Учет в банках. 2

Банков. Орерации.

Ипотечные операции банков. 

Если договором  об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при  ипотеке земельного участка право  залога распространяется также на находящиеся  или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или  сооружением, условия и последствия  перехода прав на такие здание или  сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. 

При наличии  в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие  залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания  на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. 

2. Залогодатель  земельного участка вправе без  согласия залогодержателя распоряжаться  принадлежащими ему зданиями  и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется. 

При отчуждении такого здания или сооружения другому  лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может  приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи. 

3. Утратил силу. 

4. Если на  закладываемом земельном участке  из состава земель сельскохозяйственного  назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. 

(Статья 64. Ипотека  земельного участка, на котором  имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю) 

Понятие ипотеки 

Понятие «ипотека»  достаточно неоднозначно. 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. 

Но это понимание  ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого  имущества. 

С юридической  точки зрения ипотека состоит  в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. 

С экономической  же точки зрения, ипотека – это  рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. 

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку. 

Первый и наиболее распространенный можно условно  назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все  представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями  между ссудозаемщиком и ипотечным  банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. 

Второй взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой  подсистемы финансового рынка. Характерной  чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса. 

Схемы ипотечного кредитования

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям. 

2. Схема «Ретрокредитинвест».  Ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой. 

3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы  выдается в случае, когда стоимость  строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося. 

4. Схема «Фьючерсинвест».  Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами: 

- самому вкладывать  средства в строительство, принимая  финансовые риски и оплачивая  счета генерального инвестора-застройщика; 

- переложить  на генерального инвестора-застройщика все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового. 

5. Схема «Рентный  залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлежащее  им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости. 

6. Сема «Семейные  жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более  совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами. 

К сожалению, в  России сегодня практически нет  ипотечных банков. Ипотечным кредитованием  занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. 

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими  банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита. 

На рынке ипотечных  кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.  

Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.  

Кредиторы —  банки (кредитные организации) и  иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.  

Инвесторы —  юридические и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.  

Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует  некоторым группам населения  в приобретении жилья.  

Существует также  множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.  

Продавцы жилья  — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим  лицам.  

Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.  

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и  страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.  

Оценщики —  юридические и физические лица, имеющие  право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном  кредитовании.  

Риелторские фирмы  — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.  

Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические  консультации и т. Д 

Основные  этапы ипотечного кредитования 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длитель-

ный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального  сокращения процедуры оформления кредита и полу-

чения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учрежде-

ниями разработаны стандартные формы  документов. Например, для кредито-

вания жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов,

справка о наличии работы, калькуляция  затрат на получение кредита и кредит-

ная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть сущест-

венно шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недви-

жимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для

погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операци-

онных расходов, их распределение между  заемщиком и арендатором; изучается

репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимо-

стью; выясняется влияние налоговых и других последствий  заемного финанси-

рования на инвестиционный проект. 

Предметом залога является имущество, специальным образом  выделенное в составе имущества  залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель  имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.

 В качестве  предмета залога могут выступать  как движимые, так и недвижимые  вещи. Среди движимых вещей самостоятельным  предметом залога могут быть  ценные бумаги. Залог ценной бумаги производится посредством передачи ее залогодержателю или в депозит нотариуса, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 338 ГК). При залоге именных ценных бумаг соответствующая запись о залоге делается в реестре владельцев именных ценных бумаг на основании залогового распоряжения залогодателя. Договор залога должен содержать точное определение предмета залога, т.е. конкретные параметры закладываемых ценных бумаг. Некоторые ценные бумаги, например вексель и коносамент, могут быть выданы в нескольких экземплярах <1>. При залоге ценных бумаг, выданных в нескольких экземплярах, следует требовать предъявления всех выданных экземпляров <2>. 

Оценка недвижимости — одна из самых востребованных услуг на данный момент. В последние время рынок предъявляет все более высокие требования к качеству подготовки и реализации проектов в области недвижимости. Соответственно и консультационные услуги по операциям с недвижимостью требуют привлечения профессионалов, специализирующихся именно в этом направлении. 

Оценка недвижимости включает определение стоимости  права собственности или иных прав (например, права аренды, права  пользования и т.д.) в отношении  следующих объектов недвижимости:

зданий (как отдельных, так и находящихся в составе  производственных комплексов);

офисных, складских  и производственных помещений;

земельных участков;

сооружений —  дорог, мостов, подъездных путей, резервуаров, ограждений и т.п.;

жилых домов  и квартир, а также всех видов  морских и речных судов, и воздушных  транспортных средств. 

Оценка недвижимости необходима при:

купли-продажи,

страховании,

передаче имущества  в залог

наследство. 

Документы необходимые  для оценки недвижимости (земельного участка):

документы, подтверждающие права собственности на объекты  недвижимости (договор купли-продажи, акт ввода в эксплуатацию, план приватизации и т.д.);

документы БТИ  на объект (данные о территориальных  границах участка и паспорта БТИ).

Сведения о  наличие обременений у объекта, включая обременение залогом  или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию.

Справка о первоначальной и остаточной стоимости.

Справка об операционных расходах (вода, газ, электричество, охрана и т.д.)

Информационное  письмо об имеющихся подключений  к инженерным сетям и договоров  поставки электричества, газа, тепла, воды, канализации. 

Кроме вышеперечисленного, при определении стоимости зданий и сооружений необходимы данные о  физических размерах объекта, а также о движимом имуществе, подлежащем оценке в составе объекта оценки. 

