Сравнительный анализ правового оформления объектов недвижимости при наследовании и дарении

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях актуальность темы дипломного исследования, посвященного анализу правового оформления наследования и дарения, обусловлена сложностью и противоречивостью законодательства, наличием существенных различий в подходах цивилистов по ключевым вопросам теории безвозмездности, а также отсутствием единообразия судебной практики в рассматриваемой сфере отношений.

Цивилисты считают, что анализ норм ГК РФ, а также практики его применения показал, что расширение сферы применения норм о наследовании и дарении соответственно вызвало и увеличение количества проблем, с которыми столкнулась судебная практика. Это проявилось в регулировании обязанностей и ответственности завещателя/дарителя за различные случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения им договорных обязательств, в установлении правил, по которым должен быть возвращен дар в случае отмены дарения. Кроме того, законодатель признал дарение консенсуальным договором, одновременно наделив дарителя правом отменить его вследствие неблагодарности одаряемого. Вместе с тем действующий ГК не закрепил вытекающих из данной конструкции положений об ограниченной ответственности дарителя, о последствиях отмены дарения, о порядке реституции дара, следствием чего появилась ситуация незавершенности защиты прав и интересов дарителя.

Проблемам содержания и правовой сущности договора дарения посвящены труды современных цивилистов, в том числе Т.Е. Абовой, М.И. Брагинского, В.Г. Вердникова, В.В. Витрянского, Е.В. Григорович, И.В. Елисеева, А.Ю. Кабалкина, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и др.

Вместе с тем, накопленный опыт научного исследовании рассматриваемой проблемы, не исключает необходимости в условиях действия нового гражданского законодательства комплексного анализа механизма правового регулирования наследования и дарения, а напротив, требует исследования новых аспектов указанных институтов, в том числе его антикоррупционной направленности.

Целью работы явилось сравнение правовой природы и сущности завещания и договора дарения как элемента предмета гражданско-правового регулирования.

Достижение указанной цели обуславливает необходимость решения следующих задач:

- рассмотреть понятие  и содержание завещания и договора  дарения;

- раскрыть правовую природу  завещания и договора дарения;

- сравнить завещание и  договор дарения;

- определить правовое  регулирование завещания и договора дарения.

Объектом исследования являются нормы гражданского законодательства, регламентирующие отношения, складывающиеся при наследовании и дарении.

Предметом исследования выступает комплекс теоретических и практических проблем, возникающих в связи с регламентацией гражданским правом наследования и дарения.

Эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые акты, регулирующие отношения по дарению, а также соответствующие материалы судебной, в том числе судебно-арбитражной практики.

Цель, задачи, объект и предмет исследования определили его структуру. Работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка использованных источников и литературы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДОВАНИЯ И ДАРЕНИЯ

1.1 Понятие и сущность наследования

Наследование - это процесс передачи имущества (наследства) умершего другим лицам [15, c. 32]. Тот, чье имущество передается после его смерти, называется наследодателем, а принимающие это имущество - наследниками.

Законом установлено два основания наследования: по закону и по завещанию [15, c. 33].

Наследование по завещанию возможно в том случае, когда наследодатель оформил завещание, т.е. сам распорядился своим имуществом, остающимся на момент его смерти, в пользу тех или иных лиц. Завещание должно быть составлено в соответствии с правилами, установленными законом.

Если наследодатель не оставил завещания (и в некоторых других случаях), происходит наследование по закону. Наследниками по закону могут быть родственники и иждивенцы наследодателя.

В число наследников включаются физические лица, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства дети. При этом закон не ограничивает круг наследников ни дееспособностью, ни возрастом, ни отношением к гражданству какой-либо страны. Это значит, что наследниками могут быть как совершеннолетние, так и несовершеннолетние лица, как дееспособные, так и недееспособные граждане. Призываются к наследованию как граждане Российской Федерации, так граждане других государств и лица без гражданства. Это относится и к наследованию по закону, и к наследованию по завещанию p15, c. 33].

Юридические лица независимо от их организационно-правовой формы могут наследовать только по завещанию.

Наследодатель может завещать свое имущество Российской Федерации, субъектам РФ, населенным пунктам, а также иностранным государствам.

