Рынок недвижимости как часть финансового рынка. 2

АЛМАТИНСКИЙ ФИЛИАЛ   НЕГОСУДАРСТВЕННОГО  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО

УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГУМАНИТАРНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПРОФСОЮЗОВ»

Факультет  экономический

Кафедра     экономики и управления

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине:  Экономика недвижимости

тема: Рынок недвижимости как часть финансового рынка

Выполнила студентка:

502 ЭЗ  группы V курса

заочного отделения

Рыдченко

Елена Валерьевна

(подпись) _______________

Проверил: доцент

Мизамбекова Р.К.

(подпись) _______________

Алматы, 2011

Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

1. Понятие рынка недвижимости.………………………………………...4

2. Рынок  недвижимости как часть финансового  рынка………………….7

2.1. Рынок недвижимости – один  из секторов финансового рынка…7

 2.2. Возникновение и «лопание пузырей» на рынке недвижимости..13

3. Особенности функционирования рынка недвижимости…………….16

Заключение………………………………………………………………..18

Список  использованной литературы…………………………………….19

Введение

Коренные  изменения, произошедшие в структуре  собственности на недвижимость в  Российской Федерации с началом  процесса приватизации, повлекли за собой  активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. За годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны.

В существующих научных исследованиях имеются  значительные разночтения. Предметом  споров является даже принадлежность рынка недвижимости: часть экономистов  относит его к рынку благ, другие - к финансовому рынку. Осознание  ключевой роли рынка недвижимости не только в решении социальных проблем  общества, но также и в активизации  промышленного производства, развитии реального сектора экономики, оживлении  инвестиционного процесса, макроэкономической стабилизации позволит более тщательно  и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок. Этим объясняется  актуальность данной работы.

Цель исследования – обозначить взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие конкретные задачи:

- дать определения понятиям "недвижимость" и "рынок недвижимости";

- проследить  взаимосвязь рынка недвижимости  с финансовым рынком, определить влияние, которое финансовый рынок оказывает на развитие рынка недвижимости;

1. Понятие  рынка недвижимости

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней  относят подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в  недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.¹

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их

обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Купля-продажа  недвижимости - это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. 
Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев, служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров  и услуг и, тем самым, получения прибыли или дохода.

Рынок недвижимости имеет функциональную характеристику, которая включает в себя: управление, производственно-финансовую деятельность субъектов собственности, информационное обеспечение сделок недвижимости.

Основные  факторы, воздействующие на спрос и  предложение:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Специфические черты рынку недвижимости дают характерные только ему товары, которые значительно отличают его от других видов товара.

Основной  отличительной чертой рынка недвижимости является неповторимость набора его свойств, т.е. каждому объекту недвижимости присущ индивидуальный комплекс свойств.

Чем активнее и проще проходит процесс продажи товара, тем выше его ликвидность². Зная о большом сроке экспозиции и трудоемкий процесс передачи прав собственности, можно предположить, что по сравнению с другими видами товара, объекты недвижимости имеют меньшую ликвидность. Тем самым, ликвидность очень низкая за счет усложненного процесса реализации недвижимости. Для участников рынка недвижимости низкая ликвидность определяет высокие издержки.

Недоступность в получении кредита и отсутствие собственных средств минимизирует как спрос на недвижимость, так  и предложение (в частности, это касается строительства новых объектов недвижимости). Все это приводит к неизбежному росту цен.

По этой причине необходимо учитывать связь  рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком. Изменение и развитие рынка недвижимости оцениваются состоянием и развитием экономики в целом. Поскольку рынок недвижимости обладает самостоятельностью в отношении к другим областям экономики, самостоятельность эта предопределена огромным количеством видов связей собственности как с частными субъектами экономики, так и с государственными и общественными. Вдобавок, роль государства имеет важную регулирующую составляющую.

2. Рынок недвижимости как часть финансового рынка

2.1. Рынок  недвижимости – один из секторов  финансового рынка

Такое свойство недвижимости, как извлечение из нее  прибыли и получение дохода, показывает явную связь между рынком недвижимости и рынком товаров и услуг, капиталов и финансов. Например, рынку товаров и услуг необходима недвижимость для своего дальнейшего развития, в этом случае недвижимость может выступать как способ инвестирования средств – быть капиталом, а так же при получении кредита может выступать в форме залогового имущества.

В свою очередь, связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна. Являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. 
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости, рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Недвижимость  – это финансовый актив. Он создается  путем вложения капитала и трудом человека. Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным, рынок недвижимости – это один из секторов финансового рынка.