Статья 9. Содержание договора об ипотеке 

1. В договоре  об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

2. Предмет ипотеки  определяется в договоре указанием  его наименования, места нахождения  и достаточным для идентификации  этого предмета описанием. 

В договоре об ипотеке  должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. 

Если предметом  ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в  договоре об ипотеке так же, как  если бы оно само являлось предметом  ипотеки, и должен быть указан срок аренды. 

3. Оценка предмета  ипотеки определяется в соответствии  с законодательством Российской  Федерации по соглашению залогодателя  с залогодержателем с соблюдением  при ипотеке земельного участка  требований статьи 67 настоящего  Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. 

При ипотеке  государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. 

Абзац исключен. 

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. 

4. Обязательство,  обеспечиваемое ипотекой, должно  быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. 

5. Если обеспечиваемое  ипотекой обязательство подлежит  исполнению по частям, в договоре  об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. 

6. Если права  залогодержателя в соответствии  со статьей 13 настоящего Федерального  закона удостоверяются закладной,  на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. 

Статья 8. Общие  правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке  заключается с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. 

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих  лиц на предмет ипотеки 

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. 

Федеральный закон  Российской Федерации от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений  в отдельные законодательные  акты Российской Федерации в части  совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество"

Порядок обращения  взыскания на заложенное движимое имущество 

1. Обращение  взыскания на заложенное движимое  имущество для удовлетворения  требований залогодержателя осуществляется  в порядке, установленном настоящим Законом, если иное не установлено другими федеральными законами. 

2. Требования  залогодержателя удовлетворяются  из стоимости заложенного движимого  имущества по решению суда. 

3. Стороны могут  предусмотреть в договоре о  залоге условие о порядке реализации по решению суда и (или) условие о возможности обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. 

В случае, если залогодателем  и залогодержателем в договор  о залоге включено условие о порядке  реализации заложенного движимого имущества по решению суда и залогодержатель обращается в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное движимое имущество и о его реализации в соответствии с условиями указанного договора, суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, устанавливает порядок реализации заложенного имущества в соответствии с условием о порядке, установленном указанным договором. 

4. Удовлетворение  требований залогодержателя за  счет заложенного движимого имущества  во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором о залоге. Условие о возможности обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке включается в договор о залоге. 

Стороны договора о залоге вправе включить в этот договор условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке в любое время. 

В случае, если договор  о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, предусматривает несколько способов реализации заложенного движимого имущества, право выбора способа его реализации при условии, что указанным договором не предусмотрено иное, принадлежит залогодержателю. 

5. Если договор  о залоге, содержащий условие  об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. 

7. Положения  настоящей статьи распространяются  также на предмет залога, который в соответствии с договором о залоге находится у залогодержателя. 

Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке  обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя, обращение  взыскания на такое заложенное имущество и его реализация могут осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса. 

8. Если обращение  взыскания на предмет залога  осуществляется по основанию,  указанному в пункте 7 настоящей  статьи, при наступлении оснований для обращения взыскания залогодержатель направляет залогодателю в порядке, установленном статьей 286 настоящего Закона, уведомление, содержащее предложение исполнить это обязательство. 

Риск ликвидности  является только риском кредитора и  прямого отношения к заемщику не имеет.

 Инвесторы  несут четыре основных вида  рисков: кредитный риск, риск ликвидности,  процентный риск и риск досрочного  погашения. Все виды рисков  по переводным инструментам - ипотечным  ценным бумагам - определяются  спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

 Кредитный  риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму  для конечного инвесторадержателя  как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с  помощью двух механизмов:

1) путем обязательного страхования заложенной недвижимости. Страхование предмета залога при выдаче ипотечного кредита, как правило, является обязательным элементом квалифицированных ипотечных кредитов;

2) путем установления  пределов значений критериев  андеррайтинга.

 Квалифицированные  кредиты должны удовлетворять  требованиям по трем параметрам:

максимальный PTI (paymenttoincome ratio) - отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;

максимальный LTV (loantovalue ratio) - отношение суммы кредита  к рыночной (или оценочной) стоимости  залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что  при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

максимальная  сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое  значение. 

Следует отметить, что именно несоблюдение вышеуказанных  параметров при оценке ипотечных  кредитов стало одной из основных причин американского кризиса, в то время как в России формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога более жесткие и соответствуют этим требованиям. 

Основы банковского  аудита 

Аудиторская проверка – мероприятие, заключающееся в сборе, оценке, анализе информации, касающейся финансового положения аудируемого лица.

 Аудиторская  проверка проводится в соответствии  с федеральными правилами (стандартами)  аудиторской деятельности и имеет  своим результатом выражение в установленной форме мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской отчетности) и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации.

 Аудит - это,  прежде всего предпринимательская  деятельность аудиторов по проведению проверок, консультированию клиентов по учетным, налоговым, управленческим и другим вопросам с целью подтверждения достоверности бухгалтерской отчетности и повышения эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Поскольку каждая аудиторская проверка ограничена во времени, аудитору всегда важно четко определить ее цели, безошибочно выбрать исследуемые объекты проверки, грамотно спланировать свои действия, применить эффективные аудиторские процедуры и собрать необходимые доказательства для формулирования объективного заключения. Для успешной реализации целей конкретной аудиторской проверки необходимо, чтобы последовательно выполнялись основные этапы проведения аудита.