Ирина Эланс
Сущность и роль ипотечного кредитования
виды ипотечных кредитов
Содержание
Введение ………………………………………………………………….………
Практическая часть……………………………………………………………12
Список использованной литературы……………………………..…………17
Введение
Кредитование в России с каждым годом набирает обороты. Если в 90-е к банкам было «выработано» недоверие, то в настоящее время люди уже «забыли» об этом и с удовольствием пользуются кредитами, как потребительскими, так на покупку авто, самой востребованной является ипотека. Уже много сделано для совершенствования ипотечного кредитования, однако, эта работа продолжается и требуются все новые и новые конкретные предложения .
|
|
Переход российской экономики
на рыночный путь развития предполагает
совершенствование банковской системы,
которая должна быть адекватна потребностям
рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование
является одним из перспективных направлений
развития банковского кредитования, поскольку
ипотека представляет собой важнейший
инструмент, усиливающий обеспечение
кредита. Особое значение этот момент
имеет для нашей страны, экономика которой,
как известно, отличается высокой степенью
риска и неопределенности. Обеспеченные
же кредиты, по сравнению с бланковыми,
являются более безопасными для банков,
так как при их не возврате банк реализует залог и возвращает
свои средства. Таким образом, ипотечное
кредитование имеет большое значение
непосредственно для функционирования,
повышения стабильности и эффективности
банковской системы страны.
Жилищная проблема в России, обострившаяся
в условиях перехода к рыночной экономике,
вызвала потребность в новых научных подходах
к ее решению. Важным изменением государственной
жилищной политики стала ориентация на
развитие ипотечного кредитования. Тем
самым государственная жилищная политика
приобрела большую социальную базу, поскольку
благодаря ипотеке улучшение жилищных
условий станет возможным для широких
слоев населения, и, прежде всего среднего
класса.
Создание и развитие
ипотечного кредитования будет способствовать
формированию цивилизованной, устойчивой
банковской системы, которая бы отвечала
принятым в мире представлениям о роли
и месте банков.
Таким образом, исследование механизма
ипотечного кредитования на сегодняшний
день весьма актуально. Ведь помимо экономической
роли, ипотечное кредитование выполняет
еще немаловажные социальные функции.
1. Сущность и роль
ипотечного кредитования.
В Римской империи уже в I в. н.э. создавались
ипотечные учреждения, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антонина
Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство
для ипотечных банков. Уже тогда существовало
около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Банки
становились специализированными. Развивались
различные банковские институты: коммунальные,
религиозные и другие, возникали прообразы
сберкасс, сберегательных ассоциаций
и т.п. Государство всегда оказывало большую
поддержку ипотечному кредитованию, для
чего создавались специальные социальные
институты. Так, при императоре Траяне
были созданы финансовые алиментные фонды
поддержки вдов и сирот, предоставляющие
ипотечные кредиты под 5% годовых – это
был самый низкий процент в Риме в то время
(аналогичные финансовые институты действовали
в России в XIX в.).
Понятие “ипотека” основывается на древнеримских
принципах залога, являясь более совершенной
его формой. Со временем менялись лишь
условия предоставления, объемы и цели
ипотечного кредита, надежность его обеспечения,
кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Ипотека – это одна из форм имущественного
обеспечения обязательств должника, при
которой недвижимое имущество остается
в собственности должника, а кредитор
в случае невыполнения последним своего
обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного
имущества. Обязательство должника может
быть не только банковским, но и обязательством,
основанным на купле-продаже, договор аренды, другом договоре, причинении
вреда и т.п.
Ипотека несет в своем содержании две
составляющие – экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека –
это рыночный инструмент оборота имущественных
прав на объекты недвижимости в случаях,
когда другие формы отчуждения (купля-продажа,
обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,
и позволяющий привлечь дополнительные
финансовые средства для реализации проектов.
В правовом отношении ипотека – залог
недвижимого имущества с целью получения
ипотечного кредита, когда имущество остается
в руках должника.
Отношения собственности выражаются в
передаче титула и собственности, но не
права на владение, до момента окончания
платежей по долгу или на реализацию обязательств
в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует
оборот и перераспределение недвижимого
имущества, обеспечивая реализацию имущественных
прав на объекты, когда другие формы отчуждения
в данных конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении
ипотечных кредитов под залог недвижимого
имущества. Залог недвижимости выступает
в роли инструмента привлечения необходимых
финансовых ресурсов для развития производства.
