Договор аренды. 44

 Министерство Образования и Науки РФ

 Негосударственное  Образовательное Учреждение

 Московский  Институт Юриспруденции 

Специальность 0211000 «Юриспруденция»

Курсовая работа

Тема « Договор  аренды»

Автор:

Студентка группы 1Ю-4314-ОЗ

Пухова А.А.

Руководитель:

Бородянский В.И.

Защищена                Оценка

«    »____________ 200  г                              «         »

План

Введение                                                                                                           3

Глава 1. Общие положения  о договоре аренды                                          5

1. Договор аренды                                                                                        5
2. Объект аренды                                                                                          6
3. Субъект аренды                                                                                        8
4. Форма, срок и цена договора аренды                                                     9

Глава 2. Содержание договора аренды                                                        11

2.1. Права и обязанности арендодателя                                                           11

2.2. Права и обязанности арендатора                                                               12

Глава 3. Прекращение договора аренды                                                     14

3.1. Досрочное прекращение договора аренды                                               14

3.2. Истечение срока договора аренды                                                             15

3.3. Выкуп арендованного имущества                                                              16

Глава 4. Виды договора аренды                                                                     16

4.1. Договор проката                                                                                           17

4.2. Аренда транспортных средств                                                                    18

4.3. Аренда зданий и сооружений                                                                      22                                                                     

4.4. Аренда предприятий                                                                                    24

4.5. Договор финансовой аренды (лизинга)                                                      26

Заключение                                                                                                         30

Список используемых источников и литературы                                       32

Введение

Одним из важнейших гражданско-правовых договоров, определяющих принадлежность материальных благ определенным лицам  и их переход от одних лиц к  другим, то есть имущественную сферу  гражданского, торгового оборота, является договор аренды (имущественного найма).

С экономической точки  зрения, имущественный наем (аренда) означает передачу и получение имущества  в целевое временное владение, и пользование или пользование за плату.

Принятые в 1989 году Основы законодательства Союза ССР «Об аренде»¹ предусматривали три вида арендных отношений:

1. арендные отношения между предприятием и вышестоящим органом хозяйственного управления;
2. внутрихозяйственные (внутрипроизводственные) арендные отношения;
3. традиционные арендные отношения между предприятиями, предприятиями и гражданами, между гражданами в сфере гражданского оборота.

В первых двух случаях  можно говорить о так называемой хозяйственной или производственной аренде. Ее цель – организация хозяйственной  деятельности на базе арендуемого имущества. К традиционным вопросам арендного договора добавляются обязанности арендатора по организации и осуществлению вышеуказанной деятельности. Третий случай может относиться и к производственной, и к традиционной аренде и она регулируется обычно правилами последней.

Цель традиционной гражданско-правовой аренды это удовлетворение потребностей самого арендатора.

С принятием Части  второй Гражданского кодекса РФ 22 декабря 1995 г.² расширились права и свободы участников этих отношений, круг объектов, которые могут быть предметом аренды, выбор партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.

В главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) восприняты многие положения: Основ Гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и других специальных нормативных актов, касающихся этого вида отношений («О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду» Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230, и др.) и некоторые нормы ГК 1964 г. Однако в новом ГК РФ глава об аренде содержит немало нововведений: выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, и специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизингу).

Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, в частности, сферу применения и специализация арендодателей по договору проката, особый характер отношений при лизинге и так далее (далее т.д.)³ В данной работе мы ознакомимся с вами с общими положениями о договоре аренды, с содержанием договора, с порядком прекращения договора аренды, и с пятью видами договора аренды.

Глава 1. Общие  положения о договоре аренды

1.1. Договор аренды.

Общие положения о  договоре аренды закреплены в Главе 3 статье 34 ГК РФ.

Данная глава построена  по тому же принципу что и другие главы ГК РФ, регулирующие сложные  договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, лизинг и т.д.)

Указанные виды договора аренды отдельных  видов имущества,  регулируются следующим  образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также  предусмотренных ГК РФ) не установлено  иное (статья 625 ГК РФ)

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор в свою очередь обязуется уплачивать арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании.⁴ Необходимо отметить, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.д.⁵ В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средств разгосударствлевания экономики. О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК РФ терминология, когда арендодатель именуется займодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – договором имущественного найма.

Договор аренды является консенсуальным, т.е. он считается заключенным с момента, когда стороны пришли к соглашению (консенсусу), взаимным, т.е. обе стороны договора имеют права и несут обязанности, и возмездным, т.е. за аренду одна сторона уплачивает другой стороне арендную плату.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора имеет вещно-правовую защиту и в  этой плоскости приравнено к праву  собственности и иным вещным правам.⁶ Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

1.2.Объект аренды.

Объектом аренды может  быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств, например:

• земельные участки;
• природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания;
• сооружения;
• оборудование;
• транспортные средства.

