Сделки с земельными участками

Учреждение образования:

 «Брестский  государственный университет имени  А.С. Пушкина»

по Земельному праву

ВАРИАНТ 2 (Е-К)

Сделки с  земельными участками

Выполнила: студент юридического факультета, 6 лет, 3-й курс, группа «__»,

Брест 2012

Содержание

Вопросы:

1. Купля-продажа, мена, дарение земельных участков.
2. Особенности аренды и концессии земельных участков.
3. Залог (ипотека) земельных участков и право аренды на них.

Задачи:

1. Житель г. Бреста гражданин Н. продал подданному Королевства Норвегии П. находящийся на территории города земельный участок площадью 0,12 га, предназначенный для строительства и обслуживания жилого дома. Правомерна ли сделка?

2. Член дачного кооператива В. продал принадлежащий ему на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок площадью 0,15 га и расположенные на нем строения своему соседу, имеющему в кооперативе на праве собственности земельный участок размером 0, 15 га. Правомерна ли сделка?

3. Гражданин В. – обладатель служебного земельного надела и гражданин Л., имеющий в распоряжении земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, составив письменный договор, обменялись принадлежащими им земельными участками. Правомерно ли поступили граждане В. и Л.?

Список использованных источников

1. Купля-продажа, мена, дарение земельных участков

Договор купли-продажи  земли представляет собой один из правовых форм, опосредующих товарное обращение. При осуществлении таких договоров земля выступает, с одной стороны, имуществом, с другой стороны, природным объектом определенного целевого назначения.

Договор купли-продажи  земли подчиняется общим правилам осуществления подобного рода сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан. Существенными условиями такого договора являются условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Так, в договоре продажи земельных участков в силу требований гражданского законодательства должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю. Применительно к земельному участку определение предмета договора должно включать в себя размер земельного участка, его местонахождение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане земельного участка. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности между ними. При отсутствии в договоре данных, позволяющих с бесспорностью идентифицировать земельный участок, условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами. Договор в этом случае считается незаключенным [7, с. 138].

Договор купли-продажи  земельного участка обязательно должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о его цене. В противном случае договор также считается незаключенным. Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 62 Кодекса о земле) [2]. Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения государству платы за землю. Продавец также обязан внести государству и платежи за землю (земельный налог) за все время пользования ею.

Юридические лица могут отчуждать  земельный участки, находящиеся  у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения.

Согласно ст. 523 ГК Республики Беларусь [1] по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если же договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования [3, c. 57].

В случаях, когда земельный  участок, на котором находятся принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи. Если эти условия в договоре не определяются, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 524 ГК Республики Беларусь).

Купля-продажа земельных  участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора залога земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник полностью не внес плату за землю при приобретении ее из государственной собственности в частную).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

1. гражданин Республики Беларусь, постоянно проживающий на ее территории либо приравненный к нему в соответствии с законодательством;
2. сельский, поселковый, городской и районный исполнительный и распорядительный орган.

При совершении сделки купли-продажи  земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Следует указать, что  жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, с соблюдением условий, предусмотренных ст. 17 Кодекса о земле. Исключение составляют случаи продажи строений на снос.

Цену и условия  оплаты стороны определяют по договоренности. Каких-то определенных требований поданному вопросу законодательством не установлено.

Граждане, имеющие государственные  акты на право частной собственности на землю для целей строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства без указания в них границ и площадей земель раздельно по каждому целевому назначению и пожелавшие совершить сделку по отчуждению одного из этих участков, представляют справку местного органа власти (по месту нахождения земельного участка) о площадях земель, переданных в собственность по каждому целевому назначению.

На практике часто  возникают ситуации, когда строение (например, жилой дом), расположенное на частном земельном участке, желает приобрести лицо, не имеющее права на приобретение в собственность участка, относящегося к данному строению.

В данной ситуации согласно ст. 93 Кодекса о земле этот участок  выкупается у собственника соответствующим исполнительным и распорядительным органом, а новому собственнику строения участок предоставляется на условиях пользования (аренды). Однако если бывший собственник жилого дома имеет другой дом в том же населенном пункте и постоянно проживает в нем, он может сохранить в собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в предусмотренных законодательством размерах.

По договору мены стороны  обменивают одно имущество на другое. На этот договор распространяются общие правила о купле-продаже.

