Титульное страхование- перспектива на страховом рынке России

Факультет учета и аудита

Кафедра страховое дело

Домашняя самостоятельная  работа

По дисциплине

«Страхование»

На тему:

Титульное страхование- перспектива  на страховом рынке России

Выполнила студентка

4 курса 

Группы СУ-4-3а

Пожарова А.П.

Моб.тел.: 8(926)634-98-11

Эл.почта.:nastya.pozharowa@yandex.ru

Проверил: 

К.э.н. доцент, Шепелин Г.И.

Москва 2013

Содержание:

Глава 1. Введение………….……………………………………………………...3

Глава 2. Теоретические основы титульного страхования……………………...6

Глава 3. Применение титульного страхования на практике…………………...6

3.1 На уровне народного  хозяйства……………………………………………….

3.2 На уровне отрасли……………………………………………………………...

3.3 На уровне страховой  организации…………………………………………….

Глава 4. Зарубежный опыт

Глава 5.Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта…………..

Глава 6. Примеры расчета  страховых показателей…………………………….

Глава 7. Заключение………………………………………………………………..

Глава 8. Список литературы……………………………………………………….

Глава 9. Приложения……………………………………………………………….

Глава 1. Введение

Когда-то давно, еще до возникновения  капиталистических отношений, достаточной  гарантией при сделках с недвижимостью  считалось честное слово продавца о том, что принадлежащее ему  имущество приобретено законно, свободно от долгов и притязаний третьих  лиц. Такое "честное слово" давалось под присягой, что полностью удовлетворяло  покупателя и вселяло в него уверенность. Однако с развитием рынка число  сделок настолько возросло, что различные  ошибки стали просто неизбежны. К  тому же, в любые времена находились мошенники, готовые сыграть на чужом  доверии.

Страхование – всеобщее универсальное средство по защите имущественных  интересов физических и юридических  лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (премий, платежей). То есть экономическая сущность страхования  состоит в формировании страховщиком страхового фонда за счет страховых  взносов страхователей, предназначенного для страховых выплат страхователям  при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре. Но страхование  не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.

Страховая услуга имеет ряд  особенностей, существенно отличающих ее от других товаров и услуг. Страховщик, по сути, продает страхователю свою гарантию исполнения обязательств. Это  значит, что для страхователя очень  важно оценить возможности страховщика  по исполнению принятых им на себя страховых  обязательств, иными словами –  платежеспособность страховщика, предлагающего  страховой продукт определенного  качества и цены, которая непосредственно  зависит от достаточности страховых  резервов страховщика.

Что же страхуется, когда  речь идет о недвижимости? Это несущие  конструкции зданий (стены, потолки, фундаменты), внутренняя отделка помещений, инженерные коммуникации и конструкции, а также домашнее имущество (мебель, предметы интерьера, аудио-, видеобытовая аппаратура, оргтехника). Важная деталь: недвижимость можно страховать не только комплексно, но и поэлементно: отдельно могут быть застрахованы несущие  конструкции, отдельно - внутренняя отделка  помещений и техническое оборудование жилища, а также движимое имущество  в квартирах и загородных домах (бытовая техника, антиквариат, ювелирные  вещи). Выбор зависит исключительно  от пожеланий клиента. Все вышесказанное  относится к так называемому  имущественному страхованию. Однако при  сделках с недвижимостью существует и другой тип страхования - титульный: это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности.¹ Недвижимость нельзя похитить, потерять как большинство окружающих вещей, но недвижимость можно потерять, утратив право собственности на нее. От риска утраты права собственности можно застраховать любой объект недвижимости: квартиру, дачный дом, земельный участок, нежилые помещения (офисы и т.п.).

Страхование развивается  тогда, когда появляется страхователь, т.е. такой участник экономических  отношений в области предоставления страховой защиты (услуги), который  готов за эту услугу платить другому  участнику  - страховщику. Покупатель страховой защиты платит за нее тогда, когда ему есть что защищать, т.е. собственность. С развитием приватизации жилого фонда в России заметного  роста объемов страхования недвижимости не наблюдалась. Это объясняется  несколькими причинами. Главные  из них состоят в том, что к  началу "приватизационного бума" (1992-1995гг) страховой рынок России еще не предоставлял достаточного объема предложения, да и спрос был не столь заметным, так как  у страхователей  отсутствовали средства для оплаты услуг страховой компании. К тому же сильно было недоверие к страховщикам.  Даже наиболее "продвинутые" собственники жилья и других объектов не ставили  задачи обеспечения сохранности  собственности путем ее страхования. Они предпочитали иные методы достижения безопасности. Но в целом российский страховой рынок обладает мощным потенциалом развития.  Об этом свидетельствует тот факт,  что общий объем страховых платежей составляет в РФ, не более –1% от годового ВВП, тогда как в развитых странах этот показатель составляет 8-10%.²

В России о титульном страховании  узнали не так давно. Хотя мошенничество  у нас — явление гораздо  более распространенное, чем на Западе, но чаще всего граждане не подозревают, что возможные потери можно компенсировать цивилизованными способами. Это и определяет актуальность выбранной темы.

В данной работе мы подробно рассмотрим теоретические аспекты  титульного страхования, а также  применение на практике в России и  в зарубежных странах.

Глава 2. Теоретические  основы титульного страхования.

Рынок недвижимости во все  времена был связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности  на приобретенную недвижимость.

В XIX  веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались по причине обмана о законности приобретенного имущества, участники рынка все  больше стали верить не словам, а  специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой  становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее  совершенным с имуществом сделкам.