При этом особенности ипотечных кредитов
заключаются в следующем:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог,
- это способ обеспечения надлежащего
исполнения другого (основного) обязательства
– займа или кредитного договора, договора
аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется
на основном обязательстве, т. к. без него
она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки
всегда выступает недвижимость. К недвижимому
имуществу относятся земельные участки
и все, что прочно с ними связано: предприятия,
жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится
во владении должника, он же остается собственником,
пользователем и фактическим владельцем
этого имущества, но лишается права распоряжения
им, по крайней мере, без согласия кредитора,
на время залогового периода.
В-четвертых, договор кредитора и должника
об установлении ипотеки оформляется
специальным документом – закладной (именная
ценная бумага, удостоверяющая следующие
права ее владельца: право на получение
исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, без представления
других доказательств существования этого
обязательства; право залога на имущество,
обремененное ипотекой.) , которая сопровождается
нотариальным удостоверением и государственной
регистрацией.
В-пятых, при значительном превышении
стоимости залога над суммой выданного
кредита ипотека дает возможность получить
дополнительные ссуды под залог того же
имущества (вторая, третья ипотека). Права
ипотечных кредитов по одному и тому же
недвижимому имуществу удовлетворяются
в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения
записи о регистрации ипотеки в специальные
ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства,
обеспеченного ипотекой, кредитор вправе
требовать продажи заложенного имущества
с публичных торгов. При реализации имущества,
заложенного по договору ипотеки, ипотечный
кредитор имеет преимущества перед другими
кредиторами в размере суммы, указанной
в закладной.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании
ипотечных кредитов, включая также и закладную.
Финансовые отношения на базе ценной бумаги
создают многоуровневый фиктивный капитал,
так при эмитировании собственником объекта
недвижимости первичных, вторичных закладных,
производных ипотечных ценных бумаг происходит
увеличение оборотных средств на величину
фиктивного капитала.
Целью развития ипотечного жилищного
кредитования и других форм ипотечного
кредитования является обеспечение к
2030 году доступности приобретения и строительства
жилья с помощью ипотечного жилищного
кредитования для 60 процентов семей.
Для достижения этой цели необходимо
решить следующие основные задачи:
1) преодоление текущего кризиса и создание
условий для предотвращения и смягчения
возможных будущих кризисных явлений;
2) создание эффективного первичного рынка
ипотечного жилищного кредитования;
3) формирование устойчивой системы привлечения
долгосрочных ресурсов с рынка капитала
на рынок ипотеки;
4) создание надежной и эффективной инфраструктуры
рынка ипотечного кредитования;
5) развитие ипотечного жилищного кредитования
и иных форм ипотечного кредитования,
а также финансирования жилищного строительства;
6) учет региональных и локальных особенностей
развития рынка жилья и ипотеки.
2. Понятие и виды ипотечных кредитов.
Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями .
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.
При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .Во все времена существовала проблема с жильём, с развитием рынка недвижимости и кредитования, появился институт ипотеки.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования. Нужно сказать, что именно ипотека является идеальным вариантом для покупки жилья, но всё ли так просто как кажется, с правовой точки зрения в этом мы и попробуем разобраться. Различные банки предлагают, различные вариации, гибкую систему кредитования от процентной ставки до сроков выплаты ипотеки.
Сейчас на российском рынке банки предлагают ипотеку от 3 до 30 лет, что может удовлетворить требования различных слоёв населения. Также имеется система первоначального взноса, но на данный момент она настолько упрощена, что не приносит никаких затруднений получателям, в некоторых банках она вообще не требуется. Кредит может получить любой гражданин, в этой нише нет никаких существенных ограничений, тем не менее, следует обратить внимание на то, что кредит, не выдаётся, если лицо имеет:
судимость (не погашенную в установленном законом порядке);
плохую историю кредитования;
Юридически это не основания, но банки зачастую отказывают именно по этим критериям. А вот юридически человек должен работать официально и иметь официальную заработную плату, которая способна обеспечить ипотеку в процентном соотношении, стаж работы должен быть не менее 2 лет, на последнем месте работы вы должны отработать не менее 4 месяцев. Основным положительным моментом ипотеки является возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую сумм на приобретение жилья. Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи.
Почти во всех банках страхование жилья, приобретаемого по ипотеке, является обязательным. Оно обеспечивает безопасность по рискам утраты права собственности на квартиру, повреждения жилья, и потерю трудоспособности заемщиком. Ипотека имеет еще несколько положительных моментов: заемщику предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок выплаты ипотечного кредита, а длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими, соответственно, не такими обременительными для бюджета. Так же на сегодняшний момент в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.
