Управление техническим состоянием объектов недвижимости

Содержание:                                                                                                  стр.

I Теоретические вопросы.............................................................................2

1.1. Стоимостные  аспекты объектов недвижимости…………………......2

1.2. Факторы, влияющие  на цену объектов недвижимости…………......7

2. Управление  техническим состоянием объектов  недвижимости…….10

II. Практическая  часть……………………………….…………...............15

Задача 1........................................................................................................15

Задача 2........................................................................................................15

Список используемой литературы............................................................16 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. Теоретические вопросы

1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

В соответствии с  Законом РФ «Об оценочной деятельности»  право на проведение оценки объекта  недвижимости является безусловным  и не зависит от установленного законодательством  Российской Федерации порядка осуществления  государственного статистического  и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться также при  переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в  случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в  том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора  о стоимости предмета ипотеки; при  изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном  управлении; при составлении брачных  контрактов или разделе имущества  разводящихся супругов.

Как и любой  товар  на рынке, объекты недвижимости имеют  цену стоимость.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой  реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта  недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может  значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая  «поправка на сделку»  , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время  кризиса 17 августа, ради срочного получения  денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж [2] . Часто начальная цена сознательно  завышается на 15 – 20 %, чтобы потом  на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется  под воздействием личных представлений  участников сделки и не поддается  прогнозам .

Рыночная стоимость  объекта недвижимости - расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать, согласен был бы продать  его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная  цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости  объекта недвижимости имеет множество  различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная  стоимость, инвестиционная и страховая  стоимость, стоимость для целей  налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость  и стоимость права аренды объекта  недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта  недвижимости при существующем использовании  и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для  конкретного собственника, который  не собирается выставлять объект на рынок  недвижимости. Оценка потребительской  стоимости объекта производится исходя из существующего профиля  его использования и тех финансово-экономических  параметров, которые наблюдались  в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость  определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости, то потребительская  стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства  копии объекта недвижимости в  ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах  на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие  же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах  на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле  с использованием современных проектных  нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального  аналога.

Понятие «инвестиционная  стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость  объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного  проекта либо объекта, приносящего  доход, и может отличаться от его  рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид  стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость  объектов недвижимости представляет собой  стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости  объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая  стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта  недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится  без привлечения  экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости  объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости  объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость  представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта  недвижимости может получить при  ликвидации объекта недвижимости или  при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость  объекта недвижимости – фактические  затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость  объекта недвижимости -  стоимость  объекта с учетом износа.

Стоимость объекта  недвижимости при существующем использовании  – рыночная стоимость объекта  недвижимости, основанная на продолжении  формы его функционирования при  предположении возможности его  продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого  имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства  .

Залоговая стоимость  объекта недвижимости – стоимость  объекта недвижимости для целей  обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость  объекта недвижимости, который в  силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права  аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и  распоряжения объектом недвижимости.

1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы.  Как правило, это экономические  факторы, которые определяют средний  уровень цен конкретных сделок  субъектами недвижимости. Их можно  разделить на:

 -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические  – факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

-  массированная  реклама;

-  инфляционные  ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность  и т.д.

в настоящем пособии  не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение  – удаленность от центра, степень  развития инфраструктуры и транспортного  сообщения (особенно – близость  метро) напрямую влияет на стоимость  недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта  недвижимости;

-  наличие коммунальных  услуг (электроэнергия, водоснабжение,  теплосеть и др.);

-  экологические  и сейсмические факторы (для  жилой недвижимости данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить  стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость продажи  квартир  :

-  количество  аналогичных предложений, их соотношение  со спросом именно на этот  тип  квартир именно в этой  части города;

-  объективные  недостатки объекта (крайние этажи,  окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность  района;

-  экологическая  обстановка в районе;

-  транспортное  сообщение и развитость инфраструктуры  района;

-  социальная  однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая  «чистота» объекта.

Эти факторы будут  рассмотрены в настоящем пособии  чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным  критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику  следует учитывать  следующие критерии:

-  членство оценщика  в профессиональной организации;

-  наличие у  оценщика образовательных сертификатов  по оценке;

-  желательно  наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными  сертификатами профессиональной  организации;

-  профессиональный  опыт оценщика;

-  наличие у  оценщика полиса о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной  фирмы заказчику следует собрать  информацию об опыте работы фирмы  на рынке оценки (количество выполненных  отчетов, сложность оцениваемых  объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами  профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности.

2. Управление техническим состоянием объектов недвижимости.

Модернизацию и  поддержание качественного водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электричества, лифтового хозяйства, системы коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности, своевременную  уборку помещения и прилежащей территории, вывоз мусора, обеспечение надёжности охраны объекта, функционирования автостоянки, всевозможные капитальные и косметические ремонтные работы на объекте также планирует и осуществляет управляющий.

Цель управления техническим состоянием объекта недвижимости – обеспечение здоровой и безопасной эксплуатации за весь период его жизненного цикла, а также доходности. С точки зрения пользователя, первостепенным условием является достаточная вместимость помещения и их соответствие своему назначению. Собственники объекта недвижимости должен получать достаточный доход от эксплуатируемых помещений, сохраняя уважение и сотрудничества с арендаторами.

Политика управления техническим состоянием объекта  недвижимости должна определяться с  учетом жизненного цикла зданий и сооружений. Поддержание объектов в технически исправном состоянии требует регулярного ухода и обслуживания, реже, более широких и комплексных мероприятий по капитальному ремонту и модернизации. Являясь подрядчиком по отношению к заказчику – собственнику, управляющий заключает с соответствующими организациями договор субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение обслуживающих организаций более выгодных по соотношению «цены – качества». Размер арендной платы, взымаемой с пользователя, должен быть достаточным для финансирования работ по техническому обслуживанию объекта.

Мероприятия по ремонту  и обслуживанию объекта недвижимости обычно приводят к повышению арендной платы так, что предпосылкой для  их разумности является итоговое повышение  качества помещений и приносимой ими пользовательской ценности как  минимум в равной степени относительно производственных затрат. Часто после  ремонта арендаторы меняются, поскольку  прежние арендаторы уже приспособились вести свой бизнес в износившихся помещениях, внося за них небольшую арендную плату. Капитальный ремонт объекта недвижимости, как правило, ведет к многостороннему обновлению объекта, придавая ему «новую жизнь».

В странах с развитой рыночной экономикой одним из главных  инструментов управления техническим  состоянием объекта недвижимости является технический паспорт объекта. Под  этим сходным названием понимается инструкции по эксплуатации и обслуживанию объекта недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя  этими понятиями. Эксплуатирует  объект пользователь – арендатор, предприниматель  и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт  включает сведения по эксплуатации и  обслуживанию и выполняет функции  информационной системы. Все документы, необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания (например, чертежи, техническая документация), входят в техпаспорт здания в качестве приложения. В техпаспорте также фиксируется история ремонта объекта, что облегчает проектирование капитального ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач  техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобное для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт объекта  недвижимостью (рис.1) составляется так, чтобы с его помощью в здании на прилегающих к нему территориях  можно было:

После окончания  строительств или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

Постепенно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

Обеспечить запланированные  периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехнического хозяйства;

Обеспечить надлежавшее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а так же осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Особая роль в  работе управляющего недвижимостью  отводится эффективному использованию  вверенных ему объектов недвижимости.

При выполнении капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать так же, как при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости в техпаспорт заносятся выполненные работы по уходу и ремонту, с его помощью отслеживается и проверяется расход энергоносителей и воды. Компьютерные технологии введения эксплуатационных журналов ( приложение к техпаспорту) облегчают обновление содержащейся в них информации. Созданы информационные системы на базе Интернета, через которые пользователь, владелец и обслуживающая организация могут обмениваться информации в режиме реального времени. 
 
 
 
 

Рис 1. Структура техпаспорта  объекта недвижимости

II. Практическая часть

1. Задача. Рассчитать годовую арендную плату для организации, арендующей бюджетные помещения площадью 124,4 кв. м. При ставке аренды 1878 руб.

Здание функционирует 22 года, построено из красного кирпича, здание административное, находится  в центре, технические характеристики здания на среднем уровне.

    Решение:  

    АП = (Сб*П*Кгодн*Км*Кт*Кз*Ктд*Кинж)/10

         АП = (124,4 × 1878 × 0,5 × 1 × 0,7 × 0,6 × 1,1) / 10 = 5396,69 руб

2. Задача. Рассчитать стоимость квартиры, в которой Вы проживаете.

    Скв = Синв*П*Кпкк 

    Кпкк = лифт 0,0 + мусоропровод 0,0 + комнаты 2,0 + кухня 0,0 + этаж 0,0 + санузел 0,0 + потолок 0,35 + телефон 2,12 + баллон 0,18 + лоджия 0,0 + положение 0,0 + тип 2,5 + район 0,60 + удаленность 0,31 = 8,06 

    Синв = 4000 

    П = 45,2 

    Скв = 4000 * 45,2 * 8,06 = 1457248 рубля.  
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. А.Н.Асаул «Экономика недвижимости» . – СПб.:Питер,2004 – ( Серия «Учебник для вузов»).

2.Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости», Воскресенск, 2010 г.

3.Конспект лекций. 

4.Кириллова Г.В. Погибелев Ю.В.   Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие.-М. Издательство МГОУ, 2004г.

5.Миронова Н.Н. Жутьков С.А. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование» - Ростов н/д: Феникс, М: Национальный институт бизнеса, 2004-160с.