Товарищество собственников жилья. 2

Юридический факультет

Кафедра Гражданского права и процесса

Контрольная работа

По дисциплине «Жилищное право»

Тема: «Товарищество собственников жилья»

Выполнил:

Новосибирск 2014

Введение

Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимое умение и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения. В тоже время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм  объединения жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Новый ЖК РФ предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Таким образом, в соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ признается некоммерческой организацией, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Создание товарищества собственников жилья преследует следующие цели:

1. Согласование порядка реализации своих прав (прав домовладельцев) по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме;
2. Осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме;
3. Распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Объектом контрольной работы является товарищество собственников жилья.

 Предметом исследования  является сущность и основные черты товарищества собственников жилья.

Цель данной работы – анализ структуры ТСЖ их прав и обязанностей и порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучить общую характеристику  ТСЖ;

2. провести анализ порядка  создания, деятельности и ликвидации  ТСЖ;

3. исследовать органы  управления ТСЖ и Устав ТСЖ;

4. в заключении подвести  итоги по проделанной работе, подчеркнуть наиболее важные  моменты.

Методы, используемые в работе – общенаучный диалектический метод и отдельный частнонаучные методы: сравнительный, формально-юридический, грамматический и логического исследования.

При написании работы использовались тексты нормативных актов, учебная  и научная литература.

Глава 1 Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Понятие  и создание товарищества собственников  жилья

В рамках программы «Реформирования  и модернизации ЖКХ РФ» большое  внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым  фондом. Таким альтернативным управлением  является Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ).

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Собственники помещений  в многоквартирном доме вправе создать  только одно ТСЖ. Дома в ТСЖ объединяются по признаку компактно расположенного общего имущества, в одном ТСЖ могут быть (ст. 136 ЖК РФ): 

- один дом, в котором  не менее 2-х помещений и не  менее 2-х собственников; 

- несколько многоквартирных  домов, помещения в которых принадлежат  различным собственникам помещений, с земельными участками, расположенными  на общем земельном участке  или нескольких соседних, граничащих  земельных участках, сетями инженерно-технического  обеспечения и другими элементами  инфраструктуры; 

- несколько расположенных  близко зданий, строений или сооружений; жилых домов, предназначенных для  проживания одной семьи, дачных  домов с приусадебными участками  или без них, гаражами и другими  расположенными на общем земельном  участке или нескольких соседних, граничащих земельных участках  объектами, сетями инженерно-технического  обеспечения и другими элементами  инфраструктуры; 

- строящийся многоквартирный  дом, в котором ТСЖ создается  будущими

владельцами помещений в этом доме (ст. 139 ЖК РФ).

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается  собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (ст. 136 ч.1 ЖК РФ). Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ). Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Единственным учредительным  документом ТСЖ является - Устав, принимаемый  на общем собрании. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Основные этапы при  организации ТСЖ можно представить в следующем порядке:

1. Создание  инициативной  группы.

Инициативная группа должна быть сформирована из собственников  или будущих собственников жилья (если ТСЖ образуется в строящемся доме). Количество участников группы в зависимости от размера дома, может быть примерно 5-10 человек. Задача инициативной группы - собрать общее собрание собственников жилья для выбора формы управления домом. 

Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы желательно созвать первоначально пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов. Объявления лучше развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью. В объявлении необходимо указать место, время и цель проведения собрания – регистрацию ТСЖ для совместного управления. 

2. Подготовка к общему  собранию собственников.

Инициативная группа готовит:

- список квартир и  нежилых помещений, находящихся  в частной собственности, с  указанием  данных о собственниках  помещений  и общей площади  помещений, а  также их доли  в общей полезной  площади многоквартирного  дома. Также должна быть определена  общая площадь помещений, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, и ее доля в  общей полезной площади многоквартирного  дома (провести регистрацию ТСЖ  возможно только в том доме, в котором более 50% помещений находится  в частной собственности). Данная  информация необходима для рассылки собственникам помещений именных уведомлений о проведении общего собрания и подготовки бюллетеней для голосования.

Получить информацию о площади дома можно из технического паспорта. Технический паспорт есть у балансодержателя или в обслуживающей дом организации, или в администрации города, или в администрации округа. Получив эту информацию, можно выяснить площади квартир и посчитать, сколько голосов имеет каждый собственник при принятии решений на общих собраниях;

- бюллетени для голосования;

- Устав будущего ТСЖ,  который включает в себя основные  положения будущей деятельности  товарищества;

- уведомления всем  собственникам  помещений о предстоящем  собрании  с указанием повестки  собрания, даты и места проведения и  рассылает их. Уведомления направляются  всем собственникам, в том числе  и тем, кто владеет помещением  на правах долевой собственности, и владельцам нежилых помещений (магазинам, офисным учреждениям, находящимся  в доме). 

Уведомления направляются по почте заказным письмом или вручаются лично под расписку. Они должны быть получены собственниками не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Копии уведомлений, почтовых квитанций, расписок о получении (при вручении лично) стоит сохранить.

В квитанциях должна содержаться  информация о том, что направляется именно уведомление о проведении общего собрания, а не иная почтовая корреспонденция. В уведомлении  рекомендуется отметить, что собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение, документ, удостоверяющий личность, а представители собственников документы, подтверждающие их полномочия. 

3. Проведение общего собрания  собственников.

Собрание проводится инициаторами. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников  помещений в многоквартирном  доме. Решение о выборе формы управления домом (домами) принимается большинством голосов (более 50% от общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании собственников, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме(ст.48 ЖК РФ). Если собственники делают выбор в пользу создания ТСЖ, то на общем собрании решаются следующие вопросы:

- утверждают устав ТСЖ  – утверждается большинством  голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме;

- выбирают правление и  его председателя;

- выбирают ревизионную  комиссию (ревизора);

- определяют всех желающих  участвовать в ТСЖ.

Вступление в ТСЖ  – дело добровольное! Собственник  вступает в ТСЖ на основании заявления с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на помещение в доме. В процессе собрания обязательно ведется протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. 

2.2 Регистрация ТСЖ (п. 3 ст. 136 ЖК РФ).

После общего собрания, Председатель правления товарищества регистрирует ТСЖ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. Регистрацию проводит налоговый орган по месту нахождения создаваемого ТСЖ.

Документы, необходимые  для регистрации ТСЖ:

- заявление о государственной  регистрации. Заявление, представляемое  в регистрирующий орган, удостоверяется  подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть  засвидетельствована в нотариальном  порядке. При этом заявитель указывает  свои паспортные данные или  в соответствии с законодательством  Российской Федерации данные  иного удостоверяющего личность  документа и идентификационный  номер налогоплательщика. Заявление  и каждый лист приложения к  заявлению подписываются заявителем;

- устав ТСЖ (в 2 экземплярах, в прошитом, пронумерованном виде);

- протокол общего собрания  о создании ТСЖ;

- документ об оплате  госпошлины.

Срок государственной  регистрации юридических лиц  не может превышать 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган. По истечении этих дней Федеральная налоговая служба выдает свидетельство о регистрации ТСЖ.

После государственной  регистрации ТСЖ должно изготовить печать и открыть расчетный или  иные счета в банке (п. 5 ст. 135 ЖК РФ). Кроме того, необходимо принять техническую документацию от организации ранее осуществлявшей управление многоквартирным домом.

