Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию
Содержание
1. Введение…………………………………………………………
2. Рынок природных
ресурсов. Сущность, функции, особенности
рынка земли…………………………………………………
3. Формирование
рынка земли в России…………………………
3.1. Особенности
российской цивилизации (
3.2. Характеристика столыпинской реформы………………………………….8
4. Факторы, определяющие
цену на землю и на
Заключение……………………………………………………
Список литературы…………………………………
1. Введение.
Земля, ее недра , леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.
Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.
Целью написания этой работы является попытка анализа земельного рынка в современной России, его проблем и перспектив развития на примере аграрного сектора.
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.
Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли. Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.
Недавно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.
Провозглашая право свободного владения
земельной собственностью, Конституция
в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные
вопросы правоотношений земельной собственности
должны регулироваться Федеральным законом.
Длительная дискуссия в Думе по поводу
Земельного кодекса, который и должен
был сыграть роль такого закона, привела
к выводу, что усилиями противников свободного
земельного оборота этот документ может
быть принят едва ли не через десятилетие.
2. Рынок природных ресурсов. Сущность, функции, особенности рынка земли.
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.
3. Формирование рынка земли в России.
3.1. Особенности
российской цивилизации (
Специфические черты развития российской цивилизации, о которых пойдет речь в данном разделе, неоднократно отмечались в литературе. Здесь важно лишь еще раз их обозначить. Это позволит лучше подойти к пониманию особенностей российской мысли с древнейших времени до наших дней.
Одной из главных особенностей формирования российской школы экономической мысли было изучение эволюции крестьянского хозяйства и отношения к земле в связи с оценкой будущего развития страны. До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II, до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный вопрос рассматривался в рамках общих представлений о положении трудящихся.
К тому же в России, в отличие от большинства западных стран, до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа. Затрата труда на месте заимки служила в большинстве случаев определяющим фактором ее владения. Здесь с давних времен очень твердо было понимание держания, занятия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.
В западноевропейских странах население, занятое промышленностью и
торговлей, преобладало, а в России дело обстояло наоборот. Четыре пятых ее населения составляли крестьяне - земледельцы, а число фабрично-заводских рабочих не превышает 900 тыс. человек при 120-милионном населении. «Поэтому, благосостояние крестьян у нас есть благосостояние всех классов общества и цветущего положения государственных финансов».
К этому времени обнаружились и те «язвы пролитариатства», о которых остро писали их свидетели. Это вызвало резкий подъем революционно- социалистических движений, позволивший остановить безжалостное наступление капитала и перенести его давление за пределы Европы. Происходящие процессы стали мощным импульсом поиска другой альтернативы для определения будущего России. Они породили многочисленные идеи крестьянского социализма и других реформ и продолжались во всю вторую половину XIX века и до 30-х годов XX столетия.
По мнению академика РАН Л.И. Абалкина, именно в зависимости от решения аграрного вопроса история развития человеческой цивилизации, в том числе и России, могла бы пойти совершенно по другому пути. Опираясь на теорию социальных альтернатив, считает он, можно утверждать, что такая возможность - вполне реальная, а не надуманная, но, к сожалению, не реализованная на практике - существовала.
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.
Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхозодработки земли.
Сегодня в России уровень интеллектуальной проработки аграрных проблем на два порядка ниже, чем сто лет назад, считает Л.И. Абалкин. Вся их сложность сведена к чисто митинговому спору «За» или «Против» частной собственности на землю. А как может российский фермер в Сибири, на Севере или даже в условиях европейского бездорожья работать без транспорта и электричества, которые он сам никогда без государства не создаст? Как можно без науки, без селекции и семеноводства, при постоянно повторяющихся в России засухах конкурировать с мировым рынком?
У автора нет готового ответа на эти и другие связанные с ним вопросы. Важно поднять уровень их интеллектуальной проработки до того, каким он был в российской школе экономической мысли. Нужно по-новому взглянуть на многие предлагавшиеся ранее рецепты, на периодически возникавшие, но отброшенные идеи создания агрогородов, на сохранение российского чернозема, на борьбу с эрозией почвы и планы лесозащиты страны.
От этого зависит будущее России, а также решение столь остро вставших перед ней демографических проблем, взгляд на завтрашний день нашей армии и проблемы экономической, в том числе продовольственной безопасности страны.
3.2. Характеристика столыпинской реформы.
Столыпинская реформа включала ряд взаимосвязанных проблем. Но через все решения проходит красная нить: упор не на общину, а на крестьянина. И не просто на крестьянина, а крестьянина состоятельного, богатого, способного вести свое частное хозяйство.
Это был полный разрыв с идеологией реформы 1861 г., когда упор был сделан именно на крестьянскую общину как главную базу для сохранения самодержавия и, соответственно, российской государственности и цельности российской империи.
Конкретные меры реформы Столыпина достаточно известны. Крестьянин получал право выходить из общины и, став собственником своей доли земли, поступал с ней свободно: мог выделиться в хутор, образовать единый массив своей земли в виде отруба, даже продать свою землю. Для поддержки частного крестьянского хозяйства вводились ссуды под залог земли. При этом процент на кредит для единоличного хозяйства был вдвое ниже, чем по кредитам в общине. Так как выделение в отдельное хозяйство обычно не давало участка, достаточного для эффективной работы, и даже кредиты дело существенно не меняли, Столыпин взял курс на переселение крестьян на свободные государственные земли. При этом не только были устранены все препятствия, но, напротив, создан серьезный стимул для переселения за Урал (бесплатный проезд, специальные по конструкции («столыпинские») вагоны, позволявшие вести с собой скот и т.д.
Что дала России столыпинская реформа?
Во-первых реформа дала возможность выйти из общины тем, кто этого хотел, и оставила открытой дверь для выхода из общины тем, кто пожелает это сделать в будущем.
Во-вторых реформа расширила гражданские права крестьян.
В-третьих реформа способствовала повышению культуры производства, развитию производительных сил сельского хозяйства, прогрессивным изменениям в формах хозяйствования и структуре производства.
В четвертых, реформа привела к интенсивному землеобороту, создала благоприятные условия для рынка земли и через посредство крестьянского банка к концентрации земли в руках умелых землевладельцев.
В-пятых, реформа привела к большей упорядоченности в землеустройстве,
сокращению чересполосицы и дальнеземелья.
В-шестых, она вела к смягчению малоземельной российской деревни, к освоению земель в восточных районах страны.
За 300 лет, до 1900 г., за Урал переселились 5 млн. Русских. За время реформы - 3 млн. Удельный вес славянского населения на востоке вырос до 85 %.
С 1905 по 1913 год объем ежегодных закупок сельхозтехники вырос в 2-3 раза. Производство зерна в России в 1913 г. превышало на 1/3 объем производства зерновых в США, Канаде и Аргентине вместе взятых. Российский экспорт зерна достиг в 1912 г. 15 млн тонн в год. В Англию масла вывозились на сумму, вдвое большую чем стоимость всей ежегодной добычи золота в Сибири. Избыток хлеба в 1916 г. составлял в стране 1 млрд пудов.
И все же главную задачу - сделать Россию
страной фермеров - решить не удалось.
Большинство крестьян продолжали жить
в общине, что предопределило развитие
событий в 1917г.
Очень важно ответить на вопрос, почему не достигла главной цели Столыпинская реформа. Для этого надо внимательно рассмотреть и ее сущность, и ее методы.
О сущности Столыпинской реформы.
И сам Столыпин и его оппоненты постоянно подчеркивали следующую главную задачу реформы - создать богатое крестьянство, проникнутое идеей собственности и потому не нуждающееся в революции, выступающее как опора правительства. Столыпин говорил: «Богатое крестьянство служит везде лучшей опорой порядка и спокойствия».
Между тем, здесь
соединены как нечто цельное
по существу два положения. Первое -
создать миллионы богатых крестьян-
Но ведь из первого второе автоматически не вытекает. Богатый крестьянин действительно не нуждается в революции. Но вовсе не обязательно, что он захочет держаться за царское правительство и его бюрократию. Напротив, в США именно фермерство стало базой для появления одной из наиболее антибюрократических форм демократической республики.
В.И. Ленин тоже принимал логику Столыпина и считал, что реформа Столыпина - это прусский путь развития капитализма, нечто выгодное помещикам. Но ведь опора прусского пути - юнкера, помещичьи хозяйства. А Столыпин искал опору среди богатого крестьянства.
Как полагает Г.Х. Попов, Ленин допустил ту же ошибку, что и Чернышевский, который считал реформу помещичьей. На самом деле все конкретные решения реформы 1861 г. отвечали в первую очередь интересам сохранения царя и его бюрократии. И Столыпин в первую очередь думал о сохранении бюрократии в широком смысле слова - о сохранении российского государства.
В 1861 г. для этой цели отвергли помещичий вариант реформы (освободить крестьян без земли) и крестьянский вариант (освободить, отдав крестьянам всю землю). Выбрали общинный вариант освобождения. Именно он позволил сохранить государственную машину России и - соответственно Российскую империю. Уже тогда было ясно, что царя больше интересует российское государство, чем помещики. Столыпин тоже искал путь сохранения прежде всего российского государства, которое он отождествлял с правительством и царем.
Столыпин ближе не к юнкерскому, а к американскому пути. В США Линкольн открыл дорогу на Запад всем, желавшим стать фермерами. Почти то же пытался сделать Столыпин, только шлагбаум он поднимал по дороге на восток. По существу он хотел соединить американский путь развития экономики капитализма с сохранением аппарата бюрократии самодержавия.
Методы Столыпинской реформы
До Столыпина правительство тоже старалось помогать бедным крестьянам - достаточно вспомнить льготные кредиты Крестьянского банка.
