Сущность, классификация, признаки и характеристика объектов недвижимости

      МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ БИЗНЕСА И НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ /МУБиНТ/

ВОЛОГОДСКИЙ ФИЛИАЛ

Кафедра экономики и учётно - аналитической деятельности

Контрольная работа

по дисциплине «Рынок недвижимости, ипотека»

Тема № 1 «Сущность, классификация, признаки и характеристика объектов недвижимости».

Выполнил:  студент группы  В3ЭКфк- 31

Попова И.А.

            Преподаватель: Гладковская Н. И.

                                                                       «___» ________ 2014 г.

Оценка____________________

Вологда 2014

Содержание

Введение…………………………………………………………………….……..3 
1.Предмет и содержание экономики недвижимости…………………………...4

2.Понятие, признаки и свойства объектов недвижимости…………………..…6

3.Классификация объектов  недвижимости, их качественная и  количественная характеристика………………………………………………………………..…..7

4.Основные фонды как  объекты недвижимости…………………………..……8

5.Недвижимость как физическая, экономико – правовая и социальная категория………………………………………………………………………....13

6.Свойства недвижимости……………………..………………………………..14

7.Особенности недвижимости  как товара…………………………………..….16

8.Роль и место недвижимости  в рыночной системе…………………………...18

Заключение…………………………………………………………………..…...22

Список использованной литературы…………………………………………...24

Введение

В настоящее время в России для всех хозяйствующих субъектов и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. Это относится и к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которой так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений.

Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности как в различных видах бизнеса, так и для жизни людей, в быту. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей[3 c.44].

Изучение экономики  недвижимости должно вооружить будущих специалистов-управленцев необходимыми теоретическими знаниями и практическими навыками в области функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Познакомить с системой экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанной на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Цель настоящего исследования – изучение сущности, классификации, признаков и характеристики недвижимости.

Для достижения цели будут решены следующие задачи:

- исследовать предмет и содержание экономики недвижимости

- раскрыты понятие, признаки и свойства объектов недвижимости

- провести классификацию объектов недвижимости

- изучить основные фонды  как объекты недвижимости.

- описать экономико – правовую и социальную категорию недвижимости.

- изучить свойства недвижимости  ее роль и место в рыночной  системе.

1.Предмет и содержание экономики недвижимости

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый, объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу перечисленных выше факторов земля как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др[5 c.43].

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды и др.

2. Понятие, признаки и свойства объектов недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трёх необходимых элементов:

1. наименование – знак (термин), закреплённый за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;
2. содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность;
3. объем – множество (класс) предметов. отображаемых в данной категории – здания, сооружения и т.д.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав [10 c.23].

Любой объект недвижимости в реальной действительности в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• в виде физического объекта с определенными параметрами;
• определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
• вещного права на недвижимое имущество.

3. Классификация объектов  недвижимости, их качественная и количественная характеристика

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятий – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл.1): 

Таблица 1

Состав объектов недвижимого имущества

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов[4 c.41].

4.Основные фонды как  объекты недвижимости.

До введения в действие первой части ГК РФ [1] вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) — составная часть недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

В соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики с 1 января 1996 г. в России введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) -OK 013-94 [2] . Сферой его применения являются организации, предприятия и учреждения всех форм собственности. Объектами классификации в ОКОФ - основные фонды, используемые неоднократно или постоянно в течении длительного периода, но не менее одного года и стоимостью свыше 100 МРОТ для производства товаров или оказания услуг.

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не относятся к основным фондам временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Эта классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.

Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.

Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные    и    тракторные    прицепы,    железнодорожные специализированные   и   переоборудованные   вагоны,   основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.).

В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются, кроме самого здания, насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.

Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения[8 c.34].

Общественные и производственные здания, градостроительные и технологические сооружения значительно отличаются по видам, типам и проектным решениям. Многие из них являются уникальными.

Наиболее высокой степенью организационной и технической сложности отличаются промышленные комплексы, в которых использование объектов недвижимости жестко подчинено требованиям производственного цикла и технологического процесса. Этим объектам присуща высокая энергонапряженность и значительная материалоемкость. Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машиностроительного комплексов. Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).

Многолетние насаждения. К ним относятся все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т.п.

5. Недвижимость как физическая, экономико – правовая и социальная категория

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат. Плодородие почв, улучшения, окружающую среду и др. параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и др. процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности; способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы[3 c,32].

