Сферы применения доходного подхода к оценки стоимости: какие собственности оценивают, для каких целей,как происходит оценка

МОСКОВСКИЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

(ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)

ИНСТИТУТ ТЕХНОЛОГИИ, ЭКОНОМИКИ  И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Кафедра экономики и финансов

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Теория и  практика оценочной деятельности

На тему: «Сферы применения доходного подхода к оценки стоимости: какие собственности оценивают, для каких целей,как происходит оценка»

Выполнил: Кожакыметова  К.С.Группа: ИТ-52-10

(Ф.И.О.)

Руководитель: Еркешева З.Д.

__________________________ «____» _____________________20___г.  

Москва 2012

                                              Содержание

Введение……………………………………………………………………....3

1.Оценка стоимости предприятия. Основные подходы и методы………...4

2.Доходный подход в оценке стоимости предприятия…………………………………………………………………..6

3.  Характеристика доходного подхода………………………………….7

4.Метод дисконтирования денежных потоков…………………………….8

5.Метод капитализации доходов…………………………………………...13

Заключение…………………………………………………………………..15

Список литературы………………………………………………………….16 

Введение

Процессы, происходящие на современном  этапе в российской экономике, привели  к возрождению и развитию оценочной  деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория - «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Оценка справедливой рыночной стоимости бизнеса имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца компании при определении  обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения предоставлении кредита компании, для страховой  компании - при определении размеров страховой суммы и страхового возмещения, для инвесторов - при  определении текущей и будущей  стоимости бизнеса. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка стоимости  бизнеса, принадлежащего последней. Все чаще отмечается, например, необходимость использовать оценку стоимости для принятия лучших решений, при необходимости обосновать то или иное управленческое решение. Оценка бизнеса также может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода предприятия из состояния банкротства, формирования и проведении антикризисной политики по предотвращению банкротства.

При этом, оценщик в процессе изучения оцениваемого бизнеса, может  высказать свои рекомендации о том, как сбалансировать структуру активов  предприятия, навести порядок в  начислениях амортизации и оптимизировать структуру затрат предприятия. В  итоге, проведение оценки стоимости  бизнеса предприятия может способствовать оптимизации системы управления предприятием и внедрению современных  методов финансового менеджмента.

Цель данной работы: изучение темы «Особенности применения доходного  подхода в оценке стоимости предприятия».

Для достижения этой цели в  работе будут изложены основные подходы  и методы в оценке стоимости предприятия, особенности метода дисконтирования  денежных потоков и метода капитализации  доходов в рамках доходного подхода определения стоимости предприятия.

1.Оценка стоимости предприятия. Основные подходы и методы.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для  того, чтобы иметь возможность  принимать обоснованные решения  в процессе совершения сделок с ним.

 Любой бизнес имеет  свою экономико-организационную  форму в виде предприятия. Таким  образом, предприятие представляет  собой организационно-экономическую  форму существования бизнеса  и поэтому названные особенности  бизнеса как товара присуще  и ему. 

Предприятие как имущественный  комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и  продукцию, нематериальные активы, имущественные  обязательства.

Оценка стоимости предприятия - представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости  предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта, она  обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

принятия обоснованного  инвестиционного решения;

• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по       частям.
• установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга .
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными  в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и  затратного подхода. Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Доходный подход - это  определение текущей стоимости  будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная  дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный  принцип ожидания.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так  как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии.

Рисунок 1 Таблица сравнения  методов оценочной деятельности

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных  расходах строителей на местном рынке  и т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими  характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан  на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической  величины и экономического разделения.  

Далее в работе мы рассмотрим особенности применения доходного  подхода к оценке стоимости предприятия.

2.Доходный подход в оценке стоимости предприятия

Доходный подход основан  на принципе ожидания будущих доходов  от бизнеса. Сущность этого подхода  состоит в том, что стоимость  бизнеса определяется как дисконтиро

Рисунок 2 – Виды методов  доходного подхода

• метод капитализации доходов - применяется в случае предполагаемого постоянства положительных денежных потоков в будущем, а также умеренных и предсказуемых ожидаемых темпов роста;
• метод дисконтирования денежных потоков - используется в том случае, если доход имеет положительную величину для большинства прогнозных лет, но не имеет четкой тенденции.

Ожидаемые доходы или выгоды, дисконтируемые или капитализируемые в текущую стоимость, должны учитывать:

структуру капитала;

прошлые результаты бизнеса;

перспективы развития бизнеса;

отраслевые и общеэкономические  факторы;

рост и время получения  доходов;

риск получения доходов;

3.  Характеристика доходного подхода

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

·  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·  риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход  в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов  должна быть приведена нулевому моменту  времени путём капитализации  доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного  подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также  факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 3)

Принцип                                         Сфера влияния

Рисунок – 3  Анализ основных принципов, факторов доходного подхода

Основное преимущество доходного  подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода  возможно применение двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·  дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим  критериям (рис. 4)

Рисунок -4 Достоинства и  недостатки методов

В основе данных методов  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов  капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка  от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

4 Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован  для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии стабильного экономического развития. Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). 

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования  денежных потоков:

1.Выбор модели денежного потока.

2.Определение длительности прогнозного периода.

3.Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4.Анализ и прогноз расходов.

5.Анализ и прогноз инвестиций.

6.Расчет величины денежного потока для каждого г. прогнозного периода.

7.Определение ставки дисконтирования.

8.Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9.Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10.Внесение итоговых поправок.  

Рассмотрим все этапы  подробно.