В случае, если после наследодателя не остается никаких наследников ни по закону, ни по завещанию, наследственное имущество считается выморочным и к наследованию призывается Российская Федерация [18, c. 64].

Состав наследства - это все вещи и иное имущество, принадлежавшие наследодателю на день его смерти. Передаваться по наследству может как движимое имущество (например, деньги, ценные бумаги, драгоценности, предметы быта и другие вещи), так и недвижимое, которым обладал наследодатель. Это имущество могло принадлежать ему на праве собственности, аренды, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и на основе других вещных прав. Под недвижимым имуществом понимаются земельные участки, здания, квартиры, гаражи и другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно [11, c. 9].

Если недвижимость находилась в собственности наследодателя, то действуют общие правила наследования. Если же умерший пользовался квартирой на основании договора социального найма и проживал один, то квартира наследоваться не может. Но если до своей смерти он выразил желание осуществить приватизацию, но не успел довести ее до конца (например, успел подать необходимое заявление), то квартира должна быть включена в состав наследуемого имущества.

Имущественные права и обязанности наследодателя продолжают существовать и после смерти их носителя, они переживают его и переходят к наследникам. К ним можно отнести долговые, кредитные обязательства наследодателя, а также право на получение долга или кредита, залоговые обязательства и другие права и обязанности. По наследству могут переходить и некоторые личные неимущественные права, такие как неимущественные авторские права, право на патент и т.д. [19, c. 104].

В момент смерти человека права и обязанности, которые были тесно или неразрывно связаны с его личностью, прекращаются (не могут быть переданы по наследству). Например, право на льготы по оплате жилья наследодателя-инвалида, право на алименты, обязанность возмещения вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина, обязанность возмещения морального вреда и др. Личные неимущественные права и блага (право личной неприкосновенности, свободы перемещения, честь и доброе имя) также не входят в состав наследства [16, c. 89].

Не может быть включено в состав наследства недвижимое и иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если какие-либо граждане или юридические лица добросовестно и открыто владели им как собственники на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом). В указанном случае эти лица приобрели право собственности на основании приобретательной давности. Не могут также наследоваться самовольно возведенные и не оформленные в собственность строения и помещения, потому что они не принадлежат наследодателю на законных основаниях.

В зависимости от того, какое имущество входит в наследственную массу, наследникам при обращении к нотариусу потребуется собрать определенные документы.

Процесс наследования начинается с открытия наследства. Днем открытия наследства считается день смерти гражданина.

Когда граждане, являющиеся наследниками друг друга, умирают в один и тот же день, они не наследуют друг после друга. В этом случае к наследованию призываются наследники каждого из них.

Во время стихийных бедствий, при железнодорожных, авиационных и прочих катастрофах человек может пропасть без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основания предполагать его гибель от определенного несчастного случая. В таких случаях суд признает его умершим в течение 6 месяцев с момента происшествия.

В случае длительного (не связанного с экстремальной ситуацией) отсутствия какого-либо человека по заявлению заинтересованных лиц суд может объявить его умершим при отсутствии сведений о месте его пребывания в течение 5 лет [18, c. 73].

Днем открытия наследства будет считаться день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Такое решение служит основанием для выдачи органом загса свидетельства о регистрации смерти с указанием даты смерти.

Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, т.е. его постоянного или преимущественного проживания. Когда оно неизвестно или находится за рубежом, то наследство будет открыто в России по месту нахождения наследственного имущества на территории РФ. Если оно рассредоточено, то в первую очередь учитывается место нахождения недвижимого имущества (здания, квартиры, жилые дома и т.д.) или наиболее ценной его части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

Стоимость наследуемого имущества определяется:

- транспортных средств - оценщиками, юридическими лицами, которые вправе  заключить договор на проведение  оценки, или судебно-экспертными  учреждениями или судебно-экспертными  учреждениями;

- недвижимого имущества, за исключением земельных участков, - организациями, осуществляющими оценку  недвижимости, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого  имущества по месту его нахождения;

- земельных участков - оценщиками, юридическими лицами, которые вправе  заключить договор на проведение  оценки, или федеральным органом  исполнительной власти, осуществляющим  кадастровый учет, ведение государственного  кадастра недвижимости и государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, и  его территориальными подразделениями;

- другого имущества - оценщиками  или юридическими лицами, которые  вправе заключить договор на  проведение оценки [20, c. 55].