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает  управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей  организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Кроме того, при смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Получив всю необходимую техническую документацию ТСЖ должно заключить договоры на содержание и техническое обслуживание дома, а также на предоставление коммунальных услуг

Глава 2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Согласно ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе:

- заключать договор  управления  многоквартирным домом,  а также  договоры о содержании  и ремонте  общего имущества  в многоквартирном  доме, договоры  об оказании коммунальных  услуг  и прочие договоры в  интересах  членов товарищества;

- определять смету доходов  и расходов на год, в том  числе необходимые расходы на  содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный  ремонт и реконструкцию многоквартирного  дома, специальные взносы и отчисления  в резервный фонд, а также расходы  на другие установленные законом  и уставом товарищества цели;

- устанавливать на  основе  принятой сметы доходов  и расходов  на год товарищества  размеры  платежей и взносов  для каждого собственника помещения  в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы  для  собственников помещений  в многоквартирном  доме и предоставлять  им услуги;

- пользоваться предоставляемыми  банками кредитами в порядке  и на условиях, предусмотренных  законодательством;

- передавать по договору  материальные и денежные средства  лицам, выполняющим для товарищества  работы и предоставляющим товариществу  услуги;

- продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее товариществу.

Также товарищество собственником  вправе, если это не нарушает права  и законные интересы собственников  помещений в многоквартирном  доме:

- предоставлять в пользование  или ограниченное пользование  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

- в соответствии с  законодательством надстраивать, перестраивать  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

- получать в пользование  либо получать или приобретать  в общую долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном  доме земельные участки для  осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных  построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии  с требованиями законодательства  от имени и за счет собственников  помещений в многоквартирном  доме застройку прилегающих к  такому дому выделенных земельных  участков;

- заключать сделки  и  совершать иные отвечающие  целям  и задачам товарищества  действия.

Товарищество собственников  жилья вправе в судебном порядке  потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов в случае неисполнения собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах товарищества, а также полного возмещения причиненных ему в связи с этим убытков и иных расходов.

Товарищество собственников  жилья обязано:

- обеспечивать выполнение  законодательства Российской Федерации  и устава товарищества;

- заключать договоры  о содержании и ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися  членами товарищества, и выполнять  этот договор;

- обеспечивать надлежащее  санитарное и техническое состояние  общего имущества в многоквартирном  доме;

- обеспечивать выполнение  всеми собственниками помещений  в многоквартирном доме обязанностей  по содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение  прав и законных интересов  собственников помещений в многоквартирном  доме при установлении условий  и порядка владения, пользования  и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые  для предотвращения или прекращения  действий третьих лиц, затрудняющих  реализацию прав владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения собственников  помещений общим имуществом в  многоквартирном доме или препятствующих  этому;

- представлять законные  интересы собственников помещений  в многоквартирном доме, в том  числе в отношениях с третьими  лицами, в органах государственной  власти, в том числе – во  всех судебных инстанциях, в органах  местного самоуправления, коммерческих  и некоммерческих организациях, общественных объединениях.

Глава 3. Реорганизация и ликвидация ТСЖ

3.1 Реорганизация  ТСЖ

Правовым результатом реорганизации ТСЖ может быть прекращение и изменение правового положения, а при ликвидации ТСЖ — всегда происходит прекращение юридического лица.

Часть 1 ст. 140 ЖК содержит правило о  том, что реорганизация ТСЖ осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Решение о реорганизации ТСЖ принимается общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК).

Статья 57 ГК РФ предусматривает, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Существует несколько видов реорганизации:

- слияние (права и обязанности  каждого из юридических лиц  переходят к вновь возникшему  юридическому лицу в соответствии  с передаточным актом); 

- присоединение (к одному  из юридических лиц переходят  права и обязанности присоединенного  юридического лица в соответствии  с передаточным актом);

- разделение (права и обязанности  переходят к вновь возникшим  юридическим лицам в соответствии  с разделительным балансом);

-  выделение (к каждому  из выделившихся юридических  лиц переходят права и обязанности  реорганизованного юридического  лица в соответствии с разделительным  балансом);

-  преобразование (к вновь  возникшему юридическому лицу  переходят права и обязанности  реорганизованного юридического  лица в соответствии с передаточным  актом).

Передаточный акт и  разделительный баланс должны содержать  положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного  юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц (ст. 59 ГК). Жилищный кодекс РФ в ч. 2 ст. 140 предусмотрел возможность преобразования ТСЖ в жилищный кооператив или жилищно - строительный кооператив (по решению общего собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме). В соответствии с ч. 4 ст. 57 ГК юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Статья 14 Федерального закона «О государственной регистрации  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» предусматривает, что при регистрации юридического лица, создаваемого путем преобразования, слияния, разделения, выделения, в регистрирующий орган представляются следующие документы:

а) подписанное заявителем заявление о государственной  регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (в заявлении подтверждается, что учредительные документы созданные путем реорганизации юридических лиц соответствуют установленным требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении государственной регистрации, достоверны, что передаточный акт или разделительный баланс содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в отношении всех его кредиторов, что все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о реорганизации и в установленных законом случаях вопрос реорганизации юридического лица согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления;

б) учредительные документы  каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

в) решение о реорганизации  юридического лица;

г) договор о слиянии  в случаях, предусмотренных федеральными законами;

д) передаточный акт или  разделительный баланс;

е) документ об уплате государственной  пошлины.

Государственная регистрация  юридических лиц, создаваемых путем  реорганизации, осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в общий срок — 5 рабочих дней.

3.2 Ликвидация  ТСЖ

Для ликвидации ТСЖ Жилищный кодекс РФ предлагает несколько путей.

В соответствии с п. 1 ст. 141 ликвидация производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, а именно ст. 61-65 Гражданского кодекса РФ:

А) добровольная ликвидация - проводится по инициативе учредителей, либо органа юридического лица, уполномоченного  на то учредительными документами;

Б) принудительная - по решению суда, в случае допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения, либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо иных неоднократных или грубых нарушений закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, либо в случае признания ТСЖ банкротом, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом (в ред. ФЗ № 18 от 10.01.2006).

Согласно ч. 3 ст. 61 ГК РФ требование о ликвидации товарищества по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом (прокуратура, регистрирующий орган) или органом местного самоуправления.

В соответствии с п.2 ст. 141 ЖК РФ происходит обязательная ликвидация ТСЖ, если члены товарищества обладают менее 50% от общего количества голосов собственников помещений. Процедура ликвидации ТСЖ выглядит следующим образом:

- принятие решения о  ликвидации ТСЖ. На этом этапе  протоколом устанавливаются сроки  ликвидации и назначаются члены  ликвидационной комиссии;

- далее необходимо уведомить  налоговую инспекцию о принятии  решения ликвидации ТСЖ (в 3-х дневный срок с момента принятия решения о ликвидации ТСЖ) и уведомить регистрирующий орган о создании ликвидационной комиссии;

- ликвидационная комиссия  помещает публикацию о ликвидации  ТСЖ, о порядке и сроках заявления  требований его кредиторами (срок  не должен быть менее 2-ух месяцев  с момента публикации о ликвидации) в органах печати, которые занимаются  публикацией данных о государственной  регистрации юридических лиц;

-  комиссия выявляет  всех кредиторов ТСЖ и уведомляет  их о ликвидации. После чего  кредиторы имеют право в 2х  месячный срок заявить свои  притязания к товариществу;

- через 2 месяца комиссия  создаёт особый документ, после  издания, которого кредиторы уже  не могут предъявлять свои  требования — промежуточный ликвидационный  баланс ТСЖ (он должен содержать  сведения о составе имущества, перечне предъявленных кредиторами  требований, а также о результатах  их рассмотрения).

Задолженности выплачиваются  согласно ч.1 ст. 64 ГК РФ в порядке  очередности. В первую очередь удовлетворяются  требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту; в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица; в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

Если денежных средств  недостаточно для удовлетворения притязаний кредиторов — имущество ТСЖ продаётся с публичных торгов.