Титульное страхование

СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение……………………………………………………………………....

2. Теоретические основы  темы…………………………………………………

3. Прикладные аспекты  темы…………………………..………………………

4. Описательные примеры  применения темы ………………………………...

5. Цифровые конкретные  расчеты по теме……………………………............

6. Зарубежный опыт применения  темы………………………………………..

7. Сравнительный анализ  российского и зарубежного опыта по теме……..

8. Заключение…………………………………………………………………….

9. Список используемой литературы….……………………………………….

10. Приложение 1………………………………………………………………..

Введение

Российский рынок недвижимости динамично развивается. Только в  Москве ежегодно совершается более 100.000 сделок. Наиболее  эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижимостью  по-прежнему является страхование. Нет необходимости доказывать, что сегодня жизнь здравомыслящего человека и нормальная деятельность хозяйственной или иной организации невозможны без страхования. Любому физическому или юридическому лицу, их имуществу или имущественным интересам может быть нанесен настолько серьезный ущерб, справится с которым без страхования им будет не под силу. Покупая дом или квартиру, вы не всегда знаете его историю, истинных владельцев, а также не можете быть уверены в правильности оформленных документов. Это может послужить причиной утраты права собственности или признания сделки недействительной, что грозит потерей вложенных средств. Полагаться ни на чьи слова и заверения не стоит. Вы не сможете уберечь себя от непредвиденных ситуаций, но можете избежать непредвиденных расходов, приобретая титульное страхование (титульное страхование квартиры, страхование титула). Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности в случае признания сделки недействительной. Титульное страхование является относительно новым продуктом на рынке страховых услуг. Данное страхование является своеобразной защитой от риска утраты права собственности. В основном титульное страхование осуществляется при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Титульное страхование — это тот механизм, который позволяет владельцам недвижимости за относительно небольшие деньги избежать больших проблем.

2.Теоретические основы

ТИТУЛ ¹ [лат. titulus — надпись, почётное звание], — юридическое, документальное основание права на определённые действия, на особое положение, на имущество, на владение товаром (переходящее от продавца к покупателю).

СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА [англ. title insurance], — страхование против дефектов правового титула.

        Один из основных рисков при покупке квартиры — опасность приобрести недвижимость с «нечистой» историей. К сожалению, только очень сложная юридическая проверка может дать гарантию чистоты сделки. В этом смысле гарантировать сохранение вложенных средств может только титульное страхование.  Понятие титульного страхования появилось в нашей стране сравнительно недавно, в 90 – х годах, когда появилась частная собственность и стали оформляться сделки купли – продажи жилья. Однако понятие титульного страхования не было  закреплено законодательно, произошло это только в 1997 году, когда приняли Закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Система титульного страхования, получившая широкое распространение в США как лучшая форма гарантий права собственности на имущество, в частности на недвижимость, у нас только начинает приживаться.

Согласитесь, что операция приобретения такой дорогостоящей  вещи, как недвижимость, всегда связана  с определенными рисками. Например, может произойти какая – либо ошибка при оформлении договора, в  результате которой могут возникнуть нежелательные последствия для  вас, как для покупателя. Или же продавец может оказаться мошенником, желающим присвоить себе ваши средства, предназначенные для покупки  жилья. 

Последствиями указанных  ошибок или преднамеренных действий продавца – мошенника могут оказаться:

- нарушения прав несовершеннолетних  детей при приватизации квартиры  или ее продаже;

- нарушения прав наследников;

- совершения сделок лицами, которые могут не давать отчет  своим действиям и впоследствии  пытаются оспорить подписанный  договор.

В такой ситуации титульное  страхование, то есть страхование от непреднамеренной утраты прав собственности  на приобретенное жилье, является действительно  существенной мерой защиты законного  владельца имущества от указанного страхового случая.

       Основное отличие этого вида страхования от других состоит в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже случившегося. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак себя не проявляют. Таким образом, если на основании решения суда человек будет лишен права собственности на имущество, страховая компания берет на себя обязательство заплатить пострадавшему страховое возмещение для покрытия его финансовых потерь.

Ситуации могут быть самые  разнообразные, но все они сводятся к одному – потере права собственности  на объект недвижимости вследствие признания  судом недействительным договора купли-продажи.

 Решения суда могут  быть² :

1. О признании сделки недействительной

• в случае совершения ее несовершеннолетним;
• в случае совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• в случае совершения под влиянием заблуждения;
• в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;
• в случае совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
• в случае совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
• совершения ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
• по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников.

2. О возврате имущества  первоначальному собственнику, если  оно выбыло из его владения  помимо воли.

