Управление недвижимым муниципальным имуществом на примере муниципального образования город Рубцовск Алтайского края

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ………………………………………5

1. Состав и общая характеристика муниципального имущества……………..5
2. Операции с муниципальным имуществом…………………………………10
3. Экономические проблемы управления муниципальным имуществом…..13

Глава 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД РУБЦОВСК АЛТАЙСКОГО КРАЯ………………………………………………………….17

2.1 Характеристика деятельности  комитета по управлению имуществом  администрации города Рубцовска  Алтайского края………………………..17

2.2 Характеристика недвижимого  имущества муниципального образования  Город Рубцовск Алтайского края……………………………………………..20

2.3 Анализ использования  недвижимого имущества муниципального  образования Город Рубцовск Алтайского  края за 2011-2013 гг………….23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….30

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….33

ВВЕДЕНИЕ

Право населения на местное самоуправление, т.е. право низовых территориальных коллективов самостоятельно и независимо от государственных органов решать вопросы местного значения, является неотъемлемым атрибутом демократического государства. Именно с целью обеспечения самостоятельности местного самоуправления законодателем создан специальный субъект права - муниципальное образование, за которым государством признана способность иметь, приобретать и реализовывать гражданские права и обязанности, нести гражданско-правовую ответственность (ст. 1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Однако самостоятельность местного самоуправления невозможна без его финансово-экономической основы, включающей муниципальную собственность. В соответствие с Конституцией РФ и Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальное образование самостоятельно осуществляет все правомочия собственника в отношении, принадлежащего ему имущества. Но при реализации этих правомочий возникает множество проблем, связанных как с несовершенством действующего законодательства, так и с трудностями перехода от командно-административной к рыночной экономике.

Тема управления муниципальной собственностью в современной России одна из самых актуальных. Во-первых, ещё несколько лет назад такой формы собственности на территории Российской Федерации не было. Процесс её становления продолжается и сегодня. Во-вторых, эффективность деятельности властных структур обусловлена жизнеспособной структурой местного самоуправления: почти все государственные решения, касающиеся интересов граждан, так или иначе проходят через местные органы,

3

реализуются в жизнедеятельности местных сообществ. Люди ощущают результаты государственной политики и оценивают её сквозь призму удовлетворения своих жизненных нужд и интересов. Именно этим нуждам и интересам местного сообщества и призвана служить муниципальная собственность.

Местное самоуправление один из самых мощных факторов реализации потенциала человека и включения его в общественные процессы, которые необходимы в любом демократическом государстве.

Поэтому, главным требованием к использованию муниципальной собственности при таком подходе является максимально сбалансированное сочетание принципов экономической эффективности и социальной ответственности органов местного самоуправления.

4

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1 Состав и общая характеристика муниципального имущества.

Таблица 1 – Состав движимого и недвижимого муниципального имущества

В собственности городских округов могут находиться все виды имущества, перечисленные в таблице. Городские округа и муниципальные районы могут также иметь в собственности движимое и недвижимое имущество, переданное органами государственной власти для исполнения отдельных государственных полномочий (например, объекты социального обслуживания населения, транспортные средства и т. п.).

Как отмечалось, современные изменения в законодательстве направлены на ограничение перечня имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, на исключение из этого перечня объектов, используемых в коммерческих целях (для пополнения доходов бюджета). В частности, не предусматривается существование муниципальных банков и иных финансово-кредитных учреждений, упоминавшихся в Федеральном законе 2003г. Одна часть движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, передается в управление муниципальным предприятиям и учреждениям, другая входит в состав муниципальной казны. Согласно Гражданскому кодексу РФ муниципальную казну составляют средства местного бюджета и имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями. Эффективное управление муниципальным имуществом обеспечивает качественное оказание муниципальных услуг.

Нормативную базу управления муниципальным имуществом составляют федеральные и региональные законы. По вопросам, отнесенным к полномочиям местного самоуправления, представительными органами местного самоуправления принимаются муниципальные нормативные акты (положения). Наиболее типичные из них приведены на рис. 1.

8

Рис. 1. Наиболее типичные муниципальные правовые акты по вопросам управления муниципальным имуществом.

Органы местного самоуправления обязаны вести учет наличия и изменения состава муниципального имущества. С этой целью ведется реестр муниципального имущества, представляющий собой информационную систему, построенную на единой по всей стране классификации, методологической основе и программной базе. Для организации учета и управления муниципальным имуществом в структуре местной администрации обычно создается комитет по управлению имуществом (далее – Комитет) или иной по названию орган. [19. c 256-261].

9

1.2 Операции с муниципальным имуществом.

Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования. Ниже рассматриваются особенности отдельных операций с муниципальным имуществом.

Купля-продажа. Неэффективная муниципальная собственность может быть приватизирована. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», принятом в 1997 г. С точки зрения условий приватизации объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

1. объекты, приватизация которых запрещается;
2. объекты, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа местного самоуправления;
3. объекты, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно утверждаемым представительным органом.

Представительный орган местного самоуправления утверждает перечни объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации и запрещенных для приватизации. Способы приватизации муниципального имущества муниципальное образование выбирает самостоятельно. Чаще всего это аукцион или коммерческий конкурс. Аукцион проводится в форме открытых торгов, в которых выигрывает назвавший максимальную цену. Победителем коммерческого конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При равенстве предложений

        10

победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет преимущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как сохранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение рабочих мест и т. п . [21, c 369-371]

Муниципалитет может приобретать в муниципальную собственность необходимое ему имущество. Продавцами выступают физические и юридические лица, а также органы государственной власти. Государственную регистрацию прав собственности осуществляют специальные учреждения юстиции.

Мена. Муниципальное движимое и недвижимое имущество может быть обменено на другое имущество.

Дарение. Любое физическое или юридическое лицо может безвозмездно передать в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество. Договор дарения также подлежит государственной регистрации прав собственности.

Аренда. В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее натуральных свойств в процессе использования.

Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия аренды.

Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т. П.). Если все условия согласованы, заключается договор аренды между

        11

Комитетом и арендатором. Последний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета. В отдельных случаях на сдачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий. Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях – конкретному арендатору под определенный вид деятельности. [23, c. 59]

   12

1.3 Экономические проблемы управления муниципальным имуществом.

При формировании муниципальной собственности, управлении муниципальным имуществом и его приватизации возникают сложные экономические проблемы.

Ниже рассматриваются некоторые из них.

1. Передача объектов в  муниципальную собственность.

Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения уже передана в муниципальную собственность. При передаче в муниципальную собственность объектов, остающихся в собственности предприятий, возникают серьезные проблемы.

Проблема финансирования. При существующей практике, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приема тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто «бросают» социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принимать решение с учетом всех экономических и социальных факторов.

Проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и т. п.

        13

Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на финансовом состоянии муниципального образования.

2. Определение условий  сдачи в аренду, обоснованное  установление ставок арендной  платы за использование нежилых  помещений и другого муниципального  имущества.

В данном случае важно найти баланс интересов между стремлением муниципального образования увеличить доходы бюджета от аренды и опасностью свертывания важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от места расположения арендуемого объекта и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий.

3. Определение целесообразности  приватизации объекта в сравнении  с арендой и совершенствование  технологии приватизации.

Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных (доходных) и убыточных объектов. Доходный объект можно продать по высокой цене и получить крупные разовые поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со временем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган местного самоуправления при согласовании программы приватизации на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные, последствия приватизации объекта.

Цель приватизации убыточных объектов — сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта в этом случае может быть низкой. Единственным ограничителем выступает социальная значимость объекта.

        14

Например, в одном из городов депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, специализированный на продаже учебной и методической литературы. В условиях бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой задачей.

4. Приватизация жилья.

Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы все жители стали собственниками своих жилых домов и квартир. В соответствии с Федеральным законом 2003 г. муниципальное жилье сохранится только для малоимущих граждан.

Фактически население, несмотря на бесплатность, приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого стали опасения, связанные с лишением владельцев частного жилья бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения проблемы служит работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципальных образованиях создаются соответствующие структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим приватизацию муниципального жилья могут осуществлять частные агентства.

5. Приватизация встроенных  помещений в жилых домах.

Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий и организаций, расположенных на первых этажах жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их

        15

приватизированным предприятиям в аренду. Определенный смысл в этом есть, поскольку таким способом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным же моментом является то, что организация, не получив помещение в собственность, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство. Ситуация может измениться благодаря созданию товариществ собственников жилья. Встроенное помещение должно стать коллективной собственностью товарищества, и уже с ним арендатор должен будет устанавливать договорные отношения.

Однако и муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного помещения, если в этом помещении располагается, например, муниципальное учреждение.

                  16

Глава 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД РУБЦОВСК АЛТАЙСКОГО КРАЯ

2.1 Характеристика деятельности  комитета по управлению имуществом  администрации города Рубцовска

Вопросы формирования и управления муниципальной собственностью имеют важное значение для обеспечения стабильного функционирования и развития муниципального образования город Рубцовск Алтайского края. Муниципальная собственность обеспечивает получение собственных источников доходов местного самоуправления и способствует выполнению ими функций социального значения.

Главными задачами Администрации города Рубцовска являются:

1. увеличение поступлений в местный бюджет от использования

муниципального имущества;

2. контроль за сохранностью и использованием муниципального

имущества;

3. приобретение в интересах городского самоуправления объектов

недвижимости;

4. управление имуществом, находящимся в муниципальной

собственности, с проведением анализа хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий;

5. проведение инвентаризации и оценки муниципального имущества;
6. осуществление мероприятий по реализации законодательства РФ о

банкротстве предприятий;

7. ведение реестра имущества муниципальной собственности,

                  17

находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий, оперативном управлении муниципальных учреждений и имущества муниципальной казны;

8. разграничение государственной собственности на землю,

формирование и использование муниципальных земель.

Полномочия по решению вопросов местного значения в области муниципального имущества и землеустройства возложены на комитет по управлению имуществом (далее Комитет – в соответствующем падеже). В своей деятельности Комитет руководствуется Федеральными законами «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ, «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ, «О приватизации государственного имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, Гражданским кодексом Российской Федерации, Уставом муниципального образования город Рубцовск Алтайского края и иными нормативными правовыми актами, а также Положением о комитете Администрации города Рубцовска по управлению имуществом.

Комитет является функциональным органом Администрации города Рубцовска без права юридического лица, имеет печать, штампы и бланки со своим наименованием. Комитет подчинен Главе Администрации города Рубцовска, заместителю Главы Администрации города Рубцовска, курирующему Комитет, и несет ответственность за выполнение возложенных на него задач.

Организационная структура управления Комитета представлена на рисунке 2.1.

        18

Рис. 2.1. Организационная структура управления комитета по управлению имуществом администрации города Рубцовска

Основными задачами Комитета являются:

1. управление и распоряжение объектами муниципальной собственности

города Рубцовска, муниципальными землями и земельными участками, на которые возникает право муниципальной собственности;

2. реализация единой политики в области приватизации муниципального

имущества;

3. оказание необходимой методической и правовой помощи органам

местного самоуправления по управлению и распоряжению имуществом, земельными участками муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В целях выполнения возложенных на него задач Комитет осуществляет следующие функции:

- осуществляет приватизацию муниципального имущества города Рубцовска;

        19

-выполняет функции продавца при приватизации муниципального имущества, при продаже права аренды муниципального имущества. Является организатором торгов;

- ведет учет муниципального имущества, Реестр объектов муниципальной собственности города Рубцовска;

- осуществляет приобретение имущества в муниципальную собственность;

- участвует в работе по разграничению государственной собственности на землю, а также многие другие.

Комитет возглавляет председатель, который назначается и освобождается от должности Главой Администрации города Рубцовска в соответствии с законодательством о муниципальной службе и трудовым законодательством. Председатель Комитета несет дисциплинарную ответственность за выполнение задач, возложенных на Комитет.

2.2 Характеристика недвижимого  имущества муниципального образования  город Рубцовск Алтайского края

По состоянию на 01.01.2014 в реестре муниципальной собственности города Рубцовска числится 35 муниципальных унитарных предприятий и 92 муниципальных учреждения.

Из 35 предприятий:

торговли – 8, из них 1 находится в процедуре ликвидации, 1 в процедуре банкротства;

общественного питания – 2, из них 1 в процедуре ликвидации;

бытового обслуживания – 4;

транспорта – 2;

СМИ – 1 (процедура ликвидации МУП «Редакция газеты «Вечерний Рубцовск»);

ЖКХ - 14, из них 7 – в процедуре банкротства,

        20

архитектуры и градостроительства –1,

оптики – 1.

Из 92 учреждений по отраслевой структуре:

культуры, физической культуры и спорта – 22;

образования – 62;

СМИ – 1;

ЖКХ –1;

городского управления - 6.

В составе муниципальной казны (средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования). По состоянию на 01.01.2014 числится 5175 единиц имущества общей балансовой стоимостью 1109580 тыс. руб., остаточной стоимостью 546376 тыс. руб., в том числе (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Состав муниципальной казны г. Рубцовска на 01.01.2014 г.