Сравнительный подход в оценке недвижимости
Содержание
Введение ………………………………………………………………………….3
1.Общая характеристика сравнительного подхода в оценке недвижимости…4
2. Этапы оценки
недвижимости сравнительным
Заключение ..……………………………………………………………………20
Библиографический
список …………………………………..……………….22
Введение
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих обеспечивающий надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жёсткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связана деятельность во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности и различных видах бизнеса.
Для
этого необходимо знать признаки
и классификацию недвижимости, функции
и основные характеристики рынка недвижимости,
знать основные операции рынка недвижимости
и их законодательное регулирование, владеть
методами оценки различных объектов недвижимости.
Общая
характеристика сравнительного
подхода в оценке
недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.
Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения [9, с. 113].
Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.
Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. [9, с. 115].
На
основе этих принципов оценки недвижимости
в сравнительном подходе
Сравнительный подход к оценке недвижимости заключается анализе информации о состоявшихся продажах или о ценах предложения (с учетом скидок к цене) и сравнении проданных объектов или предлагаемых для продажи с оцениваемой собственностью.
Процесс базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. В процессе реализации данного подхода через анализ рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется выводы оценщика о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Реализация сравнительного подхода предполагает такую последовательность действий:
- анализ рыночной ситуации по оцениваемому объекту рассматриваемого типа, региона и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
- определение единиц сравнения показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;
- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами сравнения);
- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка; применение модели к объекту сравнения для расчета скорректированных цен продаж или предложения объектов сравнения;
- анализ скорректированных цен продаж или предложений объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
При определении стоимости объекта с использованием сравнительного подхода доминирующим является приведение стоимости объектов - аналогов к стоимости оцениваемого объекта. Корректировки могут учитываться как в денежном выражении, так и в процентном или в долях;
Стоимостные поправки используются, как правило, в случае, если можно с достаточной степенью достоверности оценить вклад параметра, являющегося объектом корректировки, в стоимость самого объекта, используя его номинальную величину.
Задача эта сложная как в постановке, так и в алгоритме решения. Проблема заключается в следующем. Во-первых, далеко не всегда можно определиться с абсолютным значением величины параметра, влияющего на стоимость. Во-вторых, нельзя отождествлять эту величину с размером ее вклада в стоимость объекта. И в-третьих, величина вклада определяется в системе комплексного взаимодействия и локально рассматриваться не может.
Использование коэффициентов в большей степени акцентирует внимание на комплексном взаимодействии величин в системе единого целого, однако при неаккуратном применении может в большей степени повлиять на искажение результата, поскольку является наиболее тонким инструментом, требующим проведения тщательного предварительного исследования и анализа полученных результатов.
Все
вышеописанное требует
Актуальность проблемы определяется еще и тем, что сравнительный подход при оценке недвижимости является наиболее предпочтительным, поскольку объектом оценки выступают сопоставимые объекты, рынок достаточно хорошо развит, единицы сравнения объектов, как правило, определены и зафиксированы, и он моделирует логику покупателей, выражаемую наиболее определенно и, главное, полно, независимо от уровня потребителей и их социального статуса. Говоря другими словами, влияние субъективных представлений на стоимость в силу многократности повторения (количества сделок) и прозрачности потребительских свойств товара – недвижимости в достаточной степени стандартизовано, а значит, подлежит описанию, фиксации и использованию в расчетах.
Именно этим и определяются предпочтения в использовании сравнительного подхода профессиональными оценщиками недвижимости при прочих равных условиях.
Самой, пожалуй, сложной задачей при использовании сравнительного подхода является выявление параметров, влияющих на стоимость объекта, и осознание комплексности их влияния на стоимость объекта в целом.
При формировании перечня параметров, влияющих на стоимость, необходимо учитывать, прежде всего, отличия объектов в зависимости от их функционального назначения.
При этом анализируется не использование недвижимости на текущую дату, а реализация принципа наиболее эффективного использования объекта.
Это означает, что до начала проведения оценки объект рассматривается с точки зрения того функционального использования, которое приведет к максимизации стоимости при возможных, правомерных и оптимальных вкладах в создание этой стоимости. И соответственно, оценивается, как объект нового функционального назначения.
Для различных групп объектов группы факторов, влияющих на стоимость, будут различны. Их определение является достаточно сложной аналитической задачей, прежде всего потому, что носит эмпирический характер.
Здесь и далее был использован метод экспертных оценок, который в условиях неоднородности выборок дает наиболее достоверные результаты.
Кроме того, этот метод позволяет быстро реагировать на динамично изменяющиеся условия рыночной среды.
Необходимо отметить, что общий перечень факторов, влияющих на стоимость, претерпевает незначительные колебания в зависимости от специфики использования объекта и особый акцент следует поставить, скорее, на значимость каждого из них.
Для классификации объекты разбиты на следующие группы: объекты личного использования (квартиры, дома, гаражи, дачи) и объекты коммерческого использования.
Первая группа в рамках данной работы не анализируется, поскольку задача их оценки является более простой и может решаться с использованием более элементарных приемов.
Вторая группа встречается наиболее часто, как в постановке самостоятельных оценочных задач, так и при оценке отдельно определенных объектов в составе предприятия.
В общем составе коммерческих объектов выделены:
- торговые помещения (магазины, аптеки),
- производственные помещения, склады (складские помещения, ангары),
- офисы (административные помещения, детские сады),
- здания животноводческого комплекса (свинарники, коровники, птичники).
В основу группировок был положен принцип удовлетворения потребностей покупателей исходя из конструктивных особенностей объектов, планировочных решений.
Отнесение объекта к той или иной группе помещений в каждом конкретном случае при решении оценочной задачи производится индивидуально в соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Так, например, неэксплуатируемое здание детского сада, расположенное в центральных районах будет рассматриваться, скорее всего, как офисное помещение, а на окраине города – в качестве производственного.
Для
определения граничных
1 группа. Наличие (отсутствие) параметра будет определяющим при принятии решения о приобретении объекта.
2 группа: При отсутствии параметра функционирование объекта будет нецелесообразным или неэффективным. При принятии решения о приобретении объекта подразумевается проведение мероприятий о воссоздании (в случае физической возможности) этого улучшения.
3 группа: Значение параметра значимо, но не окажет существенного влияния на эффективную эксплуатацию объекта. Наличие такого параметра рассматривается, как желательное, но не обязательное.
4 группа: Влияние параметра на стоимость не существенно.
Наличие параметров, характерных для данного типа объектов, но не влияющих на стоимость, рассмотрению не подлежит.
Для каждого объекта экспертным путем определяется влияние каждого фактора на стоимость объектов – аналогов в виде определенного количества баллов в рамках диапазона.
Путем суммирования баллов по всем факторам определялась общая величина баллов по каждому из объектов – аналогов. Аналогичные действия производились и с оцениваемым объектом.
Путем деления количества баллов объекта оценки на общую суммарную величину количества баллов по каждому из объектов – аналогов, получаем величину корректировки цены предложения каждого сравнимого объекта.
Как произведение величины единичного показателя, то есть одного квадратного метра объекта – аналога и величины корректировки определяется величина удельной приведенной стоимости одного квадратного метра площади по каждому объекту – аналогу.
Предложенный
подход позволяет оперировать
Метод зачастую выявляет дисбаланс и акцентирует внимание на противоречии, когда объект с комплексом наилучших потребительских свойств, продан по наименьшей цене. Низкая цена продажи такого объекта при максимальной величине показателей, формирующих стоимость, свидетельствует о его инвестиционной привлекательности и воздействии субъективных факторов при формировании цены.
В других используемых методах стоимость наилучшего аналога в этом же случае будет, скорее всего, скорректирована в меньшую сторону для приведения к стоимости оцениваемого объекта, что приведет только к усилению ошибки.
Применение
метода бальных оценок позволяет
в этом случае акцентировать особое
внимание на предварительных корректировках
с целью создания поля идентичности
взаимодействия внешних факторов среды
и условий продажи объекта, таких, как
цена предложения/цена продажи, налогообложение
сделок, корректировка на продолжительность
маркетингового периода, корректировка
на условия продажи, условия финансирования,
тем самым, обеспечивая получение наиболее
достоверных результатов при использовании
сравнительного подхода.
2.
Этапы оценки недвижимости
сравнительным подходом
Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:
Этап 1: изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
Этап 2: собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
Этап 3:выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
Этап 4: согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы. Фридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.
Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов [12].
Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии «Оценочная деятельность» рассматривает такие методы как: метод восстановительной стоимости по аналогам и метод сравнения.
Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.
Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.
Метод
восстановительной стоимости по
аналогам целесообразно применять
при работе с функционально и
архитектурно ординарными объектами
строительства – школьными
Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:
- методы основанные на анализе парных продаж;
- экспертные методы расчета и внесения поправок;
- статистические методы. [9, с. 269]
Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации [8, с. 192].
Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях [8, с. 193].
Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.
- Метод корреляционно-регресионного анализа. Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
- Cоотношение дохода к цене. Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от вида приносимого недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ) общий коэффициент капитализации (ОКК) [10, с. 173]
1) валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)). Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:
- оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
- подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
- вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
- по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;
- определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
- рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Сн
= ПВДоц (ДВДоц)хВРМср
где
Сн – расчетная рыночная стоимость
оцениваемого объекта;
ПВДоц – потенциальный валовый доход
от оцениваемого объекта;
ДВДоц – действительный валовый доход
от оцениваемого объекта
ВРМср - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи аналогичного объекта
недвижимости;
или по формуле:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n (2)
где
Ца1 – цена продажи первого аналогичного
объекта;
ПВД1 – потенциальный валовый доход от
первого аналогичного объекта;
Цаn – цена продажи n-ного аналогичного
объекта;
ПВДаn – потенциальный валовый доход от
n-ного аналогичного объекта;
n – количество аналогичных объектов.
[11, с. 174]
GRM
считается рыночным методом
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.