Сложной экономической системой, которая  включает совокупность определенных процедур и институтов, направленных на взаимодействие покупателей и продавцов, выступает  финансовый рынок.

Под финансовым рынком понимают сферу проявления возникших  экономических отношений по распределению  созданной стоимости и ее реализации методом обмена денег на финансовые активы. 
В качестве финансовых активов выступают инвестиционные ценности и денежные средства. Инструментом образования средств являются ценные бумаги, деньги, депозиты, заемный (ссудный) капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость.

Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой  происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом  недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%. В Российской Федерации слабо развита система ипотечного кредитования - достаточно дорогие заемные средства, а внутренние ресурсы ориентированы на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход ценными бумагами.

Государство управляет на рынке недвижимости процессом активизации инвестиций, способствует привлечению денежных средств в реконструкцию, модернизацию или создание новых основных фондов. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и из-за этого они становятся дорогими.

Существует  взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком. Растут вложения в недвижимость – рынок оживляется, уменьшаются – рынок затихает. Кредиторов и инвесторов сдерживает экономическая нестабильность. Государственная  поддержка необходима для активизации  финансирования инвестиций в недвижимость.

Международный опыт показывает, что колебания конъюнктуры  рынка недвижимости могут стать  важным фактором роста нестабильности банковского сектора. Мнение, что  недвижимость является самым надежным направлением вложения средств, верно лишь отчасти - время от времени на рынке происходят резкие ценовые сдвиги. Успокоенные устойчивостью рынка, банки и частные инвесторы вкладывают миллиарды долларов в финансирование строительства и приобретение недвижимости. Обрушение рынка соответственно приводит к огромным потерям.³

Рост  экономики обычно сопровождается значительными  структурными сдвигами. Во-первых, происходит снижение доли товаров первой необходимости  и рост доли товаров длительного  пользования и роскоши в структуре  потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования  доходов. Во-вторых, рост импорта, опережая по темпам увеличение экспорта, вызывает сокращение профицита⁴ торгового баланса. Пока экономика растет, потеря экспортных доходов с лихвой компенсируется притоком иностранного капитала. Правда, очень часто последний сопровождается ростом реальной стоимости валюты. В-третьих, происходит изменение структуры инфляционных процессов: рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне.

Население охотно берет, а банки - дают кредиты  на покупку дорогой бытовой техники, автомобилей, недвижимости, финансовых активов, считая рост доходов гарантией  платежеспособности заемщиков. В результате, с одной стороны, увеличиваются  кредитные портфели банков, а с  другой, стимулируется рост цен финансовых активов и недвижимости. Когда, в силу экономических или даже иногда психологических факторов, происходит обрушение финансового рынка и/или рынка недвижимости, банки сталкиваются с ростом объемов просроченной задолженности, обесцениванием залогов. Естественной реакцией на эти события со стороны банков становится ужесточение условий кредитования заемщиков, как связанных, так и несвязанных с данными рынками, и пожарная продажа ранее приобретенных основных фондов, акций и облигаций. Как итог, ситуация как в банковском секторе, так и всей экономике резко ухудшается. Особенно сильно на банковскую систему влияет рынок недвижимости, поскольку недвижимость выступает как основной вариант залога.

В связи с этим, интересным вопросом является, как происходит возникновение и «лопание пузырей» на рынке недвижимости, какой вклад вносят банки в этот процесс и насколько характерны такие циклические явления для России.

В настоящее  время банки широко применяют  продвинутые методики оценки и управления рыночными и кредитными рисками. Данные методики базируются на использовании  исторически сложившихся распределений  цен финансовых активов и возвратности вложенных средств. Поскольку и  неблагоприятные изменения цен  активов, и дефолты заемщиков  происходят достаточно часто, то банки  вынуждены уделять им значительное внимание. К этому их также принуждают органы банковского регулирования, требующие покрытия рисков капиталом, создания резервов на возможные потери, написания внутренних процедур оценки и управления рисками и формирования структур, проверяющих их выполнение сотрудниками банков.

В то же время  такие шоки как крах рынка недвижимости, которые происходят крайне редко, банки  предпочитают игнорировать (данная линия  поведения получила название в литературе «болезненная близорукость» (disaster myopia)). Это связано с тем, что традиционные статистические методы анализа рисков к таким шокам не подходят, а создание специальных систем мониторинга и реагирования, требующее значительных средств, в случаях, когда вероятность шока объективно близка к нулю, представляется неоправданной тратой.