Исследованием «истории титула»  стали заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и  просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально  их работа состояла в изучении различных  архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и  т.д.) и предоставлении из них интересующей информации. На рынке недвижимости появился особого вида спрос - на информацию о предшествующих сделках. Позднее  многие из этих лиц стали помимо просто предоставления информации об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о  «чистоте» титула прежних владельцев недвижимости, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.

Со временем исследованием  «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые имели собственное мнение, основанное на толковании законов. Все  чаще перед заключением сделки юристы стали составлять так называемые «рефераты титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного  объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление «рефератов титула»  стало массовым явлением и практически  все приобретатели недвижимости перед заключением сделок стали  прибегать к этой услуге. Сопровождение  сделок с недвижимостью стало  самостоятельной профессией.

В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий  бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как результат  – количество ошибок при составлении  соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества  стали лишаться недвижимости  и  целых состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью  гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества  и среди тех, кто составлял  рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности  таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально  страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности  тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные  мелкие страховые компании или становились  представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его  проверяет.

Лишь позже на рынке  появилось «титульное страхование», то есть страхование рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные  страховые компании, появились специальные  «страховые титульные компании». В  этот период участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед  принятием решения о страховании  необходимо сначала изучить все  ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества  могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что  ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.

Сегодня в мире титульное  страхование очень распространено. Так, в США подавляющее большинство  сделок с недвижимостью совершается  только при условии страхования  титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего  рынка недвижимости и гарантией  для его участников.

Для тех, кто приобретает  недвижимость (включая земельный  участок), титульное страхование является наиболее эффективным способом защитить свои имущественные интересы от рисков, связанных с ограниченным доступом к полной юридической информации по приобретаемому объекту. Страхование прав собственности на недвижимость позволяет избежать неприятностей, когда ваше право собственности на недвижимость может быть оспорено в суде.

Титульное страхование обеспечивает страховую защиту на случай утраты вашего права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество на основании вступившего в законную силу решения суда.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается  в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые  не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие  обстоятельства, а также полностью  изучить юридическую историю  объекта недвижимости часто, как  правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно  застраховать свою сделку.

Данный вид страхования  применяется в случае приобретения объекта недвижимости на "вторичном" рынке. Страхование потери имущества  в результате утраты права собственности  имеет смысл, если оно осуществляется, "от всех рисков", т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.³

По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может  быть оспорена, наиболее вероятно в  два периода времени. В первые полгода после ее оформления. Когда  неучтенные претенденты на жилье  узнают о своих ущемленных правах и пытаются сразу решить возникшую  проблему. И в последний год  после ее заключения, когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретают дееспособность. Кроме  того, часто встречается утрата права  собственности вследствие признания  недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае, если суд одну из них признал таковой, все последующие  сделки с квартирой, в том числе  и последняя, становятся недействительными  и подлежат рассмотрению в суде.⁴

Ситуации, в которых можно  утратить право собственности на квартиру: мошенничество со стороны  продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушения в процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышение полномочий представителя  участника сделки; недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно  проживающих граждан; раздел наследственного  имущества с нарушением интересов  отдельных наследников; ущемление  прав несовершеннолетних при совершении сделки; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и т.д. ⁵

Объектами титульного страхования  являются:

• Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).

• Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).

• Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Основные положения страхования  права собственности состоят  в следующем: 1)  Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств  в недвижимость; 2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости  квартиры; 3)  Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику; 4)  В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права  собственности. То есть любые правопритязания  третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся  после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически, обязательство страховщика о  защите шире, чем обязательство возмещения ущерба. ⁶

Стоимость страхования (страховая  премия) будет зависеть от срока  страхования и в случае страхования "от всех рисков"  будет примерно составлять: 1 год - 0,5%-0,8% от страховой  суммы; 3 года - 1,2%-1,5% от страховой суммы; 10 лет - 3,7%-4,0% от страховой суммы.

При оформлении титульного страхования страхователь получает ряд преимуществ:

• договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;

• проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);

• при необходимости страховая компания может  участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Перед тем как заключить  договор страхования, страховая  компания производит оценку страхового риска. По итогам проверки документов по покупаемой квартире может получиться несколько вариантов⁷:

1. Никаких явных рисков не обнаружено - договор страхования заключается по установленному ранее тарифу.
2. Выявлены некоторые риски -  договор страхования заключается по вновь установленным тарифам (повышенным)
3. Выявлены некоторые риски, которые покупатель может посчитать опасными и не хотеть доплачивать деньги по новому тарифу. В этом случае может быть  заключить договор страхования по прежнему тарифу, но ответственность по выявленным рискам покупатель берет на себя.
4. Если после проверки оказалось, что риск настолько велик, что брать его на страхование нецелесообразно, то страховщик отказывает в страховании, приводя все аргументы, и возвращает  деньги за вычетом 20% на ведение дела (экспертизу).

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, — такая ситуация вполне возможна. Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая, требует большего набора документов. До сего дня еще не в полной мере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго бы определяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Ленинградской области. Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень.  Но строительство коттеджей на них закон запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажется построенным, будет подлежать сносу. Кроме того, существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательство допускает определенное использование таких земель, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду для некоторого "обустройства" — фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа "обустройство в целях улучшения возможностей отдыха". В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна. Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые "генеральские" дачи, которые выделялись тогдашней военной "элите" еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью. Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз. ⁸

Глава 3. Применение титульного страхования на практике.

3.1 На уровне народного  хозяйства.

¹ Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2009 год.

² Страхование недвижимости: инновации и перспективы // Журнал налогоплательщиков "Горячая линия". - Кузбас

³ Страхование объектов недвижимости как предмета залога

⁴ Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2009 год.//

⁵ Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов.

⁶ Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

⁷ Сайт страховой компании "Стандарт-Резерв"

⁸ Страхование объектов недвижимости как предмета залога