Но ипотека имеет и минусы - основным является «переплата» за приобретенную квартиру. Зачастую она может достигать более 100% стоимости жилья. В нее входят: проценты, выплачиваемые по кредиту, а так же сумма, затрачиваемая ежегодно на страхование. Кроме того, в «переплату» входят также дополнительные расходы: оплата услуг оценщиков и нотариуса, выплаты банку на рассмотрение заявки, сборы за ведение ссудного счета и другие. Эти расходы могут составлять около 10% от суммы первоначального взноса.
Выдаваемые банками суммы кредита ограничены. Основными факторами, учитываемыми банками, являются величина первоначального взноса и величина его доходов. Часть банков учитывает только доход по основному месту работы, который подтвержден справкой. Это второй «минус» ипотеки. Так же банк может выдвинуть дополнительные требования к заемщику: наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей.
Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:
кредит на недвижимость;
ипотека на дом;
ипотека на жилье;
ипотека на загородный дом;
ипотека на квартиру;
ипотека на квартиру в новостройке;
ипотека на комнату;
ипотека на коттедж;
ипотека на новостройки;
ипотека на покупку квартиры в новостройке;
кредит на покупку жилья;
кредит на покупку квартиры.
Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества:
кредит под залог дома;
кредит под залог имущества;
кредит под залог квартиры;
кредит под залог коттеджа;
кредит под недвижимость.
Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению исполнения обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.
Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного кредитования является эффективным инструментом, позволяющим реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты.
В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков. В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования :
одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке :
-между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
-между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
-между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.
3. Основные характеристики ипотеки.
На рынке ипотечного
процентная ставка
срок кредита
первоначальный взнос
тип платежа по кредиту
Эти параметры могут варьироваться в широком диапазоне значений, давая возможность практически любому заёмщику получить наиболее приемлемый конкретно для него вариант ипотечного кредитования. Общее правило следующее – чем меньше процентная ставка по ипотеке и чем меньше срок выплат, тем выгоднее ипотека.
Что касается типа платежа, то он может быть аннуитетным или дифференцированным. Аннуитетный платёж, это платёж, сумма которого не меняется. Таким образом, заёмщик каждый месяц платит одну и ту же сумму. Это самый распространённый тип выплат по кредиту. Дифференцированный платёж, напротив, представляет из себя выплаты, которые сначала будут существенно больше чем при аннуитетом платеже, но, со временем постепенно будут уменьшаться. Каждый из этих типов имеет свои плюсы и минусы, но, тем не менее, почти всегда применяется аннуитетный тип платежа. Помимо этих характеристик, банки предлагают возможность выбрать валюту кредита. Как можно заметить, процент кредита, взятого в долларах или евро, существенно ниже такового в рублях. Но, не следует думать что такой кредит будет выгоднее. Дело в том, что все процентные ставки рассчитаны исходя из текущей и прогнозируемой экономической и финансовой ситуации, поэтому реальная стоимость этих кредитов примерно одинаковая. Конечно, это справедливо лишь при условии, что в будущем не произойдёт никаких непредвиденных обстоятельств, результатом которых может стать заметное изменение стоимости той или иной валюты. В том числе именно поэтому многие не рекомендуют брать ипотечный кредит в валюте, отличной от той, которая является официальной в стране.
Заключение.
Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения. С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков. Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке. Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.
Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.
Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.
Практическая часть
Задача 1.
Дом продается сегодня за 3 000 000 руб. По прогнозам через 4 года он может быть продан за 4 300 000 руб. Определить годовую доходность проекта по покупке дома с последующей продажей. Выгодна ли покупка дома, если ставка процента по валютным вкладам составляет (5+2)%
Выгода от продажи дома
4300000 – 3000000 = 1300000 руб.
Годовая доходность проекта по покупке дома с последующей продажей
1300000 х 12 х 100 % = 10,83%
3000000 48
Покупка дома выгодна, так как годовая доходность составляет 10,83%, больше чем ставка 7% по валютным вкладам.
Задача 3.
Вкладчик положил в банк 700 тыс. руб. под (10+2)% годовых на покупку объекта недвижимости. Определить аккумулированную сумму через (1+2) года, если проценты банк будет начислять ежегодно и ежемесячно.
Если проценты начисляются ежегодно
S= CF(n) = С(1 + г)n
S= 700 000 х (1 + 0,12)3 = 983449,60 руб.
Если проценты начисляются ежемесячно
S = CF(N ) = С( 1 + ip / p )n.
S = 700 000 х(1 + 0.12/12)36 = 1001538,15руб.
Задача 4.
Есть возможность купить объект недвижимости, который ежемесячно приносит доход 50 000 руб. Через (5+2) лет объект недвижимости можно продать предположительно за 3 000 тыс. руб. За какую максимальную сумму следует купить объект недвижимости сегодня, чтобы годовая доходность инвестиций была не меньше (15+2)%?
Доход за 7 лет или 84 месяцев составит 50000 * 84 = 4 200 000руб.
Если проценты начисляются ежемесячно
S= CF(N) = С( 1 + ip/ p)n.
4 200 000 = С * (1 + 0,17/12)7
С = 3805257,47 руб. максимальная сумма покупки.
Задача 5.
Рассчитать суммарную величину первого и последнего платежей на погашение ипотечного кредита с равномерным погашением основного долга в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+2)% годовых на срок (10+2) лет. Платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Рассчитать размер непогашенного долга середину срока кредитования.
Размер ежемесячного платежа рассчитаем по формуле ,
где:
А– размер ежемесячного платежа;
РК– размер ипотечного кредита;
r– процентная ставка;
n– срок погашения кредита (лет);
m– число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m= 12).
A=3000000*[( 0,12/12*(1+0,12/12)144) / ((1+0,12/12)144-1)] =3000000 *
* 0,0131 = 39300 рублей
Величина первого и последнего платежей 39300 + 39300 = 78600 руб.
Оставшуюся сумму кредита через 6 лет рассчитываем по формуле
PK =3000000*[(1+0,12/12)144–(
Задача 6.
Рассчитать ежемесячный платеж на погашение постоянного ипотечного кредита в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+2)% годовых на срок (10+2) лет. Рассчитать размер непогашенного долга на середину срока кредитования.
Рассчитать минимальную величину среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющую ему рассчитывать на получение ипотечного кредита с указанными в задаче характеристиками в соответствии со стандартами АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов.
Решение. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 15%.
Размер ежемесячного платежа рассчитаем по формуле ,
где:
А– размер ежемесячного платежа;
РК– размер ипотечного кредита;
r– процентная ставка;
n– срок погашения кредита (лет);
m– число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m= 12).
A=3000000*[(0,12/12*(1+0,12/
Оставшуюся сумму кредита через 6 лет рассчитываем по формуле
PK=3000000*[(1+0,12/12)144–(1+
Для расчета минимальной величины среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющей ему воспользоваться ипотечным кредитом формулу .
где: А – размер ежемесячного платежа в руб.;
РК – размер ипотечного кредита в руб.;
Д – размер среднемесячных совокупных доходов в руб. после налогообложения;
Р – размер совокупных ежемесячных расходов по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам в руб.
Предельное значение коэффициента П/Д установлено в размере 50%.
Умножим левую и правую часть выражения на разность (Д-Р) и разделим на коэффициент П/Д. Получим:
.
Так как по условиям задачи совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов, то разность (Д-Р) составляет 0,8×Д, и окончательно для искомой величины получим:
Д=[(39300+(3000000*1,1*0,02)/
Задача 9.
Восстановительная стоимость объекта оценки (здание и расположенное в нем оборудование) равна 4600 тыс. руб., в том числе оборудование 3250 тыс. руб. На момент оценки физический износ здания и оборудования составил соответственно (50+2)% и (40+2)%. Определить остаточную стоимость и износ объекта оценки.
Решение:
1) Остаточная стоимость оборудования
Состо = Спо х (1 - У(ФИ0)) = 3250 х (1-0,42) = 1885 тыс. руб.
2) Остаточная стоимость здания
Состз = Сп, х (1 - У(ФИз)) = (4600-3250) х (1-0,52) =
= 648 тыс. руб.
3) Остаточная стоимость объекта оценки
Сост = Сосго + Coстз = 1885 + 648 = 2533 тыс. руб.
4) Износ объекта оценки в стоимостном и процентном выражении
С(ФИ) = Сп - Сост = 4600-2533 = 2067 тыс. руб.
СТ(ФИ) = С(ФИ) / Сп = 2067 /4600 х 100 = 44,93%.
Таким образом, физический износ объекта оценки в це-
лом составил 44,93%, а остаточная стоимость объекта оценки
2067 тыс. руб.
Список использованной литературы
Толкушин А.В. Ипотека в России / - М: ЮРИСТ, 2011- 125с
Гарипов З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов// Банковское дело.-2013- №1. 19 с.
Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой: учебник – М.: Высшее образование, 2012– 602 с
Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 201-№16.
Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2011 -№2
Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;
Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит.2013;
Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2011, №4;
Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 2011 № 2;
