Договор аренды зданий и сооружений. 7

 

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

Федеральное государственное  бюджетное 

образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Иркутский государственный  университет»

(ФГБОУ ВПО «ИГУ»)

 

Юридический институт

Кафедра гражданского права

 

 

 

Договор аренды зданий и сооружений

 

                                                                        

                                                                  

 

 

 

                                                                           Курсовая работа:

                                                                           Студента 3 курса

                                                                           очного бюджетного отделения

                                                                           гр.09314- Д

                                                                           Зыков Д. С.

                                                                         

Защищена "____"____________2012 г.          

с оценкой __________________         

Подписи:___________________                      

                ___________________                Научный руководитель:                                                                          

                                                                      преподаватель

                                                                      Дроздова А.В.

                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИРКУТСК  2012

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общие  положения договора аренды зданий и сооружений……………………..5

1. Понятие и нормативное закрепление договора аренды зданий и сооружений…….5
2. Здания и сооружения, как объект договора аренды зданий и сооружений…………6

Глава 2. Элементы договора аренды зданий и сооружений……………………………...11

      2.1. Субъекты  договора аренды зданий и сооружений…………………………………..11

      2.2. Форма  договора аренды зданий и сооружений………………………………………12

      2.3. Существенные  условия договора аренды зданий  и сооружений…………………...14

      2.4. Содержание  договора аренды здания и сооружения………………………………...17

Глава 3. Ответственность  сторон по договору аренды зданий и  сооружений...............20

Заключение.................................................................................................................................23

Нормативная литература…………………………………………………………………….25

Список литературы…………………………………………………………………………...25

Судебная практика…………………………………………………………………………....26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе  Российской Федерации, потребовали  коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению  с предшествующим отечественным  гражданским законодательством, в  российский гражданский оборот введены  здания и сооружения со специальным  правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство, в частности, привело к широкому распространению договоров аренды зданий и сооружений в предпринимательской и иных сферах.

В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды.

В частности, актуальным является вопрос о возможности распространения  норм об аренде зданий и сооружений на отношения по аренде нежилых помещений  внутри здания. Неоднозначно решается вопрос о том, как соотносятся  отношения по аренде объектов, не завершенных  строительством, с отношениями по аренде зданий и сооружений. Некоторая  непоследовательность проявляется  в законодательном регулировании  государственной регистрации договоров  аренды зданий и сооружений вызывает реализация п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса  РФ об одностороннем отказе от исполнения договора, в случае, когда такой  отказ предусмотрен договором.

В сфере определения правовой природы арендных отношений имеются  такие противоречия и нерешенные вопросы, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды (п. 2 чт. 609 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о  государственной регистрации прав). Из ГК следует, что аренда – обязательственное  право, а Закон о регистрации  в статье 1 говорит  о том, что  право аренды не подпадает под  определение ограничений (обременений) и отнесено к вещным правам. Закон  также не гарантирует достоверность  зарегистрированных прав, так как  п. 8 ст. 12 Закона говорит  о том, что  при несоответствии записей в  реестре прав и правоустанавливающего  документа приоритет имеет документ, то есть регистрация не имеет правоустанавливающего  характера. Существует и проблема соотношения  арендной платы и выкупной стоимости  арендуемого имущества и многие другие вопросы, которые возникают  в правоприменительной практике.

Таким образом, несмотря на перестройку гражданско-правового  регулирования и закрепления  ряда новелл проблематика аренды зданий и сооружений пока не получила глубокого  и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед  теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений.

Целью курсовой работы является комплексное рассмотрение элементов  договора аренды зданий и сооружений, исследование особенностей данного договора, а также выявление теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий (сооружений).

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.рассмотреть правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений;

2.исследовать объект и предмет данного договора;

3.изучить содержание договора аренды зданий (сооружений), выявить особенности;

4.исследовать проблемы формы и государственной рассматриваемого договора.

При написании курсовой работы использовались как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод). Методы анализы использовались при сборе и обработке информации. В совокупности с анализом метод синтеза позволяет получить представление о связях между составляющими предмета изучения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие положения договора аренды зданий и сооружений

1.1.Понятие и нормативное закрепление договора аренды зданий и сооружений

 По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота. ¹

Во-первых, такие объекты  неразрывно связаны с землей. При  передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный  участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором с собственником  земельного участка.

Во-вторых, объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров  аренды зданий или сооружений установлены  более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).²

Договор аренды зданий и  сооружений является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.

Признак возмездности договора вытекает из того, что исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы.

Очевидно, что договор аренды - это взаимный договор, так как исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Договор аренды - консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Правовое регулирование  договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).

Есть разумные основания  в законодательном порядке расширить  сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости. Однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК³ содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.⁴

1.2. Здания  и сооружения, как объект договора  аренды зданий и сооружений

Предметом данного договора являются здания и сооружения, относящиеся  к недвижимому имуществу. В чем  различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не поясняет, поэтому дифференцированное регулирование  правоотношений не осуществляется. Вместе с тем в юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».⁵

Однако некоторые авторы говорят о том, что выработка  легального определения понятия  здания или сооружения юридически нецелесообразно. Более верным решением, с гражданско-правовой точки зрения, является выявление  существенных признаков, которыми должны обладать здания и сооружения. Также  получен вывод о нецелесообразности на нормативном уровне устанавливать различия между зданиями и сооружениями, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат дифференцированного регулирования каких либо отношений, в том числе и арендных, в зависимости от того, является объектом этих отношений здания или сооружения.⁶

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, модули, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение специальных правил  § 4 гл. 34 ГК, то применяются общие правила договора аренды § 1 гл. 34 ГК. То же самое и с временными строениями. Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (ст. 17 ЖК). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.⁷

Нежилые здания - это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и здания для других целей использования. Особняком в этой группе стоят объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ ст. 3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»⁸, к которым относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями.

Нежилые здания могут иметь  жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают нежилые помещения (канцелярские, общественного  питания и т.д.) на первом этаже. И  в тех, и в других зданиях могут  находиться мемориальные квартиры - памятники  истории и культуры.

Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения  в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения, нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК⁹. С другой позиции, нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК.¹⁰

На наш взгляд, современное  гражданское законодательство дает основания, скорее, для второй точки  зрения и аренда нежилых помещений  должна подчиняться общим правилам о договоре аренды. Конечно, это толкование порождает очевидный парадокс: менее ценный объект (помещение) подвергается гораздо большим ограничениям по сравнению с более ценным (здание); например, при таком подходе требуется государственная регистрация любого договора аренды нежилого помещения, даже если он заключен на несколько часов (п. 2 ст. 609 ГК), тогда как для краткосрочной аренды зданий этого не требуется (п. 2 ст. 651 ГК). Однако выход из этой ситуации видится один - уточнение действующего законодательства.¹¹

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений  лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного  фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права  собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 ГК) в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК). Не завершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке (ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость).¹²

Здания на земельном участке  подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному  для гражданского права делению  имущества на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения в основном некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

На исторически сложившихся  территориях группы изолированных  или объединенных памятников истории  и культуры могут быть отнесены к  градостроительным ансамблям. Центры исторических поселений или фрагменты  градостроительной планировки и  застройки образуют достопримечательные  места.

Такое деление значимо  для четкого выявления индивидуально-определенного  объекта договора аренды здания или  сооружения, который должен совпадать  с объектом государственной регистрации  недвижимого имущества (ст. 131 ГК).

Объектом государственной  регистрации недвижимого имущества  могут быть либо основное и служебные  строения, сооружения на одном земельном  участке как единый объект учета, как ансамбль, достопримечательное  место, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным  порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.

В первом случае в объект договора аренды целесообразно включать не только основное здание, но и служебные  постройки, ансамбль, здания и сооружения, образующие достопримечательное место. Во втором - такое правило не сопровождает аренду здания (помещения).

Под сооружениями - все иные постройки и конструкции. К арендуемым сооружениям относятся объекты культурного наследия, гидротехнические, портовые, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства (в частности, стационарные установки рекламы), трансформаторы, тепловые узлы, подэтажные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости (плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах, например, не входят в понятие сооружений).¹³

Указанная в определении  договора аренды возможность пользования  без владения имуществом относится  именно к отдельным видам сооружений.

Закон не запрещает арендодателю передавать в аренду заложенные здания (помещения) и сооружения. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить  договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 346 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Элементы договора аренды зданий и  сооружений

2.1. Субъекты договора аренды зданий и сооружений

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое  физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.¹⁴

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов  выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для  обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

2.2. Форма договора аренды зданий и сооружений

В отличие от общей нормы  договора аренды, договор аренды здания или сооружения заключается в  простой письменной форме в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования  факсимиле. Другая форма подписи  может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.¹⁵

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК).

Договор аренды зданий и  сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежат государственной  регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее  чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения  сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59)¹⁶.

Во-вторых, при продлении  договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой  же срок после окончания первоначального  срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который  не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной  регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга  также подлежат обязательной государственной  регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).

В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего  месяца следующего года, в целях  применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).¹⁷

В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации  договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор  субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).

Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого  договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязанности зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.¹⁸

Обязательным приложением  к договору аренды при государственной  регистрации являются поэтажные  планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения  с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором  расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении  кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается  и земельный участок); паспорт  объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.¹⁹

Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной  регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права  и обязанности по договору, не зарегистрированному  в установленном порядке. Государственная  регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих  лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим  бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся  еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое  основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда  имели место фактические отношения  между ними.

Государственная регистрация  прав на аренду рассматривается законом  как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация  прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

2.3. Существенные  условия договора аренды зданий  и сооружений

Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности  недвижимого имущества. Здания и  сооружения неразрывно связаны с  землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. ²⁰

Так же к существенным условиям относится оплата найма имущества. Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды. Если этого нет, договор считается незаключенным.

Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных  законом. Эти ставки устанавливаются  или регулируются (как минимальные  или предельные) уполномоченными  на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности условия о ставке арендной платы использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.