Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Ценообразование на рынке недвижимости

1. Принципы и методы оценки и их использование для оценки недвижимости

1.1. Основные принципы оценки объектов недвижимости

1. Принципы пользователя:

- Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)

- Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)

- Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.

2. Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:

- Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)

- Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).

Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.

- Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).

Рисунок 1 - Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.

Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.

- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)

- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)

- принцип оптимального разделения имущественных прав:

а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)

б) разделение прав по времени владения

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).

- принципы спроса и предложения

- принцип изменения.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1) Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;

2) Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;

3) Стабильность (период равновесия);

4) Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.

Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:

- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.

- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).

- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).

- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).

- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи).

1.2. Методы оценки недвижимости.

1. Затратный подход

Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.

Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными сбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.

Недостатки:

- этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.

- трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.

- подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

Последовательность осуществления подхода:

 Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

 Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

 Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.

 суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.

Существует 4 способа расчета физического износа;

1) экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.

∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..

При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.

2) Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.

3) Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.

4) Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.

В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:

1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.

3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.

4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.

2. Доходный подход

Доходный подход включает:

- Метод капитализации;

- Метод дисконтирования денежного потока;

- Метод валовой ренты.

Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.

С = Д/К,

где С- стоимость объекта,

Д – чистый денежный поток;

К – коэффициент капитализации.

Для использования этого метода необходимо:

- определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;

- определить чистый доход от продажи объекта;

- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.

NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

.Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:

Со.н. = NOI / Кк

Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.

Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.

Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.

Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока).

Предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.

Последовательность применения метода дисконтирования:

1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.

2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.

- размер дохода;

- характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)

- частота получения доходов;

- продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.

3. Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.

- доход инвестора до налогообложения;

- доход инвестора после налогообложения;

- доход банка по выданному кредиту;

- арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.

8. Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Метод валовой ренты.

Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.

2. Ценообразование на рынке недвижимости.

Тенденции формирования цен на жилье зависят от:

 общей экономической ситуации в стране;

 экономического роста (спада) в регионе (городе, районе);

 социального положения в регионе;

 финансовых возможностей населения, которые напрямую связаны с экономической перспективой.

Тенденции ценообразования можно выяснить только в результате анализа рынка. Анализ позволяет решать следующие задачи:

 определять инвестиционно привлекательные сегменты рынка;

 оценивать стоимость отдельных видов жилой недвижимости;

 определять целесообразность инвестирования средств в жилую недвижимость, исследовать риски инвесторов, кредиторов.

Анализ должен базироваться на достаточно узкой сегментации рынка, поскольку объекты недвижимости с различными физическими характеристиками - одно, двух, трехкомнатные квартиры, коттеджи и др., расположенные в разных районах (центр, периферия) имеют различные тенденции изменения стоимости. Анализ любого сегмента рынка требует изучения суммы факторов, их сочетания.

Структура спроса.

Спрос на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

 платежеспособностью населения;

 изменением соотношения между различными группами населения с различным уровнем дохода;

 изменением во вкусах и предпочтением отдельных групп населения.

Рост спроса повышает активность рынка, способствует повышению стоимости.

Структура предложения формируется:

 наличием резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

 объемами нового строительства (первичного рынка);

 целями и условиями финансирования нового строительства.

Активность сегмента рынка определяется соотношением количества сделок и числа предложений за определенный период.

Сезонность. На рынке жилой недвижимости интенсивность сделок снижается летом и зимой. Поэтому интенсивность следует рассматривать с учетом сезонности.

Мотивация приобретения жилья формирует подъем (спад) цен в отдельных сегментах рынка.

Отставание от рынка. Существующие данные о стоимости продаж относятся к прошедшему времени. Они могут соответствовать сегодняшнему уровню цен, могут от них отставать (опережать). Все зависит от тенденции ценообразования.

Ликвидность недвижимости определяется некоторым типичным сроком нахождения объекта на рынке. Отступление от этого срока свидетельствует о несоответствии цены предложения и справедливой стоимости.

Уровень указанных параметров определяется категориями: низкий, средний, высокий.

Роль риэлтеров в формировании цены. Риэлтер, являясь активным оператором рынка, может влиять на цену продажи. Его действия формируют базу данных, в свою очередь, формирующую цены последующих сделок.

Параметры, формирующие цену жилой недвижимости, можно разделить на три группы:

1. Формирующие сегмент рынка.

2. Условно-постоянные.

3. Условно-переменные.

К первой группе относятся:

 регион;

 район;

 тип здания (“сталинка”, “хрущевка” и т.п.).

