Товарищество собственников жилья

Содержание:

1. Товарищество собственников жилья (кондоминиум)                                     3
2. Проект судебного решения по виндикационному иску                                10
3. Таблица                                                                                                               16
4. Задача 1                                                                                                               17
5. Задача 2                                                                                                               19

Список использованных источников                                                                   21

1 Товарищество собственников жилья (кондоминиум)

Товарищество собственников жилья - это форма объединения домовладельцев (т. е. собственников жилых и нежилых  помещений в доме) для совместного  управления, владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения комплексом недвижимого  имущества, составляющего кондоминиум.

В свою очередь, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных  границах и расположенное на нем  жилое здание, причем отдельные части  этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности  отдельных граждан или юридических  лиц, а остальные части (общее  имущество) находятся в общей  долевой собственности всех домовладельцев в доме.

Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы  и т. п. Управляющая компания как  организация выполняет часть  функций заказчика (ТСЖ), и принимает  на себя нижеследующие обязательства: привлечение на равноправной конкурсной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг, заключение с ними договоров (контрактов) на выполнение заказа, а  также применение экономических санкций за нарушение договорных обязательств; рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг; от лица заказчика представление интересов в части объектов собственности в жилищно-коммунальной сфере и защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг; выполнение всех иных необходимых действий в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим  имуществом жилого дома домовладельцы  вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

• непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;
• передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
• образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению, уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Способ управления кондоминиумом  может быть изменен в любое  время по решению домовладельцев.

Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме. 
 Размер штрафа устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Из всех способов управления кондоминиумами наиболее эффективен способ управления посредством товариществ собственников  жилья.  Остальные формы управления кондоминиума - управление самими домовладельцами это всего лишь частный случай маленького кондоминиума (до четырех домовладельцев), а передача управления кондоминиума службе заказчика - для домовладельцев, практически, мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Организация ТСЖ в доме означает, что не ДЭЗ или ЖЭК, а сами владельцы  квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (установить счетчики воды, газа, поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены  лестничных пролетов).

Объекты кондоминиума в многоквартирном  доме условно можно разделить  на: жилые помещения, нежилые помещения  и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Помещение - единица комплекса недвижимого  имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием  объект недвижимости), выделенная в  натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых  или иных целей, находящаяся в  собственности граждан или юридических  лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований.

Поскольку основной целью создания ТСЖ является управление кондоминиумом, данная некоммерческая организация  обладает ограниченной (специальной) правоспособностью.

ТСЖ при наличии сформированного  кондоминиума может быть создано  в соответствии с ФЗ "О товариществах  собственников жилья". В случае если кондоминиум в доме не сформирован, ТСЖ может быть создано согласно ст. 291 ГК РФ.

Исходя из сложившейся практики, кондоминиум создается на основе дома, в котором более половины квартир находятся в частной  собственности. В домах, в которых  есть и частное, и муниципальное  жильё, всех жителей муниципальных  квартир в ТСЖ представляет государство  в лице соответствующего местного органа. Поэтому, если у государства больше 50 % голосов на общем собрании товарищества, то такая ситуация не отличается от той, когда государственный орган  самостоятельно управляет обслуживанием  дома.

Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении  технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца  на общее имущество, включая земельный  участок.  Это позволяет произвести предварительную разработку бизнес-плана и просчитать экономику управления кондоминиумом. На данном этапе можно определить, сколько придется затратить на содержание дома и участка, а также затраты самих жителей.

Кондоминиум создается тогда, когда  в одном жилом доме имеются  разные формы собственности: в собственности  граждан, в собственности государства, собственности муниципального совета и т.д.Например: в жилом доме еще не все квартиры приватизированы гражданами, а есть и квартиры, на которые у граждан имеются ордера, т.е. квартиры находятся еще в собственности государства. Вот эти собственники - граждане и территориальное управление района в лице своего представителя - могут создавать "кондоминиум". Для создания "кондоминиума" необходимо не немее двух домовладельцев.

