Сделки с жилыми помещениями. 3
Министерство образования и науки Российской Федерации
БУЗУЛУКСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
(ФИЛИАЛ) ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Кафедра гражданского права и гражданского процесса
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Жилищное право»
Вариант 5
Бузулук 2013 г.
Содержание
Введение ………………………………………………………………………..
Сделки с жилыми помещениями.
- Понятие и виды сделок с жилыми помещениями………………………...5-9
- Договор купли-продажи жилого помещения…………………………...10-14
- Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением…………..15-20
Заключение ………………………………………………………………………21
Список использованных источников …………………………………………..22
Введение
Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу владения, пользования (эксплуатации ) и распоряжения жилищным фондом.
Предмет жилищного права - общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием (эксплуатацией) и распоряжением жилищного фонда.
Задачами жилищного права являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого Конституцией Российской Федерации права граждан на жилище, надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, а также укрепление законности в области жилищных отношений.
Жилищное право, как и любая другая отрасль права, взаимодействует с другими отраслями права, а именно с гражданским правом, административным правом, финансовым правом.
Основные принципы жилищного права отражены в Конституции Российской Федерации, а также в Жилищном кодексе(п.1 ст.1 ЖК РФ)1
К основным принципам относятся:
· неприкосновенность жилища;
· недопустимость произвольного лишения жилища;
· свобода выбора места жительства;
· доступность пользования жилищным фондом
· целевое использование жилого фонда.
Жилищные правоотношения - общественные отношения, возникающие в связи с использованием, управлением и эксплуатацией жилищного фонда.
Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений.
В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.
Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров.
Сделки с жилыми помещениями
- Понятие и виды сделок
Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.
Сделки являются самими распространёнными юридическими фактами. Они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.
Наличие у всех сделок общих признаков - совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на виды:
1. в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними;
2. в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные;
3. по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки они делятся на реальные и консенсуальные;
4. по степени зависимости действительности сделки от её основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;
5. в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.
Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующее определение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».2 Сделки распадаются на односторонние и многосторонние. Всякий договор - это гражданско-правовая сделка, ибо всякая сделка устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содержание договора - это конкретные правовые обязанности сторон. Практически смысл любого договора заключается в том, что стороны определяют для себя конкретные правовые обязанности, но не всякие правовые обязанности могут составлять содержание гражданско-правового договора.
Факты, с которыми нормы права связывают определенные юридические последствия, называются юридическими фактами., факты, с которыми нормы права не связывают никаких последствий, являются юридически безразличными фактами.
Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, как виду юридических фактов, а к действию. Действие - юридический факт происходит по воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт, отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. С психологической точки зрения, сделка - это акт поведения человека, совершаемый по тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделки выражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигаемым при ее помощи последствиям. Цель сделки является необходимым элементом ее юридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зрения ее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствия правилам морали Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридических обязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо в содержание правоспособности, либо в содержание конкретного правоотношения. В противном случае сделка признается недействительной как противоречащая закону.
Основные виды сделок:
- договор купли-продажи;
- договор ренты;
- договор дарения;
- договор залога (ренты);
- договор мены и обмен жилыми помещениями.
Недействительной будет сделка, если она совершена вообще без цели, только для вида. Например, мнимая. С другой стороны, цель сделки всегда должна быть осуществима как фактически, так и юридически. Сама неосуществимость может быть первоначальной, т.е. существовавшей на момент заключения сделки, и последующей, возникшей после совершения сделки. Стороны могут заранее знать о неосуществимости сделки, но прибегают к такому способу, дабы скрыть свои истинные намерения.
Что касается юридической неосуществимости сделки, то это касается требований законности цели сделки. Например, недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности.
Конечной целью сделки является удовлетворение материальных потребностей, к достижению которых сознательно или бессознательно стремится человек. Человек может преследовать несколько целей, заключая сделку. Общая цель складывается во множестве непосредственных конкретных целей, отдельных обязательственных отношений, направленных на удовлетворение материальных и культурных потребностей всего народа в целом и его отдельного гражданина.
Способы выражения воли могут
быть строго указаны
Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ)3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими Федеральными законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством РФ, жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов.
Гражданский кодекс РФ восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность.
Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе РФ. Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры. Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилое от нежилого помещения, место жительства от пребывания.
Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан.
- Договор купли-продажи.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)4.
При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.
В случае если сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене жилого помещения договор о его продаже считается незаключенным.
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи, поднаниматель и др.
Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Продавец обязан передать жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.
Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение.
Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации. Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.
Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется.
Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.
Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости.
Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.
Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.
Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи.
При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.
По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением.
Делая общий вывод, можно сказать, что договор купли-продажи жилых помещений имеет большую правоприменительную практику и в целом обеспечивает необходимую паритетность и стабильность этих правоотношений.
3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.5
Наиболее распространенной разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо, в том числе и трудоспособное.
Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной иены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения.
Рента обременяет жилое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
При передаче под выплату ренты жилого помещения получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда..
Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное положение не установлено договором.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем затри месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными.