В законе нет прямого  указания на виды имущества, в отношении  которого нельзя применять положения об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении любого имущества? Следует заметить, что это не так. Дело в том, что изданные до введения в действие части первой ГК РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и Постановления Правительства СССР по вопросам, которые регулируются Федеральными законами (далее ФЗ), действуют до введения соответствующих новых нормативно-правовых актов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившее свою силу Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий союзного подчинения и их имущества в аренду»,⁷ и на Постановление Совета Министров РСФСР от 3 апреля 1990 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду».⁸ Эти постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонной промышленности, предприятий связи, государственных банков, предприятий транспорта и т.д.

Первостепенное значение для всякого договора имеют его  существенные условия, поскольку он может считаться заключенным  лишь в том случае, если между  сторонами в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды таким существенным условием является – объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). Если же такие данные не содержаться в договоре аренды, то он может быть признан не заключенным или недействительным.

1.3. Субъект  аренды.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.⁹ Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, то, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.¹⁰

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в  роли арендодателя, поскольку они  должны быть наделены законом или  собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.¹¹

Что касается субъектов  оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не в праве сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности, которая в свою очередь должна осуществляться на основании и в соответствии с учредительными документами предприятия.¹²

Государственное имущество, относящееся к собственности  субъекта РФ, а также муниципальное  имущество должны сдаваться в  аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, который правомочен сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование, и  никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

1.4. Форма, срок  и цена договора аренды.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане (или физические лица), обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более 1 года.¹³ Здесь можно заметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой. Согласно этому правилу, такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (далее МРОТ), который на сегодняшний день равен – 1100 рублей, и только в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.¹⁴ Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Особые требования установлены  законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований состоит в том, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, то к договору должны быть приложены:

1. акт инвентаризации;
2. бухгалтерский баланс;
3. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
4. перечень всех долгов предприятия (если таковые имеются)

Принципиальные изменения  внесены ГК РФ в регулирование срока договора аренды.¹⁵ Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора, при отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. ГК РФ также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В таком случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Законом могут быть предусмотрены  предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды от дельных видов имущества. В этом случае независимо от того указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока, договор аренды будет считаться прекращенным.¹⁶

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. ГК РФ предусмотрены следующие формы арендной платы:

1. определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;
2. установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов;
3. предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги;
4. возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Глава 2. Содержание договора аренды.

2.1. Права и  обязанности арендодателя.

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.)

Имущество должно быть передано в аренду в установленный договором  срок, если срок передачи договором  установлен не был, то имущество подлежит передачи в разумный срок. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу  арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением тех, которые:

• оговорены арендодателем при заключении договора;
• заранее известны арендатору;
• должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Закон не содержит перечня  прав третьих лиц, о наличии которых  арендодатель должен предупредить арендатора. Говориться лишь о том, что это права на имущество, и принадлежат они третьим лицам и также относятся к ним, в числе других, сервитуты и права залога.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, или иными нормативно-правовыми актами или же договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без  которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором, если же срок договором не установлен, то – в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя, его силами или силами привлеченных им лиц.

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

2.2. Права и  обязанности арендатора.

Арендатор во исполнение заключенного договора обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор должен использовать имущество  сам.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативно-правовым актом, то в договоре аренды обязательно делается ссылка на этот нормативно-правовой акт.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требования к состоянию  имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества, арендодателем в соответствии с  заключенным договором. Вместе с  имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

От текущего ремонта  следует отличать поддержание имущества  в исправном состоянии, то есть такое  его обслуживание, которое позволяет  использовать имущество в любой  момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих  положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Глава 3. Прекращение договора аренды.

1. Досрочное прекращение договора аренды.

Досрочное прекращение  договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в  соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя, в основном договоре, аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

ГК РФ называет основания  для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора.

Как правило, указанные  основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия  «существенное нарушение договора»  применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
• пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном  расторжении договора в следующих  случаях:

• если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;
• арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
• имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

Договором аренды могут  быть предусмотрены и иные основания  для досрочного расторжения, по требованию одной из сторон.

2. Истечение срока договора аренды.

В соответствии с Основами законодательства «Об аренде по истечении  срока договора» арендодатель имеет  право на возобновление договора. Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязательства, по истечении срока  действия договора аренды имеет, при  прочих равных условиях, преимущественное право, перед другими лицами, на возобновление договора.¹⁷

Для обоснований требований истец – арендатор, обязан предоставить документы, подтверждающие намерения  арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.

Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий  договора аренды, и дать согласие возобновить  договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель заключил или собирался заключить договор аренды с другим арендатором.¹⁸

3. Выкуп арендованного имущества.

Особого рассмотрения заслуживает  вопрос о выкупе арендованного имущества.¹⁹ Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, может регулироваться не только самим договором, но и законодательством.

 Примером выкупа  имущества в силу закона или договора могут служить, имеющие широкое распространение факты приобретения, образованными, в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.²⁰