Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Сделки с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Обмен жилыми помещениями

1.2 Отличие обмена от замены жилых помещений

1.3 Соотношение обмена и мены жилых помещений

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве

3.2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Обмен жилыми помещениями сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также защиту прав граждане при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного вида сделок.

Задачами исследования являются:

рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;
рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;
определение отличия обмена от замены и мены как сходных понятий;
права граждан при обмене жилыми помещениями и проблемы защиты этих прав.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Обмен жилыми помещениями

В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), ГК РФ содержит ряд положений (глава 35), относящихся к двум указанным видам договора найма жилых помещений.

В ГК предусмотрена письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства.

Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.

Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (статья 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

Устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Формулируя обязанности наймодателя, в ГК, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектами выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.

По ранее действовавшему жилищному законодательству ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (статья 47 ЖК РСФСР) и давал основания для заключения договора социального найма жилого помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В настоящее время договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.

Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и нормами этого договора.

Предмет договора социального найма жилого помещения по новому жилищному законодательству несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.

В отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилыми помещениями регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам социального найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли участвовать как жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, так и предоставленные по договорам социального найма¹.

Еще одним существенным отличием от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями является то обстоятельство, что для заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ)².

Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые³.

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в статье 82 ЖК РФ⁴.

В пункте 1 указанной статьи законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого⁵.

Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Отличается рассматриваемый договор и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего наличие у каждой из сторон права собственности на обмениваемые вещи. Договор же, о котором идет речь, исходит из наличия права нанимателя помещения у одной стороны и права собственности на помещение у другой стороны. Существо его состоит в том, что наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности нанимателя помещения другой стороны.

Обязательность нотариального удостоверения рассматриваемого договора законом не предусмотрена, но оно возможно по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).

Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилищного фонда, в котором находится нанимаемое помещение, или уполномоченного собственником лица (органа), а также проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Состав членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, определяется по данным регистрационного учета. Но необходимо также согласие лиц, за которыми сохраняется право на занимаемое жилое помещение.

Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Но следует учесть, что согласно п.2 ст.222 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому возможны конфликты, во избежание которых следует рекомендовать сторонам предусматривать в договоре обязательства членов семьи прежнего собственника помещения освободить помещение с переселением во вновь приобретенное помещение на правах члена семьи нанимателя. Для этого необходимо их письменное согласие.

Если обмениваемое помещение принадлежит супругам на праве общей собственности, договор заключается одним супругом с участием или с согласия другого. В тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, договор в соответствии с п.4 ст.292 ГК может быть заключен лишь с согласия органа опеки и попечительства.

Если в помещении, занимаемом стороной по договору найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Отношения, предусмотренные рассматриваемым договором, не урегулированы в достаточной степени. Поэтому следовало бы в соответствии со ст.6 ГК применять по аналогии нормы, регулирующие сходные отношения. В частности, целесообразно применять п.2 ст.559 ГК о государственной регистрации договора, который считается заключенным с момента такой регистрации.

Представляется, что препятствием к заключению указанного договора является также предъявление к собственнику обмениваемого помещения иска, оспаривающего его право собственности. Если принадлежащее собственнику помещение заложено, договор может быть заключен лишь с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

Поскольку договор подлежит государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК), то, по моему мнению, нет необходимости в оформлении обмена ордерами, о чем говорится в ст. 71 ЖК РСФСР. Зарегистрированный договор является основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

С принятием Жилищного кодекса РФ 2004 г. произошли существенные изменения в правовом режиме обмена жилыми помещениями. Автор рассматривает основные нововведения, касающиеся формы заключаемого договора, участников сделки, оснований для отказа в ее совершении.

Обмен - один из договорных способов изменения места жительства граждан как в пределах конкретного населенного пункта, так и с выездом в другой город, село и т.д. С принятием в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.

1. Договор об обмене жилыми помещениями стал заключаться в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12).

Полагаем, что по аналогии с типовым договором социального найма⁶ возможно утверждение и формы договора обмена.

2. Изменился подход к участникам обмена.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен жилыми помещениями является правомочием гражданина, владеющего жильем на основании договора социального найма (ч. 1 ст. 72).

Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.

Между тем, в Москве сохранена возможность совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений.

Обосновать данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового регулирования жилищных отношений приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?

3. Предметом договора обмена выступают жилые помещения.

Опираясь на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или меньшего размера, при этом никакой доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий после совершения обмена.

В действующем ЖК РФ аналогичная по содержанию ст. 73 указанного условия не содержит, однако это не означает, что подобные обмены с ухудшением жилищных условий теперь приветствуются. На основании ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить вселение граждан, в том числе в результате обмена, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир).

4. Перечень оснований для отказа в совершении обмена имеет исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК РФ).

Однако перечисленных в указанной статье мотивов бывает недостаточно. Например, в ходе подготовки документов для оформления договора обмена порой выясняется, что одно из жилых помещений принимает участие в обмене в пятый, шестой и т.д. раз за последний, довольно короткий, период времени. В таких случаях жилое помещение, неоднократно участвующее в обмене и находящееся, как правило, в маленьком населенном пункте одной из областей центральной части России, значительно хуже второго помещения, предлагаемого к обмену и находящегося в черте г. Москвы. Причем немосковская квартира перед тем, как снова выйти на рынок обмена, продается третьим лицам, в связи с чем граждане, ранее обменявшиеся туда из г. Москвы, выбывают из поля зрения жилищных органов, оформляющих последующие обмены с участием данной квартиры.

Представляется, что помимо отказа в совершении обмена на основании упомянутого перечня должна быть предусмотрена возможность приостановить оформление обмена в случае выявления сомнительных обстоятельств для проведения дополнительной проверки или обращения в правоохранительные органы.

Подобная мера позволит уменьшить количество различных правонарушений, совершаемых при обмене жилыми помещениями. В судебной практике таких случаев немало. Рассмотрим один из них.

В районном суде ЦАО г. Москвы в 2005 г. был рассмотрен иск прокуратуры об истребовании квартиры из владения; выселении из жилого помещения гражданина (впоследствии оказавшегося добросовестным приобретателем квартиры); возврате квартиры собственнику (городу); признании недействительным обменного ордера, договора передачи (в порядке приватизации), свидетельства о государственной регистрации права собственности и договора купли-продажи данной квартиры.

В ходе изучения материалов было установлено, что в орган, уполномоченный совершать обмен жилыми помещениями, обратились собственник однокомнатной квартиры, находящейся в частной собственности в Тверской области, и представитель нанимателя однокомнатной квартиры, находящейся в собственности г. Москвы и расположенной в г. Москве.

Как выяснилось позднее, собственник представил подложные документы. В действительности предлагаемой к обмену квартиры не существовало; свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту квартиру подписано государственным регистратором, которого на самом деле нет; договор отчуждения (купли-продажи в рамках обмена) собственности в Тверской области нанимателю в г. Москве был удостоверен нотариусом, который также не значился в соответствующем реестре Управления Министерства юстиции по Тверской области.

Впоследствии собственник-мошенник приватизировал приобретенную им квартиру в г. Москве и сразу продал ее третьему лицу.

В результате неоднократного рассмотрения данного дела иск прокуратуры был удовлетворен⁷.

2.2 Отличие обмена от замены жилых помещений

Необходимость совершенствования законодательства, регламентирующего жилищные отношения, со всей очевидностью ставит задачу поиска правовых форм, способствующих лучшему удовлетворению потребностей граждан, в том числе в качестве занимаемого жилья.

Применительно к нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов такой правовой формой может служить замена жилых помещений, проводимая в установленных законодательством случаях органом местного самоуправления по заявлению нанимателя⁸.

Термин «замена» практически не использовался ранее действовавшим законодательством: глава 28 «Наем жилого помещения» в ГК РСФСР 1964 г. и соответствующие главы ГК союзных республик не содержали ни одного упоминания о возможной замене. Вместе с тем ст. 316 ГК РСФСР предусматривала, что в случае образования излишней изолированной комнаты в квартире, предоставленной в пользование одной семье, наниматель был вправе либо заселить ее в соответствии с требованиями настоящей статьи, либо требовать переселения его в отдельную квартиру меньшего размера.

Это положение впоследствии было закреплено в ст. 32 Основ жилищного законодательства и ст. 75 ЖК РСФСР. Согласно им наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

При этом закон не ставит рассматриваемое право в зависимость от характера занимаемой жилплощади, которая может быть и отдельной квартирой или другим изолированным помещением, состоящим из одной или нескольких комнат.

Довольно часто замену жилой площади представляют как обмен с органом местного самоуправления либо предприятием, хотя по существу она выступает в качестве иной, особой категории. Так, по мнению П.И. Седугина, предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера - разновидность обмена жилыми помещениями, главной особенностью которого является то, что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие (учреждение, организация), которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера⁹.

Неразработанность института замены жилых помещений в теоретическом плане, нестабильная практика приводили к тому, что отношение к имевшимся случаям замены было не всегда позитивно. Так, М.А. Нечецкий писал: «Иногда в практике юридические лица - исполком или предприятие - предоставляют гражданам для раздельного проживания две свободные квартиры в обмен на одно жилое помещение, в котором эти граждане, являясь нанимателями, в дальнейшем проживать не могут ввиду неприязненных отношений. Подобное положение иногда возникает, например, между бывшими супругами. Такой «обмен» недопустим потому, что в подобных случаях обмена жилой площади... не возникает. Обмен жилыми помещениями может произойти только в случае, когда объектом его являются жилые помещения, занятые по договору жилищного найма нанимателями, между которыми производится обмен»¹⁰.

Как видно, автор совершенно правильно отметил, что рассматриваемым отношениям присущ иной характер, нежели это имеет место в обменных сделках, правильно их квалифицировал, но вместе с тем не попытался проанализировать их с особых позиций замены жилых помещений.

1. В отличие от договора обмена жилыми помещениями, сторонами которого являются граждане (наниматели или члены ЖСК или наниматели и члены ЖСК одновременно) в договоре замены с одной стороны участвует гражданин - наниматель, а с другой - орган местного самоуправления (или организация, если жилое помещение находится в ведомственном жилищном фонде).

Из этого следует, что отношения по замене имеют не чисто гражданско-правовой характер, они содержат в себе административные элементы, поскольку решение о замене принимается распорядительным путем (при наличии соглашения сторон).

2. Признаком замены является предоставление гражданину органом местного самоуправления или администрацией предприятия свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в их распоряжение жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади.

3. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах.

4. Важная черта договора замены заключается в том, что соответствующие жилые помещения могут относиться к государственному либо к муниципальному фонду. И уж во всяком случае невозможна замена жилой площади члену ЖСК, не выплатившему полностью пай. В то же время обмен между нанимателями в домах государственного и муниципального жилищного фонда и соответствующими членами ЖСК прямо разрешен законом. Следует отметить, что в тех случаях, когда предприятие не может по каким-либо причинам заменить жилое помещение своему работнику, проживающему в доме этого предприятия, возможно соглашение с органом местного самоуправления о переселении этого гражданина в порядке замены на жилую площадь, предоставляемую этим органом при условии, что освобождаемое жилое помещение будет передано в его распоряжение.