Общие положения, касающиеся договора мены, закреплены в главе 31 ГК Республики Беларусь. Они применяются и к договорам мены земельных участков с учетом требований, закрепленных в главе 17 Кодекса о земле. Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем.

1. Предметом данного договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.
2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.
3. Участниками договора мены могут являться только граждане Республики Беларусь. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.
4. Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.
5. Площадь земельного участка, полученного гражданином Республики Беларусь в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных соответственно статьями 70, 72, 73 Кодекса о земле.
6. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.

Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

Текст договора мены должен содержать:

- данные о гражданах, совершающих договор;

- подробное описание и характеристику предмета договора;

- указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;

- перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц;

- права и обязанности сторон по договору.

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. Предметом договора мены может быть одноквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем гражданину, часть жилого дома вместе с земельным участком. В таком договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок. Причем, собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков [5, с. 248].

Одним из обязательных условий  договора мены является оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются).

Стороны договора мены должны указать на наличие обременении  земельного участка. Они обязаны сообщить о наличии сервитутов; о передаче земельного участка в аренду или во временное пользование; о передаче земельного .участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, обремененных правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного участка.

В силу ст. 92 Кодекса о  земле граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь. Таким образом, в отличие от мены предметом обмена может стать земельный участок, передаваемый во владение.

Обмен допускается при  сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом о земле гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных статьями 70, 72 и 73 Кодекса о земле.

Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).

Право совершить такую  сделку имеют граждане - собственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).

По договору дарения  даритель - собственник земельного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.

Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае даритель обязуется в будущем передать земельную недвижимость в собственность одаряемого. Отличительной чертой Данного договора является его безвозмездность.

Договор дарения земельного участка как и другой недвижимости заключается в письменной форме, должен 5ыть нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Для совершения дарения  даритель должен иметь документы, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.

Договор дарения должен содержать следующее:

- данные о гражданах, совершающих сделку;

- подробное описание и характеристику предмета договора;

- указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;

- перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;

- указание на безвозмездный характер отношений дарителя и одаряемого.

Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.

В договоре дарения может  быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае одаряемый обязан возвратить подаренную вещь - земельный участок.

Договор, предусматривающий  передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

2. Особенности аренды и концессии земельных участков

Аренда земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком.

В связи с договорным характером аренда земли относится  к обязательственным правам на землю. Договор аренды заключается на началах добровольности и равноправия сторон, кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством, в частности при аренде предприятия как имущественного комплекса (ст. 627 ГК), при аренде здания и сооружения (ст. 623 ГК). Условия аренды земельного участка определяются договором аренды (ст. 17 Кодекса о земле).

Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем может  быть только собственник земельного участка, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать земельный участок в аренду (ст. 579 ГК).

При аренде земель, находящихся  в государственной собственности, арендодателями являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, а также администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон [8, с. 51].

Граждане, негосударственные  юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в  частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Арендаторами земельных  участков могут быть граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.

Предметом договора аренды земли является индивидуально - определенный земельный участок, в отношении которого должен быть указан его размер и качественная характеристика, а также другие данные, позволяющие точно установить объект аренды. Размер земельного участка определяется в соответствии с общими нормами предоставления земельных участков.

Аренда земель, находящихся  в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться земельные участки из любых категорий земель, при передаче их в аренду соответствующие государственные органы определяют целевое назначение земельного участка.

Земельные участки, находящиеся  в частной собственности, могут предоставляться в аренду только вместе с находящимися на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

Срок аренды земельного участка определяется договором. Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для ведения сельского хозяйства он не может быть менее 10 лет.

Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений, должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений).

Содержание договора аренды земли, в том числе обязательные условия, определяются гражданским  законодательством. В соответствии со ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Если эти особенности не определены, применяются общие положения об аренде, содержащиеся в ГК (гл. 34, §1).

В настоящее время  законодательством предусмотрены  только особенности использования земельных участков, предоставленных в аренду, находящихся в государственной и частной собственности.

Основанием возникновения  арендных отношений является договор аренды земельного участка. Общий порядок его заключения определяется гражданским законодательством (ст. 580 ГК). Он подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Заключение договора может осуществляться двумя способами:

• в общем порядке путем согласования существенных условий договора;
• по результатам аукциона, который организуется и проводится исполнительными и распорядительными органами, уполномоченными сдавать в аренду государственные земли, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь [8, с. 53].

