Субьекты и обьекты земельных правоотношений

     Введение

     Земельное право относится к числу древнейших отраслей права не только в России, но и в других странах. Со времен Киевской Руси существовало поземельное  феодальное право, во все времена  государство регулировало поземельные  отношения. Во второй половине ХIХ в. существовало крестьянское земельное  право, являвшееся основной частью крестьянского обычного права. После революции 1917 г. возникло советское земельное право.

     Прошло  почти десятилетие с начала 90-х  гг., когда началась земельная реформа

     в нашей стране. С тех пор земельное  законодательство сильно изменилось.

     Государственная собственность на землю перестала  быть исключительной. Ныне

     существует  частная и публичная (государственная  и муниципальная)

     собственность на землю. Земля признана недвижимым имуществом, она стала

     предметом купли-продажи, совершения иных сделок. Формирование рыночных

     отношений, экономические реформы не могли  не отразиться на содержании

     земельного  законодательства.

     За  последние годы приняты Градостроительный  кодекс Российской Федерации,

     Федеральные законы “О государственном регулировании  обеспечения плодородия

     земель  сельскохозяйственного назначения”,

     “О  мелиорации земель”, О государственном  земельном кадастре”.

     2.4 Субъекты и объекты земельных  правоотношений 

     ЗК  РФ установлено, что участниками  земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации  и российские юридические лица, а  также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные  образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время  ограничиваются права иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  на приобретение в собственность земельных участков.

     Перечисленные субъекты по общему правилу могут  совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с  тем согласно п.3 ст.15 ЗК Президентом  РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие  особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они  не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

     В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения  участников земельных отношений  на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков.

     Собственниками  земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных  участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

     К землевладельцам ЗК РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

     Арендаторами  земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

     Обладателями  сервитутов являются лица, имеющие  право ограниченного пользования  чужими земельными участками (сервитут).

     Среди перечисленных категорий отсутствуют  лица, которым выданы свидетельства  на право собственности на земельную  долю. Они также выступают участниками  земельных отношений, хотя и не располагают  участком, выделенным в натуре в  счет принадлежащей им земельной  доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственной организации (п.5 ст.79 ЗК). Но несмотря на то что в п.6 ст.27 ЗК по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к соответствующему Федеральному закону, Кодекс все же содержит ряд правовых норм по данным землям. Другое дело, что они разбросаны по всему Кодексу, в то время как в ЗК 1991 года их расположение было более компактным. Прежде всего о данных землях упоминается в специальной гл.14 "Земли сельскохозяйственного значения" и, кроме того, в отдельных статьях Кодекса. Так, в ст.33 ведется речь об установлении предельных норм предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Нормы статей гл.7 "Прекращение и ограничение прав на землю" распространяются на них в полном объеме. Статья Закона о введении в действие Земельного кодекса запрещает менять целевое назначение сельскохозяйственных угодий и предоставлять их иностранцам в собственность[1].

     Давая общее определение объектам земельных  отношений, ЗК РФ исходит из подразделения  таких объектов на землю как природный  объект и природный ресурс и земельные  участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а  также части земельных участков (ст.6).

     Как верно отмечает исследователь Галивева Р. «если "земельные участки" и "части земельных участков" - объекты довольно распространенные и понятные для практических работников, то еще вчера было не вполне ясно, что подразумевал Кодекс под объектом "земля как природный объект и природный ресурс", хотя, безусловно, этот термин не является абсолютно новым для законодателя»[2].

     Понятие "природные ресурсы" используется в ст.ст.9 и 72 Конституции РФ. При  этом оно не отождествляется с  объектами собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории. В природных ресурсах могут выделяться предметы, способные  быть объектами отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном  законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный  ресурс - это те компоненты природного объекта, что используются или могут  быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.

     ЗК  РФ по-новому, в сравнении с ранее  действующим законодательством, определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть  поверхности земли (в том числе  и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке.

     Между тем такое определение не совсем точно. Это связано с тем, что  не всегда понятия "земля" и "земельный  участок" являются синонимами. Земля  может представлять собой поверхность  почвенного слоя, которую человек  не огородил каким-либо образом. На земельном  участке могут находиться произведенные  людьми объекты (дороги, коммуникации, дренажные системы). Кроме того, ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над  поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части  земли под поверхностью почвы, где  могут залегать минералы. В ст.1 ЗК речь идет о земле в том числе "как недвижимом имуществе, об объекте  права собственности и иных прав на землю". Более широкое определение  сформулировано в Федеральном законе от 2 января 2000 г. "О государственном  земельном кадастре"[3]: земельный  участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст.40 ЗК право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

     Земельный участок как объект земельных  отношений может быть делимым  и неделимым (п.2 ст.6 ЗК). Делимым является "земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами". Правда, из этого текста трудно уяснить, что служит объективным критерием для отнесения земельного участка к категории делимого или к категории неделимого (его размер, площадь, месторасположение, конфигурация, ландшафт и др.), каким образом исключить субъективный подход при необходимости раздела земельного участка на части

     В настоящее время немаловажное значение, имеет принцип подробного распределения  всех земель по своему целевому назначению (ст.7 ЗК РФ). Это значит, что земли  в Российской Федерации четко  подразделяются на земли сельскохозяйственного  назначения; земли поселений; земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической  деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

     ЗК  РФ предусмотрена возможность указывать  вышеперечисленные категории земель в актах федеральных органов  исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в  договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в  документах государственного земельного кадастра и документах о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Кодекс возлагает на Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.

     2.3 Виды сделок с землей по  земельному и гражданскому законодательству 

     Анализ  норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет  выявить следующие виды сделок с  землей:

     а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

     б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным  государственным и муниципальным  предприятиям, в том числе при  расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для  предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством  Российской Федерации и законодательством  области.  

     в) продажа земельных участков, права  аренды земельных участков, права  застройки земельных участков с  аукциона или конкурса;

     г) продажа с аукциона земельных  участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

     д) залог земельных участков и земельных  долей;

     е) наследование земельных участков и  земельных долей;

     ж) мена земельных участков и земельных  долей;

     з) дарение (безвозмездная передача) земельных  участков, земельных долей;

     и) передача земельных участков и земельных  долей (паев) или прав на них в  качестве вклада в уставный капитал  коммерческих и некоммерческих организаций;

     к) передача земельных участков, земельных  долей (паев) по договору ренты или  пожизненного содержания;

     л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

     Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить  договор ренты или договор  пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие  участки наследуются по закону или  в соответствии с завещанием.

     Землевладельцы  и землепользователи вправе с  согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях  остается в государственной или  муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать  их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам  в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к  правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

     Арендаторы  и срочные пользователи земли  вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать  их, добровольно отказаться от земли.

     Совершение  указанных сделок с землей допускается  при условии соблюдения ограничений, установленных земельным и гражданским  законодательством.

     Как отмечают исследователи, при совершении сделок с землей необходимо руководствоваться  в основном гражданским законодательством[1].

     Продажа регулируется статьями 129, 161, 163, 209 и 549 - 557 ГК РФ, ст37 ЗК РФ. Ст. 552 и 553 допускают  продажу земельного участка без  продажи находящегося на нем здания, строения, сооружения и, наоборот, продажу  строений без продажи земли.

     Дарение регулируется ст. 572—582 ГК РФ. Согласно ст. 572, наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной.

     Передача  земельных участков в залог регулируется ст. 41 и 42 Закона РФ "О залоге" (принят 29 мая 1992 г.)[2], Федеральным законом  от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями  от 9 ноября 2001 г.)[3], а также ст. 334—358 ГК РФ.

