Стадии жизненного цикла объектов недвижимости

1.1 Стадии жизненного цикла объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта –  это последовательность процессов  существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел  – рождение – зрелость – старение – смерть.

Так объекты недвижимого  имущества в течение времени  своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

− формирование − это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

− эксплуатация − включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

− прекращение существования − это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла  объекта недвижимости:

1) формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений;

2) проектирование улучшений. На этом этапе − на основании технического задания на проектирование − осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений;

3) изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах;

4) обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости;

5) использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта;

6) модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания;

7) утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Таким образом, жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

2.1 Создание земельных участков

Земельные участки относятся  к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК (1)) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Кроме того, земля еще  и природный объект, основа основ, без которой не представляется возможным  не только осуществление человеком  какой-либо деятельности, но и само существование человечества.

Поскольку земельные ресурсы  как в рамках одного государства, так и всей планеты в целом, ограничены как в площади, так  и в своих полезных свойствах, безусловно, процесс использования  этих ресурсов нуждается в строгом  и однозначном правовом регулировании, обеспечивающем неукоснительное соблюдение единых для всех правил. Именно поэтому  на сегодняшний день целью правовой системы каждого государства  мира является наличие эффективного механизма регулирования земельных  отношений.

В Республике Беларусь земельные  отношения регулируются не только нормами  специального – земельного – законодательства (Кодекс Республики Беларусь о земле  – далее КоЗ), но и законодательством иных отраслей (гражданского, административного и др.), что обусловлено комплексным характером этих отношений.

Необходимость наличия правовых норм, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, заключается в следующем.

Во-первых, «для защиты прав на недвижимость – как частных  собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам». Во-вторых, регистрационная система «гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земельной недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости». В-третьих, государственная регистрация земельных участков упорядочивает в целом все отношения, связанные с землей, предоставляет дополнительные гарантии всем участникам земельных отношений, в том числе и при рассмотрении споров в судах.

Государственная регистрация  вещных прав на землю должна производиться  в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, который представляет собой систематизированный свод сведений и документов в отношении  зарегистрированных объектов недвижимого  имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.

В новой редакции этой нормы (в ред. Закона Республики Беларусь от 18.08.2004 N 316-З) уточнено, что государственной  регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним  в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Вопросы государственной  регистрации недвижимости, в том  числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование  в принятых позднее законодательных  актах, а также специальном законодательстве.

Так, в КоЗ в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации».

В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.

Здесь более детально раскрывается перечень объектов государственной  регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:

1) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

2) возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

3) сделки с недвижимым имуществом.

Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно  назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также  иные права.

По указанным причинам возникает необходимость рассмотреть  особенности государственной регистрации  всех трех объектов государственной регистрации, применительно к земельным участкам.

По своей сути государственная  регистрация земельного участка  – это юридический акт признания и документального оформления государством статуса (правового положения) того или иного земельного участка. Именно поэтому вопрос о государственной регистрации земельного участка является чрезвычайно актуальным в любое время и зачастую вызывает множество трудностей различного характера.

К числу оснований для  государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования  земельных участков Закон относит  соответственно: выделение вновь  созданного земельного участка, его  раздел или слияние, изменение границ земельного участка, его назначения, а также аннулирование вновь  образованного земельного участка. В этих случаях для государственной  регистрации необходимы специально предусмотренные документы, подтверждающие тот или иной юридический факт. К примеру, при создании вновь  образованного земельного участка  этот факт подтверждают такие документы  как землеустроительное дело, а также  документ, определяющий целевое использование  данного земельного участка в  соответствии с законодательством.

Земельный участок считается  созданным, измененным, или ликвидированным  с момента государственной регистрации  соответственно его создания, изменения  или прекращения существования.

Создание земельного участка  неразрывно связано с предоставлением  определенных вещных прав на него. Согласно статье 24 КоЗ, предоставление земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, а также передача в аренду (кроме участков, уже находящихся в частной собственности граждан), в некоторых случаях, предусмотренных законодательными актами, и передача их в собственность, осуществляются в порядке отвода. Вопрос об отводе земельных участков может решаться Президентом Республики Беларусь, Правительством Беларуси, а также соответствующими исполнительными и распорядительными органами.

В частности, Указом Президента Республики Беларусь № 58 от 28.01. 2006 «О некоторых  вопросах изъятия и предоставления земельных участков» и утвержденным им Положением о порядке изъятия  и предоставления земельных участков регламентируются такие процедуры  как:

– порядок изъятия и предоставления земельного участка;

– порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;

– порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;

– установление границ земельного участка в натуре (на местности);

– государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;

– порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;

– порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;

– порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;

– порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд.

Представляется необходимым  обратить более пристальное внимание на вопросы предоставления земельных  участков и всех, связанных с этим процедур и действий различных субъектов (в случаях необходимости предварительного согласования с соответствующими государственными органами и в случаях, когда такое  согласование не требуется), а также  государственной регистрации создания земельного участка и возникновения  прав на него.

Как уже упоминалось выше, предоставление земельных участков в собственность, землевладение  и землепользование осуществляется уполномоченными государственными органами (должностными лицами) в порядке  отвода. Для начала процедуры предоставления земельного участка (в случае необходимости  предварительного согласования) лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка (далее –  заинтересованное лицо) подает в организацию  по землеустройству заявление. Организация  по землеустройству занимается разработкой  проекта отвода на основании договора подряда, заключенного с заинтересованным лицом. Договор должен быть заключен в течение 3-дневного срока со дня  получения организацией по землеустройству  заявления от заинтересованного  лица. Однако при наличии у заявителя  уважительных причин (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь и др.) указанный  срок может быть продлен по решению  организации по землеустройству. В  данном договоре, помимо общепризнанных существенных условий, сторонам необходимо в обязательном порядке предусмотреть  такие условия как выполнение работ по установлению границ земельного участка на местности, а также  оказание услуг по государственной  регистрации создания самого земельного участка и всех возникающих прав на него. Однако следует обратить внимание на то, что указание данных условий  в договоре подряда не лишает заинтересованное лицо права самостоятельно инициировать процедуру непосредственно государственной  регистрации. Весь процесс разработки проекта отвода земельного участка  должен быть завершен не позднее одного месяца с момента оплаты работ  по разработке заинтересованным лицом. Примечательно, что проект отвода может  разрабатываться как на весь объект в целом (в том числе подъездные дороги и коммуникации), так и  на его часть в случаях, предусмотренных  законодательством. Если земельный  участок, проект отвода которого находится  в стадии разработки, расположен в  границах нескольких районов, проект отвода такого земельного участка разрабатывается  по каждому из этих районов, однако координацией процесса разработки занимается организация по землеустройству  того района, в котором заинтересованным лицом было подано заявление.

Положением о порядке  изъятия и предоставления земельных  участков предусмотрен перечень документов, необходимых к представлению  в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка. К ним, в частности, относятся:

– материалы предварительного согласования места размещения земельного участка, сопровождаемые решением соответствующего исполкома о действительности этого согласования;

– копии утвержденных в соответствии с законодательством строительного проекта и т.п. (в случае планируемого строительства объектов недвижимого имущества на предоставляемом земельном участке);

– документы, подтверждающие источники финансирования строительства;

– в случае планирования создания (расширения) садоводческого или дачного кооператива – заявления членов кооператива о предоставлении им земельных участков для ведения коллективного садоводства, дачного строительства, а также список членов того или иного кооператива;

– копии устава и свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя); в случае, если заинтересованным лицом является гражданин – копии документов, содержащих идентификационные сведения о гражданине (паспорт и др.).

Исходя из специфических  особенностей земельных участков, обоснованным представляется то обстоятельство, что  границы и размеры предоставляемого земельного участка в каждом отдельном  случае обосновываются в проекте  отвода в соответствии с принципом  рационального использования земельных  участков, в том числе смежных. Кроме того, в проекте отвода указываются состав и качество земель, сроки и условия пользования земельным участком, а также срок его возврата (в случае предоставления его во временное пользование либо аренду) и др. После соблюдения указанных требований организация по землеустройству, предварительно согласовав проект отвода с руководителем территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, в 3-дневный срок направляет проект отвода вместе со всеми материалами о предоставлении земельного участка и проектом решения исполкома в соответствующую землеустроительную и геодезическую службу (далее – землеустроительная служба). В свою очередь землеустроительная служба в 5-дневный срок со дня получения указанных документов рассматривает проект отвода земельного участка и вносит его вместе с необходимыми материалами в местный исполком для непосредственно принятия решения.

Нелишним будет обратить внимание на то, что в решении  о предоставлении земельного участка  в обязательном порядке должны быть указаны виды предоставляемых земель, цель предоставления, размер земельного участка, вещное право, которым данный земельный участок обременен, а  также иные условия отвода данного  земельного участка. Указанное решение  должно быть принято соответствующим  исполкомом в течение 5-дневного срока  со дня получения всех необходимых  материалов от землеустроительной и  геодезической службы.

Наконец, после принятия решения о предоставлении участка  исполком передает решение со всеми  относящимися к данному земельному участку обратно землеустроительной и геодезической службе для установления границ участка непосредственно  на местности в течение 3 дней со дня принятия указанного решения.

В случае отсутствия предварительного согласования представления земельного участка порядок совершения данной процедуры, надо сказать, несколько  упрощен по сравнению с предыдущей ситуацией. Для того, чтобы инициировать процесс предоставления земельного участка, заинтересованное лицо обращается в исполком по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением, в котором указываются следующая информация:

– данные, содержащие идентификационные сведения о гражданине (о заинтересованном лице);

– цель, для которой испрашивается тот или иной земельный участок;

– вещное право, для обременения которым испрашивается данный земельный участок (постоянное или временное пользование, пожизненное наследуемое владение, собственность, аренда);

– намечаемое местоположение земельного участка и его размеры;

– если земельный участок испрашивается для строительства и обслуживания жилого дома, указываются источники финансирования строительства жилого дома, а если для предоставления земельного участка требуется предварительное его изъятие у землевладельца (землепользователя), указываются еще и источники возмещения связанных с изъятием убытков;

– площадь всех земельных участков, находящихся на момент подачи заявления в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности заинтересованного лица, либо арендуемых им.

В случае если заинтересованное лицо испрашивает земельный участок  для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, в заявлении обязательно  должно быть указано общее число  и виды имеющихся животных.

Наиболее часто встречаются  случаи, когда заинтересованными  лицами, испрашивающими земельные участки  в указанном порядке, являются физические лица (граждане). Кроме того, наиболее распространенной целью предполагаемого  использования испрашиваемого участка  в таких случаях является строительство  и обслуживание жилого дома. В данном случае исполком, принявший заявление от гражданина, должен в течение 3 дней со дня получения указанного заявления запросить от соответствующих организаций справку о занимаемом гражданином жилом помещении и составе его семьи, выданную на основании лицевого счета или домовой книги, а также справку организации по государственной регистрации о жилых помещениях, находящихся в собственности заинтересованного гражданина в данном населенном пункте. В свою очередь, указанные справки должны быть выданы исполкому в течение 10 дней.

Исполком, получивший от гражданина заявление о представлении земельного участка вместе с указанными справками, рассматривает данное заявление  в 10-дневный срок, а также дает разрешение организации по землеустройству на разработку проекта отвода испрашиваемого земельного участка и сообщает гражданину о принятом решении. К разрешению, адресованному организации по землеустройству, кроме всего прочего, обязательно прилагаются документы, прилагаемые к заявлению, а также вышеуказанные справки. Если исполком принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, то в таком случае гражданин должен быть уведомлен об этом решении и об основаниях отказа в течение 5 дней.

Как и в предыдущей ситуации, разработка проекта отвода земельного участка, предоставляемого без предварительного согласования, осуществляется организацией по землеустройству на основании  договора подряда, который должен быть заключен в течение 3 дней со дня  получения разрешения от исполкома. Сам же проект отвода земельного участка  должен быть надлежащим образом разработан в течение 20 дней со дня оплаты заинтересованным гражданином всех связанных с  этим работ. Таким образом, в случае, когда заявителем является физическое лицо, и нет необходимости предварительного согласования, сроки разработки проекта  отвода земельного участка и совершения иных, связанных с предоставлением  земель действий значительно сокращаются. Кроме того, данный проект должен быть в обязательном порядке согласован организацией по землеустройству с руководящими должностными лицами территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, территориального органа природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также государственного пожарного и санитарного надзора, которые, в свою очередь, должны дать свои заключения по входящим в их компетенцию вопросам в течение 3-дневного срока. Наконец, согласованный со всеми указанными организациями проект отвода земельного участка вместе с проектом решения исполкома передается организацией по землеустройству местной землеустроительной и геодезической службе. Данная служба в 5-дневный срок рассматривает представленный проект отвода, при необходимости внося в него соответствующие изменения, затем вносит этот пакет документов обратно в исполком для принятия окончательного решения, которое принимается исполкомом в 5-девный срок со дня получения материалов от землеустроительной и геодезической службы. В итоге местный исполком после принятия окончательного решения по вопросу предоставления земельного участка передает свое решение вместе с проектом отвода землеустроительной и геодезической службе для установления границ земельного участка на местности.

Если заинтересованным лицом  является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, в данном случае законодательством  предусмотрены определенные особенности  порядка государственной регистрации  испрашиваемых ими земельных  участков. Однако заявительный принцип  предоставления земельных участков указанными субъектами, тем не менее, сохраняется. В свою очередь, субъекты предпринимательской деятельности должны указать в заявлении о  предоставлении им земельного участка  следующие сведения:

– цель, для которой испрашивается земельный участок;

– вещное право на испрашиваемый земельный участок (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством);

– намечаемое местоположение земельного участка и его размер;

– источники финансирования строительства жилого дома и социальной инфраструктуры (в случаях необходимости), а если предоставление испрашиваемого земельного участка связано с предполагаемым изъятием данного участка у иного субъекта, то в заявлении в обязательном порядке указываются еще и источники возмещения убытков, связанных с таким изъятием. Безусловно, к заявлению должны быть приложены копии свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательства – заявителя и учредительных документов (если заявителем является юридическое лицо). Особенности порядка оформления соответствующих документов и сроки совершения всех необходимых для этого действий регламентированы Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков.

Что касается органов, непосредственно  участвующих в процессе государственной  регистрации земельных участков, то Закон предусматривает три  категории органов (статья 11):

– специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь;

– республиканская организация по государственной регистрации;

– территориальные организации по государственной регистрации.

Как следует из существа земельных отношений, создание земельного участка как определенного предмета правового регулирования тесно  и неразрывно связано с единовременным возникновением определенных прав на него. Поэтому на практике государственной  регистрации не может подлежать  лишь факт создания земельного участка. По этой причине после выполнения организацией по землеустройству всех оговоренных договором подряда  обязательств по отводу участка и  установлению его границ на местности  в первую очередь решается вопрос о государственной регистрации  создания данного земельного участка  и одновременно возникших прав на него.

Согласно п. 38 Положения  о порядке изъятия и предоставления земельных участков, если полномочия на осуществление государственной  регистрации не переданы заинтересованным лицом в соответствии с указанным  договором подряда организации  по землеустройству, эта организация  в 2-дневный срок передает землеустроительное дело заинтересованному лицу для  самостоятельного осуществления государственной  регистрации вышеназванных юридических  фактов.

Максимальный срок, установленный  законодательством для осуществления  действий по государственной регистрации  создания земельного участка и возникновения  прав на него, равен 7 дням со дня обращения  заинтересованного лица в организацию  по государственной регистрации (этот срок может быть продлен до 14 дней в случае необходимости выполнения большого объема работы по совершению регистрационных действий). После  совершения государственной регистрации организация по государственной регистрации передает землеустроительное дело и свидетельство о государственной регистрации земельного участка и прав на него в организацию по землеустройству для последующей передачи перечисленных документов заинтересованному лицу – новому субъекту земельных отношений.

Таким образом, недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

3.1. Субъекты на рынке недвижимости

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно  по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

– развития (создания) объектов недвижимости; управления (эксплуатации) объектами недвижимости; оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора  развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.