Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления
Содержание
Введение…………………………………………………………
Факторы определяющие величину спроса и предложения…………………………………3-8
Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости……………….9
Заключение……………………………………………………
Список использованных источников и литературы………………………………………….14
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. В условиях рыночной экономики производители и потребители для осуществления своей экономической деятельности руководствуются параметрами рынка, важнейшими из которых являются спрос, предложение, равновесная цена. Это стержень рыночных отношений, ядро рынка.
Как известно, равновесие означает такой вариант выбора в экономике, который бы устраивал всех субъектов экономической деятельности. Оптимальный выбор в экономике предполагает сбалансированность способа использования ограниченных производственных ресурсов и их распределения между членами общества, то есть сбалансированность производства и потребления, ресурсов и их использования, а следовательно, спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
- платежеспособность населения;
- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменения в соотношениях между различными сдоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
- изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях н вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
- условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста, спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение пен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения:
- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
- объемы нового строительства и затраты на него, включая:
- Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.
- Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства.
- Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.
- Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.
- Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Процент всех незанятых
или не сданных в аренду домов
или помещений (вакансий) является одним
из важнейших индикаторов
Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:
- локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
- недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
- ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
- владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
- единовременные сравнительно крупные инвестиции;
- затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
- налог на недвижимое имущество;
- государственная пошлина и другие сборы на сделки;
- низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
- спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
- спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
- величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
- цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
- оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
- для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
- товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
- для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
- необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
- наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
- высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д.Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям РН(рынок недвижимости) можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества:
- возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
- достаточная устойчивость потребительского спроса;
- меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
- наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.
К недостаткам РН можно отнести следующие:
- информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
- отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
- необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
- «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
- высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию)
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т. д. Классификация РН может быть выполнена и по другим признакам.
Чаще всего встречается
- первичный и вторичный РН;
- организованный и неорганизованный РН;
- биржевой и внебиржевой РН.
Первичный РН — это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в качестве товара на рынке или находятся в стадии строительства. В России первичный рынок формируется за счет приватизации муниципальных и государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, а в последние годы — за счет нового строительства.
Вторичный РН — это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т. е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т. е. с изменением прав собственности на эти объекты недвижимости.
Часто РН делят на организованный
и неорганизованный. Организованный
РН представляет собой рынок, на котором
оборот недвижимости и прав на нее
происходит в строгом соответствии
с действующим
Биржевой рынок — это купля-продажа объектов недвижимости на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой рынок предполагает совершение сделок за пределами бирж и аукционов. Он может быть как организованным, так и неорганизованным.
По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяют не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых помещений и коммерческой недвижимости. Каждый из этих рынков имеет в настоящее время определенную специфику, связанную как с особенностями самих объектов недвижимости, так и с уровнем развития нормативно-правовой базы.
Регулирование рынка
недвижимости осуществляется посредством
рыночного механизма и
Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.
Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.
Цена — это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена — это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.
Стоимость — наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.
Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
На спрос и предложение на РН воздействует ряд факторов:
- экономических:
- изменение уровня доходов населения;
- изменение уровня доходов бизнеса;
- доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;
- ставки арендной платы;
- стоимость строительства;
- тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;
- социальных:
- изменение численности населения;
- изменение образовательного уровня;
- изменение уровня преступности;
- административных:
- реальная налоговая ставка;
- уровень налога на имущество;
- уровень земельного налога;
- зональные ограничения;
- условия совершения сделок;
- условия получения прав на застройку;
- условий окружающей среды:
- экологическая обстановка;
- уровень развития инфраструктуры.
Поскольку рынки недвижимости
в большинстве своем
Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса. На рис. 1 изображена зависимость цены объектов недвижимости от предложения. Угол наклона линий спроса на рисунке показывает, на сколько изменится количественный спрос при данном изменении цен, и наоборот. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.
Рис. 1. Взаимосвязь спроса и цены на рынке недвижимости
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и на финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.
Сложились устойчивые общие правила РН: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. Опыт экономически развитых стран в сфере рынка недвижимости говорит о том, что изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
Помимо понятий «стоимость»
и «цена» в рыночных условиях существенное
значение приобретает такая
Немаловажную роль в рыночных условиях играет и конкурентоспособность недвижимости. Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также его способность быть выделенным покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.
РН как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» — периодами экономического спада и подъема (рис. 2). С точки зрения рыночного механизма периоды спада и подъема характеризуются различным соотношением спроса и предложения, а также цены и стоимости объектов недвижимости.
Рис. 2. Цикличность рынка недвижимости
Спад на РН наблюдается при перенасыщении построенными зданиями, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется превышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость. Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.
Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот этап цикла определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, причем цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.
Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных объектов недвижимости, которые, как правило, имеют ряд преимуществ перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т. е. цена превышает стоимость. Период подъема РН, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.
На последнем этапе
цикла наступает насыщение РН,
когда создается излишек
Развитие событий
резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных и зарубежных инвесторов,перераспределение собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.
Список использованных источников и литературы:
- Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
- Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
- Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.
- Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
- Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
- Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятия: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. – 2–е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.
- Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.: Перспектива, 2009.
- Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.
- Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2008. - № 1
- Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2008. - № 4.
- Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2009. - № 11.
- Режим доступа:http://market-pages.
ru/osnocen/index.html- Энциклопедия студента-свободный - Режим доступа:http://vnedvizhimost.
at.ua/publ- Сайт о недвижимости-свободный