     Внесение  земельного участка (земельной доли) или права пользования ими  в уставный фонд (капитал) юридического лица регулируется Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, ст. 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК РФ. Очень подробно порядок  совершения этой операции изложен в  постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96[4]. Внесение земельного участка (земельной доли) в уставный фонд (капитал) влечет переход права  собственности к юридическому лицу, а внесение права пользования  на определенный срок — сохраняет  право собственности за прежним  лицом. В обоих случаях производится оценка вносимого участка (доли). Естественно, в первом случае оценка будет выше и дивиденды будут выплачиваться в большем размере.

     Передача  земельных участков в аренду регулируется ст. 606—610, 652, 653, 617 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ.

     Передача  земель в срочное пользование  регулируется ст. 267, 270 и 689 ГК РФ и ст.24 ЗК РФ.

     Обмен (мена) земельными участками осуществляется в соответствии со ст. 567 ГК РФ.

     Заключение  договора ренты регулируется ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается  в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность  другой стороне, которая будет выплачивать  за это бессрочно или на срок жизни  ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

     Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется в соответствии со ст. 601—605 ГК РФ и заключается в том, что гражданин передает участок  в собственность плательщика  ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

     Собственник земли вправе добровольно от нее  отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению  органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и  землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

     Если  от земельного участка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основании поданного заявления  орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии  такого земельного участка у отказавшегося  лица и передать участок иным лицам.

     Земельные участки, находящиеся в пожизненном  наследуемом владении, наследуются  по закону, а земельные участки, находящиеся  в бессрочном (постоянном) пользовании  разделяют судьбу здания, строения, сооружения (ст. 21 ЗК РФ, ст. 226 и 552 ГК РФ).

емельные  участки, находящиеся в пожизненном  наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании или аренде, кроме  аренды у граждан и юридических  лиц, могут быть приватизированы  в собственность (п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767).

     Приватизация  земли в сельскохозяйственных предприятиях осуществляется безвозмездно в размере  среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность на каждого  члена хозяйства в порядке, установленном  постановлениями Правительства  РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 и от 4 сентября 1992 г. N 708[5].

     Важно отметить, что сделки с землей облагаются налогом. Согласно ст. 3 Закона "О государственной пошлине"[6] за нотариальное удостоверение договора отчуждения земельного участка взимается пошлина при заключении договора между наследниками первой очереди в размере 0,5 % от стоимости земли, но не менее 4 минимальных размеров оплаты труда, при заключении договора между иными лицами — 1,5 % от стоимости, но не менее 10 минимальных размеров оплаты труда.

     Удостоверение завещания оценено в одну минимальную  зарплату, выдача свидетельства о  праве на наследство — от 1 до 2 % от стоимости земли (в зависимости  от степени родства).

     Содержание 

     Введение 

     1. Субъекты земельных правоотношений 

     2. Объекты земельных отношений 

     Список  использованной литературы 

     Заключение 

       Введение 

     Субъектами  земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования (ст. 5 ЗК РФ). В то же время  ограничиваются права иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  на приобретение в собственность  земельных участков.  

     Субъекты  земельных правоотношений по общему правилу могут совершать любые  сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 ЗК Президентом РФ определяются перечни  территорий (приграничные, а также  имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве  собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность. 

     В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения  участников земельных отношений  на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков.  

     Давая общее определение объектам земельных  отношений, ЗК РФ исходит из подразделения  таких объектов на землю как природный  объект и природный ресурс и земельные  участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а  также части земельных участков (ст.6 ЗК).  

     Цель  работы рассмотреть объекты и  субъекты земельных правоотношений. 

     Для достижения цели служат следующие задачи. 

     1. Раскрыть субъектов земельных  правоотношений. 

     2. Рассмотреть объекты земельных  правоотношений. 

     1. Субъекты земельных правоотношений 

     Земельным кодексом РФ установлено, что участниками  земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации  и российские юридические лица, а  также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст.5 ЗК РФ).[2] 

     Норма п. 1 ст. 5 ЗК является императивной. Она  основывается на конституционном принципе, в соответствии с которым земля  может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).[1] 

     Следует полагать, что граждане, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования являются субъектами не только земельных, основанных на властном подчинении одной стороны другой (п. п. 1, 2 ст. 3 ЗК РФ), но и гражданско-правовых отношений (подп. 11 ст. 1, п. 3 ст. 3 ЗК РФ) [2]. Поэтому можно предположить, что используемое понятие "земельные отношения" является собирательным (т.е. подразумеваются как публичные, так и гражданско-правовые отношения). 

