Сегментация рынка недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
1 Общая характеристика рынка недвижимости 4
1.1 Особенности рынка недвижимости 4
1.2 Функции рынка недвижимости 8
1.3 Основные субъекты рынка недвижимости 9
1.4 Государственное регулирование рынка недвижимости 11
2 Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие 14
2.1 Сегментация рынка недвижимости 14
2.2 Рынок жилья 18
2.3 Рынок нежилых помещений 20
2.4 Рынок земельных участков 25
Заключение 28
Список литературы 29
ВВЕДЕНИЕ
Инвесторы постоянно сталкиваются с задачей выбора рынка, на котором осуществлять поиск инвестиционных проектов для выгодного вложения. И довольно часто их выбор останавливается именно на рынке недвижимости.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Рынок недвижимости подразделяется
на сегменты исходя из назначения недвижимости
и ее привлекательности для
Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.
1 Общая характеристика рынка недвижимости
- Особенности рынка недвижимости
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Это определение раскрывает юридическую сторону термина «недвижимое имущество».
Однако термин «недвижимость»
имеет и экономическую
1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции;
2) недвижимость как
объект общественной
3) жилые помещения удовлетворяют потребность населения в жилой площади.
Недвижимость может являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощи недвижимости. Рента - регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, - это результат использования недвижимости в производстве или торговле.
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.
Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:
- Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.
- Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.
- Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.
- Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.
- Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.
- Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.
- Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.
- Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.
- Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.
Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции.
1.2 Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
- ценоообразующую,
- регулирующую,
- коммерческую,
- функцию санирования,
- информационную,
- посредническую,
- стимулирующую,
- инвестиционную,
- социальную.
Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.
Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.
Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости, и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.
Информационная функция
позволяет продавцам и
Посредническая функция
выражается в том, что рынок выступает
как совокупный посредник и место
встречи для множества
Стимулирующая функция
состоит в экономическом
Инвестиционная функция
рынка заключается в
Социальная функция рынка недвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальные проблемы.
1.3 Основные субъекты рынка недвижимости
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.
Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.
Субъекты рынка недвижимости могут быть разделены на несколько основных групп:
- продавцы,
- покупатели,
- инвесторы,
- профессиональные участники рынка,
- институциональные участники рынка (т. е. представляющие государство и действующие от его имени).
В качестве продавца (арендодателя)
может выступать любое
Покупателем (арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону.
Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.
Основные цели инвестирования:
1. Личное использование.
2. Сдача в аренду.
3. Экономическое (производственное) использование.
4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).
5. Приобретение для последующего развития.
Способы финансирования:
1. Использование только собственного капитала.
2. Использование смешанного финансирования.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию.
Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер, оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи, специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.
Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующие функции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектов недвижимости, контроль над использованием недвижимости, инвестирование в социально важные сферы и т. д.
К институциональным участникам рынка относятся:
1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство и землепользование.
2) Органы технической, пожарной и иной инспекции.
3) Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета.
4) Органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней.
5) Государственные нотариусы.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
1.4 Государственное регулирование рынка недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
- идеологической и
законодательной инициативы (концепции
развития отдельных видов
- инвестора в приоритетные
отрасли материального
- профессионального участника
при торговле жилищными
- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
- регулятора, устанавливающего
правила и нормы
- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
- контролера устойчивости
и безопасности рынка (
Система государственного
регулирования рынка недвижимос
1) государственные и
муниципальные органы и
2) государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
- путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
- создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
- отбор и удостоверение
статуса профессиональных
- установление обязательных
требований к содержанию и
качеству различных видов деяте
- контроль над соблюдением всеми участниками
рынка установленных норм и правил;
- введение запретов
и санкций за отступление от
нормативных требований при
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление
не связано с созданием
Высшей формой управления
рынком недвижимости является государственное
экономическое
По действующей Конституции РФ Правительство России обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное. Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке – физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов РФ и муниципалитеты.
2 Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие
2.1 Сегментация рынка недвижимости
Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно.
Основные критерии сегментации рынка недвижимости:
- В зависимости от объекта:
- рынок земельных участков,
- рынок жилых помещений,
- рынок нежилых помещений,
- рынок предприятий.
- В зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости:
- рынок жилой недвижимости (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
- рынок коммерческой недвижимости (офисные, торговые, производственнопромышленные, складские здания, гостиницы, рестораны);
- рынок промышленной недвижимости (промышленные предприятия, здания НИИ);
- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.);
- рынок многофункциональной недвижимости.
- В зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости):
- рынок доходной недвижимости;
- условно доходная недвижимость;
- бездоходная недвижимость.
- В зависимости от типа операций:
- рынок аренды;
- рынок купли-продажи;
- рынок ипотеки;
- рынок вещных прав.
5. Географический критерий:
- международный,
- региональный,
- локальный,
- местный рынки.
6. По различным регионам:
- регионы со стабильно высокой занятостью,
- регионы с вновь возникшей высокой занятостью,
- регионы с циклической занятостью,
- регионы с традиционно низкой занятостью,
- регионы с вновь возникшей низкой занятостью.
7. По инструментам инвестирования в недвижимость:
- рынок прав преимущественной аренды,
- рынок смешанных долговых обязательств,
- рынок ипотеки,
- рынок собственного капитала,
- рынок заемного капитала,
- рынок опционов.
8. В зависимости от состояния земельного участка:
- застроенные земельные участки,
- незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки,
- незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
9. В зависимости от степени представленности объектов:
- уникальные объекты,
- редкие объекты,
- широко распространенные объекты.
10. В зависимости от экономической активности регионов:
- активные рынки недвижимости,
- пассивные рынки недвижимости.
11. В зависимости от степени готовности:
- незастроенные земельные участки,
- готовые объекты,
- не завершенные строительством объекты,
- объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности.
Рынок недвижимости подразделяется
на сегменты исходя из назначения недвижимости
и ее привлекательности для
Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.
Таким образом, разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости.
2.2 Рынок жилья
Существование и развитие
рынка жилья обусловлено
Основную часть рынка составляют квартиры в многоквартирных зданиях, а рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов. Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда.