Недвижимость  вообще достаточно сложно оценивать  корректно. В общем случае ее цена будет определяться как дисконтированная сумма будущих арендных платежей. Величина дисконта⁵, в свою очередь, зависит от ожиданий инфляции, а арендных платежей - от амортизации недвижимости и шоков ее предложения и спроса. Даже если банки и могут правильно определить цену недвижимости и оценить связанные с вложениями в недвижимость риски, сама современная банковская практика подталкивает их к концентрации вложений в данной сфере и назначению нулевой платы за риск. В развитых странах и многих развивающихся действуют достаточно сложные системы защиты банков (safety nets), включающие страхование вкладов, выдачу стабилизационных кредитов банкам с нарушениями ликвидности, выкуп проблемных активов. Основное предназначение данных систем - предотвратить банковскую панику и помешать возникновению системного банковского кризиса. Под их воздействием у клиентов исчезают стимулы следить за рискованностью поведения банков, и выбор кредитной организации объясняется ее показателями доходности. В таких условиях банкам нет смысла отказываться от высокодоходных, но рискованных проектов, поскольку, таким образом, появляется возможность преуспеть в плане привлечения средств клиентов.

Кроме того, получается, что банк, оценивающий  высоко риски вложений в активы, связанные с недвижимостью, не может требовать плату с заемщиков за данные вложения, если на рынке действует достаточно большое число организаций, рассматривающих вероятность краха рынка недвижимости как нулевую. У него есть два выбора: или не связываться с рынком недвижимости вообще или предоставлять ресурсы работающим на рынке компаниям по той же цене, что и остальные.

Неспособность или нежелание банков правильно  оценивать риски, связанные с  недвижимостью, негативно влияют и  на прочие активные операции кредитных  организаций. В условиях роста стоимости  недвижимость представляется безопасной формой залога. Естественно, что в  результате роста цен на рынке  недвижимости происходит положительная  переоценка залога, и, как итог, банки  снижают резервы и процентные ставки, а также прочие требования по проектам, обеспеченным недвижимостью. В таких условиях обесценивание  недвижимости и, соответственно, снижение степени покрытия кредита залогом создает стимулы для заемщика обанкротиться.

2.2. Возникновение и «лопание пузырей» на рынке недвижимости

Цена  в экономике является важным сигналом. Рост относительных цен в какой-нибудь отрасли, вызванное увеличением  спроса на ее продукцию, обеспечивает повышение прибыльности работающих в ней предприятий и, тем самым, способствует перетоку капитала в отрасль. Вливание фондов стимулирует увеличение объемов производства, что в конечном итоге обеспечивает баланс между спросом и предложением на рынке и возврат цен к уровню тренда.

Время восстановления цен зависит, прежде всего, от гибкости предложения. В большинстве секторов экономики это происходит достаточно быстро за счет наличия у компаний свободных производственных мощностей. Рынок недвижимости к их числу  не принадлежит. Поскольку предложение  земли является фиксированным, а  с момента начала подготовки проекта  до сдачи объекта в эксплуатацию проходит значительный срок, предложение  недвижимости гибкостью не отличается. Цены жилья и офисных помещений  определяются, в первую очередь, факторами спроса. Если речь идет о жилье - то это демография и доходы населения (рост реальных доходов населения приводит к увеличению спроса на недвижимость, как в силу эффекта дохода, так и вследствие эффекта замещения - увеличения доли инвестиций в структуре расходов домохозяйств), в случае офисов - структура производства и доходы бизнеса. Приход иностранных компаний в страну и сдвиг структуры производства в пользу сферы услуг всегда подстегивает спрос на офисы. Поскольку, как мы уже отмечали, значительная часть недвижимости приобретается в кредит, важным фактором спроса выступает стоимость заемных средств.

Определяющая  роль факторов спроса в процессе ценообразования  приводит к частому возникновению  спекулятивных «пузырей» на рынке, - то есть состояния, когда реальные цены вследствие ажиотажного спекулятивного спроса существенно отрываются от равновесных значений. Этому также способствует то, что недвижимость служит объектом для инвестиций: существенная часть сделок по приобретению жилья или офисов носит инвестиционный характер, то есть объект покупается не с целью проживания или ведения бизнеса, а с целью последующей по мере роста цен перепродажи. Достаточно небольшого не только экономического, но и психологического толчка, чтобы «пузырь» начал лопаться.

Время «схлопывания пузырей», то есть возвращения цен к равновесным значениям, зависит от ликвидности рынка недвижимости и наличия торгуемых прав требований к недвижимости на финансовом рынке. Если существует развитый рынок акций строительных и риэлторских компаний, проходит активная торговля ипотечными ценными бумагами, то возврат к равновесному уровню цен происходит достаточно быстро, если нет - то медленно.

