Условия действительности и условия ничтожности сделки

1. Условия действительности  и условия ничтожности сделки

1. Условия действительности сделки

 
          Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий:

1) законность содержания; 

2) способность физических  и юридических лиц, совершающих  сделку, к участию в ней;

3) соответствие воли и  волеизъявления;

4) соблюдение формы сделки. 

Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям  закона. В отечественной цивилистической доктрине требования закона понимаются весьма широко. Под такими требованиями имеются в виду не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов.

Очевидно, что в процессе становления правового государства  законность сделок должна пониматься как соответствие требованиям закона в его истинном понимании как  акта высшего органа государственной  власти. Поэтому в случаях коллизий между законом и подзаконными нормативными актами законность содержания сделок должна определяться требованиями закона. 

Поскольку сделка - волевое  действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица могут совершать  любые сделки, не запрещенные законом  и не противоречащие целям, закрепленным в их уставах. Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии). 

Волю юридического лица при  совершении сделки выражает его орган  или представитель. При этом правовые последствия возникают у юридического лица, если орган или представитель  действовали в рамках предоставленных  им полномочий. 

Соответствие воли и волеизъявления участников сделки. Действительность сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления. Несоответствие между  действительными желаниями, намерениями  лица и их выражением вовне служит основанием признания сделки недействительной. При этом следует учитывать, что  до обнаружения указанного несовпадения органами суда или арбитражного суда действует презумпция совпадения воли и волеизъявления. Несоответствие между  волей и волеизъявлением может  быть результатом ошибок или существенного  заблуждения относительно предмета и условий сделки. 

От несоответствия воли и  волеизъявления следует отличать случаи упречности (дефектности) воли. В отмеченных случаях воля может совпадать с волеизъявлением, но ее содержание не будет отражать действительные желания и устремления субъекта, так как она сформировалась у него под влиянием обмана, насилия, угрозы. Упречность (дефектность) воли также является основанием для признания недействительности сделок. Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения ее формы.  
Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами (при встрече, по телефону), благодаря чему воля воспринимается непосредственно. Устная форма предопределяется суммой сделки, моментом исполнения, кратковременностью действия. Сделка, для которой законодательством не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно.  
Сделка может быть совершена путем конклюдентных действий, если закон не предусматривает для нее определенную форму. Конклюдентные действия (concludere - заключать) - поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку.

Молчание может иметь  правообразующую силу, если законом  придается ему такое свойство. Молчание свидетельствует о выражении  воли субъекта породить или допустить  правовые последствия лишь с указанием  закона. 

Письменная форма сделок бывает простой и нотариальной. Письменная форма позволяет наиболее адекватно  закрепить документально волю субъектов  сделки и тем самым закрепляет доказательства о действительной направленности намерений этих субъектов. Письменная форма выражается либо в составлении  одного документа, подписанного сторонами, либо в обмене письмами, телеграммами, телетайпограммами, телефонограммами, радиограммами и т. п.

Письменные сделки должны быть подписаны лицами, их совершающими. Если сделка совершается через представителя, он и должен ее подписать. Когда гражданин, вступающий в сделку, не может по каким-либо причинам подписать ее собственноручно, по его поручению сделку подписывает  другое лицо - рукоприкладчик. Его подпись должна быть засвидетельствована должностными лицами организации по месту работы или учебы гражданина, совершающего сделку, либо должностными лицами домоуправления, где он проживает, либо стационарного лечебного учреждения, если он находится на излечении, либо нотариальным органом с указанием причин, по которым сделка не была подписана лицом, ее совершающим (ч. 2 и 3 ст. 44 ГК).

Письменные сделки юридических  лиц должны быть подписаны их руководителями и скреплены печатью.

В действующем законодательстве (ч. 1 ст. 44 ГК) установлено, что сделки государственных и других организаций между собой и с гражданами (за отдельными исключениями) должны совершаться в письменной форме. Представляется, что данное правило в определенной мере противоречит требованиям становления рыночных отношений. Следует предположить, что юридические лица должны иметь право совершать достаточно широкий круг сделок в устной форме (сделки юридических лиц, состоящих в длительных экономических связях, благотворительные сделки и т. д.). 

Субъекты по соглашению могут  облечь в письменную форму любую  сделку, хотя по закону такая форма  и необязательна для нее.  
Не являются письменными сделки, сопровождаемые выдачей документа, подтверждающего их исполнение (копии товарных чеков, справки о покупке товарно-материальных ценностей), а также сделки, совершение которых удостоверяется выдачей легитимационных знаков (номерки, жетоны и т. п.).  
Нотариальная форма сделки является способом государственного узаконения - легитимации воли лиц, совершающих сделку. Оформляя сделку, нотариус удостоверяется в законности ее условий, цели, устанавливает истинную волю субъектов. Нотариальная форма сделки должна быть соблюдена как в случаях, предусмотренных в законе, так и при наличии соглашения сторон о нотариальном оформлении сделки, не нуждающейся в этом по закону.  
Нотариальная форма, как правило, требуется для сделок, предмет которых - недвижимость, имущество большой суммарной стоимости. Так, любые сделки, связанные с домостроениями, должны облекаться в нотариальную форму, обязательна нотариальная форма для завещания. 

В случаях, установленных  законом (ч. 2 ст. 65 ГК), к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом (командиром воинской части, главным врачом больницы, капитаном морского судна и т. д.). В определенных случаях допускается замена нотариального оформления сделки судебным признанием ее действительности, что чаще именуется судебным восполнением отсутствия нотариальной формы.

2. Основания ничтожности (абсолютной недействительности) сделок.

Основания ничтожности сделок можно разделить на общие и специальные. Общие основания закреплены в гл. 9 ГК "Сделки" нормами о ничтожности:

1. сделок, совершенных с  целью, противной основам правопорядка  и нравственности (ст. 169 ГК);

2. мнимых и притворных  сделок (ст. 170 ГК);

3. сделок, совершенных гражданином,  признанным недееспособным вследствие  психического расстройства (ст. 171 ГК);

4. сделок, совершенных несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет  (ст. 172 ГК);

5. сделок, совершенных с  нарушением формы, если закон  специально предусматривает такое  последствие (п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165 ГК);

6. сделок, совершенных с  нарушением требований о их государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК).

Сделки, совершенные с  целью, противной основам правопорядка и нравственности, ничтожны потому, что представляют собой серьезные  и опасные нарушения действующего законодательства, носят антисоциальный характер и посягают на существенные государственные и общественные интересы. Именно публичный характер интересов, нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных. Очевидна яркая антисоциальная направленность сделок, создающих угрозу экономической безопасности государства: внешнеторговых сделок юридических лиц, когда под видом товаров, указанных в лицензии (например, лома черных металлов), продаются за рубеж сплавы редких металлов; сделок, нарушающих монопольное право государства на определенные виды деятельности (например, право на продажу отдельных видов вооружения);мнимых внешнеторговых сделок для перевода валютных средств, полученных в кредит, за рубеж с целью их хищения (сделки, совершенные с нарушением правил валютного контроля).

Аналогичную антисоциальную направленность имеют сделки, совершение которых создает угрозу общественной безопасности, например сделки купли-продажи боевого вооружения, взрывчатых материалов, боеприпасов, совершаемые неуполномоченными лицами; сделки, направленные на производство и сбыт товаров и продукции, обладающих свойствами, опасными для жизни и здоровья потребителей, и т. п. Антисоциальны и сделки, создающие угрозу моральному здоровью нации и нарушающие требования нравственности, например сделки с целью распространения на рынке литературы, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду, и т. п.

Объективную сторону антисоциальных сделок составляют серьезные и особо опасные нарушения закона, чаще всего являющиеся преступными действиями, посягающими на основы правопорядка и нравственности. При этом под основами правопорядка следует понимать принципы права, его основные начала, выражающие его сущность, социальную направленность и определяющие пределы осуществления прав и свобод в обществе. Основы нравственности - господствующие в условиях конкретного общества представления о добре и зле, плохом и хорошем, справедливом и несправедливом.

Субъективная сторона  антисоциальных сделок характеризуется прямым или косвенным умыслом одной или обеих сторон, вступающих в такую сделку. Круг сделок, относимых к сделкам, противным основам правопорядка и нравственности, формируется судебной практикой в соответствии с законами и иными правовыми актами.

Мнимая (фиктивная) сделка ничтожна потому, что она совершается для  вида, без намерения создать юридические  последствия. Иначе говоря, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует  главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Мнимая сделка может быть совершена в противозаконных целях (например, лжедарение имущества с целью укрыть его от конфискации) и без таких целей, но в любом случае она абсолютно недействительна (ничтожна), ибо субъекты, совершающие ее, не желают и не имеют в виду наступление правовых последствий, порождаемых сделками такого вида (п. 1 ст. 170 ГК). В отличие от мнимой (фиктивной) ничтожная притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка заключается также только для вида, но в отличие от мнимой прикрывает другую сделку, которую стороны в действительности хотели заключить. Действительная воля субъектов получает иное выражение. Поэтому притворная сделка сама по себе всегда признается абсолютно недействительной (ничтожной), а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК).

Прикрываемая сделка, в  свою очередь, может быть действительной или недействительной. Чаще всего  прикрывается незаконная сделка. Так, сделка дарения доли участника в  уставном капитале общества с ограниченной ответственностью может прикрывать куплю-продажу этой доли с целью  обхода права преимущественной покупки  доли другим участником общества, предусмотренного п. 2 ст. 93 ГК. Когда прикрываемая сделка не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если она незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными  вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц  отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все  сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был  признан судом недееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п. 2 ст. 177).

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная  им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого  гражданина (п. 2 ст. 171 ГК). Например, недееспособным лицом была совершена сделка по покупке  квартиры. Вследствие изменения ситуации на рынке сделка теряет экономическую  привлекательность для продавца, и он "вспоминает" о ее ничтожности и требует возврата квартиры. В этом случае опекун недееспособного лица может в противовес требованиям продавца предъявить иск о признании сделки по покупке квартиры действительной как совершенной к выгоде опекаемого им гражданина.

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, по общему правилу ничтожны потому, что такие  несовершеннолетние дети не способны в полной мере самостоятельно, целенаправленно  оценивать свои действия и их последствия. Поэтому в любом случае ничтожны сделки, совершенные самостоятельно малолетними, не достигшими шести лет. Все сделки за малолетних, не достигших шести лет, могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны.

Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет могут совершать:

• мелкие бытовые сделки;
• сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (п. 2 ст. 28 ГК).

Иные сделки, совершенные  малолетним в возрасте от шести до четырнадцати лет самостоятельно от своего имени, абсолютно недействительны (ничтожны). В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК).

Ничтожность сделки, совершенной  с нарушением формы, основывается на том, что сделке не придана необходимая  с точки зрения закона или соглашения между сторонами форма, дающая возможность  правильного восприятия воли субъектов. Ничтожность сделки и иные последствия  нарушения формы сделки описаны  в § 3 настоящей главы.

Ничтожны сделки, совершенные  в надлежащей форме, но с нарушением требований государственной регистрации. Ведь для того чтобы сделка, требующая  государственной регистрации, породила гражданско-правовые последствия, необходимо наличие юридического состава, включающего  как саму такую сделку, так и  факт ее государственной регистрации.

Специальные основания ничтожности  сделок закреплены в различных нормах гражданского законодательства. Ничтожны сделки, направленные на ограничение  правоспособности или дееспособности гражданина (п. 3 ст. 22 ГК). Сделки подобного  рода могут совершаться и быть действительными только в случаях, предусмотренных законом. В качестве сделки, направленной на ограничение  правоспособности ее участников, но допускаемой  законом, можно назвать сделку, в  соответствии с которой член семьи  собственника жилого дома, квартиры отказывается при вселении от права пользования  помещениями в доме, квартире наравне  с собственником (ст. 127 Жилищного  кодекса).

Ничтожность сделок, направленных на ограничение правоспособности и  дееспособности граждан, вытекает из того, что правоспособность и дееспособность гражданина - это неотъемлемые социально-правовые свойства личности, отражающие основы правового положения личности в  обществе. Поэтому сделки, направленные на ограничение правоспособности и  дееспособности граждан, в известной  мере посягают на основы правопорядка в государстве.

Ничтожны сделки, совершенные  опекуном без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если они могут повлечь отчуждение, в том числе обмен или дарение  имущества подопечного, сдачу его  внаем (аренду), безвозмездное пользование  или залог; отказ от принадлежащих  подопечному прав, раздел его имущества  или выделение из него долей, а  также уменьшение имущества подопечного. Аналогичные сделки также ничтожны, если попечитель дал согласие на их совершение без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Ничтожны сделки опекунов и попечителей с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК).

Ничтожны сделки, влекущие отказ от права или ограничение  права участника полного товарищества знакомиться со всей документацией (п. 3 ст. 71 ГК); сделки между участниками  полного товарищества об ограничении  или устранении их ответственности  по обязательствам товарищества (п. 3 ст. 75 ГК); сделки между участниками полного  товарищества об отказе от права выйти  из товарищества (п. 2 ст. 77 ГК).

Ничтожны сделки об отказе гражданина на получение от кредитной  организации вклада по первому требованию (п. 2 ст. 837 ГК); сделки по страхованию  предпринимательского риска лица, не являющегося страхователем (ст. 933 ГК), и т. д. Приведенный перечень специальных  оснований ничтожности (абсолютной недействительности) сделок можно без  труда расширить.

2. Сущность и  методы доходного подхода

2.1 Сущность доходного  подхода

Доходный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит  предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Достоинства доходного подхода:

• в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;
• через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного подхода:

• сложность составления прогноза;
• субъективность расчета ставки дисконтирования

Временная оценка денежных потоков

Изменение стоимости денег во времени - один из существенных факторов, учитываемых  в процессе оценки стоимости недвижимости. Данный вопрос обычно рассматривается  отдельно.

2.2 Методы доходного подхода

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.

Многие из инвесторов, активно  штудирующих аналитические отчеты и исследования, посвященные анализу  тех или иных компаний или секторов рынка, наверняка уже сталкивались с аббревиатурой DCF. И зачастую многие задавали себе вопрос, что это такое  и что за этим кроется. Ответ достаточно прост. DCF - это метод дисконтированных денежных потоков, речь о котором  пойдет в данной статье. 

Вложение в те или иные активы, как известно, зависит от их инвестиционной привлекательности, т.е. способности приносить доход. При этом для того, чтобы определить инвестиционную привлекательность  того или иного актива необходимо провести оценку. Причем, как правило, эта оценка должна проводиться исходя не только из текущего, но и будущих периодов, что позволит получить абсолютную (справедливую) стоимость. 

Именно на этом основан  метод дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash-Flows), который в настоящее время является одной из наиболее распространенных методик фундаментального анализа. 

История появления метода DCF, или, как его называют у нас, метода ДДП, весьма интересна. Его основателем  считается Джон Уильямс, который  в 1938 году в работе "Теория инвестиционной стоимости" изложил основные принципы дисконтирования, то есть приведения будущих  денежных потоков к настоящему моменту. Следует отметить, что эти принципы оттачивались на протяжении девяти лет спустя знаменитого "черного четверга", биржевого краха на Нью-йоркской фондовой бирже 1929 года, положившего начало Великой депрессии. Одним из следствий ее явилось то, что инвесторы стали с большой осторожностью относиться к объявленной прибыли компаний (зачастую она просто "рисовалась"), а также ко всем стоимостным показателям, кроме фактических денежных потоков. И в данном случае метод DCF оказался как нельзя кстати, ибо приводил (соотносил) все потенциальные будущие денежные потоки к их текущей стоимости, в результате чего появлялась возможность оценки реальной стоимости компании. 

Однако настоящую популярность метод DCF приобрел лишь в 80-90-е гг. прошлого века, когда ценность денежных средств  и физических активов стала менее  взаимосвязана с совокупной стоимостью компании. Он оказался очень полезен  при оценке реальной справедливой стоимости  компании, помогая предсказать не только рост рыночной стоимости (капитализации), но возможные банкротства. 

Но это все в прошлом (пускай, и недалеком). Что же собой  представляет метод DCF в настоящее  время? 

Метод направлен на то, чтобы  провести абсолютную оценку стоимости  актива путем расчета его стоимости  в зависимости от ожидаемых доходов  за будущие периоды, приведенных  к текущему периоду. Иными словами, мы должны определить будущую стоимость  компании (а потом на основе этого  рассчитать и стоимость акций), чтобы  на основании этой оценки понять, какова ее инвестиционная привлекательность  в настоящее время. 

Математически это будет  выражено в формуле дисконтирования, основанной на применении сложного процента. В общем виде она выглядит так:

Стоимость денег  сегодня = Деньги в будущем / (1 + Ставка процента)n

 Чтобы наглядно проиллюстрировать, каким  образом осуществляется дисконтирование, представим следующий пример. Инвестор хочет через три года получить $15 000 путем инвестирования средств в банковские депозиты под ставку 10% годовых и с этой целью желает знать, какой объем денежных средств ему следует вложить сегодня. Таким образом,  

$15 000 через три  года = $15 000 / (1+0,1)3 = $11 270 

Следовательно, в настоящее  время инвестору необходимо вложить $11 270. Сразу оговоримся, что это  идеальный пример. В реальности все  будет несколько иначе. В частности, на размере суммы скажутся налоговые  отчисления. Да и инфляционные процессы также дадут о себе знать. 

Тем не менее, эта формула  дисконтирования по сути является базовой. В частности, она лежит в основе формулы, используемой при дисконтирования денежных потоков, которая выглядит следующим образом:

 В данном случае: 

V (Value) - оценка текущей стоимости компании, 

E (Equity) - оценка текущей рыночной стоимости акционерного капитала компании,  

D (Debt) - краткосрочный и долгосрочный долг, 

i - номер года, 

FCF (Free Cash Flow) - свободный денежный поток фирмы в i-ый год, 

r - ставка дисконтирования. 

Особого внимания здесь заслуживает  показатель свободного денежного потока (Free Cash-Flow), который представляет собой часть совокупного денежного потока (сальдо капитальных притоков и оттоков), то есть средства, которыми располагает компания после отнесения затрат на выпуск продукции, транспортных издержек, амортизационных, налоговых отчислений, а также финансирования всех инвестиций. Иными словами, свободный денежный поток не задействован в текущей финансовой деятельности компании, являясь своеобразным "излишком". Свободный денежный поток чаще всего выражен показателем чистой прибыли (иногда к ней еще добавляют амортизационные отчисления). 

При этом FCF, наряду со ставкой  дисконтирования является основным показателем, используемом в формуле  дисконтирования денежных потоков. Поэтому его анализ связан с основными  временными и трудозатратами при  использовании метода DCF. 

Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

Определение метода капитализации  дохода (YCM) применительно к оценке нематериальных активов заключается  в следующем: установление текущей  стоимости изменчивого потока прогнозируемого  экономического дохода за дискретный промежуток времени.

Первый шаг применения метода капитализации  дохода состоит в оценке надлежащей меры экономического дохода, которая  будет использована в последующем  оценочном анализе. В методе капитализации  дохода могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода.

Второй шаг метода капитализации  дохода заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Иначе говоря, этот шаг включает оценку ожидаемого последующего срока полезного использования  оцениваемого нематериального актива. Ожидаемый последующий срок полезного  использования оцениваемого нематериального  актива становится дискретным промежутком  времени, применительно к которому разрабатывается прогноз экономического дохода.

Третий шаг метода капитализации  дохода заключается в составлении  дискретного прогноза экономического дохода. В рамках этого прогноза производится оценка конкретного потока экономического дохода за каждый конкретный временной промежуток прогнозного  периода. Выбранный временной промежуток может быть месячным, квартальным  или годовым; однако, при этом чаще всего выбирается годовой промежуток времени. В методе капитализации  дохода прогнозы экономического дохода могут быть изменчивыми – то есть, применительно к разным временным  отрезкам прогнозируется различная  величина экономического дохода. Если в разработанных прогнозах величины экономического дохода постоянны (или  изменяются с постоянным темпом) в  течение прогнозного периода, то метод капитализации дохода с математической точки зрения становится идентичным методу прямой капитализации.

Четвертый шаг метода капитализации  дохода состоит в расчете соответствующей  ставки дисконтирования (которая также  называется ставкой капитализации  дохода), используемой для приведения полученного прогнозного ряда показателей  экономического дохода к текущей  стоимости. Выбранная ставка дисконтирования  для приведения к текущей стоимости  должна согласоваться с: