Аренда зданий и сооружений. 7

Введение.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что с  развитием рыночных отношений в  России значительно возрос оборот недвижимого  имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в  разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Расширение сферы рыночных отношений  привело к широкому использованию  субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Объект курсовой работы – гражданско-правовые отношения, связанные с владением  и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.

Предмет курсовой работы – нормы  гражданского законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и использованию  зданий и сооружений в качестве объектов договора аренды.

Цель курсовой работы заключается в исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего данный вид аренды.

В соответствии с целью определены следующие задачи курсовой работы:

1. рассмотреть общую характеристику договора аренды зданий и сооружений;
2. выявить права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;
3. изучить особенности заключения отдельных видов договоров аренды зданий и сооружений.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, разделенных  на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Общая  характеристика договора аренды зданий и сооружений.

1.1. Понятие  договора аренды зданий и сооружений.

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в Гражданском  кодексе Российской Федерации (далее  – ГК РФ) в самостоятельную разновидность  договора аренды (параграф 4 главы 34).

Легальное определение  договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Квалифицирующим признаком  данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Как указывает О.Н. Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) – возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора – передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей»¹.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не содержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так, в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, так и в доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) является возмездным.

Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет  корреспондирующие права и обязанности.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой  объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений². Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений³.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом⁴.

Различия между зданиями и иными  сооружениями, существующие в обыденном  понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий (сооружений):

• искусственность возведения;
• «привязка» к определенному земельному участку;
• невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
• самостоятельность;
• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению⁵.

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования⁶.

По функциональному  назначению здания делятся на две  группы: жилые и нежилые (с различным  правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация  имеет большое значение, так как  перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному  Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»⁷ сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или  иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования  выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует  традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»⁸.

Подобная классификация  значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который  должен совпадать с объектом государственной  регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 07.04.2010 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений⁹.

По признаку делимости  здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления  здания на отдельные помещения, части  является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при  аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты  аренды, нельзя забывать о том, что  вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое  здание расположено.

И. Исрафилов считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

• арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
• отношений по поводу использования части земельного участка»¹⁰.

Подтверждением этого  положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой  расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования  этой части земельного участка также  могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Стороны по договору аренды зданий и сооружений - это  арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так, в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».

Кроме того, права  предприятий подтверждаются судебной практикой: так в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п. 40 говорится: «При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными»¹¹.

Правоотношение  аренды нежилого помещения сохраняют  свою силу и при переходе права  собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) или  пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК РФ) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ).

Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение  прав арендодателя на сдаваемое в  наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

1.2. Существенные  условия договора аренды зданий и сооружений.

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его  существенных условий, поскольку договор  может считаться заключенным  лишь в том случае, когда между  сторонами в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора¹². Понятие «существенные условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения существенных условий договора посвящено немало исследований современных теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости¹³. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.

Как верно отмечает М.Н. Марченко, «если современное, несколько  приземленное и более прагматичное представление о понятии «существенных  условий» содержания договора связывает их, прежде всего, с предметом договора»¹⁴, то «более фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение «существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной договора»¹⁵.

Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями  являются:

• предмет аренды;
• размер оплаты¹⁶.

Первое и основное существенное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

• точный адрес здания (сооружения);
• описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой);
• площадь сдаваемых в аренду зданий (сооружений) в соответствии с техническим паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого здания (сооружения (например, склад).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается  кадастровый паспорт здания (сооружения), а при необходимости и технический паспорт. Эти документы содержат все характеристики передаваемого объект (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Приведу пример из судебной арбитражной практики.

ОАО «Стройкомплект»  заключило договор аренды с ООО  «Глория» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Глория» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор считается незаключенным¹⁷.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений.

В частности, перечень включает:

• твердую сумму арендной платы;
• долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• определенные услуги арендатора;
• передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;
• возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества¹⁸.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен  в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость¹⁹. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Практика свидетельствует, что  стороны договора аренды нежилых  помещений часто по-разному толкуют  нормы закона по определению и  исчислению арендной платы. В связи  с этим приведу следующий пример из судебной практики:

При определении размера задолженности  по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при  подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке.

Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем и арендатором в декабре 2009 г., арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2010 г.

Поскольку арендатор допустил просрочку  в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском  в арбитражный суд о взыскании  задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с Федеральным законом  от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁰ и ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.

Так как соглашение о внесении в  ранее зарегистрированный договор  аренды здания изменений в отношении  размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным. При таких условиях суд первой инстанции правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды²¹.

Отсутствие в договоре аренды зданий и сооружений условия об арендной плате влечет недействительность такого договора.

Но, если такой договор заключается  в отношении государственного и  муниципального имущества, расчет арендной платы которого исчисляется согласно установленным законом ставкам, то в этом случае применяется односторонний  порядок уведомления изменения цены арендной платы.

Помимо предмета и оплаты по договору, некоторые исследователи к числу  существенных условий договора относят  срок предоставления здания (сооружения), хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. Так же это значит, что арендная плата подлежит начислению с момента передачи объекта по акту.

Так, например, как отмечает Садиков  О.Н., в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся²².

Указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что  государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено  на срок более года. Таким образом, определение срока договора – является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.

Впрочем, если стороны  не предусмотрели в рамках договора срок его действия, договор считается  заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²³ договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Так, в постановлении  ФАС Западно-Сибирского округа от 12.02.2010 г. сказано:

"...Из материалов  дела следует, что в соответствии  с подписанным сторонами договором  аренды от 18.07.2005 г. Ф.Н. Чекина (арендодатель) передает, а индивидуальный  предприниматель Е.А. Карвацкий (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Красноармейская, дом 35, общей площадью 96,3 кв.м., в том числе торговую площадь 42,0 кв.м., на период с 01.08.2005 г. до 31.07.2006 г.