     Во-первых, субъектами указанных отношений  могут быть граждане, обладающие правоспособностью  и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 17, 18, 21, 27 ГК РФ).[3] Граждане после  достижения дееспособности в полном объеме (ст. ст. 21, 27 ГК РФ) самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они  вправе использовать земельные участки  для удовлетворения личных потребностей, а также в целях осуществления  предпринимательской деятельности в соответствии со ст. 23 ГК РФ.[3] 

     Следует обратить внимание на отдельные категории  граждан, которые вправе выступать  участниками имущественных и  земельных отношений. 

     Так, на основании ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать  сделки с земельными участками с  письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. 

     В соответствии со ст. 28 ГК РФ сделки с  земельными участками за малолетних могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Сделку с земельным участком, принадлежащим гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун данного гражданина (ст. 29 ГК РФ). Если гражданин ограничен судом в дееспособности, то он вправе совершить сделку с принадлежащим ему земельным участком лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ).[3] 

     Во-вторых, субъектами названных отношений  могут быть юридические лица всех организационно-правовых форм и видов, предусмотренных гл. 4 ГК РФ, владеющие, пользующиеся и распоряжающиеся  принадлежащими им земельными участками  с целью извлечения прибыли (коммерческие организации) либо для достижения иных целей, ради которых они созданы (некоммерческие организации). 

     Таким образом, в имущественных отношениях по владению, пользованию и распоряжению земельными участками граждане и  юридические лица выступают как  субъекты гражданско-правовых отношений, а в вопросах охраны земель, использования  земельных участков в соответствии с их целевым назначением и  иных подобных отношениях указанные лица являются участниками властных отношений (см., например, ст. ст. 13, 42 ЗК РФ). 

     В-третьих, субъектами указанных отношений  являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования. Это особые субъекты. С  одной стороны, органы государственной  власти, органы местного самоуправления осуществляют властные полномочия (например, ст. ст. 9, 10, 11ЗК РФ). С другой стороны, в соответствии со ст. ст. 124 - 125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования  вправе выступать в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, соответственно через органы государственной власти и органы местного самоуправления. Это означает, что указанные органы участвуют в гражданско-правовых сделках, например, аренды (ст. 22 Кодекса) на равных началах с гражданами и  юридическими лицами. Иначе говоря, в данном случае действуют основные начала гражданского законодательства, установленные ст. 1 ГК РФ.[3] 

     Пункт 2 ст. 5 ЗК основывается на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом. 

     Норма п. 2 предусматривает определение  прав (касается и ограничений прав) указанных лиц не только Кодексом, но и федеральными законами, которые  могут быть приняты. 

     Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных  юридических лиц содержатся в  п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК.  

     Используемые  в п. 3 ст. 5 ЗК понятия (собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных  участков), как известно, традиционно  применяются в земельном законодательстве.[6,67] 

     Указанные в данном пункте вещные права на земельные участки, принадлежащие  вышеназванным субъектам, являются институтами действующего гражданского законодательства. Так, содержание права  собственности - основополагающего  вещного права - установлено общими нормами ст. 209 ГК РФ. Норма п. 1 ст. 216 ГК РФ к вещным правам относит, в  частности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитут). Положения о всех перечисленных правах содержатся в гл. 17 ГК РФ (в частности, ст. ст. 260 - 261, 264 - 270, 274 - 276). В п. 1 ст. 216 ГК РФ не указано право безвозмездного срочного пользования, право аренды, однако, полагаем, что они относятся к вещным правам, так как данная норма не устанавливает закрытый перечень таких прав (ст. ст. 267, 270, гл. 34 ГК РФ).