Земельный участок предоставляется  в аренду на возмездной основе, кроме случаев, предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 31 Кодекса о земле за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определенная на основании кадастровой стоимости данных участков, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Плата за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых в аренду по результатам аукциона, определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены права заключения договоров аренды земельных участков, определенной на основании кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Порядок организации  и проведения аукционов на право  заключения договоров аренды земельных участков определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462. Предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка, которое предоставляется победителю аукциона. Аукционы проводятся сельскими, поселковыми, городскими (городов областного подчинения и г. Минска) районными и областными исполнительными комитетами или уполномоченными ими государственными организациями.

Земельные участки, которые  предполагается передать в аренду по результатам аукциона, должны быть зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и государственном земельном кадастре.

Для организации и  проведения аукциона создается специальная  комиссия, в состав которой включаются представители областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службы Государственного комитета по имуществу, территориального органа архитектуры и градостроительства, органов по экономическому развитию, жилищно-коммунальному хозяйству исполнительного комитета и могут включаться представители других органов и организаций.

Создание и государственную  регистрацию создания земельных  участков, которые предполагается передать в аренду по результатам аукциона, определение их целевого назначения, сроков аренды обеспечивает местный исполнительный комитет. Комиссия по организации и проведению аукциона представляет для ознакомления участников аукциона землеустроительную, градостроительную и иную документацию; организует осмотр земельных участков.

Начальная цена предмета аукциона определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого предполагается заключить договор аренды по результатам аукциона. Начальная цена предмета аукциона устанавливается применительно к каждому конкретному земельному участку.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который  является основанием для принятия соответствующим исполнительным комитетом решения о передаче в аренду земельного участка и заключения договора аренды земельного участка между местным исполнительным комитетом и победителем аукциона. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора аренды земельного участка другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

Право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством или договором аренды, а также в случаях, установленных земельным законодательством (ст. 64 Кодекса о земле).

В соответствии со ст. 69 Кодекса  о земле арендаторы земельных участков, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору аренды, по истечении срока такого договора имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Кодекс о земле предусматривает  аренду (субаренду) земельных участков, находящихся в государственной  и частной собственности, для  которых установлен общий порядок и условия осуществления (см. раздел 3.4). Родственные им отношения, связанные с концессией земельных участков, регулируются инвестиционным и земельным законодательством и касаются только государственных земель. Концессия земельных участков выделяется как особый вид временного землепользования (ст. 15 Кодекса о земле)

Самостоятельным видом временного землепользования является концессия, субъекты которой определяются в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности. В соответствии со ст. 16 Кодекса о земле национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров предоставляются земельные участки — на срок до девяноста девяти лет.

3. Залог (ипотека) земельных участков и право аренды на них

В соответствии со ст. 89 Кодекса  о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь и юридических лиц, могут быть предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Владельцы, пользователи и арендаторы не могут сдавать участки в залог. Часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок [3, с. 64].

В течение всего срока  действия залога земельный участок остается собственностью залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.

Залогодержателями могут быть только банки, определяемые Президентом Республики Беларусь.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем. Стоимость принимаемого к залогу земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

Предметом залога может быть земельный участок, находящийся в частной собственности, либо его часть, на которые в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Так, предметом залога не может быть земельный участок, на котором расположен жилой дом, где собственник постоянно проживает (при условии, что у собственника нет иного жилья).

Законодательством установлено, что договор залога земельного участка, находящегося в частой собственности гражданина, совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в органах государственной регистрации по месту нахождения земельного участка в течение 10 дней после нотариального удостоверения. Если залогодателем является юридическое лицо Республики Беларусь, то нотариальное удостоверение договора залога не требуется.

Договор залога земельного участка считается заключенным именно с момента его государственной регистрации.

В договоре залога может  быть предусмотрен запрет на отчуждение земельного участка. В этом случае при нотариальном удостоверении договора нотариус налагает запрет на отчуждение земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем  обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть его собственником, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Если полученных от реализации участка средств недостаточно для погашения задолженности перед банком, то в этом случае недостающая сумма возмещается по общим правилам гражданского права и процесса. Если при реализации заложенного участка была получена сумма, превышающая задолженность банку, то остаток в течение 2 недель должен быть перечислен залогодателю.