Вещные права на земельные участки

Содержание

1.Иные кроме  права собственности вещные права  на земельные участки……….…3

1.1 Вещные права  на земельные участки………………………………………….…...3

1.2 Иные права на пользование земельным участком…………….………………….13

2. Задача…………………………………………………………………………………19

Список литературы……………...………………….…………………………………..20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Иные кроме  права собственности вещные права  на земельные участки.

1.1 Вещные права  на земельные участки

Как известно, в гражданском праве гражданские  права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве - одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул

прав  на землю, которые легализированы в  современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута. Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:¹

1. Поскольку  вещные права на землю являются  производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные  права обладают определенной  зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может  осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.

3. Вместе  с тем вещные права на землю  обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок².

Лицо, обладающее вещными правами на земельный  участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства  последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе³ и по своему усмотрению⁴, а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо⁵ и подлежит судебной или административной защите⁶. Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

4. В  отношениях между отдельными  представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.

В силу этого вещные права:

- вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

- распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет

стоянок и т.п.

5. Вещные  права можно классифицировать  по различным основаниям:

- по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;

- по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;

- по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в своей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению общественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;

- по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользователей), а при недостижении такого соглашения -  решением суда поиску заинтересованной стороны.

6. Вещные  права, как и право собственности  на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежат такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок. Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь  рассмотрим вещные права на землю  по отдельности⁷

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей⁸ отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

- наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;

- наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. На-

пример, постоянный землепользователь приобретает  право собственности на созданное  им недвижимое имущество только в  том случае, если эта недвижимость создана им для себя;

- узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физическое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений ограничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земельным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широкому кругу лиц;

- наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства⁹. В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке. Право пожизненного наследуемого владения было введено в законодательство как наиболее близкое к праву собственности на землю.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет следующие отличительные черты:

- более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правами юридического лица¹⁰;

- более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование¹¹. Право же пожизненного владения на этот участок может быть приобретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного

в установленном  законом порядке;

- наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон¹². При прекращении же права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, находившегося в пользовании собственника недвижимости, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок¹³. Такой производности не наблюдается в правоотношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на недвижимость не может повлечь за собой возникновение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено это строение;

- относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно неиспользуемых под строительство земель под посадку картофеля гражданам

или под  огороды. В отношении права постоянного землепользования не предусмотрено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты¹⁴, выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Бывают частные и публичные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания своего земельного участка. Сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей; проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя на земельном участке; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на

земельном участке в периоды, продолжительность  которых соответствует местным  условиям и обычаям; временного пользования  земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ, ремонтно-строительной полосы на земельном участке; возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке, создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты. Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут  может устанавливаться на земельный  участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Сервитут сохраняется при переходе земельного участка к другому лицу.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Особенности данного вещного права следующие:

- если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;

- право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

- право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка, выделенного для прохода или проезда; его нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т.д.;

-   право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;

- право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;

- право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земельный участок¹⁵;

- сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута.

Сервитут  на земельный участок — право  ограниченного пользования одним  или несколькими соседними участками. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

Таким образом, вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Иные права на пользование земельным участком.

Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер. К числу таковых относятся права на землю, основанные на обязательственных правоотношениях. Главными из них являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определенный договором аренды земельный участок, а арендатор - использовать данный участок в соответствии с условиями договора; пользование землями при проведении изыскательских работ¹⁶.

Обязательства как основания прав на пользование  земельными участками имеют следующие особенности:¹⁷

- относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств. Например, если договором аренды земельного участка установлена обязанность - арендатора ограничивать движение транспорта по дорожному полотну, проходящему по данному участку, в определенные периоды времени, то эти обязательства не распространяются на лиц, не входящих в круг договорных отношений;

- свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных действий арендатора, парализующих волю арендодателя (собственника или владельца земельного участка), то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;

- договорный характер обязательств по использованию земельных участков. В отличие от них вещные права и обязанности предусмотрены законом и могут изменяться по усмотрению сторон лишь в случаях, определенных законом. В частности, право землепользователя на разработку общераспространенных полезных ископаемых значительно уже по объему в сравнении с аналогичным правом лица, владеющего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Если последний обладает этим правом без согласования с собственником земельного участка, то землепользователь обязан согласовывать такие действия с собственником земельного участка;

- отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю. Право на пользование земельным участком возникает на основе договора (аренды и др.) и факта государственной регистрации данного договора, без которой этот договор может быть признан недействительным;

- установленные законом форма и процедура оформления обязательств как основания возникновения права на землепользование. В частности, устная форма заключения договоров к земельным отношениям неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, представлено законом в более усложненной форме по сравнению с иными видами сделок. Это усложнение обусловлено особой ценностью земли как объекта правовых отношений, в силу чего

усложненная процедура заключения подобного  вида договоров является одним из способов предотвращения нарушений  договора. Например, установление Типовой  формы договора купли-продажи (купчей) позволяет уже на стадии заключения этого договора включить в договор необходимые элементы, исключая противоречащие закону условия сделки. Если возникновение вещных прав на землю устанавливается в административном порядке (решением специально установленных государственных или муниципальных органов) и судом (при решении спора о сервитуте), то заключение договоров земельно-правового характера всецело зависит от усмотрения сторон;

- возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных по договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функции использования земель (узкие права). Например, получение земельного участка фермером в аренду дает последнему возможность

осуществлять  весь цикл сельскохозяйственной эксплуатации этого участка; получение же участка по договору на проведение проектно-изыскательских и иных работ дает право временному землепользователю осуществлять лишь отдельные функции (виды работ) на этом участке.

Если  первый вид прав выражается в одном  договоре аренды земельного участка, то второй вид прав может выражаться в различных видах договоров. Например, в договоре подряда на проведение агрохимического обслуживания полей, в договоре на осуществление научно-исследовательских работ, в трудовом договоре работника

сельскохозяйственной организации, являющейся собственником земли, со своим работником, который осуществляет эксплуатацию закрепленного за ним участка на условиях арендного подряда и т.д. Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:

- срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и основывается на административно-правовом акте предоставления земельного участка во временное пользование;

- возмездный характер использования земель. Если лица, обладающие вещными правами на земельный участок, осуществляют плату за землю в виде установленных ставок налогов в государственную казну, то арендатор земельного участка платит арендодателю арендную плату в размерах, определяемых соглашением сторон по договору аренды. В силу этого возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах. При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на основе иных вещных прав на земельный участок;

- взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором арендуемого земельного участка, установить

обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании и возводить определенные сооружения и строения на арендуемом участке и др.

Однако  указанная регламентация должна осуществляться сторонами при условии  непротиворечия вводимых сторонами  правил аренды земельных участков нормам действующего российского законодательства¹⁸.

Установленные сторонами условия аренды земельных  участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования. Например, установленная в договоре аренды обязанность арендатора по содержанию дорог общего пользования, проходящих через арендуемый земельный участок, является, в случае невыполнения ее, основанием взыскания с арендатора убытков и применения к нему ответственности за нарушение правил содержания этих дорог;

- возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков. В частности, такое воздействие эффективно осуществляется применением неустойки и других санкций, как предусмотренных законодательством за нарушение договора, так и сторонами этого договора. В частности, стороны вправе устанавливать неустойку в виде денежной суммы, соразмерной убыткам, причиняемым нарушениями договорных обязательств, поскольку при явной несоразмерности суд вправе при рассмотрении спора уменьшить размер этой неустойки. Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отношении этих земельных участков. Например, использование земельного участка для проведения мелиоративных и изыскательских работ дает право подрядчику проводить только такие действия с преобразованием почвенного покрова земельного участка, которые предусмотрены в проектно-сметной документации на эти мелиоративные работы. Совершение иных действий (например, посев сельскохозяйственных культур) допустимо лишь при условии разрешения их в соответствующем договоре и если эти действия необходимы, к примеру, для проверки результатов проведенных мелиоративных мероприятий. Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, проводят их на всех землях независимо от целевого назначения на основании принятых в установленном порядке решений о проведении этих работ и договоров, заключаемых с собственником, владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Земельные участки, необходимые для изыскательских работ, не изымаются. В договорах определяется срок проведения работ и размеры платежей за использование земельных участков, обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, после приведения земельных участков в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, сдают их по акту собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков.