Сущность, функции и особенности рынка земли

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………...3

Глава 1. Сущность, функции и особенности  рынка земли

1.1. Определение и понятия рынка земли…………………………………………………………….………….4-5

1.2.Формирование рынка земли в России……………………………………………………………………....6-11

Глава 2. Земельная реформа РФ………………………………………12-23

Заключение……………………………………………………………… 24-25

Список  использованной литературы…………………………………26-27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение                                                                                                                  «Землей»  в экономической теории называют все естественные ресурсы Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).                                                                                                             В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

 

 

 

Глава 1. Сущность, функции и особенности рынка земли.

1.1. Определение  и понятия рынка земли.

Рынок земли  является неотъемлемой частью  экономики  любого  развитого государства. Земля - важнейший ресурс,  занимающий  исключительное  место  в жизни  и деятельности любого общества.1    Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. 2 Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. 3 Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно - климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. 4 В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. 5                                   Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно  на  любых  участках.В-третьих,  в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей  дело обстоит  иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов  усиливается закрепленностью земли в частную собственность.                                                                                                                                    Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться  от  части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.6               Однако рынок земли  далек  от совершенства  и  не  является  гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача  государства. 7                                                                                                   Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования  земельного фонда страны, при этом политика  государства  должна  базироваться  на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная  система  управления  должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод  сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.8                                                                               Под рынком земли следует понимать не только  куплю-продажу  земли,  но  и предоставление ее  в  аренду,  а  так  же  весь  рынок  сельскохозяйственной продукции,  на  котором  реализуются  в  той  или   иной   форме   отношения собственности на землю.

 

 

1.2.Формирование  рынка земли в России.                                                Одной  из   главных   особенностей   формирования   российской   школы экономической  мысли  было  изучение  эволюции  крестьянского  хозяйства и отношения к земле  в связи с оценкой будущего развития страны. 9   До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II,  до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный  вопрос  рассматривался  в рамках общих представлений о положении трудящихся.10   К  тому же в России, в  отличие  от  большинства  западных  стран,  до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным  господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа.  Затрата  труда  на  месте заимки служила в большинстве случаев определяющим  фактором  ее  владения.                                                           Здесь с давних  времен  очень твердо  было  понимание держания,  занятия, пользования землей,  но  понятия аналогичного  собственности  на  землю  не существовало.                                                                             Понятие «рынок земли на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал,поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. 11 Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности. 12                                 Только в  этих  условиях  могла  сформироваться  ситуация,  когда  при массовом   нерациональном   землепользовании,    наличии    заброшенных    и неиспользуемых  земель  создан  искусственный  дефицит  земли  для  желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или  огород.  При наличии значительных пустующих территорий  в  городах,  территорий,  занятых малоценной  ветхой  застройкой,  под  городские  объекты  занимаются   особо плодородные пригодные для сельхозработ земли. В  связи  с  отмеченными  выше  особенностями   развития   российской цивилизации одним из ключевых  вопросов,  вокруг  которых  концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного  вопроса  и  способов  его решения.  Именно  здесь  лежало  понимание альтернативности   общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях.13                                                  Сказалось здесь и  типичное  для  классической  политической  экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо  индустриального этапа развития экономики, воспринятое  и  многими  последователями, включая марксизм.14 Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.                                                                   В связи с этими особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества  лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях. Образуется хозяйственная монополизация земель этого рода. Но из-за того, что производство на этих землях не покрывает общественной потребности в продовольствии и сельскохозяйственном сырье, возникает общественная необходимость вовлечь в хозяйственный оборот и сельскохозяйственные земли худшего качества. Однако производство продукции в относительно худших условиях обходится дороже. Общественная потребность в дополнительной продукции приведет к признанию рынком этих увеличенных затрат на ее производство как общественно необходимых затрат.15 Поэтому общественной ценой производства выступает цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу. 16  Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. Разностной. 17

Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки  земли. Рассмотрим это на примере18: С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство.19 Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль20.                                        Таким образом, дифференциальная земельная рента I связана с естественным плодородием земли и местоположению участков.21                       Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II. 22                                                                    Фактически указанная рента может присваиваться пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими.23                                                                         Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться.24                                                                                                            Таким образом, дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению.25                                                                    Различия между двумя видами ренты состоят в следующем.                               Первое различие состоит в том, что дифференциальная рента I возникает еще на основе экстенсивного ведения сельского хозяйства, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации сельскохозяйственного производства. Отсюда следует, что дифференциальная рента I исторически предшествует дифференциальной ренте II. 26                                                                                                                Второе различие между рентами заключается в их получателях. Дифференциальная рента I целиком присваивается земельным собственником, тогда как дифференциальная рента II частично и временно присваивается арендатором.27                                                                     Кроме монополий хозяйствования на земле существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту.28 Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может существовать монопольная рента. 29  Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента – только с очень немногих участков.  Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе – несколько меньшую, третье – еще меньшую. Но сути дела это не меняет – урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.

 

 

 

 

Глава 2. Земельная реформа в Российской Федерации                                         После развала СССР, власти Российской Федерации взяли курс на развитие открытой рыночной экономики, что провозглашалось как единственно-верный путь развития. Земельный правопорядок, основанный на монополии государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, как декларировалось, препятствовали формированию рыночных отношений.                                                                                                        Считается, что основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет дискуссий, расколовших общество и законодателей. Особенно ожесточенные дебаты между сторонниками и противниками коммерциализации земли велись по вопросу о землях сельскохозяйственного назначения.                                                                                    В советское время государство обладало монополией собственности на землю, возникшей в результате ее национализации и закрепленной в Конституции СССР: «В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса». Первая попытка изменить эти положения была предпринята в конце 1980-х годов в рамках реформирования социалистической системы. Закон «О собственности в СССР» и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, вступившие в силу в 1990 году, ликвидировали монополию государства, вводя множественность субъектов права (публичных) и многообразие форм собственности на землю. И хотя разработчикам Основ не удалось легализовать понятие частной собственности, в результате политического компромисса был введен институт пожизненного наследуемого владения землей, являвшийся по сути завуалированной формой ограниченного права частной собственности .  30

Реформы, начавшиеся повсеместно в 1991 году, не могли не затронуть и АПК. Требовалось сориентировать все звенья АПК на потребителей продукции, обеспечить возможность активно влиять на формирование структуры спроса, снизить ресурсоемкость продукции, улучшить ее качество и ассортимент. С этой целью, надо думать, и была в 1991 г. начата аграрная реформа, и в ее рамках – земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводится поэтапно.

