Теоретические основы землеустройства

1. Система землеустроительного  проектирования.

В зависимости  от сложности поставленных задач  проектные решения могут быть выдвинуты на стадии разработки схемы  комплексного землеустроительного  проекта одностадийного или технорабочего  проектирования. Исходя из сложившегося опыта проектно- изыскательских работ по землеустройству, система землеустроительного проектирования сложилась в такой стадийной последовательности:

1. Предпроектные  проработки- составление схем использования  земельных ресурсов страны, республики, области и района. Сюда включаются и локальные схемы, в которых разрабатываются противоэрозионные мероприятия, мероприятия по комплексному использованию песков, песчаных, овражно-балочных земель, солонцовых комплексов, естественных кормовых угодий и т.д.;

2. Комплексные  проекты межхозяйственной и внутрихозяйственной  организации земельной территории;

3. Научно- обоснованные  системы земледелия и землеустройства;

4. Одностадийные проекты по защите почв от эрозии, рекультивации земель и другим видам работ;

5. Технорабочие проекты по улучшению земельных угодий, внутреннему устройству территории севооборотов;

6. Проект работ  по реализации схем землеустройства;

7. Авторский  надзор за внедрением схем  землеустройства, одностадийных  и технорабочих проектов, других  намеченных мероприятий.

Такая система  землеустроительного проектирования обеспечивает эффективную организацию  земель, четко обосновывает проектные  решения, позволяет вести одновременно комплексные проекты на территориях  районов или областей.

Задачами землеустроительного проектирования являются организация рационального использования земель во всех отраслях народного хозяйства, создание условий поддержания устойчивых ландшафтов и охраны земель. В этой связи землеустроительное проектирование включает:

1. разработку прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства;
2. установление на местности границ административно- территориальных обоснований;
3. составление проектов образования новых и упорядочения существующих землевладений и землепользований с устранением неудобств в расположении земель, отводом земельных участков в натуре и подготовкой документов, удостоверяющих право собственности, владения и пользования землей;
4. разработку проектов внутрихозяйственной организации территории и других проектов, связанных с использованием и охраной земель;
5. разработку рабочих проектов по рекультивации нарушенных земель, защите почв от эрозии, солей, оползней, подтопления и засоления, улучшению сельскохозяйственных угодий и освоению новых земель;
6. обоснование размещения и установление границ территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами;
7. установление и изменение городской черты, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов;
8. проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ.

2. Проекты территориального землеустройства.

Проект территориального землеустройства содержит правовые, экономические, технические документы, включающие в себя расчеты, описания, проектные планы, в которых обосновываются и воспроизводятся в графической и технической форме мероприятия, реализация которых предусмотрена при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков.

   При  образовании новых и упорядочении  существующих земельных участков  проекты территориального землеустройства  составляются в виде проектов  границ земельных участков и  проектов перераспределения сельскохозяйственных  угодий ( на территории организуемых или реорганизованных сельскохозяйственных организаций) .

   Проект территориального землеустройства составляется с заданием на выполнение работ.

   Составление  проекта территориального землеустройства  включает в себя:

- подготовительные  работы;

- составление  проекта;

- согласование  проекта;

- утверждение  проекта;

- формирование  землеустроительного дела;

- сдачу землеустроительного  дела заказчику.

   Подготовительные  работы включают сбор и изучение  сведений о земельном участке,  содержание в Государственном комитете по землеустройству землеустроительной, градостроительной, лесоустроительной, геодезической, картографической и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

   В проекте  территориального землеустройства по результатам подготовки работ решаются вопросы размещения земельных участков, изменения или восстановления границ земельных участков. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений и делается выбор наилучшего варианта, при этом учитывается следующие требования:

   1. Каждый  земельный участок формируется  по присущим ему характеристикам:

- местоположению;

- целевому  назначению земель;

- разрешенному  использованию;

- площади;

- удостоверенным границам;

- ограничению  в использовании земель;

- обременению  правами иных лиц.

   2. Размер  земельного участка устанавливается  в соответствии с утвержденными  в установленном порядке предельными  размерами, нормами отводов земель  для конкретных видов деятельности  или в соответствии с правилами землепользования и застройки, предусмотренными в землеустроительной, градостроительной и проектируемой документации;

   3. В  общую площадь земельного участка  под объектами недвижимости включается  площадь, непосредственно занятая  этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживание эксплуатация) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;

   4. В зависимости от целевого назначения разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода шириной не менее 1м или проезда шириной не менее 3,5м. Если на земельном участке имеются капитальные строения или если получены документами, удостоверяющие право на возведение объекта, необходима организация проезда. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территорий иных земельных участков путем установления частного сервитута.

