Товарищество собственников жиля

НАЦИОНАЛЬНЫЙ  ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВЫСШАЯ  ШКОЛА ЭКОНОМИКИ 

Факультет дополнительного профессионального  образования

Очно-заочная (вечерняя) форма обучения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

по дисциплине: Жилищное право

на тему:

«Товарищество собственников жиля»

слушателя программы профессиональной переподготовки

«Правовое регулирование предпринимательской  деятельности» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ФИО слушателя: Ковалева Т.Е.

ФИО преподавателя: Горелов С.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

г. Санкт-Петербург 2012

Содержание: 

Введение………………………………………………………………………………3

Понятие товарищества собственников жилья. Общие положения………………..4         

Права и обязанности  товарищества собственников жилья………………………..6

Реорганизация и ликвидация ТСЖ. Объединение собственников  жилья……….10

Заключение…………………………………………………………………………..12

Список использованной литературы…………………………………………….....13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    В современном мире при условиях перехода жилищного фонда в основном в  собственность отдельных граждан, требуются новые подходы к  его управлению. Учитывая тот факт, что доля частной собственности  в жилищном фонде растет, вполне понятно желание государства  передать управление этим фондом в руки его же собственников. Можно предположить, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник. Новый ЖК РФ предусматривает, что в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

      Данная  работа посвящена одной из форм организации  и способа управления многоквартирным жилым домом - товариществу собственников жилья. 
 
 
 
 

    Понятие товарищества собственников  жилья. Общие положения.

    Федеральный закон «О товариществе собственников  жилья», принятый в 1996 году, в ред. Федеральных законов от 30.12.2001 N 196-ФЗ и от 21.03.2002 N 31-ФЗ (утратил силу с 01.03.2005) определял товарищество собственников жилья, как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

    Наряду  с разделом VI Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года, правовое регулирование положения ТСЖ осуществляется Гражданским кодексом РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц. Поскольку товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицам, то на него распространяются, нормы ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях».

    В соответствии со ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

    Учредительным документом ТСЖ является устав, который  принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов  собственников возмещений в многоквартирном  доме.

    Цели  создания товарищества собственников  жилья соответствуют целям создания потребительских кооперативов (ст. 116 ГК РФ), то есть удовлетворения материальных и иных потребностей участников. Членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. В связи с этим, напомним о постановлении Конституционного Суда РФ от 3.04.1998 г. N 10-П, в котором п. 1, 3 и 4 ст. 32 ФЗ «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускали обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления собственника жилого помещения, были признаны не соответствующими ст.30 Конституции РФ, провозглашающей недопустимость принуждения к вступлению в какое-либо объединение.

    Членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений. Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам.

    Товарищество  собственников жилья создается  для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома. Пока существует это недвижимое имущество, потребность в его эксплуатации и ремонте также не исчезнет, что нашло закрепление в настоящей части. Срок деятельности товарищества законом не ограничивается.

    Товарищество  собственников жилья является юридическим  лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

    Исключая  ответственность членов товарищества по долгам ТСЖ подчеркивается необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство о некоммерческих юридических лицах и о государственной регистрации юридических лиц не устанавливает минимальный размер (стоимость) имущества, которым должно обладать некоммерческое юридическое лицо. Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

    Вся полученная товариществом собственников  жилья прибыль от предпринимательской  деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать  прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой  собственности членов товарищества как собственников помещений  в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников  от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем  более, что не все собственники могут  являться членами товарищества.

    Товариществу  собственников жилья причитается  лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и  является доходом товарищества, который  в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.

    В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном  доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. 

    Права и обязанности  ТСЖ

    Все перечисленные в ст. 137 ЖК РФ права  товарищество реализует с учетом прав и законных интересов собственников  помещений, не являющихся членами товарищества. У таких собственников помещений  есть право самостоятельно управлять  своей частью имущества или заключить  договор с товариществом. Поскольку  собственники помещений не являются членами товарищества, они не вправе рассчитывать на доходы товарищества от его деятельности и его имущества. Поэтому и нести бремя расходов на содержание имущества товарищества, его работников и органов управления эти собственники не обязаны.

