Собственность на землю

Оглавление

Введение 1

Понятие права  собственности на землю 3

Государственная регистрация прав на земельный участок, как недвижимого имущества 10

Порядок проведения государственной регистрации прав 15

Основания для  государственной регистрации: 16

Перечень  документов, необходимых для регистрации  прав граждан на земельный участок. 17

Заключение 21

Список литературы 22

Введение

Собственность как экономическая  категория признается господствующей как в политико-экономической, так  и в юридической науке.

Уникальные свойства земли, безусловно, отражаются на форме земельной собственности, придавая ей определенные особенности, отличающие ее от форм собственности  на другое имущество, являющееся продуктами человеческого труда.

Единственным источником появления  всех материальных благ, необходимых  для существования человека, служит процесс общественного производства. Но земля и другие природные ресурсы  имеют уникальные, присущие только им особенности. Так, земля не является продуктом человеческого труда, она часть самой природы, земная поверхность не может быть произвольно  увеличена людьми в зависимости  от их потребностей и др.

До введения в действие Гражданского кодекса РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона “О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года регистрация  прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При  этом первоначально в законодательстве  проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности  на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования  земельным участком удостоверяется государственным актом, который  выдается и регистрируется соответствующим  Советом народных депутатов. Позднее  Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года “ О праве граждан Российской Федерации на получение в частную  собственность и на продажу земельных  участков для ведения личного  подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства” было установлено, что договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Новый ГК РФ и Закон о  регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Закон) упорядочили законодательство в этой области, установив порядок  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Закон вступил  в действие с 28 января 1998 года, и с  этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный  участок, считается возникшим с  момента государственной регистрации  этого права, то есть с момента  внесения соответствующей записи в  Единый государственный реестр прав.

Понятие права собственности  на землю

Господство собственника над объектом, имуществом можно подразделить на юридически значимое и не являющееся таковым. Например, не имеет юридического значения сорт, вид фруктового насаждения, выращиваемого  на участке, в коллективном саду, однако если кто-либо попытается вырастить  наркотикосодержащую культуру, то такой  вид хозяйствования будет юридически значим, так как повлечет негативную оценку и будет пресечен государством (ст. 99.1 Кодекса об административных правонарушениях — КоАП).

Следовательно, понятие «собственность»  можно рассматривать в юридическом  и неюридическом смысле. Государство  не вправе навязывать собственнику земельного участка, равно как и землевладельцу, землепользователю, приемы обработки  почвы (производить вспашку, осуществлять безотвальную обработку с одновременным  боронованием и т. п.), но если применяемая  собственником технология обработки  участка ведет к снижению плодородия почв и ухудшению экологической  обстановки, то закон допускает вмешательство  соответствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Собственность в юридическом смысле (юридически значимое господство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые  следующими признаками:

1) в этих  отношениях иногда возникают  противоречия интересов их участников, и они при своей остроте  не могут разрешиться без правового  вмешательства. Например, в отношениях  граждан, владеющих земельными  участками на праве общей долевой  собственности, может сложиться  ситуация, когда каждый «будет  тянуть одеяло на себя», а  поэтому предусмотрено, что распоряжение  земельными участками, находящимися  в общей долевой собственности,  осуществляется по согласию всех  ее участников, а при недостижении  согласия — в порядке, установленном  судом;

2) противоречия  в отношении собственности значимы  для интересов государства, что  и побуждает его применять  правовое вмешательство в эти  отношения. Так, использование  земельного участка собственником  не по целевому назначению, указанному  в документах, подрывает состояние  земельного участка, а потому  факт изменения состава сельхозугодий  из ценных в менее ценные  является основанием для принудительного  прекращения прав на земельный  участок;

3) противоречие  необходимо устранить, поскольку,  будучи неустранимым, оно может  нанести ущерб общественным или  государственным интересам. ЗК  обязывает собственников не допускать  ухудшения экологической обстановки  на территории в результате  своей деятельности, то есть причинения  ущерба окружающей природной  среде, поскольку во многих  регионах РФ уже заметны признаки  экологической напряженности и  угрозы катастрофы;

4) противоречие  возможно устранить в силу  того, что данный вид общественных  отношений поддается правовому регулированию. Так, недопустимо единообразное земельно-правовое регулирование отношений земельной собственности на всей территории Российской Федерации, поскольку в целом ряде регионов проживают малочисленные народы и этнические группы со своими вековыми традициями, не всегда вписывающимися в общую правовую систему. Поэтому закон делает исключение для не поддающихся единообразному правовому регулированию отношений. Установлено право по согласованию с компетентными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления определять в таких местностях особый правовой режим использования земель;

5) устранение  противоречий правовыми средствами  не будет противоречить Конституции  РФ, международно-правовым обязательствам, общечеловеческим ценностям. Так,  формы собственности на землю  в России не могут противоречить  Конституции РФ; нормы российского  земельного права не должны  противоречить правилам, содержащимся  в международно-правовом договоре  РФ с другими зарубежными странами.