В связи  со значительным сроком реализации проекта  застройщики часто оказываются  в ситуации, когда состояние рынка  на момент реализации объекта значительно  отличается (причем, часто в худшую сторону) от того, что имелось в  начале. Это приводит к неустойчивости доходов и к невозможности  ни для строительных компаний, ни для  финансирующих их банков нормально прогнозировать ситуацию.

По мнению экспертов рынка жилья, существует и тесная связь цен недвижимости с ценами на нефть. Продажа валютной выручки экспортерами сырья и, прежде всего, нефтяными компаниями, является важнейшим фактором роста денежной массы, то есть денежное предложение служит проводником сигнала от мирового нефтяного рынка к рынку жилья.⁶ Правда, необходимо добавить, что денежная масса может изменяться не только в связи с изменениями цен нефти и газа, но и по другим причинам. В частности, в марте - апреле 2004 года отмечался значительный (8-9 млрд. долл.) отток капитала из страны, повлиявший на темп прироста денежной массы и, в конечном итоге, на состояние банковского рынка и цены жилья.

Метод коррекции  ошибок⁷, позволяющий разделить факторы динамики на действующие в долгосрочном и краткосрочном периоде, показал, что изменение реальной денежной массы может почти на 90% объяснить колебания реальной стоимости жилья в долгосрочном периоде. В краткосрочном периоде на колебания реальной цены 1 квадратного метра влияют также изменения курса доллара по отношению к рублю и процентная ставка по долгосрочным банковским депозитам в иностранной валюте. Увеличение доходности банковских депозитов приводит к сокращению спроса на жилье и, соответственно, к падению его стоимости.

Кризис доверия в банковской системе и падение реальных цен на рынке жилья являются не просто совпадением. Банковский кризис в значительной степени спровоцировал спад деловой активности на рынке жилья, что может быть связано как с сокращением объема финансирования строительных организаций, так и с психологическим воздействием банковских банкротств.

Реакция цен жилья на изменения стоимости доллара на внутреннем рынке и реальной денежной массы различна в краткосрочном и долгосрочном периоде. В краткосрочном периоде укрепление доллара по отношению к рублю, и увеличение реальной денежной массы приводят к увеличению реальных цен недвижимости. В долгосрочном периоде они влияют на реальные цены жилья негативно, что связано с эффектом богатства (укрепление доллара и увеличение предложения денег вызывают рост инфляции и, тем самым, приводят к снижению покупательской способности сбережений граждан).

3. Особенности функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  свои особенности:

1. Необходимость  высокого «порогового» уровня  инвестиций. Недвижимость довольно  затруднительно приобрести именно  в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для  этого необходимы значительные  и вполне определенные по масштабам  средства, что, с одной стороны,  может потребовать уменьшения  иных активов, с другой —  у инвестора может просто не  оказаться достаточных средств.

2. Необходимость  в управлении. Недвижимость в  отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  управлении для получения дохода. От эффективности управления  существенно зависит уровень доходности.

Отсюда  следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3. Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность  доходов от инфляции. Недвижимость  в большей степени, чем финансовые  активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену  инфляция переносится в доход,  так что доход растет вместе  с инфляцией.

5. Высокие  трансакционные издержки.⁸ Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать до 10% от цены.

6. Низкая  корреляция доходов от недвижимости  с доходами от финансовых активов.  Относительная независимость доходов  от недвижимости, по сравнению с доходами от финансовых активов, делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности  ценообразования. Цены на фондовом  рынке являются прямым следствием  последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости  — результат последней продажи  и переговоров между участниками  совершающейся сделки. Отсюда —  ценообразование на рынке ценных  бумаг более динамично, чем  на рынке недвижимости, а колебания  цен более часты.

8. Сохранность  инвестируемых средств. Недвижимость  предоставляет инвестору больше  гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного  ухудшения ее качеств). Здания  и сооружения — долговечные  конструкции, но обеспечение сохранности  недвижимости может требовать  дополнительных усилий.

Недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время, недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Недвижимость - дорогой товар и для его  приобретения часто используются сложные  финансовые схемы, включающие залог  или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные  виды ипотек и др.

Заключение

Исходя  из поставленных нами задач, можно сделать выводы:

1. Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
2. Недвижимость – это финансовый актив. Он создается путем вложения капитала и трудом человека. Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным, рынок недвижимости – это один из секторов финансового рынка.