В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все то, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде 5 составляющих, 4 из которых отражают физический состав, а 5 – юридическое содержание:

1. земельный участок
2. объекты над поверхностью участка
3. имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые
4. воздушное пространство
5. комплекс прав на объекты недвижимости

6.Свойства недвижимости

Первейшим свойством, предопределившим название, я вляется привязанность конкретного объекта недвижимости к земной поверхностиее неподвижность в геоцентрической системе координат. 
Второй важной группой свойств недвижимости является специфичность потребления. Недвижимость нельзя "скушать", ее используют. Для того чтобы определенным объектом недвижимости можно было бы пользоваться, нужно владеть им. Он должен быть отчужден, а его владелец обладать правом владения этим объектом. Таким образом, недвижимость не является Общественным благом, общедоступным для всех. Поскольку объект едвижимости нельзя "сложить в рюкзак", носить с собой, то ее владелец обладает не самой недвижимостью, а правом на нее.

Такое право, с одной стороны, нуждается в охране от посягательств других, как и сам объект, а с другой — может "расщепляться". Так, владелец объекта может "поделиться", уступить (возмездно или безвозмездно) часть своего "полного" права другим. Например, право реального использования. При этом он будет оставаться владельцем объекта, который может в определенный момент вернуть себе всю полноту своего права. Полное право владения включает в себя право распоряжения и право пользования (потребления) объектом недвижимости. Названные виды прав "вложены" друг в друга, как матрешки. Владелец прав пользования может уступить свое право другим. Владелец прав распоряжения не может продать или подарить 
объект недвижимости, но может уступить право пользования им. Владелец (обладатель права владения) может уступить другим и право распоряжен ия, и право пользования.

Недвижимость потребляется (используется) не одноакт-но, а в течение весьма продолжительного времени. В течение этого времени она не остается неизменной, ее свойства меняются, и их надлежит поддерживать на определенном уровне или улучшать. Так, строения старятся. Они нуждаются в техническом обслуживании и ремонте, которые позволяют сохранять первоначальные свойства. Земельные участки могут истощаться, деградировать, снижать свое плодородие. При помощи рациональных агротехнических мероприятий можно, увеличить пло-дородие почвы на земельном участке.

Следующим свойством, относимым к недвижимости, но не являющимся внутренне ей присущим, выступает относительность права владения. Это право регулируется законодательно государством, и его "объем" может изменяться от страны к стране и во времени. Так, в настоящее время в России право владения земельным участком распространяется на его поверхность. Права на недра в пределах участка и на воздушное пространство над ним принадлежит государству. Между тем из истории, вклю- 
ч а я российскую, известно пожалование государями отдельным собственникам-предпринимателям прав на разработку недр на принадлежащих им земельных участках.

Право владения может быть с течением времени и ограничено. Такие ограничения именуют сервитутами. Так, например, ограничение может сводиться к обязанности безвозмездного пропуска через участок на реку или озеро желающих отдыхать там, если участок преграждает доступ к ним как к общественным благам[6 c.44].

Еще одним свойством (особенностью) недвижимости выступает практическая неиссякаемость ее полезности. Так, проживание в квартире сегодня не лишает ее способности предоставить нам кров завтра.

7.Особенности недвижимости как товара

Недвижимость можно рассматривать как товар, и как у любого товара, у недвижимости есть свои преимущества и недостатки.

Каковы особенности недвижимости как товара и его характеристика?

Охарактеризовать недвижимость можно несколькими пунктами, а именно:

- Высокая стоимость.

Стоит ли говорить, что недвижимость как товар имеет самую высокую стоимость среди любых других товаров. Из-за своей стоимости покупать и продавать такой товар большими партиями не представляется возможным.

- Жилой фонд.

Если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то за квартиру необходимо ежемесячно платить, а также оплачивать коммунальные платежи за свет, подачу воды, отопление и уборку. Поэтому, когда такой товар как недвижимость простаивает, он теряет в цене за счет тех затрат, которые ежемесячно несет владелец. Однако, вместе с этими затратами, в последнее время недвижимость опять стала дорожать. Но в любом случае, если недвижимость пустует и не приносит доход, то это совсем не правильно, мы же рассматриваем квартиру как товар. Товар должен приносить доход, соответственно, если нет планов продать квартиру, то можно ее сдавать, тем самым покрыв расходы и еще получив прибыль[7 c.23].

- Долговечность.

Недвижимость это явно не скоропортящийся товар, квартира или дом простоит от пятидесяти до ста лет. Тем самым этот товар можно рассматривать как выгодную покупку с целью сохранения капитала.

- Монолитность.

Квартиру, которая находится в вашей собственности очень сложно украсть, поэтому вложение денег в такой товар это безопасное вложение. Есть конечно нюанс, заключается он в том, что дом может сгореть или его разрушит стихийное бедствие, но на этот случай свой товар можно застраховать.

В целом особенности недвижимости как товара предполагают наличие достаточно больших средств, для покупки такого товара. Но при этом, это достаточно разумные инвестиции за счет безопасности вложений. Однозначно можно сказать, что иметь в собственности несколько квартир намного безопаснее, чем положить ту же сумму в банк.