Но Столыпин, сохраняя кредиты, на первое место выдвигал вещественные рычаги. Он справедливо предполагал, что деньги крестьянин может пропить, попросту стать жертвой всяких дельцов и финансовых воротил, чиновников. Поэтому он и старался реализовать помощь в натуральном виде.
Во-первых путем создания инфраструктуры. В зонах переселения правительство строило железные и обычные дороги, колодцы, водохранилища, школы. Только медицинских пунктов было открыто более 500 с объемом приема в 1,5 млн пациентов.
Во-вторых, крестьянин получал помощь в виде семян, скота, инвентаря. Все это можно было использовать только при хозяйственной деятельности. Продать в Сибири было некому. В связке «государство-крестьянин» устраняется перекупщик-торговец. А крестьянские хозяйства получали в лице государства покупателя для своих семян, скота.
Столыпин утвердил и право власти вмешиваться в сугубо экономические отношения. Право государства на насилие в экономике впервые продемонстрировано в общероссийском масштабе именно Столыпиным в ходе его реформ. Организованное волею государства перемещение миллионов граждан тоже стало уроком и образцом власти, утвердившейся после 1917г.
Экономисты России о реформе Столыпина
Столыпинская
реформа не была чем-то неожиданным. И
в аппарате государства, и среди политических
партий, и в кругах экономистов, и в обществе
аграрные проблемы обсуждались очень
активно.
Школа общинников
- Воронцов, Карышев, Посников - отрицала
какие-либо перспективы для частной
собственности в русской
Школа либералов - Георгиевский и другие - защищала частную собственность. Она выступала за европейский путь развития России.
Но на первое место либералы ставили политические преобразования и развитие промышленности. Первые создадут условия для аграрной реформы, а второе даст селу машины. Словом: сначала создать демократию - затем займемся экономикой. А в экономике - сначала проведем индустриализацию, затем займемся селом.
При этом либералы игнорировали тот факт, что демократическая власть без экономической базы невозможна. Игнорировали и то, что развивать промышленность изолировано от сельского хозяйства удавалось только странам типа Англии, где был приток капиталов из колоний и где был внешний рынок в этих же колониях.
Сегодня для нас, переживших и предварительное - до экономической базы - создание советской власти, и индустриализацию промышленности - до подъема села - многое в подходе либералов звучит спорно. Но тогда они были «на коне» и третировали Столыпина, который на первое место ставил экономические реформы именно на селе.
Школа умеренных реформаторов. Наиболее яркими ее представителями были Чупров, Каблуков, Мануйлов. Эта школа опиралась на экономистов московского университета.
В стратегическом плане они были согласны со Столыпиным. А дальше шли разногласия. Во-первых, в вопросе о темпе реформ Чупров отстаивал идею не быстрого, резкого, революционного, а постепенного преобразования общины. Во-вторых, не путем насилия со стороны власти, а в ходе внутреннего развития самой общины. В-третьих, умеренные реформаторы сомневались в том, что в условиях российского села возможно только чисто фермерское хозяйство. Они писали об артелях, кооперативах и других коллективных структурах.
Итак, наиболее близки Столыпину были либералы. Но в целом среди экономистов Столыпин не нашел ни значительной поддержки, ни авторитетных защитников своей реформы.
Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. -Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова «единоличник», то есть фермер, выделяется из «общины». Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Можно эту земельную долю продать, что, конечно не просто, но юридически возможно. У крестьянства проблем с получением земли почти нет. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т.д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале XX века, заключается в решении финансовой проблемы.
В 90-х годах двадцатого столетия в России предпринята очередная попытка вывести сельское хозяйство, деревню на цивилизованный, проверенный и в Старом и в Новом Свете путь развития, предполагающий частную собственность на средства производства, включая землю, и рыночные инструменты саморегулирования. По времени эта попытка растянулась на десять лет. Исторически срок небольшой для того, чтобы приблизиться к цели, но вполне достаточный для оценки темпов и способов движения.
Сегодня аналитики имеют счастливую возможность применить метод оценки по аналогу. Бесспорным аналогом для нынешних сельскохозяйственных преобразований может служить реформа в сельском хозяйстве, проводимая Российским правительством с 1906 по 1913 гг., известная в истории как Столыпинская реформа. У реформы начала и конца двадцатого века был один и тот же объект - земельные отношения. Была схожа цель - переход к крестьянской частной собственности на землю, применялись единые принципы: ненасильственности преобразований и добровольности выбора крестьянами формы хозяйствования.
К сожалению, даже простое сопоставление двух реформ - аграрных преобразований конца XX века и опыта Столыпинской реформы - по масштабам достигнутых преобразований и по их экономической эффективности заставляет снизить уровень оптимистичности в оценке нынешних изменений в жизни российской деревни. Достаточно сказать, что за шесть лет Столыпинской реформы крестьянским семьям, решившим выделиться из общин и начать свое независимое хозяйство, было выделено почти 15% сельхозугодий, ныне же в распоряжении семейных хозяйств различного типа менее 1% сельхозугодий.
4. Факторы, определяющие
цену на землю и на
В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.
Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.
Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.
Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).
Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.
