Стандарт технической эксплуатации объекта недвижимости

     Стандарт  технической эксплуатации объекта недвижимости. 
 
 
 
 

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

     Техническая эксплуатация зданий включает в себя весь комплекс работ по поддержанию  все элементов и систем объекта  недвижимости в исправном состоянии, а также работ по благоустройству  территории. 

     Техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания: 

     - помещений здания;

     - строительных конструкций объекта;

     - систем водоснабжения и водоотведения;

     - систем электроснабжения и освещения;

     - систем тепло- и газоснабжения;

     - систем вентиляции и кондиционирования;

     - систем пожарной и охранной  сигнализации, включая автоматические  системы пожаротушения;

     - систем инженерной защиты помещений  и территорий (системы видеонаблюдения,  системы контроля доступа и  пр.);

     - слаботочных устройств;

     - систем структурированных кабельных  линий;

     - систем учета расхода электрической  и тепловой энергии;

     - систем учета водопотребления;

     - систем автоматического управления (САУ);

     - лифтов и лифтового оборудования.

     Кроме того, в состав работ по технической  эксплуатации зданий входит ремонтно-эксплуатационная деятельность по содержанию придомовой территории. 

     К элементам технической эксплуатации зданий относятся:

     - технические осмотры;

     - техническое обслуживание;

     - текущий ремонт;

     - и капитальный ремонт;

     - санитарное содержание. 

     Техническое состояние зданий контролируется путем  систематического проведения как плановых, так и внеплановых технических  осмотров. При проведении осмотров рекомендуется использование современных средств технической диагностики.

     Плановые  технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры  подразумевают контроль технического состояния объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов  внешнего благоустройства. Частичные  осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций  и систем.

     Внеплановые осмотры в обязательном порядке  проводятся после стихийных бедствий, таких как землетрясения, ураганы, наводнения, обильные снегопады. Также  внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями  которых могут быть повреждения  отдельных систем и элементов  здания, например, после возникновения  аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения.  

     Техническое обслуживание зданий включает в себя работы, направленные на поддержание  работоспособности и исправности  всех систем объекта недвижимости, а также их наладке и регулировке. Кроме того, техническое обслуживание здания подразумевает соблюдение санитарно-гигиенических  требований к помещениям здания и  прилегающей к объекту недвижимости территории, а также подготовку здания и его элементов к сезонной эксплуатации.

     Текущий ремонт проводится с той периодичностью, которая обеспечит эффективную  безаварийную эксплуатацию здания на весь период, начиная с момента  сдачи здания в эксплуатацию (или  завершения капитального ремонта), заканчивая моментом начала очередного капитального ремонта. При установлении требуемой  периодичности проведения текущих  ремонтов нужно учитывать природно-климатические  условия, особенности конструктивных решений, общее техническое состояние  объекта недвижимости, а также  режим его эксплуатации. 

     При капитальном ремонте производится восстановление работоспособности  или замена всех изношенных элементов. При проведении капитального ремонта  может проводиться модернизация отдельных систем здания, обусловленная  экономической целесообразностью. Это может быть оснащение объекта  недвижимости современными видами инженерного  оборудования; мероприятия, направленные на улучшение качества предоставляемых  услуг, замена элементов и систем здания на более долговечные и  экономичные. Также капитальный  ремонт может включать в себя работы по благоустройству прилегающей  территории, например, укладка тротуарной плитки, обустройство детских площадок и прочее. 

     Санитарное  содержание объекта недвижимости включает в себя мероприятия по уборке помещений  здания и мест общего пользования, уборке и очистке придомовой территории, а также мероприятия по обслуживанию мусоропроводов.  

     Эффективная техническая эксплуатация объектов недвижимости должна строиться на методах  планирования. Соблюдение планов эксплуатации позволит свести до минимума риск возникновения  аварийных ситуаций. 

2. СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ объекта недвижимости 

     2.1. Система технической эксплуатации зданий и сооружений представляет собой комплекс работ по контролю за техническим состоянием, техническому обслуживанию, техническому обследованию, в том числе поддержанием работоспособности и исправности, текущему ремонту, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и зданий и сооружений в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями по эксплуатации.

     2.2. Система технической эксплуатации должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и сооружений в течение всего периода их использования по назначению.

     Сроки проведения плановых и внеплановых осмотров, обследований, ремонта зданий, сооружений или их элементов должны определяться собственником здания и сооружения или лицом, обладающим в установленном законом порядке правами осуществлять техническую эксплуатацию зданий и сооружений (далее – владелец здания и сооружения) на основе оценки их технического состояния.

     При планировании ремонтно-строительных работ  периодичность их проведения может  приниматься в соответствии с  приложением 1 (для зданий и сооружений) и приложением 2 (для элементов зданий и сооружений). Техническое обслуживание зданий и сооружений должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации. 

3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ  объекта недвижимости 

     3.1. Техническое обслуживание зданий  и сооружений должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

     Перечень  работ по техническому обслуживанию зданий и сооружений приведен в приложении 3 к настоящему Стандарту.

     3.2. Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

     3.2.1. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

     3.2.2. Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и сооружений, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

     3.2.3. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

     При весеннем осмотре следует проверять  готовность здания или объекта к  эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ  по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год  проведения осмотра.

     При осеннем осмотре следует проверять  готовность здания или объекта к  эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ  по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

     При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.

     Периодичность проведения плановых осмотров элементов  и помещений зданий и сооружений приведена в рекомендуемом приложении 5.

     3.2.4. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

     Выявленные  неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в  сроки, указанные в приложении 4 к настоящему Стандарту.

     3.2.5. Общие осмотры зданий и сооружений должны осуществляться комиссиями в составе представителей владельца здания и сооружения и (или) эксплуатирующей организации.

     3.2.6. Частичные осмотры зданий и сооружений должны проводиться работниками подразделений владельца здания и сооружения и(или) эксплуатирующих организаций.

     3.2.7. В случае, если по итогам общих или частичных осмотров возникнет необходимость в проведении технического обследования здания и сооружения, такое обследование проводится в соответствии с разделом 5 настоящего Стандарта.

     3.2.8. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания и сооружения (журнал технической эксплуатации здания и сооружения). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

     Обобщенные  сведения о состоянии здания или  объекта должны ежегодно отражаться в эксплуатационной документации.

     3.3. Эксплуатирующая организация обязана вести учет заявок пользователей и арендаторов на устранение неисправностей элементов зданий и сооружений в соответствующем журнале. Владельцы здания и сооружения устанавливают соответствующий порядок ведения учета и устранения неисправностей, утверждают форму журнала учета заявок пользователей и арендаторов.

     3.4. Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и других инженерных систем), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания и сооружения следует создавать диспетчерские службы. Диспетчерские службы должны оснащаться современными техническими средствами автоматического контроля и управления.

     3.5. В договор подряда на строительные работы, заключенный владельцем здания и сооружения с лицом, осуществляющим организацию строительства, следует включать нормы о том, что в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом зданий (сооружений) последний обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки.

     3.6. Планирование технического обслуживания зданий и сооружений должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию. 

4. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ  объекта недвижимости 

     4.1. Текущий ремонт должен проводиться  с периодичностью, обеспечивающей  эффективную эксплуатацию здания  и сооружений с момента завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении 1, а состав основных работ по текущему ремонту - в приложении 5.

     4.2. Приемка законченного текущего ремонта зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей собственника и ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций.

     4.3. При производстве текущего ремонта зданий, финансируемого из бюджета, подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.  
 

5. Порядок проведения технического обследования состояния объекта недвижимости 

     5.1. При проведении технического обследования состояния зданий и сооружений используются категории технического состояния в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 (исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное состояние).