Первый этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной  земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства.                                                                                                              Второй этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников. Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.                                                                   Чтобы избежать резкой дифференциации по хозяйствам одного района, использовалась среднерайонная земельная доля, равная суммарной площади приватизируемых сельхозугодий предприятий, поделенной на число граждан, получивших право на такую долю. Затем для каждого хозяйства определялся предельный размер площади сельхозугодий, подлежавшей приватизации. Избыточная площадь зачислялась в районный фонд перераспределения земель, оставшаяся делилась на число лиц, получивших право на земельную долю. Таким образом, индивидуальные доли были равны или меньше среднерайонной, но не могли превышать ее. Недостаток такого относительно уравнительного распределения приватизируемой земли - хозяйства, имевшие больше работающих и пенсионеров, оказывались в худшем положении, поскольку их индивидуальная земельная доля была меньше среднерайонной. Официальный старт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан 1 января 1991 года, когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 году, и законом «О плате за землю» они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность.31   В то же время речь в них шла только об ограниченном праве собственности, поскольку земля была исключена из гражданского оборота и был введен мораторий на куплю-продажу, дарение и иные сделки с земельными участками (за исключением садовых, дачных и приусадебных) сроком на 10 лет.                                                                  На этом начальном этапе реформы основной задачей правительства было перераспределение земельного фонда в пользу граждан и создание нового типа сельскохозяйственных производителей – индивидуальных фермерских хозяйств. С целью развития фермерского движения в начале 1991 года Советом Министров РСФСР были приняты соответствующие постановления, определившие меры помощи и содействия фермерским хозяйствам, включая и финансовую помощь в размере одного миллиарда рублей (так называемый «силаевский миллиард»). Однако, вопреки ожиданиям, массового исхода крестьян из коллективных хозяйств не произошло. Те, кто решился вести индивидуальное хозяйство, столкнулись с немалыми трудностями: часто им выделялись не самые качественные или неудобно расположенные земельные участки, не было кредитов, не хватало техники. Начинающие фермеры испытывали противодействие и негативное отношение не только со стороны колхозных и местных властей, но и самих колхозников. Со временем государственная поддержка фермеров практически сошла на нет, многие из вновь созданных индивидуальных хозяйств разорялись и банкротились. Основной рост фермерства наблюдался в период с 1992 по 1994 год, когда число хозяйств возросло с 49 до 270 тысяч, а в 1996 году оно достигло своего «пика»: 279,1 тысячи фермерских хозяйств, располагающих 12 001 гектаром сельхозугодий. Затем это число стало сокращаться при некотором возрастании общей площади земельных наделов .  32                                                                                                              В 1993-1996 гг. указами Президента РФ был определен порядок распоряжения земельными долями. Но, чтобы узаконить право на них и выдать владельцам соответствующие свидетельства, потребовалось несколько лет. На 1 июля 1997 г. было выдано 10,7 млн. таких свидетельств на земельные доли суммарной площадью 106,8 млн. га. Всего в ходе земельной реформы ими наделены 12 млн. сельских жителей, включая пенсионеров и работников социальной сферы.                                            Собственнику предоставлено право владеть земельной долей без выдела эквивалентного участка на местности, передавать ее в качестве взноса в уставный капитал общества, товарищества или неделимый фонд кооператива, сдавать в аренду этому предприятию, продавать другому члену товарищества или самому предприятию. Если собственник намерен использовать долю для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства или продать за пределы хозяйства, он может потребовать выдела земельного участка, эквивалентного доле. Он также вправе подарить свою долю, завещать ее, продать муниципальному органу, обменять на имущественный пай. Но на практике удается реализовать не все эти права, так как в уставах обществ (товариществ) зачастую зафиксированы лишь право передачи доли в уставный фонд и сдачи в аренду. Наиболее сложно выделить участок в счет доли с последующим изъятием его из земель предприятия. Отношение населения к земельным долям различается по регионам. На начало 1997 г. 85% всех земельных долей были переданы в аренду, 2,6% - в уставный капитал, 1,4% использовались для создания крестьянских хозяйств, 0,1% - для личного подсобного хозяйства, 0,1% продано в самих хозяйствах, 12% остались невостребованными.

С целью ускорения  аграрных преобразований в 1991 году был  издан указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной  реформы в РСФСР» и ряд постановлений  правительства по реорганизации колхозов и совхозов, обязывавших последние в установленные сроки принять решение о преобразовании в новые формы хозяйствования (АО, товарищества на вере, кооперативы и т. д.) либо о сохранении прежней .  33  За 1992–1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрацию с изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходила лишь формальная «смена вывески», не затрагивающая основ внутриколхозных отношений.                                             В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным – в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.                                                               В отсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства  34 подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине 1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали (а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. При этом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения на сделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70 процентов собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, - 91,2 процента, из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли. 35          К середине 1990-х годов в земельном законодательстве сложилась довольно парадоксальная ситуация. Основной массив норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992–1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие бoльшую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статье нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я глава Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.                  История принятия этого правового акта стала, возможно, наиболее драматичной законодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись уже в 1993 году, работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьми лет. Летом 1994 года в нижнюю палату парламента Правительством РФ и фракцией «Выбор России» были внесены два законопроекта, но ни один из них не набрал необходимого числа голосов. В 1995 году состоялось новое голосование по правительственному варианту проекта, доработанному в Комитете ГД по аграрным вопросам с учетом многочисленных замечаний, высказанных субъектами Федерации, различными министерствами, депутатскими объединениями. Этот компромиссный вариант имел хорошие шансы на принятие, однако был вновь отклонен депутатами: голосовали «против» фракция КПРФ, отвергавшая частную собственность на землю, в том числе на садовые и приусадебные участки, а также «Выбор России» и «Яблоко», считавшие его недостаточно либеральным, ограничивающим конституционные права граждан. Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва, однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, не устроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент.                         В этой ситуации политического пата, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году. В январе, с четвертой попытки, Думе удается разблокировать 17-ю главу Гражданского кодекса, регулирующую порядок осуществления сделок с землей, — правда, в компромиссном варианте, исключающем из сферы ее действия сельскохозяйственные земли. Президиум Госсовета обсуждает вопросы земельной реформы и поручает министерству Грефа подготовить новый проект Земельного кодекса. При отчаянном сопротивлении фракции КПРФ и левого крыла аграриев этот правительственный законопроект летом — осенью 2001 года был принят Государственной думой в трех чтениях и подписан Президентом РФ .  36      Принятый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений - иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми. Кроме того, Кодекс содержит несколько важных нововведений. Прежде всего он объявляет принцип единства объекта недвижимого имущества, т. е. строения и земельного участка, на котором оно стоит. В соответствии с этим принципом промышленные предприятия получили возможность выкупать занимаемые ими земельные участки (порядок осуществления этих операций и стоимость участков также определены в Кодексе). 37                                          Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.                                                                                                        Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).  Не запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Работа над ним началась сразу после принятия Кодекса. Ей предшествовало необычайное обострение политических противоречий — как между различными фракциями, так и между центром и периферией. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 38 , который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации.                                                        Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления.   39 Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.

Наряду с  законами «О государственном земельном  кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении  государственной собственности  на землю» закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников.                                                                                                               В целом агропромышленная приватизация не только земли, но всего имущества колхозов и совхозов, шла также повсеместно безобразно со значительными нарушениями и  нанесла сокрушительный удар по основным фондам  производства, впрочем, как и в других сферах производства. Зачастую новому хозяину сельскохозяйственных предприятий оказывалось более выгодным распродать с пользой для себя все имеющиеся основные средства, чем заниматься самим сельским хозяйством.                                                                                                         Следующим этапом можно назвать предстоящее разрешение иностранным предпринимателям приобретать сельскохозяйственные земли. Последствия этого шага, т.е. принятия закона о разрешении продажи земель иностранцам, предвидеть вовсе не трудно, поскольку малоценные земли иностранцев интересовать не будут. Российские же товаропроизводители противостоять скупке лучших земель не смогут, поскольку слишком не равные финансовые возможности.

 

 Заключение

Перспективы развития рынка земли - очень актуальный вопрос на сегодняшний день. Ни для кого не является секретом, что предложение  рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на нашей планете ограничено. Таким образом, рынок земли является очень специфическим рынком среди других видов рынка. Земля очень ценилось во все времена. В древних веках ее захватывали; в средние века — землю раздавали верноподданным, в знак уважения за их преданность; а сегодня на рынке земли делают большие деньги. Можно даже сказать, что огромные деньги. На сегодняшний день люди, владеющие земельными участками, можно сказать богачи. Это объясняется тем, что сегодня спрос на недвижимость и землю значительно превышает предложение, а, следовательно, образуется дефицит недвижимости. Единственный выход в сложившейся ситуации - строить новые дома. Далее по цепочке - если надо строить дома, то надо и покупать землю. Таким образом, при таком дефиците, владельцы земли могут по праву считаться богатыми людьми. Примерно так сегодня выглядит российский рынок земли. Если говорить о цифрах, то сейчас примерно прибыль от инвестирования в строительство жилых домов составляет 40-60%. Ну, а если уж сильно постараться, то можно получить и все 80% чистого дохода. Также очень выгодно строить помещения для различных складов. Вследствие этого резко повысился спрос именно на земельные участки больших размеров.

Как показывает статистика, рынок земли с каждым годом становится все дороже. Цены растут с огромной скоростью. Вместе с тем, одной из главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель. Ведь, если подумать, то получается, что наша великая и большая страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. А ведь у самих-то сколько земли? Сколько полей? Может, стоит задуматься не только о новостройках? Может надо просто поддержать сельского фермера? Поддержав наших фермеров, мы убьем сразу 2-х зайцев. Во-первых: мы будем потреблять свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, а во-вторых: подняв сельское хозяйство - из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место дефицит жилья. Люди будут оставаться в села и работать. Ведь наше процветание зависит именно от этих работящих людей.

Таким образом, землей надо распоряжаться с умом, это один из самых дорогих наших  ресурсов, тем более, предложение  земли ограничено. Поэтому надо беречь и правильно использовать каждый километр нашей России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

1.     "Земельный кодекс Российской  Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в  силу с 01.04.2010)

2.     Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

3.      Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева  М.Н. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Инфра – М, 2007. 147 с.

4.      Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. 51 с.

5.     Беленький В.Р. Российский рыночный  землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2008. 62 с.

6.     Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2008. 74 с.

7.      Горемыкин В.А. Современный земельный  рынок России: практ. пособие.  – М., 2007. 345 с.

8.     Журавлева Г.П.. Курс экономической  теории.–М.:Инфра–М,2008.250 с.

9.       Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. 350 с.

10.     Кабаков С.И. К вопросу формирования  цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. 65 с.

11.     Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. 261 с.

12.    Комов  Н.В. Социально-экономические и  правовые аспекты становления  земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2007. 89 с.

13.    Кресникова  Н. Становление земельного рынка  в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2008. №3. 58 с.

14.    Липски  С. А. Институциональные преобразования  в системе земельных отношений  и их исследование (модель России  конца XX - начала XXI века). -М., 2008. 209 с.

15.    Нуреев  Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. – М.: Норма,2007с.189

16.     Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009. 178 с.

17.  Николаева  И.П..Экономическая теория.Учебник.–М.:Юрист,2008.321 с.

18.   Слагода  В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. 267 с.

19.   Сажина  М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая  теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. 269 с.

20.   Сивкина  Р.А. Экономический словарь. –  М.: Норма, 2008. 165 с.

21.    Шагайда  Н. Земельный рынок // Рынки  факторов производства в АПК  России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. 86 с.

22.     Шагайда Н. Формирование рынка  земель сельскохозяйственного назначения  в России// Отечественные записки. 2007. №1. 268 с.

1 * Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. с.101

2  Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6.  с. 41

3  Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009. с. 52

4 * Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. с. 111

5  Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 110

6  * Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2007. с. 211

7  Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008. с. 200

8  * Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 42

9   Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 36

10   Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 62

11   * Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2007. с. 177

12   Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 44

13   Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 69

14   * Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. с. 100

15   * Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008.  с. 87

16   * Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 99

17   * Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 93

18   * Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. с. 12

19   * Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 85

20   * Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. с. 112

21   * Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 158

22   Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 156

23   * Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. с. 87

24  Сивкина Р.А. Экономический словарь. – М.: Норма, 2008. с. 65

25  Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 66

26  Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. с. 74

27  *Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. с. 113

28   Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008. с. 188

29   Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. с. 195

30   Справка Олеси Кирчик "Земельная реформа: 1990-2002". (http://strana-oz.ru)

31   * Право российских граждан владеть и распоряжаться земельными участками на правах частной собственности было закреплено позднее в статье 36 Конституции РФ от 12 декабря 1993 года.

32   * Число индивидуальных фермерских хозяйств остается сравнительно небольшим. Для сравнения напомним: в РФ насчитывается около 12 миллионов сельских жителей и свыше 440 миллионов гектаров сельскохозяйственных земель.

33   * Под давлением со стороны съезда колхозников, протестовавших против насильственной приватизации, правительство было вынуждено изменить свои первоначальные намерения и позволить сельскохозяйственным предприятиям сохранять прежние формы хозяйствования (февраль 1992 года).

34    В частности, Постановление Правительства РФ № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» от 1 февраля 1995 года, Указ Президента РФ № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года.

35   Справка Олеси Кирчик "Земельная реформа: 1990-2002". (http://strana-oz.ru)

36   * Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.

37  Справка Олеси Кирчик "Земельная реформа: 1990-2002". (http://strana-oz.ru)

38    «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // Российская газета. 27.07.2002.

39   Данное положение Закона вступает в противоречие с рядом действующих правовых актов, предоставляющих преимущественное право покупки владельцам соседних земельных участков, лицам, ранее арендовавшим этот участок, и т. п.

Сущность, функции и особенности рынка земли