Цели и принципы оценки недвижимости

Цели  и принципы оценки недвижимости

3.1. Цели оценки недвижимости

     Потребность в оценке возникает в случае, когда  объект гражданских прав (вещь, имущество, имущественные права и т. д.) вступает в хозяйственный оборот или с  ним совершаются те или иные хозяйственные операции.

     Целями  оценки объекта недвижимости являются:

1. Купля  - продажа.

2. Купля  - продажа акций, доли (вклада) в  Уставном капитале предприятий.

3. Передача  в аренду.

4. Реорганизация  (разделение, слияние, поглощение).

5. Реструктуризация  имущественного комплекса.

6. Осуществление  инвестиционного проекта.

7. Получения  кредита под залог имущества.

8. Страхование  имущества.

9. Переоценка  основных фондов.

10.Определение  налогооблагаемой базы.

11.Организация  лизинга машин и оборудования.

12. Банкротство.

13.Принудительная  ликвидация. 14. Другие.

     3.2. Стоимость недвижимости  и ее особенности

     Стоимость  -  это деньги  или денежный  эквивалент,  который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект. Стоимость недвижимости имеет две формы проявления:

     1. Потребительная стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

     2. Меновая стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

     Исследование  экономического содержания стоимости  невозможно без таких понятий  как:

     1. Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате.

     2. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

     Отличие стоимости от затрат и цены представлено на рисунке 19. [(10), с. 3]

Рис. 20. Группа стоимости недвижимости

     Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предположения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

     Стоимость в пользовании  - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

     Основными видами стоимости являются:

     1. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     2. Первоначальная стоимость - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

     3. Ликвидационная стоимость - это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной, принудительной продаже недвижимости в ограниченный период времени.

     4. Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

     5. Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствиие методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

     6. Утилизационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

     7. Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

     8. Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

     9. Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации.

     - восстановительная стоимости - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, расчитанные в ценах на дату оценки;

     - стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования проектов, технологий и стандартов;

     - стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

     10.Налогооблагаемая стоимость - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. 

     3.3. Факторы, влияющие  на стоимость недвижимости

     На  стоимость недвижимости оказывают  влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния факторов на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости характеризуется экономической категорией   «эластичность»   (объекты   недвижимости   имеют   низкую эластичность, что объясняется длительностью создания объектов недвижимости). ([8], с. 125)

     Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем  уровням (рисунок 21).

     Первый  уровень - интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным. Его существование объясняется, прежде всего, наличием конституционной нормы, закрепляющей положение, согласно которому общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России являются основной частью ее правовой системы.

     При оценке недвижимости часто бывает необходимо рассмотреть различные аспекты  экономики и права на международном  уровне. Например, необходимо произвести оценку целлюлозно-бумажного комбината, расположенного на северо-западе Ленинградской области.

     Предприятия подобного профиля, как правило, является экспортно-ориентированными, поэтому наличие сырьевых ресурсов и местных рынков сбыта, не является условием его высокой оценки. Необходимо знание экономической конъектуры, прежде всего, в скандинавских странах, общее состояние мировой экономики, правил налогообложения и сертификации продукции, таможенных тарифов, международного права. Эти и другие факторы могут повлиять на заинтересованность потенциальных инвесторов в покупке предприятия или части его акций.

     Второй  уровень - национальный, рассматривается как результат взаимного влияния четырех основных факторов:

     1. Экономические факторы представлены:

существующей  экономической политикой страны; различными этапами экономического развития страны; развитием структуры экономики;

сочетанием  факторов производства, обеспечивающих его рост;

предложением  на рынке недвижимости;

спросом на рынке недвижимости;

развитостью рынка недвижимости в стране;

состоянием  смежных рынков;

налогами  на недвижимость;

стоимостью  строительства объектов недвижимости; рисками на рынке недвижимости; уровнем  арендной платы.

     2. Социальные факторы представлены:

- уровнем  образования и культуры населения;

- уровнем  социального развития страны;

- наличием  свободного времени;

- структурой  населения;

- плотностью  населения;

Рис. 21. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

- уровнем  и тенденциями преступности.

     3. Административно-правовые факторы представлены:

- законодательством  в области рынка недвижимости (закон об ипотеке, налоговый кодекс, закон о разграничении государственной собственности на землю, закон о залоге, законы в области кредитной политики, законы в области лесного, земельного и экологического права и т. д.);

- процедурой  получения прав на застройку или реконструкцию объектов недвижимости;

- соотношение  императивного и диапозитивного  методов государственного регулирования  рынка недвижимости;

- контрольными  функциями со стороны специально  уполномоченных органов за состоянием, использованием и воспроизводством объектов недвижимости.

     4. Физические факторы представлены:

- природными  факторами (почвенно-грунтовые, климатические,  сейсмические условия);

- факторами,  созданными человеком (категория  земель исходя из их целевого  назначения, наличие и состояние дорог, формы земельных и лесных участков, здания, сооружения, коммунальные объекты и т. д.)

     На  данном уровне анализу подлежат факторы, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости. Эти факторы косвенно влияют на оцениваемый объект, но определяют общее направление развитие рынка недвижимости в стране.

