Сущность ипотечного страхования

оглавление

Введение 3

1. государственное регулирование рынка ипотечного кредитования 4

2. участники рынка ипотеки и их функции 10

3. ипотечное страхование 14

Заключение 18

Список используемой литературы 20 

Введение 

     Очень важный вопрос: доверие населения  к ипотеке. Большая часть людей потеряла доверие не только к банкам, но и к государству. Гарантия государства состоит в том, чтобы обеспечить своими ресурсами возможные потери денежных средств. Правительство Москвы такие гарантии дает. Но если этот вопрос в России не будет решен повсеместно, то ипотека не пойдет. Так, при внедрении ипотечного кредитования необходимо обязательное участие страховых компаний. В случае, если семья временно потеряет возможность платить за строящееся жилье, за нее будет выплачивать взносы страховая компания. Если же семья и в будущем будет не способна оплатить стоимость жилья, то ей могут предложить переселиться в менее дорогостоящее жилье, построенное на средства страховых компаний, задействованных в ипотеке.

     Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог и в особенности залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование, в чем и проявляется актуальность выбранной темы.

     Целью данной работы является изучение сущности ипотечного страхования.

     Для достижения цели были решены следующие  задачи:

1. Изучены теоретические основы государственного регулирования рынка ипотечного кредитования.
2. Рассмотрены участники ипотечного кредитования и их функции.
3. Уделено особое внимание страхованию ипотечных кредитов и сделаны краткие выводы по работе.

1. государственное регулирование рынка  ипотечного кредитования

     Страхование, возникшее в глубокой древности  и дошедшее до нашего времени, является одной из важнейших категорий  общественных и экономических отношений. К сожалению, сегодня многие неверно понимают сущность страхования, в основе которого лежит основополагающий принцип, заложенный еще в древности в одной из книг Талмуда: страхование - это только защита от риска, и оно ни в коем случае не может служить обогащению.

     Таким образом, страхование - это соглашение между страховщиком и страхователем на основе договора или закона о защите имущественных интересов страхователя или застрахованного.

     С развитием товарно-денежных отношений  и ростом экономических потребностей общества сформировалась необходимость в защите прав заемщика кредита, выданного под залог имущества. Появилось понятие «ипотека» - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Значимость  влияния, которое оказывает система  страхования, и необходимость защиты интересов страхователей вызывают потребность в государственном регулировании деятельности на страховом рынке.

     Страховой рынок - это особая социально-экономическая среда, определенная сфера денежных отношений, где объектом купли-продажи выступает страховая защита, формируются предложение и спрос на нее. По своим возможностям российский страховой рынок является одним из крупнейших финансовых рынков страны. Регулирующая роль государства в страховой деятельности проявляется в принятии законодательных актов, регулирующих страхование, в проведении специальной налоговой политики, в создании особого правового механизма, обеспечивающего надзор за функционированием страховых организаций. Выполнение названных функций в настоящее время возложено на Российский страховой надзор в составе Министерства финансов РФ (Росстрахнадзор). В случае нарушения страховщиком правил страховой деятельности Росстрахнадзор может отозвать лицензию, что означает запрет на осуществление страховой деятельности.

     Ипотечное страхование - это совокупность особых замкнутых перераспределительных отношений между страхователем (которым является кредитор и/или заемщик по обязательствам, обеспеченным ипотекой) и страховщиком по поводу формирования за счет денежных взносов страхователей целевого страхового фонда, предназначенного для возмещения чрезвычайного и иного ущерба в случае реализации кредитных рисков кредитора по обязательствам, обеспеченным ипотекой, и/или рисков неисполнения обязательств по ипотечному кредиту заемщика в результате гибели или повреждения предмета ипотеки, утраты права собственности на него, утраты дохода, наступления гражданской ответственности по возмещению причиненного третьими лицами ущерба, утраты трудоспособности или смерти заемщика.[8]

     Преимущества  ипотечного страхования: обеспечение  гарантий возвращения ипотечного кредита; минимизация рисков участников ипотечной деятельности; повышение надежности системы ипотечного кредитования; уменьшение размера тарифной ставки; обеспечение доступности ипотечных кредитов.

     Несмотря  на то, что ипотечное страхование  и отдельные его виды (страхование жизни и трудоспособности заемщика кредита, страхование залогового имущества, титульное страхование) — это новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотечного страхования. Проблем и нерешенных вопросов еще очень много, но можно констатировать тот факт, что на данном сегменте рынка появились как потребители данных страховых продуктов, так и структуры, готовые продавать эти продукты, то есть осуществлять защиту от ипотечных рисков. В настоящее время в России применяется как тройственная система ипотечного страхования (комплексное ипотечное страхование), так и отдельные ее виды.

     Организация взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными организациями в рамках ипотечного страхования подразумевает содействие интеграции банков и страхователей, создает новые формы взаимоотношений между финансовыми институтами, оказывает содействие развитию национального финансового рынка. Ипотечное страхование не может быть успешным без совместной работы всех властных органов РФ, включая Администрацию Президента, Центральный банк, Министерство экономического развития и торговли, Министерство финансов, Госстрой, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Государственную Думу, для развития ипотечного рынка жилья в Российской Федерации.

     Хотя  ипотечное страхование и содействует  развитию первичного и вторичного ипотечных рынков, это не означает, что оно может устранить существующие в данной области фундаментальные проблемы. В этой связи российским властям необходимо внести усовершенствования в структуру первичного и вторичного ипотечных рынков. Законодательство, регулирующее ипотечное страхование, должно развивать безопасность и устойчивость финансовой системы, в том числе за счет создания условий для честной конкуренции. Не меньшее значение имеет и банковское регулирование, которое создает стимулы для использования ипотечного страхования и препятствует неблагоприятному отбору.

     Руководствуясь  опытом зарубежных страховых компаний, российские банки осуществляют отбор  наиболее надежной и платежеспособной страховой компании на условиях конкурса, что, казалось бы, предполагает свободный  выбор клиентом страховой компании. Но на сегодняшний день наблюдается  тенденция: выбор страховой компании клиент-заемщик производит в «добровольно-принудительном» порядке. То есть банк заключает со страховой компанией соглашение (причем при обязательном условии размещения денежных средств на депозитах банка) и включает данную страховую компанию в список аккредитованных.[3]

     При анализе состояния рынка ипотечного страхования можно выделить следующие  проблемы:

     – недостаточность информационной базы (низкая страховая культура населения) и сложившиеся стереотипы населения (недоверие страховым компаниям);

     – низкая платежеспособность населения;

     – высокие процентные ставки по ипотечному кредиту и по комплексному ипотечному страхованию;

     – организационные проблемы взаимодействия всех участников рынка (заемщик —  кредитор — страховщик);

     – различные требования банков к страховому обеспечению кредита.

     То  есть основными проблемами ипотечного страхования являются непонимание основной массой населения необходимости в страховании, неустойчивый уровень дохода населения и особенно отсутствие унифицированного и законодательно утвержденного страхового продукта при ипотечном страховании.

     Что же необходимо для развития рынка  ипотечного страхования в России? Это разработка и внедрение страховыми компаниями специальных программ; повышение страховой культуры населения; совершенствование российского законодательства; повышение уровня платежеспособности населения; развитие партнерских отношений с банками; использование потенциала инфраструктуры страхового рынка: страховых брокеров, экспертных служб.

     Одной из основных задач страховых компаний в рыночной экономике является организация  взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными организациями  в рамках ипотечного страхования.

     Зарубежный  опыт и опыт российских регионов показывает, что ипотечное страхование является экономическим механизмом, который обеспечивает развитие ипотечного кредитования. Ипотечное страхование позволяет минимизировать риски участников ипотечного рынка, стабилизирует систему ипотечного кредитования, а также обеспечивает сохранение сбережений населения и средств инвесторов и направление их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Рынки ипотечного кредитования и страхования позволяют задействовать огромные финансовые ресурсы населения. Одновременно ипотечное страхование начинает способствовать доверию к страховым компаниям, поскольку граждане, пользующиеся ипотечным кредитом, получают защиту и уверенность в своей платежеспособности и в завтрашнем дне.

     Развитие  системы ипотечного страхования  оказывает положительное влияние  на развитие ипотеки в стране в  целом и ее регионах. В свою очередь  с развитием системы ипотечного кредитования может и должно осуществляться развитие строительных комплексов страны и смежных с ним отраслей. Таким  образом, бурный рост строительства недорогого жилья приведет к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях стабилизации экономики и реформирования кредитно-финансовой сферы формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества, реализуя одну из важнейших задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», где система ипотечного страхования играет одну из важнейших ролей.[11]

     Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод, что ипотечное страхование, находясь во взаимосвязи с финансово-кредитными структурами, является эффективным инструментом защиты интересов всех участников ипотечного рынка. Или, другими словами, организация взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными организациями в рамках ипотечного страхования оказывает содействие интеграции банков и страхователей, создает новые формы взаимоотношений между финансовыми институтами, оказывает содействие развитию национального финансового рынка.

     Далее будет уделено внимание участникам ипотечного рынка и рассмотрены их функции. 
 
 

2. участники рынка ипотеки  и их функции

     На  рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

     - заемщики;

     - продавцы жилья; 

     - кредиторы; 

     - операторы вторичного рынка; 

     - органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество;

     - страховые компании;

     - оценщики;

     - риэлтерские фирмы; 

     - инвесторы; 

     - инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

     1. Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

     Обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого жилья - ипотека.

     2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

     3. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

     - предоставление ипотечного кредита  на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

     - оформление кредитного договора (договора займа) и договора  об ипотеке;

     - обслуживание выданных ипотечных кредитов.

     По  договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность  в случае неисполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости  заложенного жилого помещения преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя.

     4. Операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

     - рефинансирование кредиторов на  основе установленных стандартов  и требований, предъявляемых к  процедурам ипотечного кредитования;

     - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

     - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

     - оказание кредиторам содействия  во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

     5. Органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

     - регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений, оформление перехода  прав собственности к новому собственнику;

     - регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;

     - хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

     6. Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.

     7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещении, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

     8. Риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

     9. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

     10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     В обобщенном виде функции и цели участников механизма ипотечного жилищного  кредитования показаны на рисунке:

     Рис. 1. Общий вид функций и целей участников механизма ипотечного жилищного кредитования. 

     В следующей части работы будет  рассмотрена сущность ипотечного страхования.

3. ипотечное страхование

     Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

     Вне зависимости от банка кредитора, страхование ипотеки состоит из трех основных компонентов:

• Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу. Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы - далеко не абстрактные угрозы. Ни для кого не новость, что чрезвычайно велик риск недружественного воздействия на имущество третьих лиц, среди которых безусловным лидером являются кражи и грабежи жилых помещений. А еще остаются поджоги, взрывы, вандализм во всех его проявлениях… Естественно, что в защите от всех этих явлений заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем кредитодатель. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае "форс-мажора" полностью скомпенсировать понесенный ущерб.
• Страхования жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их "моральный облик" и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье. Отсутствие этого компонента страхования ипотеки, по всей вероятности, предполагало бы наличие у заемщика чрезвычайно крепкой нервной системы.
• Страхование титула, то есть риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую чисто. Очень важно, что характер жилья (первичное оно или вторичное) не играет никакой роли, так как застройщик может продать одно и тоже жилье нескольким лицам, и такие случаи хорошо известны.

     При ипотечном страховании жилья  банк настаивает на страховке в сумме  кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору. [7]

     Обычно  ипотечный банк имеет список страховых  компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита  настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

     Что касается утраты права собственности  на жилье, то некоторые банки требуют  страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

     Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

     В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту. [13]

     Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

     При заключении договора страхования ипотеки  следует внимательно изучить  перечень страховых случаев, по которым  убытки будут возмещены. При страховании  жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного  и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. [15]

     При наступлении страхового случая следует  немедленно поставить в известность  кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

     В случае смерти заемщика или получения  им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства  по погашению ипотечного кредита  и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

     В случае повреждения застрахованного  жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

     В случае физической утраты жилья или  потери права собственности на него, получателем страховой выплаты  является банк-кредитор, и он получит  от страховой компании остаток задолженности  по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик  может получить разницу стоимости  жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость. [12]

     В заключении будут сделаны краткие  выводы по работе. 

Заключение 

     Страхование ипотечного кредита является обязательным условием получения ипотечного кредита. Действительно, при приобретении, скажем, автомобиля в кредит, ни у кого не возникает сомнения в необходимости его страхования от всех возможных рисков, как минимум на весь период кредита.