Сделки с жилыми помещениями. 2

       Содержание

  1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями
  2. Право на осуществление строительства жилищного фонда
  3. Кредиты и субсидии при строительстве жилья
  4. Налоговая  льгота

       Список  использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       
  1. Понятие и виды сделок с  жилыми помещениями

       Сделки  с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

       Наиболее  распространенным видом сделок с  жилыми помещениями является договор.

       Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

       Все сделки (договоры) с жилыми помещениями  заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. До 31 января 1998 года также требовалось и их нотариальное удостоверение.

       Несоблюдение  обязательной письменной формы, а также  требований о государственной регистрации  сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).

       Основные  виды сделок с жилыми помещениями:

       • договор купли-продажи;

       • договор ренты;

       • договор дарения;

       • договор залога (ренты);

       договор мены и обмен жилыми помещениями.

       По  договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

       При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

       Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

       Договор купли-продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

       В случае если сделка купли-продажи совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

       Договор купли-продажи жилого помещения  должен обязательно предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене жилого помещения договор о его продаже считается незаключенным.

       Существенным  условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи (ст. 53 ЖК РФ), поднаниматель (ст. 685 ГК РФ) и др.

       Передача  жилого помещения продавцом и  принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче.

       Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

       Если  жилое помещение находится в  общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

       Продавец  обязан передать жилое помещение  свободным от любых прав третьих  лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

       По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

       Наиболее  распространенной разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

       Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это  требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

       Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо, в том числе и трудоспособное.

       Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

       Плательщик  ренты вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

       Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.

       При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в  обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной иены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

       По  договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

       Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной  регистрации.

       Договором дарения признается и обещание дарения,если оно сделано в надлежащей форме (то есть письменно и зарегистрировано).

       На  дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время  до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения  считается расторгнутым.

       Дарение не допускается от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

       Даритель  вправе отменить дарение жилого помещения, если одаряемый совершил покушение  на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких  родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

       В случае умышленного лишения жизни  дарителя одаряемым право требовать  в суде отмены дарения принадлежит  наследникам дарителя.

       В договоре дарения может быть обусловлено  право дарителя отменить дарение  в случае, если он переживет одаряемого.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Право на осуществление  строительства жилищного фонда
 

        Застройщик имеет  право на получение или приобретение в установленном порядке земельных  участков для строительства жилья  в зонах, предусмотренных градостроительной  документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения.  
    Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.  
    Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.  
    Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

        Право на осуществление  строительства, реконструкции и  ремонта жилищного фонда предоставляется  застройщику либо в порядке, установленном  законодательством, физическому или  юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.

        Строительство, реконструкция  и ремонт жилья осуществляются на основе строительного разрешения, предоставляемого лицам, указанным в части первой настоящей статьи, местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращения.

        Необоснованный отказ  или отсрочка в предоставлении строительного  разрешения влекут за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

        При финансировании проектирования, строительства, реконструкции  жилищного фонда органами государственной  власти и управления или органами местного самоуправления заказы (государственные  заказы) на осуществление указанных  работ размещаются, как правило, на конкурсной основе, с привлечением проектных, строительных предприятий, учреждений и организаций (включая иностранные) любых форм собственности независимо от места их регистрации.  
    Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности.

       Индивидуальное  жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном  участке, наиболее распространенная форма  приобретения права собственности  на жилой дом.

       Земельные и жилищные отношения имеют между  собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

     Граждане  имеют право на получение или  приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

     Необоснованный  отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

     Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

     Право на осуществление строительства  жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством  гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору.

     При использовании земельного участка  не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право  пользования земельным участком может быть прекращено.

     По  окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной  приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать  дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.

     В случае разрушения дома от пожара или  других стихийных бедствий, право  на бессрочное пользование земельным  участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

     Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о  регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).

     Приобретение  права собственности по давности владения (приобретательной давности).

     Право собственности на стороне давностного  владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего  собственника. Впервые это основание права собственности было введено Законом о собственности от 1 января 1991 года в статье 7, а затем закреплено в новом Гражданском Кодексе.

     Гражданин, не являющийся собственником недвижимого  имущества, к которому относите жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом.

     Применительно к жилому дому, приобретательная давность может возникнуть в результате покупки  жилого дома без надлежащего оформления.

     По  существу право собственности у  приобретателя из договоров купли-продажи  не возникло. Однако он открыто и  добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее. В результате по истечении  пятнадцати лет такого владения, у него возникает право собственности.

     В силу прямого указания закона, право  собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело  имущество по давности владения с  момента такой регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока.

     Приобретение  права собственности на жилое  помещение после полной выплаты  пая в жилищно-строительном и  жилищном кооперативах.

     Широкое распространение получили у нас в стране жилищные и жилищно-строительные кооперативы , участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение.

     Жилищные  и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для строительства  жилых домов и их последующей  эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.

     ЖК  и ЖСК считаются созданными с  момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома.

     Членом  ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении  жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопление). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива.  
 
 
 
 

    1. Кредиты и субсидии при  строительстве жилья
 

       Граждане  при строительстве или покупке  жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений.  
    Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище.  
    Условия получения компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд, кредитов под залог недвижимости, отсрочки погашения ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи регулируются Правительством Российской Федерации и Банком России.

       В  спектре   новых   возможностей   для   индивидуальных   инвестиций,

предлагаемых  сегодня  на  рынке,  ипотечное  кредитование  занимает  особое

место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать  не только  как

наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных  условий,  но

и как весьма перспективный способ для долгосрочного  помещения сбережений. Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий

бум жилищного  строительства.  Однако,  быстрорастущие  новостройки  зачастую

пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским  властям, ни  инвесторам.  И

причина здесь проста – предложение  жилья  на  рынке  значительно  превышает

реальный  платежеспособный спрос основной части  населения.

         Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института ипотеки -  получение кредита  под  залог  недвижимости  в правом владения и распоряжения  этой  недвижимостью.  Приобретение  жилья  в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

             Термин «Ипотека» в юридическом  обороте обычно охватывает два  понятия:

                 1.  «Ипотека»  (как  правоотношение)   есть   залог   недвижимого

                    имущества с целью получения  ипотечного кредита (как правило,  в

                    банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества  в  руках

                    должника.  Залог  в  гражданском   праве  -  один  из  способов

                    обеспечения  обязательства   –  в  данном  случае   банковского

                    кредита. При этом во всех  случаях обязательно  государственная

                    регистрация    залога    любой    недвижимости.    В    случае

                    неплатежеспособности     должника     требования     кредитора

                    удовлетворяются из выручки от  реализованного имущества.

                 2. «Ипотека» (как  ценная  бумага)  подразумевает  «закладную»  -

                    долговой   инструмент,   удостоверяющий   залогодержателя   на

                    недвижимое имущество.

       В   настоящий   момент    федеральными    законами,    непосредственно

регулирующими ипотеку (залог) недвижимого имущества являются:

                . Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);

                . Федеральный закон «Об ипотеке  (залоге недвижимости) от  16  июля

                  1998г. № 102-ФЗ.

         В соответствии  с  п.  2  ст.  334  ГК  РФ  общие  правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке  в  случаях,  когда  ГК  РФ  или

законом об ипотеке не установлены  иные  правила.  Таким  образом,  основным

законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный  закон  «Об  ипотеке».  В

нем нашли отражение следующие положения:

                . Основания возникновения ипотеки,  обязательство,  обеспечиваемое

                  ипотекой, предмет ипотеки;

                . Порядок заключения договора  об ипотеке;

                . Закладная как ценная бумага;

                . Государственная регистрация ипотеки;

                . Обеспечение сохранности имущества,  заложенного  по  договору  об

                  ипотеке;

                . Переход прав на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке,  к

                  другим лицам, и обременение  этого имущества правами других лиц;

                . Уступка прав по договору  об ипотеке;

                . Обращение взыскания на  имущество,  заложенное  по  договору  об

                  ипотеке, и реализация этого  имущества;

                . Особенности ипотеки земельных  участков,  предприятий,  зданий  и

                  сооружений, жилых домов и квартир.

       Следует  учитывать,  что  отношения,  связанные  с   ипотекой,   могут

регулироваться  также  иными   федеральными   законами,   не   регулирующими

непосредственно ипотечные обязательства:

          . Предметом ипотеки может быть только имущество, права на  которое

зарегистрированы  в  соответствии  с  Федеральным   законом   «О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с  этим  законом должна производиться также  государственная  регистрация ипотеки;

          . В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности  в РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;

         . В соответствии  с п.  1  ст. 56  ФЗ  «Об ипотеке   (залоге недвижимости» порядок проведения  публичных  торгов  по  продаже имущества, заложенного  по  договору  об  ипотеке,  определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом  не установлены иные правила.  Таким   образом,  при   реализации   предмета  залога  должны  быть  учтены  требования  ГПК   РФ    Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21  июля1997г. № 119-ФЗ;

         . При ипотеке должны приниматься во внимание  нормы,  определяющие порядок проведения сделок  с  имуществом,  являющимся  предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств. 

Сделки с жилыми помещениями. 2