     Третий  уровень - уровень влияния региональных факторов в масштабе города или района. Эти факторы непосредственно связаны с объектами недвижимости. К ним относятся:

     1. Местоположение объекта недвижимости:

- размещение  объектов недвижимости по градостроительному  регламенту;

- фактическое  нахождение объекта недвижимости;

- транспортная  и пешеходная доступность;

- положение  объекта относительно, коммуникаций;^

- положение  недвижимости относительно объектов социально-культурного назначения;

- примыкающее  окружение.

     2. Условия продаж:

- плата  за государственную регистрацию  перехода права собственности  на недвижимость;

- сроки  осуществления процедуры купли-продажи;

- залог;

- особые  условия сделок.

     3. Временные факторы:

- дата  определения стоимости объекта  оценки;

- время,  в течении которого определяется  стоимость недвижимости.

     4. Условия финансирования:

- процентные  ставки;

- платежеспособность  источников финансирования;

- сроки  кредитования;

- условия  выделения финансовых средств.

     5. Уровень преступности:

- продажа  объектов недвижимости «под нажимом»;

- вынужденная  продажа;

- принудительная  покупка объекта недвижимости;

- искажение  факторов при продаже недвижимости;

- необычное  финансирование.

     6. История объекта недвижимости:

- наличие  статуса «дом - памятник архитектуры»;

- исторические  события, связанные с объектом  недвижимости.

     Четвертый  уровень  - уровень влияния локальных факторов,

непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:

     1. Физические характеристики:

- качественные  и количественные параметры (состояние  недвижимости, функциональная пригодность,  наличие коммунальных услуг и  т. д.)

     2. Архитектурно-строительные факторы:

- система  объемных показателей;

- система  планировочных показателей.

     3. Финансово-эксплуатационные факторы:

- эксплуатационные  расходы;

- доходы  от эксплуатации;

- стоимость  строительства, реконструкции.

     Влияние перечисленных основных и других факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях, что определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости. 
 

3.4. Принципы оценки  недвижимости

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

     Принципы  оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

     В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рисунок 22).

     1-я  группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

     1. Принцип полезности - чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     2. Принцип замещения - при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

     3. Принцип ожидания - определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

     2-я  группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

     1. Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

     2. Остаточная продуктивность - определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.

     3. Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

     4. Принцип разделения - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости. 

     3-я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды:

     1. Принцип спроса и предложения - цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.

     2. Принцип конкуренции - цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

     3. Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются     разумный     уровень      архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

     4. Принцип изменения внешней среды - предполагает при оценке объекта недвижимости учет возможных изменений экологических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. 
 

     4-я  группа: принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

     НЭИ - означает, что из возможных вариантов использовния объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

     Принцип наиболее эффективного использования  является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Принцип наиболее эффективного использования  основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую  готов заплатить покупатель определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества.

     Таким образом, как незастроенные, так  и застроенные земельные участки  должны были бы эксплуатироваться в  соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Однако указываемое в отчете об оценке наиболее эффективное использование, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.

     При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- рыночные  условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

- существующие  нормы зонирования;

- ожидаемые  изменения на рынке недвижимости;

- существующее  использование имущества.

     В отчете об оценке наиболее эффективным  может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.

     Наиболее  эффективное использование  - это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

     Наиболее  эффективное использование может  быть установлено, во-первых, для участка  земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в  целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

     Наиболее  эффективное использование конкретного  участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся  на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

     Мнение  оценщика о наиболее эффективном  использовании вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик  рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой наиболее эффективное использование.

     Наиболее  эффективное использование  участка как свободного

     Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ использования участка как незанятого улучшениями, т.е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, коммуникаций и т.д.

     Заключение  о наиболее эффективном использовании  должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формулировки «наиболее  эффективным использованием участка  будет возведение на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую площадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных помещений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.

     Если  имеется достаточная вероятность  изменения варианта наиболее эффективного использования в ближайшем будущем, то существующее наиболее эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить, использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.

Основной  целью исследования наиболее эффективного использования участка как свободного является оценка земли остаточным методом. Согласно этому методу, стоимость  участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.

     Наиболее  эффективное использование земельного участка как свободного определяется даже при наличии на этом участке  улучшений. В этом случае задачей  является анализ обоснованности дальнейшего продолжения существующего использования участка.

     Улучшения, соответствующие наиболее эффективному использованию участка как свободного сравниваются с улучшениями, имеющимися на участке на данный момент. Расхождения  в их характеристиках указывают  на наличие у имеющихся улучшений функционального или внешнего износа

     Поскольку набор вариантов использования  земельного участка может быть ограничен  имеющимися на нем улучшениями, определение  наиболее эффективного использования  проводится в два этапа:

1. Для   участка   как   свободного   и   готового   для   застройки   в соответствии с наиболее эффективным использованием.

2. Для  участка с уже имеющимися улучшениями.

     В случае если существующее использование  не является наиболее эффективным, оно  может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений.

     Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наиболее эффективному использованию участка земли, на котором они находятся. Однако если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то, вполне возможно, что в соответствие с принципом наиболее эффективного использования, имеющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.

     Вариант, отвечающий наиболее эффективному использованию, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строительство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях, наиболее эффективным использованием участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.

     Наиболее  эффективное использование  объекта недвижимости (участка  с имеющимися улучшениями)

     В этом случае, наиболее эффективным  использованием участка является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

     Если, например, оцениваемый объект представляет собой административное здание возрастом  в 30 лет, то среди вариантов наиболее эффективного использования могут быть: