Сущность уступки требований как формы обеспечения возвратности кредита

1. В чем сущность уступки требований как формы обеспечения возвратности кредита

В практике некоторых стран  рыночной экономики в качестве форм обеспечения

возвратности кредита  наиболее часто применяются уступка (цессия) требований и

передача права собственности.

     Уступка (цессия) – это документ заемщика (цедента), в котором он

уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в

качестве обеспечения возврата кредита.

Из рис.2 видно, что договор  о цессии дополняет кредитный  договор, создавая

правовую основу для обеспечения  возвратности полученной клиентом банка

ссуды. Договор о цессии предусматривает переход к банку права получения

денежных средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного

требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность.

Банк имеет право воспользоваться поступившей выручкой только для погашения

выданного кредита и платы  за него. Если по уступленному требованию поступает

сумма денежных средств, превышающая  задолженность по ссуде, то разница

возвращается цеденту. [1]

                      Рисунок 2 - Правовая структура  цессии                     

На практике используются два вида цессии: открытая и тихая. Открытая цессия

предполагает сообщение  должнику об уступке требования. В  этом случае должник

погашает свое обязательство  банку, а не заемщику банка. При тихой цессии

банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник  платит цеденту, а

тот обязан передавать полученную сумму банку. Заемщик предпочитает тихую

цессию, чтобы не подрывать  свой авторитет. Но для банка тихая цессия связана с

большим риском, так как, во-первых, средства по уступленным требованиям,

находящиеся в других банках, могут поступить на счета заемщика; во-вторых,

заемщик может уступать требование несколько раз; в-третьих, заемщик может

уступать уже не существующие требования.

Кроме уступки индивидуальных требований, например, банки Германии используют

общую и глобальную цессии.

     Общая цессия означает, что заемщик обязуется перед банком регулярно

уступать требования по поставке товаров или оказанию услуг на определенную

сумму. При этом право  банка на получение денежных средств в погашение

предоставленного кредита  возникает не в момент заключения договора об общей

цессии, а с момента  передачи в банк требований или списка дебиторов.

При глобальной цессии заемщик обязан уступить банку все существующие

требования к конкретным клиентам и вновь возникающие  в течение определенного

периода времени. Этот вид  уступки требований считается предпочтительным. При

общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита составляет 20 – 40% от

стоимости уступленных требований.

Для того чтобы движимое имущество могло быть в пользовании  заемщика и в то же

время служить гарантией  возврата кредита, используется передача права

собственности на него кредитору  в обеспечение имеющегося долга.

В отличие от заклада при  передаче права собственности кредитору (рис.3) в

обеспечение долга движимое имущество клиента остается в  его пользовании. Это

происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и нецелесообразна и

если заемщик не может  отказаться от использования объекта  обеспечения ссуды.

Заемщик в данном случае несет ответственность за сохранность  оставшихся в его

пользовании ценностей и не имеет права самостоятельного распоряжения ими. [1]

         Рисунок 3 - Правовая структура  передачи собственности кредитору        

Банк при заключении договора о передаче права собственности  в обеспечение

имеющегося долга должен удостовериться, что заемщик действительно  является

собственником конкретных ценностей. В целях уменьшения риска банки  осторожно

подходят к определению  размера обеспечения, в связи с чем максимальная сумма

кредита составляет 20 – 50% их стоимости. [1]

3. Какие основные  задачи стоят перед министерством  финансов РФ?