1. Выбор модели денежного  потока. При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: для собственного капитала; для всего инвестированного капитала. В табл. 5 приведен порядок расчета (модель) денежного потока для собственного капитала. Применяя эту модель, рассчитывают рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия. 

Таблица 5

Модель денежного потока для собственного капитала 

Согласно модели денежного  потока всего инвестированного капитала (табл. 7) стоимость собственного капитала предприятия определяется как стоимость  его операций (его инвестированного капитала) за вычетом стоимости заемного капитала и привилегированных акций.

Таблица 6

Модель денежного потока для всего инвестированного капитала

Данная модель особенно пригодна для оценки многопрофильного бизнеса.  Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, условно можно не различать собственный и заемный капиталы предприятия и считать совокупный денежный поток.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как  на номинальной основе (в текущих  ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции). 

2. Определение длительности прогнозного периода.  В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета ряда факторов, среди которых:

номенклатура выпускаемой  продукции;

объемы производства и  цены на продукцию;

ретроспективные темпы роста  предприятия;

спрос на продукцию;

темпы инфляции;

имеющиеся производственные мощности;

перспективы и возможные  последствия капитальных вложений; 

Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризующих  изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется формула:

где, Ip –индекс инфляции;

P1 – Цены анализируемого периода;

P0 – Цены базового периода;

G1 – Количество товаров, реализованных в анализируемом периоде. 

4. Анализ и прогноз расходов. На данном этапе оценщик должен:

·         учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

·         изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек;

·         оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

·         изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;

·         определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;

5. Анализ и прогноз инвестиций. Такой анализ включает три основных компонента и осуществляется в порядке, представленном на рис7.

Величина собственного оборотного капитала (в западной литературе термин «рабочий капитал» или «чистый оборотный  капитал») – это разность между  текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных  средств финансируется за счет средств предприятия.

      Рисунок 7 - Анализ и прогноз инвестиций

6. Расчет величины денежного  потока для каждого года прогнозного  периода. На практике целесообразно использовать расчет денежного потока предприятия по разным сценариям развития, например, по трем возможным сценариям: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому. Можно выделить показатели, характерные для разных сценариев, представленные в табл. 8.

Таблица 8

7. Определение ставки дисконтирования. 

асчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.

В соответствии с моделью  оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле:

   (1)

где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf – безрисковая ставка дохода;

b – коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного c макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1 – премия для малых  предприятий;

S2 – премия за риск, характерный для отдельной компании;

С – страновой риск.

Следует отметить, что модель оценки капитальных активов (САРМ –  в общеупотребимой аббревиатуре на английском языке) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно – изменений доходности свободно обращающихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконтирования для закрытых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

Метод оценки предприятий  на основе дисконтирования будущих  доходов имеет как положительные  стороны, так и отрицательные. К достоинствам данного метода можно отнести то, что он позволяет учитывать будущую доходность предприятия, ситуацию на рынке, а также показывает экономическое устаревание предприятия в случае превышения величины рыночной стоимости, полученной методом чистых активов, величины рыночной стоимости, полученной методом дисконтирования будущих доходов.

Доходный подход имеет  и недостатки, которые необходимо учитывать при оценке предприятия:

•    сложность и  трудоемкость составления прогнозов;

•    вероятностный  характер прогнозов;

•    сложность обоснования  ставки дисконтирования.

5. Метод капитализации доходов

Данный метод используется в случае, если ожидается, что будущие  доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы  их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет развиваться стабильно, без особых изменений.

Суть метода капитализации  можно отобразить формулой

  (2)

где V - стоимость оцениваемого объекта;

       I - ожидаемый доход;

       К - ставка капитализации.

В случае наличия умеренных  темпов роста дохода формула стоимости  оцениваемого объекта приобретет следующий  вид:

(3)

   где g - ожидаемый темп прироста дохода (как правило, темп прироста   

   дохода значительно ниже величины коэффициента капитализации).

В качестве измерителя дохода могут служить различные величины, такие как чистая прибыль, валовая прибыль, дивиденды, денежный поток, выручка.

Четких указаний о выборе того или иного доходного показателя не существует, но в практике прослеживаются следующие тенденции: показатель чистой прибыли и денежного потока, как правило, используют для оценки контрольного пакета акций; валовую прибыль - для оценки контрольного пакета акций предприятий, которые имеют льготы в налогообложении; дивиденды - для оценки не контрольного пакета; выручку - для оценки предприятий розничной торговли и сферы услуг.

При расчете доходной части  важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом или несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

После определения временных  рядов выбирается способ расчета. Существует три способа в зависимости  от условий.

Расчет по формуле средней  арифметической величины. Используется, если в динамике показателей не прослеживается определенная тенденция или нет оснований ожидать, что выявленная тенденция сохранится в будущем.

(4)

Где - ожидаемый доход;

  - показатель анализируемого периода;

          п - число анализируемых периодов.

Расчет средневзвешенной величины. Используется, когда для прогноза наиболее важны последние периоды.

×     (5)

Другой наиболее важный момент заключается в определении ставки капитализации, т.е. делителя, используемого для перевода определенного потока дохода в расчетную стоимость. Она зависит от стабильности получения дохода, при устойчивом росте доходного показателя ставка капитализации будет иметь значение ниже, чем при нестабильном получении дохода. При использовании метода капитализации необходимо учитывать различие между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации.

Коэффициент капитализации  для предприятия часто вычисляется на базе его ставки дисконтирования. Это особенно верно тогда, когда подтверждаются следующие предположения: