Управление недвижимостью

Федеральное агентство  по образованию РФ

Филиал Санкт- Петербургского государственного инженерно - экономического университета в г. Череповце

Кафедра «Экономика и управление»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

                                Тема: №18 Управление недвижимостью

Вариант №8

                                                                                                    Студентки 3 курса

                                                                                                Группы 2 ЭУС-10

                                                                                              Тюковой Е.В.

Череповец

2013

Содержание

Введение

Недвижимость  – одна из центральных категорий  гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и ее невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Понятие управление недвижимостью

Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской  деятельности управление недвижимостью  подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление  недвижимостью — осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Принципы управления недвижимости

Управление  недвижимостью включает:

- систему законодательного  и нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах  собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты  недвижимости, так и соответствующие  им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

- правовом —  распределение и комбинирование  прав на недвижимость;

-экономическом  —управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом  — содержание объекта недвижимости  в соответствии с его функциональным  назначением.

Основной задачей  этого вида предпринимательской  деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени  или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

1. Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
2. Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Суть процесса управления и эксплуатации объектов недвижимости

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого  вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов,  постановлений, правил, инструкций  и положений, регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

- введение механизма  ответственности за нарушение  нормативных требований при совершении  сделок с объектами недвижимости;

- контроль за  соблюдением всеми субъектами  рынка недвижимости установленных  норм и правил;

- регистрация  прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование  предпринимательской деятельности  в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение  объектов недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление  амортизационных норм;

- реформирование  жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное  решение вопросов землепользования  и приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д.

2. Общественное  воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление  определенными объектами недвижимости:

- операционной  недвижимостью — недвижимость, которую  собственник использует для ведения  конкретной предпринимательской  деятельности;

- инвестиционной  недвижимостью — недвижимость, которую  собственник использует для получения  максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- муниципальной  недвижимостью;

- земельными  ресурсами;

- лесным фондом;

- недвижимостью в жилищной  сфере;

- нежилой недвижимостью.

Управляющий недвижимостью  – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное  взаимодействие не только с собственником  и пользователем недвижимости как  основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между  собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния  и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая  к работе управляющего объектом  недвижимости, менеджер должен вовлечь  в процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание  объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт  объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции  информационной системы. Все необходимые  для ухода за недвижимостью и  ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач  применения техпаспорта объекта  недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания  строительства или капремонта  здания начать в плановом и  целесообразно рассчитанном порядке  уход, обслуживание и содержание  в порядке конструкций, систем  оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить  запланированные периоды содержания  и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить  надлежащее составление договоров  об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий  по уходу и обслуживанию и  контроль за их выполнением.

Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте;

• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке  конструкций и оборудования;

• данные о расположении важнейших машин и помещений  обслуживания, а также необходимые  количественные данные;

• внутренние и наружные поверхностные конструкции;

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также  рабочие показатели систем;

• плановые сроки  эксплуатации важнейших конструкций  и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды  содержания и, задачи;

• ведение ежедневного  журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;

• инструкции по действиям в исключительных и  аварийных ситуациях;

• данные о приложениях  к техпаспорту.

В случае проекта  капитального ремонта техпаспорт объекта  недвижимости с приложениями рекомендуется  составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности  использования вверенных ему  объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные  с содержанием и эксплуатацией  объекта недвижимости, и получить прибыль.

Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью в развитых странах довольно популярный вид  бизнес-услуги. Суть ее заключена в  передаче объекта недвижимости в  управление профильной компании, деятельность которой ориентирована на сокращение расходов по содержанию оперативной недвижимости или обеспечение собственнику гарантированной прибыли (для коммерческих объектов недвижимости). В условиях нестабильной экономики доверительное управление объектами недвижимости становится особенно актуальным. Естественно, стратегия использования объекта недвижимости, как правило, остается прерогативой собственника.

Мотивация взаимодействия собственника недвижимости и управляющей  копании очевидна. Речь не идет об обычном  управлении с использованием стандартных  наработанных методов. На данном этапе они ввиду их низкой эффективности попросту неприемлемы. А содержать в штате одновременно менеджеров и риэлторов, маркетологов и экономистов, управленцев и специалистов в сфере услуг может позволить себе далеко не каждая компания. Именно в этой связи на рынке услуг появились управляющие компании, берущие на себя бремя забот по управлению недвижимостью.

Взаимовыгодное  доверительное управление недвижимостью  стало возможно лишь с применением  новейших управленческих технологий, включая компьютерные.

Управление жилыми объектами  недвижимости

Управление  многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном  доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и  безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Выбор способа  управления зависит от того, сколько  квартир в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с  ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Заключение

Рынок недвижимости система подвижная и очень зависимая от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д. 

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной  законодательно-правовой базы. Профессионализм  участников рынка недвижимости и  качество предоставляемых услуг  оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

Список использованной литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.
2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.
3. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 2004.
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.
5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 2007.
6. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005г.
7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.