По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами). Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). В случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из них.

При оформлении наследства могут потребоваться и другие нотариальные действия такие как удостоверение доверенностей, выдача документов и их копий и пр. Госпошлина за совершение этих действий, как правило, составляет от 100 до 200 руб.

Наследование по закону наступает в тех случаях, когда наследодатель не оставил завещания.

Существуют восемь очередей наследования по закону.

1-я очередь - супруг, дети, родители;

2-я очередь - братья и  сестры, дедушка и бабушка;

3-я очередь - дяди и тети;

4-я очередь - прадедушки  и прабабушки;

5-я очередь - двоюродные  внуки и внучки, двоюродные бабушки  и дедушки;

6-я очередь - двоюродные  правнуки и правнучки, двоюродные  племянницы и племянники, двоюродные  дяди и тети;

7-я очередь - пасынки и  падчерицы, отчим и мачеха;

8-я очередь - нетрудоспособные  иждивенцы.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предыдущей очереди (т.е. они либо отсутствуют, либо не имеют право наследовать, либо отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследство, либо они отказались от него).

В случаях, когда наследник по закону (какой-либо очереди) умирает раньше наследодателя или одновременно с ним, в отношения наследования вступают наследники по праву представления. Такими наследниками могут быть только определенные в законе лица, а именно внуки наследодателя и их потомки, его племянники и племянницы, двоюродные братья и сестры.

Когда наследник по закону или по завещанию умирает после того, как открылось наследство, и не успевает его принять в шестимесячный срок, право принятия его доли переходит к его наследникам по закону либо по завещанию, если оно имелось. Такой порядок наследования закон называет наследственной трансмиссией. Наследники в порядке наследственной трансмиссии должны принять наследство в течение оставшейся после смерти наследника части срока для принятия наследства. Если оставшийся срок составляет менее трех месяцев, то он удлиняется еще на три месяца. Продление такого срока более чем на три месяца возможно в судебном порядке, если он был пропущен по уважительной причине.

Закон не ограничивает ни количество, ни стоимость имущества, которое может быть завещано. Завещать можно не только любое наличное или будущее имущество, но и имущественные права и обязанности.

При удостоверении завещания нотариус выясняет подлинную волю завещателя, разъясняет, что часть имущества, оставшаяся не завещанной (не упомянутая в завещании), перейдет к наследникам по закону.

Когда завещание составляется на жилой дом, имеется в виду, что жилой дом, т.е. все его служебные строения и сооружения, - единый объект. Жилой дом - главная вещь, а строения, сооружения, расположенные на земельном участке, примыкающие или не примыкающие к дому, - это принадлежности, которые следуют судьбе главной вещи. Поэтому свидетельство о праве на наследство выдается не только на жилой дом, но также и на хозяйственные постройки и сооружения как на единый объект. Выдать свидетельство о праве на наследство на одно из строений и сооружений, не зарегистрированных как отдельный объект (например на сарай или гараж), не возможно.

1.2 Понятие и сущность дарения

Дарение – есть «представление, посредством которого одно лицо (даритель) из своего имущества обогащает другое лицо (одаряемого), и которое по воле обеих сторон совершается безвозмездно» [10, c. 22].

В данном определении есть три признака дарения:

- дарение является предоставлением, которое происходит из имущества  дарителя (ст. 221 ГК РФ);

- посредством предоставления  одаряемый должен обогатиться;

- предоставление по воле  обеих сторон должно произойти  безвозмездно (абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК РФ) [2].

Особенности договора дарения:

- Договор дарения является  безвозмездным. При условии встречной  передачи вещи или права, данный  договор не признается договором  дарения.

- Обещание подарить, оформленное  в письменном виде, будет являться  договором дарения.

- Договор дарения ничтожен, если в его содержании не  указан конкретный предмет дарения.

- Договор дарения ничтожен, если доверенность на совершение  дарения представителем, в которой  не назван одаряемый и не  указан предмет дарения.