ТСЖ имеет право "организовывать собственное домоуправление", которое  будет обслуживать недвижимое имущество  в кондоминиуме на правах жилищно-коммунальной организации. Именно ТСЖ станет заключать  договоры с другими организациями, например, "Водоканал", на обслуживание и эксплуатацию недвижимости в кондоминиуме.

А в кондоминиуме содержание и ремонт помещений, осуществляется за счет домовладельцев - собственников этого имущества.

Таким образом, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных  границах и расположенное на нем  жилое здание, причем отдельные части  этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности  отдельных граждан или юридических  лиц, а остальные части (общее  имущество) находятся в общей  долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы.

Организация ТСЖ в доме означает, что сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (поставить ли в подъезде кодовый  замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда  делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). ТСЖ может стать замечательной  альтернативой дирекции единого  заказчика, если станет управлять и  эксплуатировать здание, исходя только из финансовых возможностей и пожеланий  самих жителей. Впрочем, если жильцы не имеют избытка времени или  не обладают знаниями, необходимыми для  качественного управления недвижимостью, они могут заключить договор  с эксплуатирующей организацией любой формы собственности и  передать ей функции управления зданием.

Основным преимуществом кондоминиума перед другими формами собственности  является предоставление каждому его  члену возможности контролировать распределение финансовых потоков (бюджетных дотаций, средств, собираемых на обслуживание дома либо полученных за аренду земли или помещений), которые  входят в состав данного кондоминиума. Кроме того, домовладелец получает право выбора эксплуатационной организации, с которой будет заключен договор  на обслуживание.

Обслуживание и эксплуатация недвижимого  имущества в кондоминиуме:

Для реализации целей обеспечения  сохранности недвижимого имущества  в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем  граждан обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме должны осуществляться физическими или  юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплуатационной или строительной деятельности в  случае, если закон требует наличия  такой лицензии.

Физические и юридические лица, осуществляющие ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность, выполняют  работы по содержанию и ремонту недвижимого  имущества, предоставлению коммунальных услуг, строительству дополнительных объектов в кондоминиуме по договорам  с лицами, управляющими кондоминиумом (домовладельцами, уполномоченными  государством или органом местного самоуправления службами заказчика, товариществами собственников жилья или уполномоченными  ими на то управляющими - физическими  лицами или организациями). 
 Ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ может осуществляться непосредственно домовладельцами или товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья должно иметь соответствующее специальное разрешение (лицензию) на соответствующие виды деятельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

Заключение

При ТСЖ собственники квартир, организуя  товарищество, вступают в долевое  владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных  с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений  о сдаче в аренду общего имущества  – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз  в год. Все остальное время  решением вопросов занимается выбранное  жильцами правление и председатель, которые являются представителями  мнения собственников. Председатель правления  заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать  себе управляющую организацию, которая  и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую  компанию, требовать отчет о потраченных  средствах, следить за качеством  оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или  иной организации, поменять ее.

Разумеется, если в качестве способа  управления выбрано ТСЖ или управляющая  компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен помно получить грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только владельцам.

2 Проект судебного решения  по виндикационному иску

Постановление Президиума ФАС РФ от 09 декабря 2010 г. No 8455 по делу No А54-4614/2007-С17

Приобретатель имущества, истребуемого по виндикационному иску, является недобросовестным, если из обстоятельств дела следует, что он должен был усомниться в праве продавца отчуждать это имущество.

Суть спора:

ОАО «Рязанская кинокопировальная  фабрика» (далее — Фабрика) обратилось в арбитражный суд с иском  к ООО «Эрмитаж» об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого  имущества: здания производственного  корпуса, котельной и склада. Впоследствии в отношении склада Фабрика отказалась от иска, поэтому суды рассматривали  лишь спор по поводу зданий производственного  корпуса и котельной.

Иск был мотивирован тем, что ООО «Эрмитаж», владеющее спорным имуществом, является его недобросовестным приобретателем.

Первоначально указанное  имущество принадлежало Фабрике. Затем  это имущество было отчуждено ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край» на основании трех договоров.

Впоследствии (но после того, как это имущество приобрело ООО «Эрмитаж») данные договоры были признаны арбитражным судом недействительными.