Этот государственный  орган исполнительной власти, обеспечивает проведение единой финансовой, бюджетной  и налоговой политики в России и координирует деятельность в этой сфере других федеральных органов  исполнительной власти.  
Осуществляя свои функции, Минфин России взаимодействует с другими органами исполнительной власти – федеральными, органами субъектов Федерации, органами местного самоуправления, а также общественными объединениями и иными организациями. 
Министерство финансов РФ возглавляет министр, назначаемый на должность и освобождаемый от нее Президентом РФ по представлению Председателя Правительства РФ. Министр несет персональную ответственность за выполнение возложенных на министерство задач и осуществлением им своих функций. Министр имеет 16 заместителей назначаемых на должность и освобождаемых от нее Правительством РФ.  
В Министерстве финансов РФ образуется коллегия в составе Министра (председатель коллегии), его заместителей, руководителей Государственной налоговой службы РФ и Государственного таможенного комитета РФ, а также других руководящих работников центрального аппарата Министерства и иных лиц по представлению Министра. Члены коллегии, кроме лиц, входящих в ее состав по должности, утверждаются Правительством РФ. Коллегия рассматривает основные вопросы финансовой, бюджетной, налоговой и валютной политики, а также другие наиболее важные вопросы деятельности Министерства. Решения коллегии реализуются, как правило, приказами Министра. В случае разногласий между Министром и членами коллегии окончательное решение принимает Министр, докладывая о возникших разногласиях Правительству РФ. 
Следует также отметить, что Минфину России разрешено иметь в составе центрального аппарата 20 департаментов по основным направлениям деятельности: 
1. Департамент бюджетной политики; 
2. Департамент налоговой политики; 
3. Департамент управления государственным внутренним долгом; 
4. Департамент отраслевого финансирования; 
5. Департамент межбюджетных отношений; 
6. Валютно-экономический департамент; 
7. Департамент оборонного комплекса и правоохранительных органов; 
8. Департамент финансирования государственного аппарата; 
9. Департамент методологии бухгалтерского учета и отчетности; 
10. Юридический департамент; 
11. Департамент макроэкономической политики и банковской деятельности; 
12. Департамент страхового надзора; 
13. Департамент внешнего долга; 
14. Департамент международных финансовых организаций; 
15. Департамент государственного финансового контроля; 
16. Департамент организации аудиторской деятельности; 
17. Информационно-технический департамент; 
18. Департамент бюджетных кредитов и гарантий; 
19. Департамент валютного контроля; 
20. Департамент социальной сферы и науки.  
 
Основные задачи, функции и права Минфина 
В соответствии с Положением о Министерстве финансов в РФ, к его основным задачам относят: 
- совершенствование бюджетной системы Российской Федерации, развитие бюджетного федерализма; 
- разработка и реализация единой финансовой, бюджетной, налоговой и валютной политики в Российской Федерации; 
- концентрация финансовых ресурсов на приоритетных направлениях социально-экономического развития Российской Федерации; 
- разработка проекта федерального бюджета и обеспечение исполнения в установленном порядке федерального бюджета; составление отчета об исполнении федерального бюджета и консолидированного бюджета Российской Федерации; 
- разработка программ государственных заимствований и их реализация в установленном порядке от имени Российской Федерации; 
- управление государственным внутренним и внешним долгом Российской Федерации; 
- разработка и реализация единой политики в сфере развития финансовых рынков в Российской Федерации; 
- участие в разработке и проведении единой политики в сфере формирования и использования государственных ресурсов драгоценных металлов и драгоценных камней; 
- разработка единой методологии составления бюджетов всех уровней и отчетов об их исполнении; 
- осуществление в пределах своей компетенции государственного финансового контроля; 
- обеспечение методологического руководства бухгалтерским учетом и отчетностью (кроме бухгалтерского учета и отчетности в Центральном банке Российской Федерации и кредитных организациях), а также в соответствии с законодательством Российской Федерации аудитом в Российской Федерации (кроме аудита в банковской системе).  
 
Функции Министерства финансов РФ соответствуют его положению как федерального органа по управлению финансами страны. Они относятся к следующим областям: 
- государственные финансы в целом — участие в комплексном анализе экономики страны и в работе по составлению долгосрочных и краткосрочных прогнозов их развития, определение потребностей государственных финансовых централизованных ресурсов, подготовка предложений о распределении этих ресурсов между федеральным бюджетом и государственными федеральными внебюджетными фондами;  
- государственный бюджет — организация работы по составлению и обеспечению исполнения федерального бюджета, разработка предложений по нормативам отчислений от федеральных налогов, размерам дотаций и субвенций, выделяе-мых в бюджеты субъектов РФ, прогнозирование и составление консолидированного бюджета РФ;  
- внебюджетные государственные федеральные фонды — подготовка предложе-ний о создании и использовании целевых внебюджетных фондов, обеспечение финансового исполнения государственных федеральных внебюджетных фондов; 
- страхование — участие в работе по развитию и совершенствованию страховой деятельности в стране; 
- денежное обращение — разработка и осуществление мер по оптимизации товар-но-денежных пропорций и сбалансированности денежных доходов и расходов населения, укреплению денежного обращения и покупательной способности руб-ля, подготовка предложений по улучшению состояния расчетов в народном хо-зяйстве, по основным направлениям денежно-кредитной политики РФ, обеспече-ние изготовления Гознаком денежных билетов и металлических монет; 
- государственный кредит — выпуск государственных внутренних займов РФ, со-гласование общего объема и условий выпуска долговых обязательств субъектов РФ, заключение соглашений с Центральным банком РФ о предоставлении креди-та на покрытие дефицита федерального бюджета и другие цели; 
- финансовый рынок — разработка предложений по формированию финансового рынка, регулирование рынка ценных бумаг, регистрация выпуска ценных бумаг; 
- валютно-финансовые отношения — подготовка предложений по совершенство-ванию валютно-финансовых и кредитных отношений с иностранными государст-вами и увеличению валютных ресурсов страны, участие в разработке финансовых условий договоров и соглашений с иностранными государствами, валютно-кредитной политики, предложений по использованию валютных средств, прогно-за платежного баланса, формирование таможенной политики, организация рабо-ты по привлечению в экономику страны иностранных кредитных ресурсов, об-служивание государственного внешнего долга, участие в регулировании отпуска драгоценных металлов и камней; 
- финансовый контроль — контроль за исполнением федерального бюджета и ис-пользованием средств государственных федеральных внебюджетных фондов, за использованием валютных средств, инвестиций, а также проведение аттестации по аудиту предприятий, объединений, организаций и учреждений, граждан, осу-ществляющих самостоятельную предпринимательскую деятельность, лицензиро-вание аудита; 
- организация учета и отчетности — анализ сводной бухгалтерской отчетности федеральных органов исполнительной власти, руководство бухгалтерским уче-том и отчетностью предприятий, организаций и учреждений, независимо от их организационно-правовых форм и подчиненности, установление порядка ведения бухгалтерского учета и составления отчетности об исполнении федерального бюджета, смет расходов бюджетных учреждений и организаций, установление форм учета и отчетности по кассовому исполнению федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ.

4. Каковы основные  формы международных расчетов?

Международные расчеты - регулирование  платежей по денежным требованиям и  обязательствам, возникающим между  юридическими лицами (государствами, организациями) и гражданами разных стран на основе их экономических, политических и культурных отношений. Расчеты осуществляют преимущественно  безналичным путем в форме  записей на счетах банков. Для этого  на базе корреспондентских соглашений с иностранными банками открываются  банковские корреспондентские счета: лоро (счет зарубежных банков в национальном кредитном учреждении) и ностро(счет данного банка в иностранном банке).

Основные формы международных  расчетов. Они аналогичны формам внутренних расчетов, но имеют следующие особенности:

1. Определенные отношения  участников внешнеэкономических сделок и их банков по поводу оформления, пересылки, обработки и оплаты предусмотренных контрактом документов.

2. Документарный характер международных расчетов, которые осуществляются против документов: финансовых (векселей, чеков, платежных расписок) и коммерческих (счетов-фактур, отгрузочных документов - коносаментов, накладных, квитанций, страховых полисов, различных сертификатов).

3. Унификацию правил и  обычаев основных форм международных  расчетов.

Основными формами международных  расчетов являются:

∙ инкассовая форма расчетов - поручение клиента банку о получении платежа от импортера за товары и услуги и зачисление этих средств на счет экспортера в банке. Банки выполняют инкассовые операции, пользуясь полученными от экспортера инструкциями, в соответствии с Унифицированными правилами по инкассо;

∙ аккредитивная форма расчетов - соглашение об обязательстве банка по просьбе клиента оплатить документы либо акцептовать или учесть (негоциировать) тратту в пользу третьего лица (бенефициара), на которого открыт аккредитив. Порядок осуществления этой формы расчетов регламентируется Унифицированными правилами и обычаями для документарных аккредитивов. Аккредитив (особенно безотзывный и подтвержденный) в большей степени, чем инкассо, гарантирует своевременность платежа. Вместе с тем это наиболее сложная и дорогостоящая форма расчетов; импортер при этом вынужден резервировать сумму аккредитива или использовать кредит банка;

∙ банковский перевод - поручение одного банка другому выплатить переводополучателю определенную сумму. В международных расчетах перевододателем часто выступают клиенты банков. В форме перевода производятся оплата инкассо, авансовые платежи, перерасчеты. Банковские переводы зачастую сочетаются с другими формами расчетов, а также с гарантиями банков;

∙ авансовый платеж - оплата товаров импортером авансом до отгрузки, а иногда до их производства (например, при импорте дорогостоящего оборудования, судов, самолетов). В отличие от мировой практики, где авансовые платежи составляют 10-33% суммы контракта, в России они достигают 100%. Тем самым импортеры России кредитуют иностранных поставщиков. Согласие импортера на предварительную оплату связано либо с его заинтересованностью, либо с давлением экспортера;

∙ расчеты по открытому счету - расчеты, предусматривающие периодические платежи в установленные сроки импортера экспортеру при регулярных поставках товаров в кредит по этому счету. Эти расчеты наиболее выгодны для импортера и практикуются при доверительных и длительных отношениях с зарубежным поставщиком;

∙ расчеты с использованием векселей, чеков, банковских карточек -международные расчеты, в которых применяются переводные и обычные векселя. За оплату векселя ответственность несет акцептант (импортер или банк), давший согласие его оплатить. Единообразный вексельный закон (1930 г.) регламентирует форму, реквизиты, условия выставления и оплаты векселей.

По неторговым операциям  используются дорожные (туристские) чеки, выписываемые крупными банками в разных валютах. Чек - денежный документ установленной формы, содержащий приказ банку выплатить обозначенную на нем валюту его владельцу. Форма и реквизиты чека регулируются национальным и международным законодательствами (Чековой конвенцией 1931 г. и др.).

В международных расчетах активно используются банковские карточки преимущественно американского происхождения (Виза, Мастеркард, Америкэн Экспресс). С конца 80-х гг. и особенно в 90-х гг. банки России активно выпускают пластиковые карточки, в том числе международные.

Международные расчеты осуществляются с помощью ЭВМ, электронных сигналов в виде записей в памяти банковских компьютеров, передаваемых по каналам дистанционной связи. Информация по межбанковским расчетам передается через СВИФТ. Акционерное общество - Всемирная межбанковская финансовая телекоммуникационная сеть (с 1977 г.) обслуживает около 4 тыс. банков и финансовых учреждений почти 100 стран;

∙ валютные клиринги - расчеты в форме обязательного взаимного зачета международных требований и обязательств на основе межправительственных соглашений. В отличие от внутреннего межбанковского клиринга взаимные зачеты по валютному клирингу производятся не добровольно, а в обязательном порядке при наличии межправительственного соглашения. Впервые валютные клиринги были введены в 1931 г. в условиях мирового экономического кризиса. Они широко распространились накануне и особенно после второй мировой войны (с 74 в 1935г. до 400 двусторонних клирингов в 1950г.). В 1950-1958 гг. многосторонний клиринг - Европейский платежный союз (ЕПС) - охватил 17 стран Западной Европы.

Благодаря клирингу международные расчеты экспортеров и импортеров осуществляются в национальной валюте с клиринговыми банками, которые производят окончательный зачет взаимных требований и обязательств. Экспортеры получают не иностранную, а национальную валюту. Импортеры вносят в клиринговый банк национальную валюту.

5. Каковы понятия «международный кредит» и его формы?

Формы международного кредита. Классификация форм кредита осуществляется по: 
 
назначению: 
 
• коммерческие кредиты, обслуживающие международную торговлю товарами и услугами; 
 
• финансовые кредиты, используемые для инвестиционных объектов, приобретения ценных бумаг, погашения внешнего долга, проведения валютной интервенции центральным банком; 
 
• промежуточные кредиты для обслуживания смешанных форм экспорта капиталов, товаров, услуг (например, инжиниринг); 
 
видам: 
 
• товарные (при экспорте товаров с отсрочкой платежа); 
 
• валютные (в денежной форме); 
 
технике предоставления: 
 
• наличные кредиты, зачисляемые на счет заемщика; 
 
• акцептные в форме акцепта (согласия платить) тратты импортером или банком; 
 
• депозитные сертификаты; 
 
• облигационные займы, консорциональные кредиты и др.; 
 
валюте займа: 
 
• международные кредиты в валюте либо страны-должника, либо страны-кредитора, либо третьей страны, либо в международных валютных единицах (СДР, чаще в ЭКЮ, замененных евро с 1999 г.); 
 
срокам: 
 
• краткосрочные кредиты (от одного дня до одного года, иногда до восемнадцати месяцев); 
 
• среднесрочные (от одного года до пяти лет); 
 
• долгосрочные (свыше пяти лет). 
 