   5. Раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

   6. Границы  земельного участка устанавливают  в соответствии с требованиями  эколого-ландшафтной организации  территорий.

   7. Не  допускается изломанность проектируемых  линий, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

   При  составлении проекта территориального  землеустройства на землях сельскохозяйственного  назначения дополнительно учитываются следующие условия:

• создаваемые организационно-территориальные условия должны обеспечивать рациональную и эффективную организацию сельскохозяйственного производства, сохранение почв и их плодородия, а также защиту природной среды;
• границы земельных участков, образованных как для несельскохозяйственных нужд, так и для вновь формируемых сельскохозяйственных организаций границы крестьянских, фермерских хозяйств и личных подсобных хозяйств устанавливаются, с учетом их компактного размещения, как правило, совмещенными с существующими рабочими участками, с естественными и искусственными рубежами- реками, ручьями, лесополосами, дорогами и другими природными и созданными человеком объектами;
• образование земельных участков на орошаемых или осушаемых землях осуществляется на условиях, обеспечивающих функционирование мелиоративных систем.

   Графическая  часть проекта территориального землеустройства включает проектный план. Проектный план составляется на удобном для работы картографическом материале, на котором предварительно нанесена информация, необходимая для принятия и обоснования проектных решений (границы существующих земельных участков, их кадастровые номера, границы охранных, санитарных, защитных и других зон с особыми условиями использования земель и прочее).

   Все  проектные элементы (границы земельных  участков, проезды или проходы,  границы сервитутов), а также размеры земельных участков (площадь земельного участка, длина линий) и промеры, необходимые для определения местоположения проектных элементов на местности, отображаются на проектном плане красным цветом.

   На  полях проектного плана или  в штампе указываются название проекта территориального землеустройства, объект землеустройства, исполнитель работ и место для размещения реквизитов, для согласования и утверждения.

   Используемые условные обозначения могут размещаться как на проектном плане, так и на отдельном листе.

   Текстовая  часть проекта территориального  землеустройства включает пояснительную  записку, ведомость вычисления  площадей, материалы (документы), необходимые  для обоснования принимаемых  проектных решений при образовании  нового земельного участка и упорядочении его границ.

   Проектная  документация брошюруется в том или тома. В начале тома дается оглавление (содержание). На обложке и титульном листе указывается название проекта территориального землеустройства, объект землеустройства, исполнители работ и место для размещения реквизитов, согласования и утверждения. Допускается проектный план, предоставленный в виде приложения и не заброшюрованны вместе с проектной документацией.

   Проект  территориального землеустройства  согласовывается в установленном порядке.

   Согласование  представляется в виде писем  или подписей на титульном  листе, проектном плане, заверенных  соответствующими печатями.

   Проект территориального землеустройства утверждается собственниками земельных участков или уполномоченными лицами- землепользователями или землевладельцами земельного участка, на котором производится землеустройство.

   Подпись  утверждающего лица ставится  на проектный план и титульный  лист проекта территориального  землеустройства. Подписи юридических  лиц заверяются печатью.

   Землеустроительное  дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие, касающиеся такого объекта материалы. 
 
 

3. Содержание  землеустроительного  проекта, его составные  части.

Проект внутрихозяйственного землеустройства представляет собой совокупность документов (расчеты, чертежи) по организации рационального использования и охране земель и связанных с ней средств производства в конкретном сельскохозяйственном предприятии.

   Состав  и содержание проекта внутрихозяйственного землеустройства определяются природными и социально-экономическими условиями, формами землевладения и землепользования, степенью устроенности территории и освоение ранее разработанных проектных решений. Однако во всех случаях при внутрихозяйственном землеустройстве рассматривают полный перечень проектных задач, определяемых составными частями и элементами проекта, который должен учитывать взаимосвязь производства и территории сельскохозяйственного предприятия, а также отдельные уровни и структуру хозяйства.

   При  конструировании составных частей  проекта внутрихозяйственного землеустройства  исходят из следующих положений.

   Если  разбить процесс (систему) производства  каждого сельскохозяйственного  предприятия на стадии (структурные составляющие, уровни, подсистемы), он состоит из отраслей производства и отдельных производственных процессов.

   Время  производства общественно необходимого  продукта согласуют со временем (периодом) воспроизводства в сельскохозяйственном  предприятии, включающим все его стадии (собственно производство, распределение, обмен, потребление). В результате функционирования отраслей производства создается продукция, а время ее производства совпадает с рабочим периодом отрасли, необходимым для получения готового продукта. Выполнение отдельных производственных процессов не связано с производством конкретного продукта, а обусловлено особенностями сельского хозяйства, в котором процессы производства и непосредственного труда не совпадают.

   Каждой  стадии производства соответствует и своя форма земельно-хозяйственного устройства: производству в целом- землевладение хозяйства; отраслям или их совокупности- земельный массив производственного подразделения или севооборот; отдельному производственному процессу или группе процессов- поле, рабочий участок и т.д

   Стадия  производства определяет и соответствующие  производственную и социальную  инфраструктуры, средства производства, неразрывно связанные с землей. С другой стороны, одни и  те же элементы инфраструктуры  свойственны различным стадиям производства. Например, в условиях орошения хозяйству отводится вода, для забора и распределения которой служат водозаборные сооружения общехозяйственные магистральные каналы, сбросная сеть. Каждой бригаде (отдельному производственному подразделению) предоставляют определенную норму выделяемой воды, а земельные массивы бригад, орошаемые севообороты обслуживают из групповых каналов. Для полива в поле на поливном участке используют участковые распределители, временные оросители, выводные и поливные борозды.

   То  же самое относится к дорожной  сети и другим элементам инфраструктуры. Так, для обслуживания целого хозяйства используют магистральную дорожную сеть, соединяющую центральную усадьбу сельскохозяйственного предприятия с пунктами сдачи сельскохозяйственной продукции, бригадными населенными пунктами, производственными центрами. Основные дороги соединяют также хозяйственные центры бригад между собой, с фермами, сельскохозяйственными угодьями, массивами севооборотов.

   Полевая  дорожная сеть предназначена  для движения автомобилей, сельскохозяйственной  техники при выполнении полевых  работ, при уходе за многолетними  насаждениями, при проведении сенокосных  работ и т.д

   К элементам  социальной инфраструктуры хозяйства относят общехозяйственные дворы производственных подразделений: бригадные дворы, фермы, полевые станы.

   Таким  образом, при внутрихозяйственном  землеустройстве осуществляют территориальную  организацию и размещение производства  хозяйства, его отраслей, а также территориальную организацию производственных процессов.

   Для  производства в целом земля  выступает в качестве пространственного операционного базиса, для отраслей хозяйства- в качестве главного средства производства, а для отдельных производственных операций- в качестве предмета труда.

   Проект  внутрихозяйственного землеустройства  состоит из семи составных  частей и 31 элемента.

Составные части  и элементы внутрихозяйственного землеустройства.

   Размещение производственных подразделений и хозяйственных центров.

В этой составной  части проекта устанавливают  организационно-производственную структуру  хозяйства, состав, число и размеры производственных подразделений, уточняют назначение хозяйственных центров размещают животноводческие фермы, определяют площади, границы и размещение внутрихозяйственных территориальных производственных подразделений: отделений, производственных участков, цехов, комплексных бригад. Правильное решение этих вопросов оказывает большое влияние на снижение капиталовложений в производственное строительство, инженерное оборудование территории, а также на сокращение ежегодных издержек производства, связанных с содержанием административно-управленчиского персонала, амортизационными и эксплуатационными расходами, транспортными затратами.

   Размещение магистральных дорог, водохозяйственных и других инженерных сооружений и объектов общехозяйственного назначения.

Теоретически  все эти вопросы должны решаться в первой части проекта, так как  они относятся к инфраструктуре хозяйства в целом, но, учитывая важность решаемых вопросов и их взаимосвязь  с организацией угодий и севооборотов, ее выделяют в самостоятельную.

   Дорожная  сеть хозяйства- важнейшее условие  рациональной организации производства  и территории, так как способствует  улучшению транспортных связей  между населенными пунктами, производственными  центрами и земельными угодьями  хозяйства, сокращению затрат перевозки людей и грузов, уменьшению себестоимости продукции. Это касается и других объектов производственной инфраструктуры- систем водообеспечения, энергоснабжения, связи, без которых нельзя осуществлять производство.

   Организация угодий  и севооборотов.

Эта часть проекта  осуществляется с учетом производительных (плодородие почв, степень увлажнения, эродированность, окультуренность) и территориальных (местоположение, конфигурация и удаленность от хозяйственных центров) свойств земли. Устанавливают экономически и экологически сбалансированный состав земельных угодий, уточняют границы и проектируют систему использования территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами, решают вопросы трансформации угодий, разрабатывают мелиоративные и природоохранные мероприятия, определяют приоритетные направления, объемы, стоимость, эффективность и очередность проведения мероприятий.

   Организация системы севооборотов всегда считалось основой внутрихозяйственного землеустройства, так как пашня является самым ценным сельскохозяйственным угодьем и предназначена для выращивания большинства продовольственных, технических и кормовых культур. При составлении проекта устанавливают типы, виды, размеры и размещение севооборотов.

   Устройство территорий севооборотов. При внутрихозяйственном землеустройстве важно не только определить наилучший состав и площади земельных угодий в хозяйстве, разработать мероприятия по их дальнейшему улучшению, но и провести внутреннее устройство территории каждого севооборота, сельскохозяйственного угодья, участка земли с целью рационального и эффективного использования, осуществления производственных процессов. В данной составной части проекта устанавливают размещение полей севооборотов и рабочих участков, лесных полезащитных полос, дорог, полевых станов и источников полевого водоснабжения.

   Устройство территории плодово-ягодных насаждений.

Рассматривают вопросы размещения пород и сортов плодово-ягодных насаждений , кварталов, бригадных участков, клеток, хозяйственных подсобных центров, лесных защитных полос, дорожной сети, водных сооружений и оросительной сети, а также устройство территории ягодников, плодовых и ягодных питомников. Устройство территории садов, виноградников, ягодников и плодовых питомников способствует увеличению производства продукции, повышает эффективность использования капиталовложений в создание многолетних насаждений, сокращает затраты на обработку и уход за ними, уборку урожая.

   Устройство территории пастбищ. При устройстве территории пастбищ закрепляют их за животноводческими комплексами, фермами, группами скота, организуют постбищеобороты, размещают гуртовые и отарные участки, загоны очередного стравливания, летние лагеря, водные источники и водопойные пункты, скотопрогоны. Правильное устройство территории естественных пастбищ способствует повышению эффективности их использования за счет улучшения ведения пастбищеоборотов, рациональной пастьбы скота в загонах очередного стравливания, сокращения времени и расстояния перегона животных на пастбища и назад на фермы. При устройстве территории орошаемых культурных пастбищ размещают водные источники, определяют способы орошения и т.д

   Устройство территории  сенокосов .

Сенокосы закрепляют за конкретными трудовыми коллективами (бригадами), намечают организацию сенокосооборотов. Размещают сенокосооборотные и бригадные участки, полевые станы, дорожную сеть, водные источники. Рациональное устройство территории сенокосов способствует повышению их продуктивности, улучшению травостоя, более производительному использованию техники, правильной организации труда.

   Каждой  составной части проекта свойственна  своя проектная задача с определенной  целевой установкой; каждый его  элемент можно графически выделять  на проектном плане или закреплять  на местности. Содержание составных частей проекта соответствует определенной стадии (уровню) территориальной организации производства.

   Разработка  проекта внутрихозяйственного землеустройства  целом представляет собой единую  комплексную задачу и проводится  путем постепенного перехода от общего к частного с последующим уточнением предыдущих проектных решений.

   Следует  иметь в виду, что составные  части проекта внутрихозяйственного  землеустройства по своей важности  и экономическому значению неодинаковы.  Надо учитывать, что перечни проектных задач и составных частей проектов в различных природных и экономических условиях различаются.

   Наиболее  важной частью для большинства  большого хозяйства является  размещение производственных подразделений  и хозяйственных центров.

Она определяет внутрихозяйственную специализацию, организационно-производственную структуру хозяйства, внутрихозяйственные земельные отношения, оказывает большое влияние на развитие и функционирование всех отраслей землеустраиваемого хозяйства, использование земель, организацию производства, труда и управления.

   Очень  важная часть проекта- организация  угодий и севооборотов, так как  система рационального использования  и охраны земли, расширенного  воспроизводства плодородия почв, обеспечивающая рост экономической эффективности сельскохозяйственного производства,- залог конкурентоспособности любого предприятия.

   Состав  и содержание проекта внутрихозяйственного  землеустройства зависят от вида  и размера хозяйства, специализации  и других экономических условий,  природных особенностей территории.

   Крупные  сельскохозяйственные предприятия  (госхозы, акционерные общества, колхозы, сельскохозяйственные кооперативы,  товарищества), как правило, являются  многоотраслевыми, имеют большие  площади и разнообразный состав земельных угодий и требуют разработки проекта внутрихозяйственного землеустройства по полной программе.

   В крестьянских (фермерских) хозяйствах, малых предприятиях  проект внутрихозяйственного землеустройства  может быть менее сложным и  решать в основном организацию угодий, севооборотов и устройство их территории.