     5.2. Решение о проведении технического обследования состояния зданий и сооружений принимается владельцем здания и сооружения или эксплуатирующей организацией в соответствии с требованиями эксплуатационной и проектной документации, а также по итогам общего или частичного осмотра здания и сооружения, но не реже одного раза в три года.

     Техническое обследование состояния зданий и сооружений может осуществляться владельцем здания и сооружения, эксплуатирующей организацией и специализированной организацией силами специалистов, обладающих соответствующим техническим образованием с использованием соответствующих средств диагностики (далее – лицо, осуществляющее проверку).

     5.3. Основанием для проведения технического обследования состояния здания и сооружения могут быть следующие причины:

     наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных  просадок фундаментов), которые могут  снизить прочностные, деформативные  характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в целом;

     увеличение  эксплуатационных нагрузок и воздействий  на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности  здания;

     реконструкция зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением нагрузок;

     выявление отступлений от проекта, снижающих  несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;

     отсутствие  проектно-технической и исполнительной документации;

     изменение функционального назначения зданий и сооружений;

     возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации  или по истечении трех лет после  прекращения строительства при  выполнении консервации;

     деформации  грунтовых оснований;

     необходимость контроля и оценки состояния конструкций  зданий, расположенных вблизи от вновь  строящихся сооружений;

     необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных  бедствий природного характера или  техногенных аварий;

     необходимость определения пригодности зданий и сооружений для нормальной эксплуатации.

     5.4. Материалы технического обследования  состояния здания и сооружения  формируются на основании результатов  предварительного (визуального) обследования, детального (инструментального) обследований.

     5.5. Предварительное (визуальное) обследование заключается в следующем:

     5.5.1. Предварительное обследование проводится в целях знакомства с объектом, определения общего состояния строительных конструкций и определения узлов, надежность и эксплуатационный ресурс которых обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта.

     5.5.2. На стадии предварительного обследования в первую очередь комплектуются проектные материалы, уточняются авторы проекта и строительная организация, возводившая объект, информация о владельце и иных лицах, осуществляющих эксплуатацию объекта.

     5.5.3. При предварительном обследовании:

     - уточняются параметры здания и сооружения, конструктивные решения, материалы конструкций;

     - уточняются данные о ранее  проводимых обследованиях, модернизациях  и реконструкциях;

     - уточняются сведения об имеющейся  эксплуатационной документации, регламентах  и периодичности осмотров;

     - уточняется наличие службы эксплуатации  объекта, инструкций по эксплуатации  и журналов регламентных, ремонтных  и профилактических работ;

     - уточняются исходные данные для  проведения поверочных расчетов  конструкций, от надежности которых  непосредственно зависит надежная  и безопасная эксплуатация объекта;

     - проводятся сплошное визуальное  обследование конструкций зданий  и выявление дефектов и повреждений  по внешним признакам с необходимыми  замерами и их фиксация;

     - определяются способ очистки  крыш от снега и способ удаления  наростов льда на карнизах, крышах  и водостоках;

     - могут уточняться другие необходимые  сведения.

     5.5.4. По результатам предварительного обследования оформляется заключение (отчет) о проведенном обследовании.

     5.5.5. На основе данных предварительного обследования сооружений и в соответствии с оценкой технического состояния основных несущих конструкций, приоритетов и с учетом объемов финансового обеспечения формируется адресный перечень сооружений, требующих первоочередного детального обследования.

     5.6. Детальное (инструментальное) обследование заключается в следующем:

     5.6.1. Детальное обследование проводится в целях углубленного выборочного инструментального обследования конструкций и узлов объекта, влияющих на его безопасную и безаварийную эксплуатацию. Для определения технического состояния строительных конструкций и здания в целом могут проводиться необходимые расчеты.

     5.6.2. По результатам детального обследования конструкций оформляется отчет, в котором излагаются:

     - фактические размеры между осями  основных конструктивных элементов:  пролеты, шаги колонн, отметки  по высоте, расстояние между узлами (при необходимости) и т.д.;

     - отклонения габаритных размеров  и длин конструктивных элементов  от проектных, иные отклонения  от проектных решений;

     - наличие и расположение элементов  связей, стыков, мест смены сечений,  ребер и т.д.;

     - фактические размеры сечений  элементов и их соединений;

     - дефекты и повреждения элементов,  узлов приводятся в виде ведомости  с указанием методов их устранения;

     - необходимые расчеты для оценки  технического состояния строительных  конструкций;

     - устанавливаются категории технического  состояния основных несущих конструкций,  обеспечивающих надежность и  безопасность эксплуатации сооружений, а также здания в целом;

     - при необходимости даются рекомендации  по выполнению периодических  измерений для анализа динамики  изменения состояния объекта  (или отдельных строительных конструкций)  с указанием или без указания  этапов проведения указанных  измерений.

     Состав  и объем работ по детальному обследованию объекта может корректироваться организацией, выполняющей эти работы, с учетом фактического состояния  объекта и анализа материалов предварительного (визуального) обследования.

     5.6.3. Порядок проведения и формы представления результатов детального обследования выполняются в соответствии с техническими заданиями, разрабатываемыми владельцем объекта или эксплуатирующей организацией.

     5.7. При установлении в ходе технического обследования состояния зданий и сооружений недопустимого или аварийного состояния его конструкций или технических устройств лицо, осуществляющее техническое обследование незамедлительно представляет владельцу здания и сооружения, эксплуатирующей организации заключение о необходимости предотвращения аварийного обрушения объекта или о прекращении его эксплуатации и выдает предписание о принятии мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта, предотвращению аварийного обрушения объекта и/или о прекращении его эксплуатации.

     После устранения дефектов и повреждений  конструкций, технических устройств  здания и сооружения представителями владельца зданий и сооружений и лицом, осуществляющим техническое обследование, подписывается акт о выполнении предписания.

     Сроки устранения дефектов и повреждений  элементов зданий и сооружений приведены  в приложении 4.

     5.8. При установлении в ходе технического обследования состояния здания и сооружения ограниченно работоспособного состояния его конструкций или технических устройств лицо, осуществляющее техническое обследование незамедлительно представляет владельцу здания и сооружения, эксплуатирующей организации заключение о необходимости принятия мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта и выдает предписание о принятии мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта.

     После устранения дефектов и повреждений  конструкций, технических устройств  объекта владельцем объекта и лицом, осуществляющим техническое обследование подписывается акт о выполнении предписания.

     Сроки устранения дефектов и повреждений  элементов зданий и сооружений приведены  в приложении 4. 

6. ЖУРНАЛ ТЕХНИЧЕСКОЙ эксплуатации ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

     6.1. Информация о результатах проведения текущего ремонта, о результатах проверок технического состояния зданий и сооружений заносится в журнал технической эксплуатации здания и сооружения.

     6.2. Форма журнала технической эксплуатации здания и сооружения утверждается владельцем здания и сооружения.

     6.3. В журнале технической эксплуатации здания и сооружения указываются следующие обязательные сведения:

     6.3.1. Наименование и адрес здания  и сооружения.

     6.3.2. Назначение здания и сооружения.

     6.3.3. Наименование (либо фамилия, имя, отчество) владельца здания и сооружения, адрес регистрации, контактные данные (телефон, факс, электронная почта).

     6.3.4. Наименование (либо фамилия, имя, отчество) эксплуатирующей организации, адрес регистрации, контактные данные (телефон, факс, электронная почта).

     6.3.5. Результаты текущего ремонта (реквизиты договоров, актов выполненных работ).

     6.3.6. Результаты осмотров, технического обследования здания и сооружения (реквизиты договоров, актов, отчетов).

     6.3.7. Выводы о техническом состоянии здания и сооружения по результатам текущего ремонта и результатам осмотров и технических обследований, подписанные владельцем (его представителем) и (или) представителем эксплуатирующей организации.