Ко второй группе относятся параметры, которые, в общем случае, не могут быть изменены нынешними и будущими владельцами. Это:

 планировка квартиры;

 размер и расположение кухни;

 высота потолков;

 материал стен;

 естественная освещенность помещения;

 ориентация квартиры;

 балконы, лоджии;

 наличие лифта;

 окружение (прилегающие дома, состояние двора, соседи);

 вид из окон.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

 состояние полов;

 состояние отделки комнат, ванной, санузла, кухни;

 окна и двери;

 инженерное обеспечение (сантехника, электрика);

 телефон.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя ее соответствие аналогам продаж. Наличие либо отсутствие одного из параметров второй группы однозначно влияет на формирование цены - увеличение либо уменьшение.

Что же касается параметров третьей группы, они могут действовать неоднозначно. Хороший “отечественный” ремонт эксклюзивной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в непрестижной квартире.

А теперь попробуем перейти от общих положений к конкретным на примере недвижимости г.Барнаула.

Сегментация. При всей условности недвижимость столицы, исходя из ее расположения, можно разделить на зоны:

 центр (ядро);

 большой центр;

 зоны, прилегающие к большому центру;

 периферия (окраина).

Естественно, у каждой из указанных зон есть свое микрорайонирование. Отдельно следует сказать о том, что внутри зоны может находиться некий “оазис”. Это может быть квартал, дом, несколько квартир. Принадлежность к “оазису” может создаваться панорамой, архитектурно-планировочными решениями и пр. В качестве примера можно назвать несколько домов по улице А. Петрова 239, 241 и т.д. с дивным видом на Мизюлинскую рощу. Стоимость квартиры, расположенной в “большом центре”, повышается до стоимости квартир центра. Но это - “на любителя”. Цена такой квартиры из рыночной категории переходит в потребительную. Международные Стандарты Оценки дают следующее определение: “Потребительная стоимость представляет собой ценность, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере”.

Спрос и предложения. Сегодня на рынке недвижимости предложение оценивается категорией “высокое”; спрос - категорией “низкий”. Естественно, есть нюансы. Так, спрос на однокомнатные квартиры в центре оценивается как низкий. За те же деньги можно купить двухкомнатную квартиру, удалившись от центра, ведь к престижным однокомнатную квартиру не отнесешь.

Сезонность продаж связана как со временами года, так и с ментальностью населения.

По наблюдениям риэлтеров сезоны активности продажи имеют периоды:

 с конца февраля до конца мая (лето выпадает - детские и студенческие каникулы, пора отпусков, жара);

 с середины сентября до середины декабря (а далее перерыв на Новый год, елку, рождество, что исключает возможность принятия серьезных решений).

Итог - на 60% активных месяцев приходится 40% пассивных.

Мотивацией приобретения жилой недвижимости может быть как решение жилищных проблем, так и коммерческих задач. Сегодня мотивация сместилась в сторону первого подхода (съезды, разъезды). Приобретение недвижимости с целью ее ремонта либо реконструкции с последующей перепродажей целесообразно лишь при наличии конкретного инвестора (покупателя). Выигрыш в увеличении рыночной цены такой недвижимости после ремонта “съедается” общей тенденцией снижения цен на недвижимость при росте цен на высококачественные материалы, “привязанные” к валютному эквиваленту. Необходимо отметить, что отставание от рынка присуще многочисленной армии продавцов, ориентирующихся на “вчерашние” цены. Пример. Рядовая однокомнатная квартира продается в кирпичной “хрущевке” по ул.Г.Исакова. Цена предложения 1 млн. руб. Разъяснение риэлтера, что нынешняя цена предложения не должна превышать 900 тыс. руб. не возымела действия. По прошествии нескольких месяцев цена предложения была снижена, но вступил в действие вышеупомянутый принцип сезонности. Последующие снижения все время отставали от рынка. В итоге квартира была продана за 800 тыс. руб.

Ликвидность недвижимости определяется скоростью реализации и зависит, в основном, от соответствия физических параметров объектов рыночной ситуации (вероятной стоимости продажи). Высокая ликвидность соответствует экспозиции до 3Х месяцев, до 6 месяцев - это средний уровень ликвидности. Ликвидность во многом определяется профессионализмом риэлтера и желанием продавца прислушиваться к советам профессионала. И тогда ситуация давайте “попродаем” квартиру переходит в категорию давайте “продадим” квартиру, исходя из спроса на рынке.

Список литературы

1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

2. Черников А.И. Экономика недвижимости, М.: Мик Хис, 1998.

3. Григорьев В.П. Оценка недвижимости. М., 1997.

4. Н.Н. Агапов. Методические основы оценки недвижимости. М.: Издательство РОСЭКОН, 1996.