По титульному страхованию  можно застраховать следующие объекты:

• Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
• Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
• Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Таким образом, титульное  страхование используется, когда  есть история недвижимости. Потребность  в «титуле» очевидна, ведь на вторичном  рынке жилья в нашей стране стопроцентную чистоту предыдущих сделок гарантировать сложно. Данный полис представляет собой защиту прав добросовестного приобретения недвижимости, и если эти права застрахованы, то в случае поступления каких-либо претензий от бывших владельцев страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда.

Итак, Титульное страхование. Что это такое?

Титульное страхование - самый  эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. Такая страховка предусматривает гарантию возврата денег, если сделку покупки недвижимости признают недействительной. Предметом договора титульного страхования может быть коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, земельные участки, права аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, могущие быть оспоренными третьими лицами. Чаще всего это, конечно, здания и сооружения.

От чего защищает?

Суть страхования титула состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. К таким нарушениям относятся: продажа по поддельным документам, превышение полномочий представителя участника сделки, недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и так далее. ³

Сколько стоит?

Тарифы на страхование  титула высоки и зависят от множества факторов. Средняя цена в год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предшествующих сделок.

Величина тарифа сильно колеблется и зависит от таких факторов как:

• каков рынок недвижимости, на котором приобреталось жильѐ;
• сколько лет объекту;
• соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи
• какие документы были предоставлены в страховую компанию и др.

Окончательная цена полиса титульного страхования зависит  от количества переходов права на объект недвижимости, от наличия в истории недвижимости фактов дарения, наследства, и т.п., такие факторы являются поводом применения повышающих коэффициентов при расчете тарифа. Первый год владения недвижимостью - по статистике страховых компаний - самый рискованный. Поэтому тариф за первый год титульного страхования - самый высокий. Каждый следующий год риски снижаются и страховой тариф титульного страхования становится заметно ниже. Страховщики считают, самые рискованные - первые 3-5 лет после сделки.

На какую сумму  можно застраховать?

  При титульном страховании страховая сумма может быть определена исходя из:

• действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;
• цены предмета страхования по договору купли-продажи;
• фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;
• иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.). 

Страховая сумма не может  быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. В течение периода страхования страховая сумма может быть изменена (например, при проведении страхователем капитального ремонта на сумму, затраченную на ремонт).

Как происходит процесс  титульного страхования

      Во-первых, страховая компания должна провести экспертизу прав на объект недвижимости. Именно эта процедура дает возможность оценить возможные риски, связанные с приобретением данного объекта недвижимости и его последующей тарификацией. Проверка документов физлиц в среднем проводится в течение одной недели, для юрлиц — до 2-3 недель. Это связано с тем, что при страховании риска титула по коммерческой недвижимости страховая сумма может потребовать перестрахования, и проверка проводится более тщательно, иногда даже с привлечением независимых юридических бюро, которые осуществляют экспертизу чистоты сделок.

Как правило, экспертиза производится на основании предоставленных собственником  документов, а также ответов на запросы в различные инстанции. После их анализа страховщики  принимают решение о возможности  титульного страхования и его  стоимости. И даже если страховая  компания откажет в проведении процедуры  титульного страхования, это будет  значить, что ваша собственность  имеет темные пятна в своей  истории. А, как известно, предупрежден — значит вооружен.

После того как получено одобрение на страхование определяется тариф. Стоит сразу отметить, что  тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Так, например, средняя цена в год  составляет от 0,2% до 4,5% от страховой  суммы. Стоимость страховки зависит  от истории объекта и юридической  чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение  действительной стоимости недвижимого  имущества с его ценой по договору купли-продажи. Кроме того, величина страхового взноса зависит от того, на каком рынке приобреталось  жилье — первичном или вторичном, от уровня документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта  недвижимости и так далее.

Далее специалисты страховой  компании готовят договор, в котором  прописывается самое главное  — страховая сумма, которая равна  рыночной стоимости квартиры и определяется договором купли-продажи, заключением  независимого оценщика, соглашением страховщика и страхователя. В случае, если объект недвижимости приобретен в кредит, страховая сумма может быть равной сумме кредита, увеличенной на 10%.

Перечень документов для оформления ⁴

ü Документ, удостоверяющий личность Страхователя (собственников), продавца (продавцов) объекта недвижимости.

ü Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

ü Акт передачи объекта недвижимости.

ü Выписка из единого государственного реестра прав об отсутствии обременений по объекту недвижимости.

ü Кадастровый паспорт (план) на земельный участок.

ü Экспликация жилого помещения (БТИ).

ü Поэтажный план жилого помещения (БТИ).

ü Кадастровый (технический) паспорт на объект недвижимости.

ü Разрешение на перепланировку помещений (если производилась).

ü Справка о регистрации (выписка из домовой книги о лицах, проживающих в помещении)

ü Характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета жилого помещения)

ü Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

ü Справка из налогового органа об уплате продавцом налога на жилое помещение, приобретенное продавцом в порядке наследования или

дарения (если такое обстоятельство имело место).

Кроме этого, если из представленных документов невозможно сделать вывод  о степени риска, страховщик очень  часто настаивает на проведении независимой  юридической экспертизы чистоты  последней и предшествующих сделок с объектом недвижимости.

В соответствии с Российским законодательством срок исковой  давности по сделкам приобретения объектов недвижимости составляет 3 года, в связи  с чем договора страхования титула как правило заключаются на срок не более 3-х лет с момента приобретения права собственности, если другие требования не предъявляются со стороны Банка  или других заинтересованных лиц.⁵

Такой достаточно молодой  для России вид услуг по сути своей  является защитой права собственности  и призван охранять право приобретателя  от возможных притязаний на эту собственность  ее бывших владельцев. Титульное страхование особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю «чистоту» предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Сегодня в России можно  выделить несколько факторов, которые  препятствуют активному развитию титульного страхования: ⁶

1. Многие страховые компании  все еще проявляют осторожность  к данному виду страхования,  так как оно является относительно  новым, а значит и наиболее  рискованным. 

2. Титульное страхование  является юридически и организационно  гораздо более сложным видом  страхования, чем простое имущественное  страхование, которое приносит  значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время  до определенной степени сохранилась  неразбериха в действующем законодательстве  о недвижимости, что значительно  повышает «титульные риски» владельцев  недвижимости (т.е. риски утраты  прав на эту недвижимость). При  высоких «титульных рисках» страховые  компании вынуждены устанавливать  высокую стоимость страхования,  тем самым понижая на него  спрос. 

4. У населения попросту  не сформировалась страховая  культура, большинство не заинтересовано  в страховании в принципе, предпочитая  на нем экономить. 

5. Развитие титульного  страхование возможно при стабильной  экономике, в первую очередь,  при стабильном банковском секторе  (так как титульное страхование  очень часто связано с предоставлением  кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени  экономика и банковская сфера  не отличались стабильностью.

Тем не менее, перспективы  развития титула в РФ имеются. Для  дальнейшего роста в данной сфере  помимо появления специализированных программ, о которых было сказано  выше, также необходимо вмешательство  государства. Именно государство может  усилить ответственность за сделки с недвижимостью, способствовать переработке  законодательной базы, что в конечном итоге снизит стоимость такой  защиты. Кроме того, требуется развитие страхования ответственности юристов, которые оценивают дефекты данного права собственности и правовые риски, возникающие в связи с этими дефектами. Поскольку именно от юридической грамотности в оценке дефектов и способности страховщиков к управлению выявленными рисками во многом будет зависеть успешность защиты титула.⁷

Перспективы развития титульного страхования в России не являются однозначными. С одной стороны, государство  предпринимает значительные шаги для  обеспечения защиты прав добросовестных приобретателей. С другой, процесс  получения продекларированной законодательством  защиты пока, мягко говоря, очень  далек от идеала. Таким образом, единственной реальной защитой, обеспечивающей приобретателю  оперативное возмещение ущерба от утраты права собственности на объект недвижимости, остается страхование титула собственности. Кредитные учреждения, обладая штатом высококвалифицированных специалистов, прекрасно это понимают. Поэтому  у них даже не возникает вопроса об отказе от страхования титула в пользу упования на защиту интересов по закону.

Таким образом, титульное  страхование — достаточно молодое, но, тем не менее, перспективное направление  соответствующего рынка. При определенной активности со стороны государства, а также самих компаний, оно  может вполне встать в один ряд  с такими гигантами, как автострахование, которое надежно укрепилось на мировом  и российском рынке.

3. Прикладные аспекты темы

Страхование риска утраты имущества в результате прекращения права собственности на приобретенную или приобретаемую недвижимость (титульное страхование) - защита собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также от возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости.⁸

I. Описание страхового продукта

Защищает собственника имущества  от: ⁹

• Нарушения прав третьих лиц (неучтенных и предыдущих владельцев и т.д.);
• Незаконности предыдущих сделок;
• Поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки;
• Мошенничества;
• Ошибок регистратора;
• Недееспособности сторон сделок;
• Неправомочных решений суда и пр.

Преимущества титульного страхования : ¹⁰

• В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет утрату недвижимого имущества в результате прекращение права собственности;
• Заключение договора страхования возможно  на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
• Обеспечивается гарантия возврата денежных средств, вложенных в объект недвижимости. Размер гарантии - в пределах страховой суммы по договору страхования. Страховая сумма может быть в установлена размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от цены, указанной в договоре купли-продажи;
• Юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику в течение всего срока страхования;
• Возмещение расходов на судебные  издержки,  если предусмотрено договором страхования; 
• В рамках договора страхования проводится бесплатная предстраховая экспертиза  (в некоторых страховых компаниях стоимость экспертизы составляет $500-1000);
• Возможно установление страховой суммы в оговоренной валюте  (долларах США, евро, рублях).

