Управление многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский государственный экономический университет»

(ФГБОУ ВПО «УрГЭУ»)

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Жилищное право»

 

 

 

 

Исполнитель:

А.В. Лаврентьев

Группа: ГПЮ-13-НС

 

Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2015

Введение

1. Понятие многоквартирного дома
2. Управление многоквартирным домом
3. Задача
4. Задача
5. Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем. Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

Поэтому, как и во все времена, была и остается проблема обеспечения граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации.

В конце 2004г. вышла новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включила в себя новый раздел - Управление многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом.

 

1. Понятие многоквартирного дома

 

  
      Многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его  элементов в системе.

 

           В материальном плане многоквартирный  дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:  
       1. Конструктивные элементы здания- части здания, представляющие  собой  строительные конструкции (ограждающие  несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

  2. Помещения жилые и нежилые. 

Жилые помещения - это по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно  понятие «жилое помещение» закреплено в ч.2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

 

     Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

 

           3. Помещения, не являющиеся частями  жилых и нежилых помещений - все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). к таким помещениям относятся, например, коридоры. чердаки. подвалы, лифтовые шахты.

 

         4. Инженерные сети и оборудование  внутри здания - коммуникации  и оборудование, расположенные в  доме и предназначенные для  предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

 

     Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения  в дальнейшем не будут рассматриваться  как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

 

         1. в отношении управления такими  помещениями решение принимает их собственник;

         2.в отношении всех остальных  элементов решения по вопросам  управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Говоря  об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается  управление таким имуществом.

 

     Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).

 

     Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного 

законодательства состоит из следующих основных элементов:

- конструктивные элементы здания:

- помещения, не являющиеся  частями жилых и нежилых помещений;

- инженерные сети  и оборудование внутри здания;

- земельного участка, на котором расположено здание, включая:

- элементы озеленения  и благоустройства;

- объекты, на нем  расположенные и предназначенные  для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

 

         Следует отметить, что когда говорят управление многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан. В настоящее время жилое здание - это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.

 

       Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

 

       Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме: многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

 

     Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:

 

     Во первых, состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

 

         Во вторых, содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности:

 

       В третьих, предназначается  для  постоянного  проживания  граждан (что означает «жилой дом»);

 

       В четвертых, располагается на земельном участке.

 

      Таким образом, собственники многоквартирных  домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.). 

 

2. Управление многоквартирным домом

 

 

      Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. 

 

      Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

 

      Признаки  управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса. 

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По  объекту управления выделяют формы  управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица; 

управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками. 

 

      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

 

      Субъект управления:

осуществляет управленческую и организационную работу; 

принимает решения;

обеспечивает достижение поставленных целей. 

 

      При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. 

 

      Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

 

      Эффективность управления - сложное и многообразное  понятие, смысл которого заключается  в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности.

 

      При управлении стремятся к максимальному  сокращению. Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму).

 

      Обычно  затраты подразделяют на:

 

      - материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия:

 

      - трудовые затраты (время работы и квалификация работников):

 

      - финансовые ресурсы  или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги).

 

      Результаты  деятельности указываются в целях  организации, которые могут быть долгосрочными (стратегическими - 1-5 лет и более), краткосрочными (тактическими - квартал, полугодие), оперативными (еженедельные, ежедневные).

 

      Цели  управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:

 

      - благоприятных  и безопасных условий проживания  граждан:

 

          - надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме:

 

      - решения вопросов  пользования общим имуществом:

 

          - предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

 

      Исходя  из перечисленных целей, не видно  тех результатов, которые должны быть достигнуты при управлении домом. Каждая управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:

 

      - быть конкретными  и измеримыми. Тем самым создается  четкая база отсчета для последующих  решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);

 

      - быть ориентированными  во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут  результат:

 

      - быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности  организации из-за недостаточности  ресурсов или из-за внешних  факторов, что может привести  к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление  работников к успеху будет  блокировано и их мотивация  ослабнет:

 

         - быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей.

 

      После того, как были правильно сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

 

      Можно выделить следующие общие задачи, которые обычно решают УК, ТСЖ при управлении многоквартирным домом:

 

      - поиск и отбор  поставщиков услуг;

 

      - организация жилищно-коммунального  обслуживания многоквартирного  дома:

 

      - контроль объема, качества и сроков выполнения  работ и услуг, защита интересов  жильцов по вопросам недопоставки услуг;

 

      - организация системы  учета и сбора платежей;

 

      - подготовка и  обоснование бюджета расходов  на содержание, развитие и модернизацию  общего имущества и придомовой  территории, целевое использование  бюджета;

 

      - поиск и использование  законных возможностей коммерческого  использования общего имущества:

 

      - организация подготовки  и предоставления достоверной  и полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными органами;

 

      - обеспечение своевременного  сбора платежей от собственников  жилых помещений;

 

      - обеспечение своевременной  и полной оплаты услуг по  счетам поставщиков услуг.

 

      Данный  перечень может быть дополнен или  сокращён в зависимости от поставленных целей. Для реализации поставленных задач следует  определить мероприятия (те шаги, которые  необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления. 

 

 

  2. Способы  управления многоквартирным домом  
 
      Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

 

      ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

-управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 

-управление управляющей организацией. 

 

      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурса снабжающими организациями, установлены ли обще домовые и поквартирные приборы учета и т.д.  Собственники  помещений

 

 в многоквартирном  доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации. 

 

Задача 1. Вершинин, проживающий в двухкомнатной квартире 39,36 кв. м. жилой и 58 кв.м. общей площади по договору коммерческого найма, вселил в занимаемое жилое помещение своего племянника Ивана на период сдачи им вступительных экзаменов в Государственную медицинскую академию. Узнав об этом, орган местного самоуправления, являющийся собственником помещения, направил Вершинину уведомление о незамедлительности выселения Ивана из квартиры. В обоснование своего требования  он указал на то, что Вершинин не проинформировал местную администрацию о вселении в квартиру временного жильца и не представил согласия своей жены. Кроме того, вселение в жилое помещение временного жильца привело к нарушению требования законодательства о соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

Поскольку Вершинин проигнорировал уведомление, то орган местного самоуправления подал в суд иск о расторжении с Вершининым договора найма жилой площади.

Решение:

 

Задача 2. Светлова К. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Светловой И. к Светлову Н. и Светловой Ю. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.

В своем заявлении истица указала, что с июля 2011 г. она состояла в браке со Светловым Н., 12 июля 2012 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Светлова Н. истица проживала до августа 2012 г., ее дочь - две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца,  то,  значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж Светлов Н. после приватизации спорной квартиры подарил ее 10 января 2013 г. своей сестре Светловой Ю., чем ущемил права их дочери. В связи с этим  истица просила признать недействительным договор дарения квартиры  в 1/2 части.

Какое решение должен вынести суд ?

 

Решение:

В соответствии с ч. 2 ст. 17 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей.

Таким образом, Ш.В., проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Ш.В. производно от права истицы Ш.Н.

При таком положении суд сделал правильный вывод, что Ш.В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Ш.Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК, ст. ст. 19 и 55 КоБС.

Правильно разрешен спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Ш.Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Ш.Э. и его сестрой Ш.Г.

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (в ред. от 29.06.2015 N 195-ФЗ) [электронный ресурс] – Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

          2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 13.07.2015 N 268-ФЗ) [электронный ресурс] – Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

         3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 06.04.2015 N 82-ФЗ) [электронный ресурс] – Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

5. Бахарев П. В. Арбитражный процесс: учебно-практическое пособие. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2010. – 336 с.

6. Валеев Д. Х. Арбитражный процесс: Учебник. - М.: Статут, 2010. – 572 с.

7. Ефимова В.В. Арбитражное  процессуальное право: учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2009. – 432 с.