Если краткосрочный кредит пролонгируется (продлевается), он становится средне- и иногда долгосрочным. В процессе трансформации краткосрочных международных кредитов в ссуды на более длительный срок участвует государство в качестве гаранта. Для удовлетворения потребностей экспортеров в ряде стран (Великобритании, Франции, Японии и др.) создана при поддержке государства специальная система средне- и долгосрочного кредитования экспорта машин и оборудования. Долгосрочный международный кредит (практически до десяти-пятнадцати лет) предоставляют прежде всего специализированные кредитно-финансовые институты - государственные и полугосударственные; 
 
обеспечению: 
 
• обеспеченные кредиты; 
 
• бланковые кредиты. 
 
В качестве обеспечения используются товары, коммерческие и финансовые документы, ценные бумаги, недвижимость, другие ценности, иногда золото. Например, Италия, Уругвай, Португалия (в середине 70-х гг.), некоторые развивающиеся страны (в 80-х гг.) использовали международные кредиты под залог части официальных золотых запасов, оценивающихся по среднерыночной цене. Бланковый кредит выдается под обязательство (вексель) должника погасить его в срок. 
 
В зависимости от категории кредитора различаются международные кредиты: 
 
• фирменные (частные); 
 
• банковские; 
 
• брокерские; 
 
• правительственные; 
 
• смешанные, с участием частных предприятий (в том числе банков) и государства; 
 
• межгосударственные кредиты международных финансовых институтов. 
 
^ Фирменный (частный) кредит предоставляется экспортером иностранному импортеру в виде отсрочки платежа (до семи лет) за товары. Он оформляется векселем или открытым счетом. При вексельном кредите экспортер выставляет переводной вексель (тратту) на импортера, который акцептует его при получении коммерческих документов. Кредит по открытому счету основан на соглашении экспортера с импортером о записи на счет покупателя его задолженности по ввезенным товарам и его обязательстве погасить кредит в определенный срок (в середине или конце месяца). Такой кредит применяется при регулярных поставках и доверительных отношениях между контрагентами. 
 
К фирменным кредитам относится также авансовый платеж импортера. Покупательский аванс (предварительная оплата) является не только формой кредитования иностранного экспортера, но и гарантией принятия импортером заказанного товара (например, ледокола, самолета, оборудования и др.), который трудно продать. 
 
^ Банковские международные кредиты предоставляются банками экспортерам и импортерам, как правило, под залог товарно-материальных ценностей, реже предоставляется необеспеченный кредит крупным фирмам, с которыми банки тесно связаны. Общепринято создавать банковские консорциум, синдикаты, пулы для мобилизации крупных кредитных ресурсов и распределения риска. Банки экспортеров кредитуют не только национальных экспортеров, но и непосредственно иностранного импортера: кредит покупателю активно развивается с 60-х гг. Здесь выигрывает экспортер, так как своевременно получает инвалютную выручку за счет кредита, предоставленного банком экспортера покупателю, а импортер приобретает необходимые товары в кредит. 
 
Крупные банки предоставляют акцептный кредит в форме акцепта тратты. При этом акцептант становится непосредственным плательщиком по векселю, но за счет средств должника (трассата). На акцептном рынке акцептованные переводные векселя в разных валютах свободно продаются. 
 
^ Брокерский кредит - промежуточная форма между фирменным и банковским кредитами. Брокеры заимствуют средства у банков; роль последних уменьшается. 
 
Межгосударственные кредиты предоставляются на основе межправительственных соглашений. Международные финансовые институты ограничиваются небольшими кредитами, которые открывают доступ заемщикам к кредитам частных иностранных банков на мировом рынке ссудных капиталов. 
 
С 80-х гг. активно развивается проектное финансирование (кредитование) совместно с несколькими кредитными учреждениями (иногда до 200) без привлечения средств из государственного бюджета. 
 
Специфической формой кредитного обслуживания внешнеэкономических связей являются операции по лизингу, факторингу, форфетированию. 
 
Лизинг - соглашение об аренде движимого и недвижимого имущества сроком от трех до пятнадцати лет. В отличие от традиционной аренды объект лизинговой сделки выбирается лизингополучателем, а лизингодатель приобретает оборудование за свой счет. Срок лизинга короче срока физического износа оборудования. По истечении срока лизинга клиент может продолжать аренду на льготных условиях или купить имущество по остаточной стоимости. В мировой практике лизингодателем обычно является лизинговая компания, а не коммерческий банк. 
 
Факторинг - покупка специализированной финансовой компанией всех денежных требований экспортера к иностранному импортеру в размере до 70-90% суммы контракта до наступления срока их оплаты; факторинговая компания кредитует экспортера на срок до 120 дней. Благодаря факторинговому обслуживанию экспортер имеет дело не с разрозненными иностранными импортерами, а с факторинговой компанией. 
 
Форфетирование - покупка банком или форфетором на полный срок на заранее оговоренных условиях векселей (тратт), других финансовых документов. Тем самым экспортер передает форфетору коммерческие риски, связанные с неплатежеспособностью импортера. В результате продажи портфеля долговых требований упрощается структура баланса фирмы-экспортера, сокращаются сроки инкассации требований, бухгалтерские и административные расходы.

2. Виды ипотечного  кредитования.

ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.

1. Первая - стандартная, или  типовая, форма ипотечного кредита.  Например, покупатель для приобретения  некоторого имущества за назначенную  цену в 120 тыс. руб. получает  ссуду под залог этого имущества  в сумме 100 тыс. руб. и добавляет  20 тыс. руб. из собственных средств.  Погашение клиент производит  ежемесячно. Кроме того, он выплачивает  проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность  по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой - в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале

2. В современной практике  применяют кредиты с переменными  выплатами, которые не относятся  к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

* кредиты с замораживанием  процентных выплат до истечения  срока кредита - погашение кредита  и капитализированных процентов  по нему производят в конце  срока. Использование подобных  кредитов достаточно ограниченно.  К ним прибегают в основном  земельные спекулянты, рассчитывающие  на продажу участка земли в  конце срока за сумму, позволяющую  выплатить кредит, проценты и  получить прибыль от продажи;

* кредиты с выплатой  только процентов - предусматривают  единовременную выплату итогового  платежа основной суммы в конце  срока, а проценты выплачиваются  регулярно в течение срока  кредита;

* кредиты с частичной  амортизацией и итоговым шаровым  платежом - допускают частичную амортизацию  до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга.  Например, в течение первых четырех  лет погашают только проценты, а в последующие три года - проценты  и основной долг.

4. Кредиты с участием  применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

* часть превышения ренты,  часть превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в  доходах);

* часть прироста капитала  или выручки, полученной от  реализации недвижимости (кредит  с участием в приросте стоимости)  и т.д.

5. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит  к тому, что в первые годы  текущие расходы могут оказаться  меньше, чем суммы, необходимые  даже для полного погашения  процентов. В связи с этим  величина основного долга в  течение некоторого времени увеличивается,  а далее уменьшается. Долг полностью  погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной  ставкой, обычно привязанные к  одному из индексов денежного  рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит  по переменной ставке с ограничениями  по минимальной и максимальной  ее величине. Изменение ставок  влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не  были чрезвычайно резкими, предусматривают  допустимую предельную норму  корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину  корректировки. Ипотека такого  рода преследует цели учета  колебаний на денежном рынке,  так как даже в стабильной  экономике предоставление кредита  связано с определенным риском, в том числе с риском изменения  уровня процентной ставки на  денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды  с периодическим пересмотром  процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают  предельные ставки процента. Таким  образом, происходит среднесрочное  финансирование при долгосрочном погашении  задолженности и создается некоторая  возможность адаптации сделки к  изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил  широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной  процентной ставкой предполагают  отнесение процентов на основной  долг, а результат делится на  число периодов погашения для  выявления величины очередного  платежа. Такие кредиты используют  при кредитовании личной ответственности  (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В  этом случае по согласованному графику  каждые 3-5 лет увеличивается сумма  взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в  следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму  и, кроме того, выплачивает периодические  взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые  были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма  поступает с залогового счета. Остаток  на нем, разумеется, уменьшает фактический  размер задолженности [9].

Согласно схеме займа  со сниженной ставкой продавец (как  правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические  процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который  зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные  взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента  или продавца оказывается более  выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи  с выдачей ипотечной ссуды  пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости  имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны  при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет  ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения  стоимости имущества к концу  срока сделки. Обычно ставка снижается  на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору  в виде компенсации.

Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системе  ипотечных кредитов, так как это  не только модель кредитования, но и  определенная система взаимоотношений  между кредитором и заемщиком  в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5-7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).

Существование такого множества  сложных ипотечных схем обусловлено  поиском наиболее гибких и привлекательных  условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий  для кредиторов.