Страховое покрытие:

1. Утрата объекта недвижимости в результате прекращения права собственности на него по не зависящим от Страхователя причинам, на основании вступившего в законную силу решения суда.
2. Признание решением суда сделки купли-продажи объекта недвижимости недействительной в результате ее совершения и применение последствий недействительной сделки:

• в противоречие закону, иным правовым актам;

• недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
• дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
• неправоспособным юридическим лицом; физическим или юридическим лицом, ограниченным в полномочиях на совершение сделки;
• под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны или стечения тяжелых обстоятельств и по другим причинам.

2. Истребование на основании  решения суда объекта недвижимости  из чужого незаконного владения.

II. Условия страхования

Страховая стоимость: ¹¹

Действительная стоимость  недвижимого имущества может  быть определена на основании:

• Стоимости строительства (изготовления) аналогичного имущества в данной местности за вычетом износа;
• Стоимости приобретения аналогичного имущества, находящегося в том же эксплуатационно-техническом состоянии в данной местности (для объектов недвижимости при определении действительной стоимости учитывается также их конкретное место нахождения - район города, улица и т.п.);
• Справки-счета, выданной торговой организацией, или договора купли-продажи имущества;
• В полисе (двухстороннем документе) должно быть указано, на каком основании определена страховая стоимость.

Страховая сумма может быть увеличена  в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущество  было застраховано не на полную стоимость  или страховая (действительная) стоимость  имущества возросла.

Срок действия договора: может составлять от 1 до 5 лет (более длительные сроки титульного страхования согласовываются индивидуально).

Страховой тариф: ¹²

Индивидуальный тариф определяется по результатам предстраховой экспертизы и зависит от:

• Количества сделок купли-продажи с объектом недвижимости;
• Срока действия договора страхования;
• Полноты представляемых документов на предстраховую экспертизу;
• Юридической чистоты сделок;
• Участия риэлтора.

Базовые страховые  тарифы при единовременной оплате страховой  премии составляют при сроке предъявления претензии.¹³

1 год – 0,4 % от страховой  суммы;

3 года – 0,8 % от страховой  суммы;

5 лет – 1,6 % от страховой  суммы.

Основание для выплаты  страхового возмещения: вступившее в законную силу решение суда и документ, подтверждающий перерегистрацию права собственности на нового собственника.

При наступлении страхового случая: 

Страховщик обязан: Изучить полученные от Страхователя материалы и, при признании факта наступления страхового случая, утвердить Страховой акт и произвести выплату страхового возмещения в срок 10 рабочих дней, считая с даты получения от Страхователя всех необходимых документов.

III.  Порядок заключения договора

1. Выбор объекта недвижимости для покупки.
2. Сбор необходимых документов (заявление, а также нижеприведенный список документов) и предоставление их в страховую компанию для проведения предстраховой экспертизы.
3. По результатам экспертизы устанавливается индивидуальный тариф.
4. При согласии клиента с условиями заключается договор страхования, оплачивается страховая премия. При этом обязательства страховой компании возникают после государственной регистрации права собственности клиента на объект недвижимости.

Перечень документов, копии  которых необходимо предоставить для  заключения договора титульного страхования - страхования утраты права собственности (нежилые помещения):¹⁴

1. Учредительные, регистрационные документы собственников имущества (в т.ч. документы в связи со сменой организационно-правовой формы);
2. Документы, подтверждающие права собственности всех владельцев, и характеризующие получение и переход права с собственности (договор аренды, договор передачи в собственность, выкупа, план приватизации, решение о наделении собственностью, о внесении имущества в уставный капитал, решения собрания акционеров, постановления, распоряжения гос. органов об отчуждении объекта недвижимости, разрешительная документация на получение и переход права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности; акты; выписка из баланса и т.д).
3. Документы, подтверждающие правомочия лиц на совершение сделок.
4. Если были судебные споры: исковое заявление, судебное решение и т.д. (также документы по досудебным спорам между акционерами).
5. Если осуществлялась перепланировка или реконструкция здания: соответствующие разрешительные документы.
6. Техническая документация на здание: экспликация, поэтажный план, справка БТИ (тех. паспорт) и т.д.
7. Документы, подтверждающие права на землю.
8. Акт оценки имущества или документ, на основании которого установлена стоимость имущества.
9. Отчет о независимой юридической экспертизе (в установленных страховщиком случаях).
10. Кадастровый план.