    Товарищество  собственников жилья может быть создано при объединении:

    1) нескольких многоквартирных домов,  помещения в которых принадлежат  различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном  доме, с земельными участками,  расположенными на общем земельном  участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями  инженерно-технического обеспечения  и другими элементами инфраструктуры;

    2) нескольких расположенных близко  зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных  для проживания одной семьи,  дачных домов с приусадебными  участками или без них, гаражами  и другими объектами, расположенными  на общем земельном участке  или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического  обеспечения и другими элементами  инфраструктуры.

    В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица.

    В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

    Товарищества собственников жилья вправе:

– заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

– определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом

товарищества;

– устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

– передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

     В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе также предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

     В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Кроме того, ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

     Обязанности товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, созданной для обеспечения потребностей собственников жилых помещений в управлении, содержании общего имущества собственников, не все соответствуют правовой природе некоммерческого юридического лица. Указанные обязанности носят административный характер и больше соответствуют органам власти или государственным учреждениям, наделенным определенными властными полномочиями.

     Товарищество  собственников жилья создается  собственниками жилых помещений, и  обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников  жилых помещений, не являющихся членами  товарищества.

     Поэтому обязанности товарищества, установленные  в п. 5-8 ст 138 ЖК РФ подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

     Итак, в соответствии со ст. 138 ЖК РФ ТСЖ  обязано:

     1) обеспечивать выполнение требований  главы 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов и устава товарищества;

     2) заключать договоры о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме с собственниками  помещений этого дома, не являющимися  членами товарищества;

     3) выполнять в порядке, предусмотренном  законодательством, обязательства  по договору;

     4) обеспечивать надлежащее санитарное  и техническое состояние общего  имущества в многоквартирном  доме, выполнение всеми собственниками  помещений в многоквартирном  доме обязанностей по содержанию  и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме в соответствии  с их долями в праве общей  собственности на данное имущество, а также соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

     5) принимать меры, необходимые для  предотвращения или прекращения  действий третьих лиц, затрудняющих  реализацию прав владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения собственников  помещений общим имуществом в  многоквартирном доме или препятствующих  этому;

     6) представлять законные интересы  собственников помещений в многоквартирном  доме, в том числе в отношениях  с третьими лицами.

     Безусловно, основная задача товарищества – это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

     Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. 

     Реорганизация и ликвидация ТСЖ. Объединение собственников жилья

     Согласно  ст. 57 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О некоммерческих организациях" реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения и преобразования. Решение о реорганизации товарищества принимается высшим органом управления товарищества - общим собранием членов товарищества. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

    Порядок проведения реорганизации юридических  лиц установлен в ст. 58-60 ГК РФ. ФЗ "О некоммерческих организациях" не добавляет ничего специального к  порядку реорганизации некоммерческих юридических лиц.

    Ликвидация  ТСЖ так же осуществляется в соответствии с ГК РФ и ФЗ «О некоммерческих организациях». Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то товарищество ликвидируется в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

    Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме обязано  принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья  в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа  голосов собственников помещений  в многоквартирном доме.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы). Ассоциация (союз) некоммерческих организаций является некоммерческой организацией. ЖК РФ так же предоставляет возможность создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами.

    ТСЖ объединяются для тех же целей, для достижения которых создаются сами товарищества, что определяет некоммерческие цели объединения товариществ и позволяет квалифицировать их объединения как некоммерческие юридические лица. ТСЖ, объединяясь в ассоциацию, не утрачивают своей самостоятельности и прав юридического лица, но несут субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации в размере и порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации. Поэтому решение о вступлении в ассоциацию следует относить к компетенции общего собрания членов товариществ собственников жилья как высшего органа управления товарищества.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    Как видно из всего вышеизложенного, у ТСЖ есть свои особенные черты:

    Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов- Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

    Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

    В-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. п), рационального использования земельного участка и др.

    В-четвертых, в ТСЖ создаются условия для экономноого расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить придется самим. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

    В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список использованной литературы: 

1. Антоносевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву: учеб. пособие – 2 изд., стер. – М.: Издат-во «Окей-книга», 2009. – 144с.
2. Жилищный кодекс РФ: тескт с изм. и доп. на 15 июня 2011 г. – М.:Эксмо, 2011. – 96с.
3. Жилье и ваши права. Консультации по жилищным вопросам. Г.Ю. Малумов. - Юстицинформ", 2007 г. – 211с.
4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г. – 250с.
5. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. – 413 с.
6. Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. —2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство НОРМА, 2003. — 384 с.
7. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г. – 350с.