Цели и задачи операций с недвижимостью. 2

Министерство  образования и науки российской Федерации агентство по образованию 

Московский  Государственная Академия Коммунального  Хозяйства и Строительства 
 
 
 

Кафедра: «Экспертиза и  управление недвижимостью» 
 

Дисциплина: « Управление эксплуатацией  недвижимости» 
 
 

Контрольная работа: 

1.Цели  и задачи эксплуатации  недвижимости.                                              

2.Комплексная  система эксплуатации объектов недвижимости. 

3.Сервисные  планы по обслуживанию  объектов недвижимости. 
 
 
 

Выполнил  студент

6 курса группы УН

Попова  А.С. 

Проверил:

Профессор, кандидат

Технических наук

Гольцов И.Н. 
 
 

Электросталь 2010г. 

Содержание 

Цели  и задачи эксплуатации недвижимости........................3-6                                               

Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости............................................................................7-9 

Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости........................................................................10-11 

Список литература………………………………………………….11   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Цели  и задачи эксплуатации недвижимости: 

1 обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

2 управление показателями физического износа;

3 поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим  про-

цессом, который требует  правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей. Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической  эксплуатацией:

а) организация и  планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения  со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание  и ремонт строительных конструкций

и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерс-

кое и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение

нормативных режимов  и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может

быть обеспечена путем  профилактических ремонтов, основная задача

которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из

которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное  содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Рис. 1.2. Процессы технической  эксплуатации 

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят

в обеспечении безотказной  работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.

Продолжительность безотказной  работы конструкций зданий и его

систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.

Безотказное и комфортное пользование зданием требует  в течение

всего срока его  эксплуатации полной замены отдельных  элементов или

систем здания.

В течение всего  срока службы элементы и инженерные системы

требуют неоднократных  работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование. 

В состав технической  эксплуатации зданий входят очень важные

по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.

Основной задачей  правового обеспечения эксплуатации здания яв-

ляется обеспечение  выполнения необходимых юридических  действий

на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос-

редственно самой  эксплуатации.

Правовое обеспечение  эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный

набор юридических  операций, совершаемых на этапе приема здания

в эксплуатацию, зависит  от того, на какой стадии жизненного цикла оно

принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации

прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при  покупке или при-

нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо-

вания и распоряжения); в большинстве случаев оно  имеет индивидуаль-

ный характер.

Современные рыночные отношения значительно расширили  поня-

тие «эксплуатация  объекта недвижимости», которое  охватывает не толь-

ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого

использования и правового  обеспечения объекта. Независимо от статуса

участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати-

рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя-

тые на себя обязательства  или их часть. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Комплексная система обслуживание объектов недвижимости 

Эксплуатация  объектов недвижимости представляет собой  комплекс взаимосвязанных  технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы.

 Независимо от того, кто вы на рынке (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), эксплуатируя недвижимость, вы обеспечиваете либо все семь принципов, либо только часть в зависимости от взятых на себя обязательств.

Семь факторов, определяющих понятие эксплуатации недвижимости:

1. Контроль технического состояния.
2. Техническое обслуживание.
3. Нормативные мероприятия.
4. Санитарно - гигиеническое обслуживание.
5. Технический консалтинг.
6. Обеспечение ресурсами.
7. Планирование и бюджетирование.

 В комплексное обслуживание недвижимости входят следующие услуги:

Контроль  технического состояния  и жизнеобеспечения объекта  
• проведение плановых и внеплановых осмотров  
• круглосуточный надзор за работой инженерных систем и коммуникаций  
 
Техническое обслуживание объектов недвижимости 
• поддержание работоспособности инженерных систем (инженерная эксплуатация зданий)  
• работы по наладке и регулировке оборудования (техническая эксплуатация зданий)  
• подготовка объекта к сезонной эксплуатации  
 
Планово-предупредительный ремонт и регламентные работы представляют собой составляющую технического обслуживания зданий. Техническая эксплуатация зданий включает в себя:  
• сезонные/периодические профилактические работы по поддержанию функционирования инженерных систем на все время эксплуатации зданий  
 
 

Еще одна составляющая технического обслуживания  —  текущий ремонт  
• восстановление исправности конструкций и систем инженерного оборудования (техническое обслуживание зданий невозможно без устранения стихийно возникающих неполадок)  
• поддержание эксплуатационных показателей инженерно- технических систем, строительных конструкций зданий и сооружений на протяжении всего периода технического обслуживания зданий во время эксплуатации объектов недвижимости

Нормативные мероприятия во время эксплуатации объектов недвижимости  
• ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта на весь период эксплуатации зданий  
• выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации зданий  
• аттестация персонала как часть комплексного обслуживания зданий

 
Инжиниринг и  консалтинг — важные составляющие комплексного обслуживания зданий. В комплексное обслуживание зданий во время их эксплуатации входят следующие услуги:  
• координирование и обеспечение гарантийных обязательств, взятых сторонами во время эксплуатации  
• предоставление интересов Собственника и взаимодействие с государственными органами контроля и надзора  
• взаимодействие и контроль работы подрядных организаций

 
Обеспечение ресурсами и обслуживание зданий  
• бесперебойное материально-техническое снабжение во время эксплуатации  
• рациональное и полное использование материально- технической базы в течение всего периода технического обслуживания зданий

 
Обслуживаемые инженерные системы во время инженерной эксплуатации зданий и их эксплуатации  
• электроснабжение и освещение  
• водоснабжение и водоподготовка  
• вентиляция и кондиционирование воздуха  
• отопление и теплоснабжение  
• канализация и очистные сооружения  
• диспетчеризация и слаботочные сети  
• грузоподъёмные механизмы  
• охранно-пожарная сигнализация  
• автоматизированные системы жизнеобеспечения здания  
• холодоснабжение и холодильное оборудование  
• компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости. 

Сервис-план эксплуатирующей  компании отражает услуги, которые она берется  оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение  безопасности на объекте, администрирование и др. 

Самая важная управленческая задача при использовании  объекта

недвижимости  – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг

(они называются  «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности

инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы

такая работа планировалась и выполнялась  эффективно и систематически. Здесь  рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием

деятельности  и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе

должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-

риалов, определен  объем контрактных и иных работ  и представлен в виде

постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование  этих расходов позволит принять решение о том,

возможно  ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.

Если это  невозможно, то работы и виды деятельности должны быть

сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического

состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет:

1 заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или

замене отдельных  элементов;

2 разработка концепции технической эксплуатации;

3 определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

4 составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

5 определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;

6 разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

7 определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых  и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок

и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование  технического обслуживания зданий и  объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-

графиков  работ по техническому обслуживанию.

В программе  по технической эксплуатации указаны  все элементы

объекта, для  которых планируются эксплуатационные работы. Каждому

такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литература 
 
 
 
 
 

1. Комков В. А., Рощина С.И., Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. 

2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ

ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ» 

3. Интернет сайты