Сущность, значение оценки и рынка недвижимости

                 1 Сущность, значение оценки и рынка недвижимости

      Рынок недвижимости - это комплекс отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

      Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

   К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество   -   установление   связей    между   потребителями,

спросом и предложением;

• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение      инвестиций      в      объекты      недвижимости;
• обеспечение      свободы      предпринимательства;   
•   эффективное решение социальных программ.

      С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

            Рисунок 1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости

         Рынок недвижимости (рис. 2) является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если  

Рисунок 2 - Рынок недвижимости - специфический сектор экономики

спрос возрастает и цена  поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

      Спрос - это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена.

       Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи, с чем возникает несбалансированность спроса и предложения.

           Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей (арендаторов). Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основной причиной несоответствия  ожиданий  собственников  и   покупателей является  недостаток  аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

           Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

      При перенасыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это - рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это - рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

       Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого товара), но в то же время от имени общества контролирует режим их использования и порядок реализации.

        Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной   регистрацией   прав  на   недвижимое   имущество,   призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

        Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства -ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

       Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки - это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы.

        Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

         Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, недостаточная разработанность теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести к существенным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

           В    условиях    современной    экономики    рынок    недвижимости    можно охарактеризовать с трех позиций:

1. как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему 
   экономических    отношений,     возникающих    при    операциях    с 
   недвижимостью.      Такие      отношения      проявляются      между 
   инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, 
   ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.
2. как  сферу,   где  объекты   недвижимости   выступают  в   качестве 
   товаров особого рода.
3. как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и 
   жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и 
   проявлений.

       Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

          Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной взаимосвязи между этими рынками:

1 – наличие  инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов;

   2 – использование  инструментов согласование интересов продавцов и покупателей;

   3 -   наличие    экономических    отношений    между    продавцами    и 
покупателями;

     4 - экономические отношения между стоимостью  и потребительской 
стоимостью товаров;

    5 -   наличие   потребителей,   заинтересованных   в   данном   товаре   и 
имеющих средства для его приобретения;

   6  - получение дохода от объекта инвестирования;

   7 - потребность в управлении для получения дохода.

Однако рынок  недвижимости имеет и свои специфические особенности (рис. 3).

       Рисунок 3 – Отличительные особенности  рынка недвижимости

        Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

      Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., поэтому возникает необходимость управления объектом независимо от функционального назначения. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.

        Недвижимость - товар особого рода - это участок земли с 
принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли- продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Согласно нормативным актам, уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис.4).

       Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара,  существуют  и   специфические 

   Рисунок 4 – Недвижимость  – товар особого рода

строительной  организации производимым товаром характеристики.  Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

       Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром  является законченный многоквартирный или секционный дом.

         Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

          Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка  недвижимости и рынка услуг.

       Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

       - жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

      -промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

      -земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

        Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

       Услуга - результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью и непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Сущность оценки недвижимости.

          Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.

          Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

         По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

      Существует три метода определения стоимости недвижимости:

• затратный;
• сравнение продаж;
• капитализация доходов.

         В практике оценки имущества используют следующие подходы (методы) - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

        Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

      Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

       Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования

       В   России история развития оценки, как   и   всего   рынке недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и   современный. В России  оценка  недвижимости  начала обособляться  от других операций   с недвижимостью вскоре после начала операций  на рынке недвижимости.   Уже в 1992-93   гг.   отдельные   специалисты   начали     заявлять     о     себе     как     о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

       Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости. В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд;
• для   нужд      частных     собственников      и      других     частных    юридических и физических лиц.

        Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

        Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят соответствующие подзаконные акты. Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

2 Оценка  аннуитетов

           Аннуитет (annuity) равные друг другу денежные платежи или вклады, вкладываемые через определенные промежутки времени либо выплачиваемые в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему; вид периодической уплаты фиксированной или варьирующейся суммы, согласно контрактным обязательствам.