Поэтому правовая форма экономических отношений  собственности становится объективно необходимой, волевые отношения  собственности не могут нормально  развиваться и  функционировать вне правовой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государства.

Конституция РФ, закрепляя формы  и виды собственности на землю, устанавливает  возможность их перехода от одних  собственников к другим, таким  образом осуществляя оборот земельных  участков. Однако ч. 3 ст. 129 ГК РФ этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого  пользователя землей. Причины этого  очевидны: количество и состав всякого  рода объектов ограничен, и их использование  всегда поэтому так или иначе  затрагивает интересы общества в  целом.

Статья 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части  второй Гражданского кодекса», касающейся сделок с земельными участками, применяется  в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Это значит, что теперь, наряду с  Российской Федерацией, ее субъекты могут  определять, какие земельные участки могут быть исключены из оборота или их включение в оборот ограничено.

Установленные экологические требования и запросы, целевое использование  данных объектов и т.д. по сути дела не являются ограничением права собственности, а устанавливают более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может  быть беспредельным.¹

В понятие «права собственности  на землю» можно включить:

1) институт российского земельного  права, нормы которого содержатся  в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), Гражданском кодексе РФ, Земельном  кодексе, в целом ряде законодательных  и нормативно-правовых актов подзаконного  характера.

Для института права собственности  на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии. Поэтому нельзя сказать, что земля  в земельном праве выступает  как недвижимость, а в экологическом  праве — как составная часть  окружающей среды. Она в обоих  случаях — составная часть  окружающей среды;

2) земельное правоотношение, в котором  выступают как субъекты права  собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных  прав и обязанностей. Например, в  правоотношении по возникновению  права земельной собственности  участвуют не только земельные  собственники, но и государственные  органы, обязанные зарегистрировать  сделку по приобретению земли,  специальные службы, обязанные определить  границы перешедшего в собственность  земельного участка в натуре (на  местности), кадастровый номер и  другие характеристики;

3) субъективные правомочия собственников  земли. Так, собственники земли  имеют право на совершение  определенных действий — самостоятельно  хозяйствовать на собственном  земельном участке, возводить  на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения  и сооружения; проводить оросительные, осушительные, культурно-технические  и иные мелиоративные работы  и т. п.; на бездействие —  воздерживаться от действий, нарушающих  права других собственников, не  совершать действий, нарушающих  порядок пользования природными  объектами, не наносить ущерба  как природному объекту, так  и природному ресурсу; на требование  определенного поведения со стороны  других лиц (например, требовать  от предприятия, осуществляющего  изыскательские работы на участке  собственника, приводить земельный  участок в состояние, пригодное  для использования по целевому  назначению); на защиту путем обращения  в суд, органы местного самоуправления; путем взыскания убытков в  полном объеме, включая упущенную  выгоду, а также на защиту других  земельных прав;

4) юридический факт, порождающий  определенные правоотношения как  для собственников, так и для  иных лиц. Например, при вынесении  решения о получении земельного  участка в собственность гражданину  выдается свидетельство на право  собственности земельного участка,  осуществляется установление его  границ в натуре (на местности)  и составление его плана и  чертежа и т. п.

Право собственности на землю, так  же как и всякое другое право, может  быть рассмотрено в объективном  и субъективном смыслах.

Право собственности на землю в  объективном смысле представляет собой  институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых  отношений собственности как  состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве  формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того чтобы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные законом собственнику земли, необходимо обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.              

Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником  юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  ему земельным участком своей  властью и в своих интересах  путем совершения в отношении  этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и  охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять  вмешательство всех третьих лиц  в сферу его хозяйственной  деятельности.               

Традиционно же в практике и теории земельного права под понятием «право собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции  РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан и  юридических лиц на земельный  участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением  условий, установленных законом  и договором, по которому он получен.

При рассмотрении понятия «право собственности  на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура  элементов:

1. Объект права собственности  на землю — часть земли как  производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или  находится в его владении, пользовании  и распоряжении. При этом, исходя  из анализа действующего земельного  законодательства, можно выделить  в качестве объекта права собственности  земельный участок и земельную  долю.

Нельзя считать объектом права  собственности на землю такие  участки, которые перешли в собственность  незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2. Субъекты права собственности  на землю — это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками  конкретного земельного участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

а) государство в лице Российской Федерации и субъектов Российской федерации. Государственная собственность  на землю подразделяется на федеральную  собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ.

б) муниципальные образования, которые  принимают участие в регулировании  земельных отношений на своих  территориях (в организации ведения  кадастра и землеустройства; в определении  правового статуса тех или  иных земель; в регистрации прав на земельные участки; в организации  охранительных мероприятий и  т. п.);

в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном  управлении обособленное имущество  и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени  приобретать и осуществлять имущественные  и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами  и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) лица физические — граждане РФ, а также иностранцы и лица без  гражданства, находящиеся на территории РФ.

3. Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению  находящимся в собственности  земельным участком.

Права собственника - это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые в установленном порядке. Однако, если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

Обязанности собственника - это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязательному исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Применение земельного законодательства служит формой государственного регулирования, основанного на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании  земельных отношений основывается на общественном осознании социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющей интенсификации современного использования земли, порождающей отрицательные экологические  последствия.²

Государственная регистрация  прав на земельный участок, как недвижимого  имущества

К недвижимости гражданское  законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит  земельные участки и все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, предприятия и прочие объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Правовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Правовая основа создания современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в Гражданском кодексе РФ. Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Земельный кодекс в ст. 25, 26 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на земельные участки. При этом и Гражданский и Земельный кодексы отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ и 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ)

Государственная регистрация  прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным  Законом системе записей о  правах на каждый объект недвижимого  имущества в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Правила ведения  Единого государственного реестра, утвержденные Постановлением Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. Постановления  Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. N 1429) , устанавливают в соответствии с Федеральным законом о государственной  регистрации формы Реестра и  единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Закон о государственной  регистрации (ст. 2) определяет ее как  юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В силу ст. 9 Закона о регистрации означенная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно - территориальных единиц. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно - правовой характер. Содержание их заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции - осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость.

В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно - правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. Принятие акта государственной регистрации прав, а равно сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав: договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ); право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Помимо этого, принятие такого акта означает, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т.п. Соответственно, с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права  на недвижимость, в том числе на земельные участки. Принципиально  важным последствием государственной  регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

Закон о государственной  регистрации (ст. ст. 4 и 14) предусматривает  две формы государственной регистрации - регистрацию прав на недвижимое имущество  и регистрацию сделок с ним. В свою очередь, объектом этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, нежели в Гражданском кодексе, представлен в Законе о государственной регистрации. Согласно ст. 1 Закона недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы перечисленные  объекты были соответствующим образом  индивидуализированы, т.е. отграничены  от иных объектов недвижимости 
Статья 5 Закона о государственной регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. 
Особо следует подчеркнуть, что в современном законодательстве закреплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает открытый характер регистрации. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получения таких сведений необходимо лишь представить удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд. 
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

В силу п. 2 ст. 33 Закона о государственной  регистрации с 1 января 2000 г. государственная  регистрация прав на землю осуществляется только учреждениями юстиции - органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. ст. 9, 10 и 15 Закона о государственной регистрации таковая производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. За проведение государственной регистрации прав и предоставление информации о зарегистрированных правах взимается плата, размер которой устанавливается субъектами Российской Федерации, а минимальный размер - Правительством РФ.

Порядок проведения государственной регистрации прав

1. государственная регистрация  прав проводится в следующем  порядке: прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  ФЗ, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

2. государственная регистрация  ограничений (обременений) права  собственности и иных вещных  прав правами третьих лиц может  проводиться по инициативе правообладателей  или приобретающих указанные  права лиц. Если ограничение  (обременение) регистрируется не  правообладателем, его регистрация  проводится по правилам, предусмотренным  ст. 16 Фз для регистрации договоров  и сделок, при обязательном уведомлении  правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении  (обременении). государственная регистрация  ограничений (обременений) прав, установленных в соот с законодательством  в публичных интересах органами  государственной власти и омс,  осуществляется по инициативе  указанных органов с обязательным  уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация  ограничений (обременений) права,  ипотеки, аренды или иной сделки  с объектом недвижимого имущества  возможна только при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на данный объект  в Едином государственном реестре  прав.

3. государственная регистрация  прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня  подачи заявления и документов, необходимых для государственной  регистрации. ³

Основания для государственной регистрации:

- акты, изданные органами  государственной власти или органами  местного самоуправления в рамках  их компетенции и в порядке,  который установлен законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;