- Договор дарения ничтожен, если в нем предусматривается  передача дара одаряемому после  смерти дарителя [17, c. 61].

Субъектами договора дарения могут быть любые лица. Исключения:

- коммерческие юридические  лица. Дарение между коммерческими  организациями не допускается;

- государственные служащие. Дарение в связи с их должностным  положением не допускается.

- малолетние граждане, признанные  недееспособными. Дарение от их  имени их законными представителями  не допускается.

- работники лечебных, воспитательных  учреждений, учреждений социальной  защиты и других аналогичных  учреждений. Дарение гражданами, находящимися  в них на лечении, содержании  или воспитании, супругами и родственниками  этих граждан не допускается, за исключением обычных подарков, стоимостью не более трех тысяч  рублей (ст. 575 ГК РФ) [2].

Договор дарения будет расторгнут, если одаряемый откажется до передачи ему дара от него. Если договор заключен в письменной форме, то и отказ должен быть совершен в письменной форме.

Права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам, а обязанность дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам. Договором дарения может предусматриваться иной порядок.

Вследствие недостатков подаренной вещи, даритель обязан возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого. Исключение: явные недостатки или недостатки, о которых одаряемый был предупрежден.

Форма договора дарения бывает устная и письменная. Как правило, договор дарения заключается в устной форме, но есть случаи, когда закон требует соблюдения письменной формы. В случае нарушения условий о форме договора дарения, он признается ничтожным. Письменная форма обязательна, если дарителем является юридическое лицо и сумма договора превышает три тысячи рублей, а так же если договор содержит обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ). «Все прочие реальные договоры дарения могут заключаться в устной форме, в том числе и путем совершения сторонами конклюдентных действий» [19, c. 73].

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

«При дарственном обещании, которое, поскольку речь не идет о пожертвовании, представляет собой односторонний обязательственный договор, соглашение о causa donandi; входит в содержание данного договора. Учинение дарителем обещанного предоставления, вопреки неточному словоупотреблению абз. 3 п. 2 ст. 574 ГК, в котором говорится об «обещании дарения в будущем», является не «дарением», а исполнением долга» [2].

Также законом предусмотрены случаи ограничения дарения и запрещения дарения.

Ограничения:

- Только с согласия  собственника юридическое лицо  может подарить вещь, принадлежащую  ему на праве хозяйственного  ведения.

- Только при согласии  всех участников собственности  допускается дарение имущества, находящегося в общей совместной  собственности.

Дарение посредством осуществления исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, если законом, договором не предусмотрено исполнение обязательства лично одаряемым.

Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных для уступки требования (ст. 575 ГК РФ).

Предметом дарения могут быть не только вещи, но и имущественные права и обязанности, закон предусматривает ограничения дарения, которые выражаются в соблюдении правил уступки требования (цессии) и перевода долга. «Кроме того, согласием собственника (-ков) обуславливается дарение имущества, находящегося у юридического лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо имущества, принадлежащего нескольким субъектам на праве общей совместной собственности» [2].

Запрещение дарения. Не допускается дарение подарков свыше трех тысяч рублей:

- от имени малолетних  и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных  и иных социальных учреждений  гражданами, находящимися на лечении, воспитании, их родственниками;

- государственным служащим  в связи с их должностным  положением или исполнением должностных  обязанностей;

- в отношениях между  коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора. Отказ дарителя от совершения договора дарения, сделанного на будущее, возможен, если имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня жизни. В случае одностороннего отказа дарителем от исполнения договора одаряемый не вправе требовать возмещения убытков (ст. 577 ГК РФ).

Даритель вправе отказаться от исполнения дарения, сделанного на будущее, по основаниям, которые предусмотрены для отмены договора, а именно:

- Если одаряемый совершил  покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников  или умышленно причинил телесные  повреждения;

- Если обращение одаряемого  с подаренной вещью, представляющей  для дарителя большую неимущественную  ценность, создает угрозу ее безвозвратной  утраты (дарение отменяется в  судебном порядке);

- Если договор дарения, совершенный индивидуальным предпринимателем  или юридическим лицом в нарушение  правил о несостоятельности (по  требованию заинтересованного лица  в судебном порядке);

- Если даритель переживет  одаряемого (этот случай должен  быть обговорен в договоре).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в своем виде к моменту отмены дарения (ст. 578 ГК РФ).

Правила об отмене и отказе договора дарения не действуют на обычные подарки, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

Дарение вещи или права в общеполезных целях по гражданскому кодексу является пожертвованием (ст. 582 ГК РФ). Получателями пожертвования могут быть граждане; лечебные, воспитательные и иные социальные учреждения; благотворительные, научные и учебные учреждения; фонды и музеи, учреждения культуры; общественные и религиозные объединения; Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Даритель именуется также жертвователем (при пожертвовании) и благотворителем/ Договор дарения может быть условной сделкой, если имеет место его пожертвование, т.е. дарение вещи или права с условием использования в общеполезных целях (ст. 582 ГК РФ).

Одаряемый именуется благополучателем, если имеет место пожертвование (ст. 5 закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»).

Основным признаком, определяющим особенности договорных отношений в результате совершения дарения, является безвозмездность. Это означает, что помещение передается в собственность одаряемому без какого-либо встречного предоставления с его стороны (например, уплаты денег, передачи другого имущества).

Никаких обязанностей по договору дарения одаряемый не несет. Именно поэтому не является договором дарения, например, договор о дарении квартиры с условием, что даритель будет проживать в квартире, Здесь налицо обязанность одаряемого - предоставить дарителю право проживания в квартире. Такое условие влечет признание договора дарения недействительным.

Условия договора дарения. В договоре дарения обязательно должны быть указаны следующие условия:

- Стороны договора (даритель  и одаряемый), адреса их проживания. Если одной из сторон или  обеими сторонами договора является  юридическое лицо, указывается полное  фирменное наименование юридического  лица и его организационно-правовая  форма, а также имя, фамилия, отчество  представителя юридического лица  и основание, на котором он  действует.

Например, представителем юридического лица всегда является генеральный директор. Его представительские функции закреплены в уставе юридического лица. Все другие представители юридического лица действуют, как правило, по доверенности.

- Предмет договора, то  есть объект недвижимости, переходящий  в собственность одаряемому по  данному договору дарения.

Недопустимо включать в договор дарения условие о встречной обязанности одаряемого перед дарителем. Наличие такого условия приводит к недействительности договора дарения.

Все сведения о правах дарителя, характеристиках помещения должны быть документально подтверждены. К договору прилагаются все необходимые документы (копии документов). Их перечень определяется сторонами самостоятельно, однако для соблюдения ваших интересов при заключении договора следует требовать как можно больше подтверждающих документов.

Вопрос о прописанных в жилом помещении лицах решается так же, как и при заключении договора купли-продажи. Одаряемый должен быть предупрежден обо всех правах третьих лиц на жилое помещение. Либо даритель должен гарантировать, что помещение свободно от прав третьих лиц. Эти сведения также необходимо подтвердить документально.

Если заключается договор дарения имущества, находящегося в совместной собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности, выраженное в письменной форме и заверенное нотариально. В договоре делается запись о том, что такое согласие получено, и само согласие прилагается к договору.

ГЛАВА 2. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДОВАНИЯ И ДАРЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ КВАРТИРЫ В ЯКУТСКЕ

2.1 Описание объекта недвижимости – квартиры в Якутске

Объектом анализа является:

- Двухкомнатная квартира, общей  площадью 56,5 кв. м., в том числе  жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом  этаже в 5 этажном жилом доме  по адресу: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петровского дом 20/1, кв. 62.

На момент осмотра квартира используется собственником для проживания.

Таблица 1

Перечень документов собственника

Право собственности – 100% Васильев Михаил Петрович.

Сведения об обременении объекта отсутствует.

Здание, в котором находится квартира, расположено на пересечении улиц Петровского и ул. Чехова внутри квартала. Окружение представлено преимущественно жилыми домами и объектами административно-бытового назначения.

Транспортная доступность – хорошая. Ближайшая остановка транспорта – в 5 минутах ходьбы от дома.

Подъездные пути – автомобильные с асфальтовым покрытием.

Таблица 2

Анализ месторасположения