Аннуитет и кредит

       В случае аннуитентных выплат по кредиту каждый месяц выплачивается равная по величине сумма, которая включает в себя часть основного долга и начисленные на остаток проценты. Т.е. после проведения каждого ежемесячного платежа, сумма основного долга по кредиту уменьшается, и каждый последующий месяц процентное вознаграждение начисляется на остаток текущего долга, однако сумма ежемесячного платежа остается неизменной. Такой способ погашения ипотечных кредитов практикуется во всем мире и обусловлен удобством погашения кредита для заемщика. Использование специальной расчетной формулы позволяет заранее посчитать сумму неизменного ежемесячного платежа.

          Математически формула для расчета аннуитетного платежа по кредиту выглядит следующим образом:

где:       ЕП - сумма неизменного ежемесячного платежа;  
              СК - сумма кредита;  
              ПС - процентная ставка, в долях (если выплаты производятся ежемесячно, то годовую процентную ставку нужно разделить на 12);  
              КП - количество периодов (срок, на который выдан кредит).

       Следовательно, если банк предлагает кредит в 1 тыс. у. е. на 12 месяцев под 14% годовых (0,14), сумма ежемесячного платежа по аннуитетной схеме будет рассчитываться следующим образом:

      Ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих — возвращения основного долга (остатка суммы кредита) и начисленных процентов, для того, чтоб вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце. Размер ежемесячных процентных выплат, в свою очередь, можно рассчитать по формуле:

где:          ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;  
                 ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;  
                  ПС – процентная ставка (если выплаты производятся ежемесячно, то годовую процентную ставку нужно разделить на 12);

            Для того чтоб продемонстрировать разницу между аннуитетными и дифференцированными или классическими (основная задолженность выплачивается равными долями, проценты начисляются на остаток) платежами, просчитаем сумму, которую заемщик заплатит банку за кредит на примере: Банк предлагает кредит в 1 тыс. у. е. на 12 месяцев под 14% годовых. Выплаты кредита — ежемесячно равными частями (аннуитет) либо дифференцированными выплатами (предположим, что дополнительных комиссий в обоих случаях не предусмотрено).

     В случае аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит 77,46 у. е., а в случае дифференцированных — 75,84 у.е.

      Приведенные выше таблицы наглядно доказывают тот факт, что дифференцированные выплаты, как правило, выгоднее для заемщика. Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков — не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Хотя тут стоит отметить и тот факт, что в течение времени деньги становятся дешевле, этому способствует, в частности, инфляция. Как видно из приведенной выше таблицы, при дифференцированном методе в первый месяц заемщик платит на 5.21 у.е. больше чем при аннуитете, а в последнем разница составляет 5.49 у.е. в пользу дифференцированного метода. Если учитывать темп инфляции, то можно сказать что на 5.21 у.е. в первый месяц заемщик сможет приобрести больше товаров, чем на 5.49 у.е. в последний месяц. Существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика (см. приведенные выше таблицы), поскольку сумма ежемесячного платежа – меньше, чем при дифференцированном методе. Необходимо отметить, что для небольших краткосрочных кредитов разница в способе погашения кредита — аннуитетными или дифференцированными платежами — практически не ощущается. Она становится более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.

Аннуитет и депозит

         Некоторые вклады предусматривают возможность пополнения на протяжении действия депозитного договора. Если такие пополнения производятся через определенные промежутки времени, при помощи равных платежей, то такая схема также является аннуитетом.

Если вклад пополняется равновеликими платежами, которые вносятся в начале периода, а начисленные на вклад проценты в данном периоде прибавляются к основной сумму вклада (с капитализацией), то используется следующая формула:

где:    С – сумма которую вкладчик получит после окончания срока хранения депозита; 
        СВ – сумма основного вклада;  
        ПС – процентная ставка по депозиту (в случае годовых выплат, годовую процентную ставку нужно разделить на 1, а в случае ежемесячных – на 12);  
        КП – количество периодов (срок хранения депозита); 
        А – сумма периодического пополнения.

       Для того чтоб найти сумму процентов, начисленных на вклад, нужно вычесть из полученной суммы, сумму основного вклада и сумму периодических пополнений: