Договор аренды. 71

Т И Т У Л Ь Н Ы Й    Л И С Т

Содержание

Введение

Глава 1. Общие понятия договора аренды

1.1. Понятие и основные признаки договора аренды

1.2. Объекты договора аренды

1.3. Стороны договора аренды

Глава 2. Заключение договора аренды

2.1. Форма договора аренды

2.2. Государственная регистрация договора аренды

2.3. Срок договора аренды

2.4. Арендная плата

Глава 3. Содержание договора аренды

3.1. Обязанности арендодателя

3.2. Обязанности арендатора

Глава 4. Прекращение договора аренды

4.1. Досрочное расторжение

Введение

Глава 1. Общие понятия договора аренды

1.1. Понятие и основные признаки договора аренды

              Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в пред­принимательской деятельности, так и в иных сферах, вклю­чая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления сво­ей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях тор­говли и общественного питания. Это касается торговых и склад­ских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (на­нимателю) имущество за плату во временное владение и поль­зование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспе­чивает собственнику имущества, не использующему его в дан­ный период, получение дохода и виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) является ос­новным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполне­нии договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. 606-625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях – особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1.      На основе договора аренды, являющегося по сути со­глашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.

2.      Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3.      Договор аренды является срочным, поэтому по истече­нии срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный слу­чай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

4.      Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор явля­ется потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности, Консенсуальным договор аренды можно на­звать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписании его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области эконо­мического партнерства, стала возможной аренда, при кото­рой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор полу­чает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем»» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем россий­ском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое разграничение между арендой и наймом прово­дится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого поме­щения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юри­дическим лицом – будут строиться по правилам договора аренды.

В регулировании арендных отношений Гражданский ко­декс РФ является актом прямого действия, но также предус­матривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняю­щих его норны или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенно­сти сдачи в аренду земельных участков и других обособлен­ных природных объектов.

ГК РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды:

• прокат (ст. 626-631 ГК РФ);

• аренда транспортного средства (с предоставлением ус­луг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642-649 ГК РФ);

• аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ);

• аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ);

• финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ).

1.2. Объекты договора аренды

              Объектом аренды выступает имущество, а именно не­потребляемые вещи (ст. 607 ГК РФ).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды аренду­емая вещь должна быть возвращена арендодателю.

П. 1 ст. 607 ГК РФ обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Согласно нему объектами аренды могут выступать:

• земельные участки;

• обособленные природные объекты;

• предприятия и другие имущественные комплексы;

• здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

• оборудование;

• транспортные средства;

• инвентарь, инструменты и другие непотребляемые вещи.

В некоторых случаях законодательством устанавливают­ся определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться и аренду. Так, например, по договору про­ката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты недвижи­мости не могут стать предметом проката.

Важнейшим признаком объектов аренды является их ин­дивидуальная определенность. Передавая имущество в арен­ду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество. Поэтому объектом аренды не может выступать, напри­мер, партия товара либо материалов производственно-техни­ческого назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве. Потребляемые вещи, а также деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.

Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ где говорится о том, что законом могут быть установ­лены виды имущества, сдача которого в аренду не допускает­ся или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборон­ной промышленности, связи, транспорта, топливно-энерге­тического комплекса, а также предприятия Минобороны Рос­сии, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия дру­гих отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централиза­ции управления ими, в аренду передаваться не могут. Конк­ретные перечни таких объектов установлены отдельными рас­поряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Вод­ного кодекса РФ).

В договоре аренды нужно указывать наименование иму­щества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие опреде­ленно установить объект аренды и его состояние. При невы­полнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласо­вано, а потому договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в со­ответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Из итого следует, что они не являются частью пред­мета аренды и не подлежат передаче арендодателю по исте­чении срока аренды, если иное не вытекает из условий дого­вора. Это правило действует тогда, когда имущество исполь­зуется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции, и т.д.).

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями; например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специаль­ную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической доку­ментацией, входящей в один комплект с оборудованием, свиде­тельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень документов должен определяться в договоре.

Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды.

1.3. Стороны договора аренды

Участниками (сторонами) договора аренды являются арендатор и арендодатель.

Арендатор – лицо, которое получает во временное вла­дение и пользование или во временное пользование имуще­ство и платит за это арендную плату. Арендодатель – лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), физические лица (зарегистрированные и не зарегистриро­ванные в качестве индивидуальных предпринимателей), Рос­сийская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образо­вания.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду».

Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием обладает, прежде всего, собственник. При этом арендодателем может быть частное лицо (гражда­нин), которому принадлежит имущество, хозяйственное то­варищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физиче­ское или юридическое лицо, имеющее статус собственника.

В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, – самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличии от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

       Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Так, например, образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании».

Арендодателем может быть также Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124–127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Арендатором может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо, использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.д.).

           Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Глава 2. Заключение договора аренды

2.1. Форма договора аренды

Аренда имущества рассчитана, как правило, на продол­жительный период, поэтому для большинства договоров арен­ды закон предусматривает в качестве обязательной письменную фирму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной фор­ме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование – общее правило для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для договоров: проката (п.2 ст.626 ГК РФ), аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п.1 ст.651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п.1 ст.658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является сторонами сделки.

Следует иметь в виду, что если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемле­ма только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

• заключен на срок менее одного года;

• не является по своей сути договором проката:

• предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

• письменная форма договора не установлена соглашени­ем сторон.

Рассмотрим пример. Между физическими лицами на полгода за­ключен договор аренды компьютера. Так как специальных тре­бований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

А вот если физические лица заключают хотя бы на один месяц договор аренды транспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой договор в письменной форме.[1]

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сдел­ку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующие условия:

• составляют документ, подписанный сторонами, или со­вершают обмен документами посредством почтовой, телеграф­ной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна при­нять предложение заключить договор (п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

• лицо, получившее оферту (предложение о заключе­нии договора), в срок, установленный для ее акцепта (отве­та о принятии предложения), совершает действия по выпол­нению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

В тех случаях, когда в аренду передается здание, соору­жение или предприятие, договор аренды должен заключать­ся только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специ­альной связи или других вышеназванных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров. Стороны не смогут при возникновении спора ссылать­ся на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы договора арен­ды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 102 ГК РФ). Такое основание недействительности сдел­ки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

2.2. Государственная регистрация договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1097 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недви­жимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож­но, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавании, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (ст. 633 и 643 ГК РФ).

Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, кото­рые заключены на срок не менее одного года. Если срок дого­вора аренды здания или сооружения меньше года, то он госу­дарственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации.

В отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной ре­гистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды, подлежащий государственной регистра­ции, считается заключенным только с момента такой регист­рации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня переда­чи имущества в пользование, а с даты регистрации договора аренды (постановление ФАС ЗСО от  17  апреля  2002 г. по делу № А56-36710/01).

2.3. Срок договора аренды

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 610 ГК РФ). До­говор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

Если срок аренды в договоре не определен, договор счи­тается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. В договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении дого­вора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В случае нарушения одной из сторон условий договора другая сторона вправе потребовать досрочного его расторже­ния независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В договоре необходимо обозначить наступ­ление такого события, например, начало реконструкции сда­ваемого внаем объекта.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора аренды.

Так,  например,  в отношении договора проката установлен максимальный срок договора –  один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

В соответствии со ст. 14 Водного кодекса РФ, предельный срок предоставления водных объектов в пользование на ос­новании договора водопользования не может составлять бо­лее чем двадцать лет. Закон о недрах дифференцирует сро­ки в зависимости от целей пользования – от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2305-1). Участки лесного фонда могут пере­даваться и аренду на срок от одного года до 49 лет (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ).

Если в договоре аренды, предельный срок которого огра­ничен законом, срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от выполнения своих обязательств по договору, то такой договор прекращается по истечении предельного сро­ка, установленного законом.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед дру­гими лицами преимущественное право на заключение догово­ра аренды на новый срок. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление аренд­ных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это от­носится к любым, условиям, в том числе размеру арендной платы, поскольку здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего договора.

2.4. Арендная плата

Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных обязанностей арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы оп­ределяются  договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливать­ся за все имущество в целом либо по каждой из его состав­ных частей (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Последний способ нередко применяется при сда­че в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобили и гаража и т.д.

ГК РФ допускает различные варианты оплаты за пользо­вание имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень (ст. 614 ГК РФ) не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочета­ние нескольких форм.

Стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1.      Арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование иму­ществом. По договору проката, арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторона­ми договора. Размер арендной платы должен быть опреде­лен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы ус­тановлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная пла­та подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (Euro, доллар США и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

2.      Арендная плата в виде установленной доли получен­ных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

3.      Арендная плата в виде предоставления арендатором определенным услуг.

4.      Арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю обуслов­ленной договором вещи в собственность или в аренду.

5.      Арендная плата в виде возложения на арендатора обус­ловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного иму­щества. Если арендодатель не передаст объект аренды нани­мателю в момент заключения договора или иной установлен­ной договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Однако при заключении договора аренды зданий и соору­жений размер арендной платы является существенным усло­вием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным.

Несмотря на тот факт, что гражданское законодатель­ство предоставляет участникам договора свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера аренд­ной платы, в большинстве случаев целесообразно четко опре­делять размер платы за пользование имуществом, устанав­ливая его непосредственно в договоре. Это поможет избежать споров и разногласий между сторонами договора.