По прошествии некоторого времени ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край» почти одновременно продали приобретенное ими имущество ООО «Гражданстрой-Сервис», которое в свою очередь приблизительно через месяц перепродало его ООО «Эрмитаж».  При перепродаже рыночная стоимость только одного здания производственного корпуса была в два раза выше, чем стоимость обоих зданий, определенная сторонами.

При рассмотрении данного  дела перед судами возник вопрос: является ли ООО «Эрмитаж» добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества?

Проблема доказывания  недобросовестности приобретателя  при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного  владения

При рассмотрении подобных дел одним из основных возражений против требований собственника является довод о добросовестном приобретении спорного имущества. То есть приобретатель  спорной вещи заявляет, что он не знал и не мог знать, что имущество  было приобретено им не у собственника, а у незаконного владельца. В  этом случае, по общему правилу, суд  отказывает в удовлетворении виндикационного иска и защищает добросовестного приобретателя.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был  знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности  принял все разумные меры для выяснения  правомочий продавца на отчуждение имущества. Это указано в п. 38 совместного  Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22).

Из этого разъяснения  следует, что если приобретатель  не принял упомянутые разумные меры, то он является недобросовестным и не может быть защищен судом от требований собственника имущества.

Судебной практикой были выработаны критерии непринятия указанных  разумных мер (и, следовательно, недобросовестности приобретателя) применительно к  спорам о виндикации недвижимого  имущества.

1. На момент совершения  сделки по приобретению недвижимого  имущества право собственности  в ЕГРП было зарегистрировано  не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (абз. 2 п. 38 Постановления N 10/22).

2. Совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших сделки по приобретению недвижимого имущества, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», далее — Информационное письмо N 126).

3. Явно заниженная цена  продаваемого имущества (п. 9 Информационного  письма N 126, Постановление Президиума  ВАС РФ от 18.12.2007 N 10665/07 по делу N А40-57495/06-6-335).

В отношении последнего критерия в судебной практике прямо отмечается, что имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственностью отчуждателя.

Явно заниженная цена определяется судом на основании обстоятельств  конкретного дела, но, как правило, таковой признается цена, в разы меньшая рыночной (Постановления  ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2010 по делу N А45-13861/2009, ФАС Московского округа от 29.01.2009 N КГ-А40/13034-08-П-1,2, ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу N А09-10688/09, от 11.08.2010 по делу N А54- 153/2008/С16). В приведенных Постановлениях цена сделок по приобретению имущества была ниже рыночной в 4 — 20 раз. Однако следует обратить внимание на то, что продажа имущества по заниженной цене входит в предмет доказывания виндикационного иска и оценки добросовестности приобретателя, а не иска о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки (Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2010 N КГ-А40/7607-10-П).

Необходимо отметить, что  в судебной практике выработаны и  другие признаки того, что покупатель не принял разумные меры для выяснения  правомочий продавца на отчуждение имущества. Подобным признаком, в частности, было признано наличие на земельном участке, по поводу которого был подан виндикационный иск, объекта незавершенного строительства с неопределенным правовым статусом (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу N А10-3228/2008, а также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 по делу N А10-3228/2008).

Также о недобросовестности может свидетельствовать и то, что сделка по отчуждению имущества  между первым приобретателем и вторым приобретателем была совершена менее  чем через месяц после совершения аналогичной сделки между незаконным отчуждателем и первым приобретателем. При этом последний приобретатель был зарегистрирован как юридическое лицо перед совершением сделки с первым приобретателем (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А56-7186/2008, от 02.07.2009 по делу N А56-6802/2008).

В рассматриваемом деле Президиум  ВАС РФ применил сразу несколько  критериев определения непринятия приобретателем разумных мер для  выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил требования Фабрики, поскольку пришел к выводу о том, что ООО «Эрмитаж» является недобросовестным приобретателем.

Однако суд апелляционной  инстанции отменил решение суда и отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судом кассационной инстанции.

Суды апелляционной и  кассационной инстанций исходили из того, что ООО «Эрмитаж» является добросовестным приобретателем. Кроме того, спорное имущество выбыло из владения Фабрики по ее воле, в связи с чем основания для его истребования отсутствуют.

ВАС РФ в Определении от 30.09.2010 N ВАС-8455/10, принятом по данному  делу, пришел к выводу о необходимости  пересмотра в порядке надзора  постановлений судов апелляционной  и кассационной инстанций.

По мнению судебной коллегии ВАС РФ, из обстоятельств дела следует, что ООО «Эрмитаж» является недобросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку у него должны были возникнуть сомнения в праве продавца (в данном случае ООО «Гражданстрой-Сервис») на отчуждение имущества.

Обращаем внимание, что  Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции  ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается  спор по существу.

Однако в данном деле Президиум  ВАС РФ в полной мере поддержал  выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил  постановления судов апелляционной  и кассационной инстанций и оставил  без изменения решение суда первой инстанции. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие  правовые позиции.

В данном споре ООО «Эрмитаж»  не является добросовестным приобретателем, поскольку:

— договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано спорное  недвижимое имущество ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край», были признаны недействительными судом;

— цена договора купли-продажи, на основании которого ООО «Эрмитаж» приобрело спорное недвижимое имущество, в несколько раз ниже рыночной стоимости этого имущества;

— ООО «Гражданстрой-Сервис» в короткий срок перепродало ООО «Эрмитаж» недвижимое имущество, приобретенное у ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край»;

— между работниками Фабрики (собственника имущества) и ООО «Эрмитаж» (приобретателя), которые занимали руководящие должности в данных организациях, были родственные отношения.

Приведенная правовая позиция  основана на разъяснениях, данных Президиумом  ВАС РФ в п. п. 8 и 9 Информационного  письма N 126.

Представляется целесообразным обратить внимание на первое и последнее  из перечисленных обстоятельств.

Договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано  спорное недвижимое имущество ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край», были признаны недействительными судом на основании неодобрения указанных договоров как крупных сделок. Учитывая наличие упомянутых родственных отношений, можно заключить, что ООО «Эрмитаж» должно было знать о наличии юридической порочности данных сделок не только после принятия соответствующих судебных актов, но и на момент заключения договора с ООО «Гражданстрой-Сервис».

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом  Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

3 Таблица: «Отличия перерыва  и приостановления срока исковой  давности»

4 Задача 1

Признанный в установленном  законом порядке недееспособным гражданин Булкин на протяжении нескольких месяцев покупал по одной авторучке  в день в одном и том же магазине. Назначенная его опекуном жена принесла в магазин все приобретённые  авторучки и потребовала от директора  магазина вернуть оплаченные за них  деньги.

Директор магазина отказался выполнить  требование жены Булкина, сославшись на то, что Булкин совершал мелкие бытовые  сделки, которые любой гражданин  вправе совершать самостоятельно.

Кто прав в этом споре?

Решение:

В соответствии со ст. 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих  действий или руководить ими, может  быть признан судом недееспособным.

Ст. 22 гласит «никто не может быть ограничен  в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в  порядке, установленных законом».

Решение суда, которым гражданин  признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом  опеки и попечительства.

Отношения, возникающие в связи  с установлением, осуществлением и  прекращением опеки над недееспособными  гражданами регулируются Федеральным  законом от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об  опеке и попечительстве». В соответствии с ним, опека - это форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (опекуны) являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Опекун совершает от имени подопечного  сделки и несет ответственность как по этим сделкам, так и за вред, причиненный недееспособным.

Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, в силу закона являются ничтожными. Но и для  этих случаев закон установил  исключение из названного общего правила: в интересах гражданина, признанного  недееспособным, суд по требованию его опекуна может признать такую  сделку действительной, если будет  установлено, что такая сделка совершена  к выгоде этого гражданина.

Таким образом, в данном споре права  жена Булкина. Так как купля-продажа является сделкой, то при ее совершении недееспособным лицом, она признается ничтожной. Эта сделка не была совершена к выгоде Булкина, следовательно, суд признает такую сделку недействительной. Директор обязан вернуть деньги.