Виды оцениваемой стоимости

                                        ОГЛАВЛЕНИЕ

1.ВВЕДЕНИЕ…………………………………………2

2.ГЛАВА 1…………………………………………….4

3.ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………….10

4. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ…...13

                                                                   ВВЕДЕНИЕ 

  Решение различных задач требует применения различных видов стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости актива или на базах, отличных от рыночной стоимости.

Для того чтобы перейти  к понятию рыночной стоимости  необходимо определить – что такое  цена. Цена — это понятие, относящееся  к обмену товара или услуги. Она  представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар  или услугу. Понятие стоимости  обращено к цене, о которой, скорее всего, договорятся покупатели или  продавцы товара или услуги, имеющейся  в наличии для продажи. То есть стоимость - это расчетная величина.

Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи.

 В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное  действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые  предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте  позволяет суммировать различные  ресурсы и средства.

Себестоимость связана с  этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость  строительства обычно включает прямые затраты (оплата

строительных рабочих, машин  и материалов), а также косвенные  затраты подрядчика. Себестоимость  девелопмента равняется себестоимости  строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного  уровня, поэтому она включает необходимые  издержки девелопера за риск, связанный  со строительством.

Расходы на строительство  недвижимости имеют прямое отношение  к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты  на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием  спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает  будущие выгоды, которые будут  получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод  от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для  сторон конкретной сделки, поэтому  во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная  стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения. 

                                                  ГЛАВА 1

В практике оценки применяют  много видов стоимости и соответствующих  им  определений.  Причем  неспецифицированный  термин  «стоимость»  почти  не  применяется,  обычно  оценщики используют его в сочетании с определяющим прилагательным, конкретизирующим смысл рассматриваемой стоимости.

Чаще  всего  речь  идет  о  рыночной  стоимости,  т.е.  стоимость рассматривается  под  углом  зрения  рынка,  а  не  с  позиции  абстрактного представления об абсолютной ценности объекта. В Законе  об  оценочной  деятельности  дано  следующее  определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью объекта оценки  понимается  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Таким  образом,  назначаемая  оценщиком  рыночная  стоимость есть его суждение о том, какую вероятную цену сделки может  иметь  оцениваемый  объект  в  условиях  открытого,  конкурентного,  активного  первичного  или  вторичного  рынка.  Реальная цена объекта по конкретной сделке может отличаться от ранее назначенной оценщиком стоимости в ту или иную сторону, прежде всего, по той причине, что эта сделка отличается от условий активного, «идеального» рынка.

Аналогом  понятию  рыночной  стоимости  служит  понятие справедливой стоимости. Термин «справедливая стоимость» возник  в  зарубежных  стандартах  бухгалтерского  учета,  определяющих правила раскрытия информации о финансовых инструментах.  Понятие  справедливой  стоимости  в  международных  стандартах финансовой отчетности (МСФО 32, 39, 16) записано следующим  образом:  «Справедливая  стоимость (fair  value)  —  это сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или  исполнения  обязательства  при  совершении  сделки  между хорошо  осведомленными,  действительно  желающими  совершить  такую  сделку,  не  зависящими  друг  от  друга  сторонами».

Как  видно  из  этого  определения,  принципиальных  различий между понятиями рыночной стоимости и справедливой стоимости нет.

Смежными  по  отношению  к  рыночной  стоимости  являются понятия цены и себестоимости.

Цена — сумма, которую оплачивает покупатель (инвестор) при приобретении  объекта  как  товара.  Цена  назначается  предприятием-изготовителем или продавцом-дилером в процессе ценообразования.  Теория  ценообразования  рассматривает  разные  виды  цен: спроса, предложения, сделки, оптовые, розничные, сбытовые, отпускные и т.д. В рыночной экономике цены выполняют целый ряд важных функций (учета объемных показателей, распределения дохода, регулирования спроса и т.д.). Для практики оценки стоимости цены служат первичным информационным материалом, на базе которого строится суждение о рыночной стоимости.

Себестоимость  продукции —  выраженная  в  денежной  форме совокупность  затрат  на  производство  и  реализацию  продукции. Себестоимость продукции — экономический показатель многоцелевого применения, он исчисляется и для целей бухгалтерского, налогового и управленческого учета, и для целей планирования и экономического анализа производства, и для целей ценообразования. Исчисление себестоимости единицы продукции (в частности,  одного  изделия)  называется  калькуляцией.  Различают  несколько  видов  себестоимости  и  соответственно  калькуляции: плановая, нормативная, отчетная или фактическая, полная, цеховая, технологическая и т.д. Кроме того, надо различать себестоимость изделия и себестоимость продукции или услуг, которые производятся с помощью данного изделия. Последнее замечание  особенно  важно  для  технологического  оборудования  и транспортных средств.

Себестоимость  оцениваемого  объекта  представляет  интерес для  оценки  стоимости,  особенно  если  эта  оценка  производится на основе затратного подхода. А при применении доходного подхода  не  обойтись  без  расчета  себестоимости  продукции  или  услуг,  которые  производятся  с  помощью  оцениваемого  объекта.

Полная  себестоимость  объекта,  включающая  затраты  и  на  его производство,  и  на  его  реализацию,  влияет  на  рыночную  стоимость  объекта,  однако  однозначно  ее  не  определяет.  Дорогая  в изготовлении  машина  может  оказаться  мало  полезной  или  по своему качеству мало привлекательной для потребителей и иметь рыночную стоимость ниже ее себестоимости.

Обилие терминов, касающихся разных видов стоимости, связано  еще и с тем, что наряду с  видами стоимости, которые используются только в теории оценки, есть свои виды стоимости, которыми оперируют  в  других  сферах  экономической  деятельности,  например, в бухгалтерском учете, в налогообложении, во внешнеэкономической  деятельности  и  т.д.  Ниже  мы  остановимся  на  тех  видах стоимости, которые определяются в системе оценки стоимости.

Так  как  многие  объекты  машин,  оборудования  и  транспортных  средств  не  обладают  достаточной  «рыночностью»,  то  на практике часто оценивают для них не истинно рыночную стоимость (fair market value), отвечающую в полной мере тем условиям,  которые  были  сформулированы  выше  в  определении  этой стоимости, а частично или условно рыночную стоимость. Так, в стандартах  оценки перечислены девять видов стоимости,  отличных  от  рыночной  стоимости:  стоимость  объекта оценки  с  ограниченным  рынком,  стоимость  замещения,  стоимость  воспроизводства,  стоимость  объекта  при  существующем использовании,  инвестиционная  стоимость,  стоимость  для  целей  налогообложения,  ликвидационная  стоимость,  утилизационная стоимость и специальная стоимость. Остановимся кратко на определениях этих видов стоимости.

Стоимость  объекта  оценки  с  ограниченным  рынком —  стоимость такого объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна  и  требует  дополнительных  затрат  по  сравнению  с  затратами,  необходимыми  для  продажи  свободно  обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости характерен, например, для  специального  оборудования,  машин  и  транспортных средств,  которые  могут  быть  изготовлены  только  на  основе  индивидуально заключенных договоров с изготовителем. Стоимость  замещения —  сумма  затрат  на  создание  объекта, аналогичного  объекту  оценки,  в  рыночных  ценах,  существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость замещения объекта получается тогда, когда ее оценка делается сравнением с аналогичными  объектами,  для  которых  цены  известны.  Обычно  стоимость замещения  рассчитывается  сначала  как  полная,  т.е.  без  учета обесценения, вызванного износом, сравнением с новыми аналогичными объектами, а затем как остаточная, т.е. вычетом из полученной полной стоимости обесценения, вызванного износом.

Стоимость воспроизводства —  сумма  затрат  в  рыночных  ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,  идентичного  объекту  оценки,  с  применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Полная стоимость воспроизводства может быть определена либо по действующим  на  момент  оценки  ценам  на  идентичный  объект. Для машин, оборудования и транспортных средств идентичным считается  объект  той  же  модели,  модификации  и  исполнения, что и оцениваемый объект. Либо эта стоимость определяется одним из методов затратного подхода. Затем из рассчитанной полной  стоимости  вычитается  обесценение,  вызванное  износом,  и получают остаточную стоимость.

Стоимость объекта  при существующем использовании — стоимость  объекта  оценки,  определяемая  исходя  из  существующих условий и целей его использования. Оценка этого вида стоимости имеет смысл для такого оборудования, на стоимость которого сильно  влияют  место  его  применения,  наличие  коммуникаций, фундамента  и  ограждений,  приспособленность  помещения, укомплектованность  вспомогательными  устройствами  (например, оборудование энергосистем, котельные установки, средства связи и т.д.).

Инвестиционная  стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных  инвестиционных  целях.  Инвестиционная  стоимость определяется применительно к определенному инвестиционному проекту. Один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов. Это будет зависеть от эффективности  проектов,  их  степени  риска  и  требуемой  доходности со стороны инвестора. Стоимость  для  целей  налогообложения —  стоимость  объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов  (в  том  числе  инвентаризационная  стоимость).  Наиболее характерным случаем является определение среднегодовой остаточной стоимости для исчисления налога на имущество.

Ликвидационная  стоимость —  стоимость  объекта  оценки  в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная  стоимость  соответствует  цене  при  вынужденной  и  срочной  продаже.  По  ликвидационной  стоимости  оцениваются  машины,  оборудование  и  транспортные  средства  при  распродаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, при обращении права залогодержателя на имущество залогодателя, при аресте имущества в результате судебного исполнения, при аресте имущества на таможне и т.д.

Ликвидационную стоимость  рассчитывают путем внесения в предварительно  оцененную  рыночную  стоимость  так  называемой ликвидационной скидки. Величина ликвидационной скидки зависит от ликвидности оцениваемого объекта и назначенного срока на реализацию. Чем ниже ликвидность и жестче сроки на реализацию, тем больше ликвидационная скидка.

Утилизационная  стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Обычно утилизационную  стоимость  оценивают  для  сильно  изношенных объектов, когда мала вероятность их продажи на вторичном рынке. Утилизационную стоимость могут оценивать также для объектов,  оказавшихся  по  тем  или  иным  причинам  (безопасность эксплуатации,  экологический  фактор,  появление  конкурирующих технологий и т.д.) ненужными и не подлежащими продаже другим лицам для дальнейшего применения по своему назначению. Утилизационная стоимость объекта может быть для собственника  величиной  отрицательной,  это  возможно  тогда,  когда расходы на утилизацию превышают доходы от продажи металлолома  и  частей  объекта.  Утилизационная  стоимость  может  оказаться и выше остаточной рыночной стоимости, это имеет место тогда,  когда  наблюдался  резкий  рост  цен  на  редкие  материалы, из которых когда-то была изготовлена машина.

Специальная стоимость —  стоимость,  для  определения  которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются  условия,  не  включенные  в  понятия  рыночной  или иной стоимости, указанные в стандартах оценки. К специальному виду стоимости относится, например, таможенная стоимость, расчет которой выполняется по специальной методике Государственного таможенного комитета РФ. Министерства, ведомства и местные органы управления могут устанавливать порядок расчета стоимости под аренду и лизинг имущества своих подведомственных  (казенных,  унитарных,  муниципальных  и  др.)  предприятий.

При  определении  стоимости  машин  и  оборудования  в  оценочной практике принято выделять два типа стоимости:

• «Стоимость  в  пользовании»,  когда  предполагается  дальнейшее использование объекта оценки на том же месте и в тех же целях, даже в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке.
• «Стоимость  в  обмене»  («стоимость  при  перемещении»), когда  предполагается  возможная  продажа  объекта  оценки на свободном, открытом и конкурентном рынке и при этом как  минимум  предусматривается  либо  изменение  места расположения  объекта,  либо  альтернативное  существующему его дальнейшее использование.

Правильное определение  типа стоимости позволяет оценщику  разобраться  с  тем,  к  примеру,  каким  образом  учитывать  при определении стоимости объекта затратным подходом транспортно-заготовительные расходы, прямые затраты, связанные с установкой и наладкой оборудования, косвенные издержки, связанные с приобретением, установкой и запуском оборудования.

Учитывая то, что оцененная  стоимость имущества далее подлежит  бухгалтерскому  учету  и  отражению  в  финансовых  отчетных  документах,  следует  остановиться  на  тех  видах  стоимости, которые применяются в системе бухгалтерского учета.

Стоимость  имущества,  отражаемая  в  балансе  предприятия, называется  бухгалтерской  балансовой  стоимостью (book  value). Иногда эту стоимость называют также учетной стоимостью. Для целей учета основных фондов применяют 3 вида балансовой стоимости: первоначальную, восстановительную и остаточную.

Первоначальная  стоимость — сумма фактических затрат предприятия  на  приобретение,  сооружение  и  изготовление  объекта по  состоянию  на  дату  его  постановки  на  учет. При переоценке основных средств первоначальная стоимость заменяется на восстановительную (полную восстановительную) стоимость.

Восстановительная стоимость — сумма затрат, которые должно  было  бы  осуществить  предприятие,  владеющее  основными средствами, если бы оно полностью заменило данный объект на аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существующим  на  дату  переоценки,  включая  затраты  на  приобретение (строительство,  изготовление),  транспортировку  и  установку объекта. Следует отметить, что восстановительная стоимость не учитывает износ объекта.

В Положении по ведению  бухгалтерского учета и бухгалтерской  отчетности  в  Российской  Федерации,  утвержденном  приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. №34н, установлено (п. 49), что основные  средства  отражаются  в  бухгалтерском  балансе  по  остаточной стоимости, т.е. по фактическим зат

ратам их приобретения, сооружения и изготовления за вычетом суммы  начисленной амортизации, а у  бюджетной организации — по первоначальной стоимости. Отсюда вытекает определение  остаточной стоимости.

Остаточная стоимость — стоимость объекта имущества, равная первоначальной стоимости, если объект не переоценивался, или  последней  восстановительной  стоимости,  если  объект  подвергался переоценке, за вычетом суммы начисленной амортизации. Таким образом, в остаточной стоимости учтен износ объекта через механизм начисления амортизации.

Следует  отметить,  что  бухгалтерские  термины  первоначальной,  восстановительной  и  остаточной  стоимости  довольно  широко  употребляются  в  практике  оценки,  правда,  смысл  их  несколько отличается от приведенных выше определений. Во-первых, оцениваемые стоимости получают не обязательно как сумму затрат, хотя возможен и затратный подход. Во-вторых, в остаточной  стоимости  износ  не  всегда  оценивается  суммой  начисленной амортизации, могут применяться более точные способы определения износа. Такую стоимость, где износ учтен по ценам вторичного рынка, иногда называют рыночной остаточной стоимостью, чтобы не путать ее с бухгалтерской остаточной стоимостью, где износ взят по начисленной амортизации.

Из  приведенных  выше  определений  видно,  что  разные  виды стоимости  имеют  разное  назначение  и  по-разному  рассчитываются.  Поэтому,  чтобы  прийти  к  правильному  результату,  оценщик, приступая к оценке, должен точно для себя уяснить, какой вид  стоимости  ему  нужно  рассчитать  исходя  из  поставленного задания и возникшей ситуации.

                                              ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Теоретически, стоимость  вещи может рассматриваться с  двух точек зрения - как стоимость  в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании - это  стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего  или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для  удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной. Стоимость в обмене - это стоимость, рассматриваемая в связи с  отчуждением вещи и проявляющаяся  в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В данном случае имеется  в виду цена, которая будет преобладать  на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается  как обобщенная характеристика привлекательности  вещи как предмета обмена с позиций  неопределенного числа ее потенциальных  обладателей, в совокупности называемых рынком.

Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Понятие рыночной стоимости  является фундаментальной категорией оценочной деятельности. В статье 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;  
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;  
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  
Статья 7 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Это значит, что если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование об обязательном проведении оценки стоимости или в договоре на оценку не определен вид стоимости, подлежащий оценке, то требуется определять именно рыночную стоимость. Кроме того, если используются термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе такие термины как «разумная стоимость», «действительная стоимость», «реальная стоимость» и т.п., то эти термины обозначают рыночную стоимость. Это требование действует и при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов.

Стандарты, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности дают определения видов стоимости  объекта оценки, отличных от рыночной стоимости, которые, в зависимости  от целей и задач оценки, могут  определять оценщики. Такими видами стоимости  являются: 
• Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.  
• Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.  
• Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.  
• Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.  
• Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.  
• Стоимость объекта оценки для целей налогообложения -стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).  
• Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.  
• Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.  
• Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки.

Выбор наиболее подходящего  вида стоимости, подлежащего оценке, производится при согласовании задания  на оценку между оценщиком и заказчиком. На этот выбор, в первую очередь влияют законодательные требования, а так  же цели и задачи предстоящей оценки.

                          СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бирман Г., Шмидт С.  Экономический анализ инвестиционных  проектов. -М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2009.

2. Бромвич М. Анализ  экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 2009.

3. Ефимова О. В. Финансовый  анализ. - М.: Бухгалтерский учет, 2008

4. Ковалев В. В. Методы  оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2007.

5. Ковалев В. В. Финансовый  анализ. - М.: Финансы и статистика, 2007.

6. www.apoltd.ru

7. www/rg.ru

8. www.cfin.ru