Экономическая оценка инвестиции

    Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...4

Глава I. Состав и содержание проектно-сметной документации,

порядок ее развития и ТЭО……………………………………………...……….5

1. Порядок разработки и утверждения проектно-сметной

документации…………………..…………………………………………....…….5

2. Состав проектно-сметной документации: проект организации

строительства, технологическая часть, локальные  и объектные сметы,

сводный сметный расчет и т. д……………………………………………...……7

1.2.1. Локальные  сметные расчеты (сметы)………………………………….….9

1.2.2. Объектные сметные расчеты (сметы)………………………………...….11

1.2.3. Сводный  сметный расчет стоимости строительства…………………....11

1.2.4. Сводка  затрат……………………………………………………………...12

1.3. Технико-экономическое обоснование как основной этап

начала  строительства………………………………………….…………….......13

Глава II. Расчет коммерческой эффективности инвестиционного

проекта…………………………………………………………………..………..16

Вывод…………………………………………………………………………..…32

Список  литературы………………………………………………………………33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение: 

    Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений, определяемая сметными документами, характеризует величину средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектом.

    Сметная стоимость – одна из важнейших  экономических категорий, используемых в строительства.

    С использованием показателя сметной  стоимости строительства (и годовых  эксплуатационных затрат) сравниваются варианты проектных решений, выбираются технологические, конструктивные и  объемно-планировочные решения, обосновываются объемы реконструкции и технологического перевооружения предприятий, решаются вопросы выбора района строительства объекта и т.п.

    Утвержденная  стоимость в ТЭО или сметная  стоимость в рабочем проекте  выступает в качестве основного  ориентира при определении лимита средств для осуществления строительства и служит основой для планирования капитальных вложений по народному хозяйству, отраслям, предприятиям и стройкам, решения вопросов экономической целесообразности строительства.

    Показатели  сметной служат важным инструментам планирования деятельности строительно-монтажных организаций. На основе сметной стоимости формируется строительство, заключаются договоры подряда между заказчиком и генеральной строительной организацией.

    С использованием сметной стоимости  определяются показатели выработки рабочих в стоимостном выражении, плановая и фактическая прибыль строительной организации, проводится анализ ее производственно-хозяйственной деятельности.

    Исходя  из сметной стоимости строительства  определяется балансовая стоимость  вводимых в действие основных фондов построенных предприятий, зданий и сооружений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава I. Состав и содержание проектно-сметной документации, порядок ее развития и ТЭО:

1.1.Порядок разработки и утверждения проектно-сметной документации. 

    В соответствии с «Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95) сметная документация является составной частью проекта на возведение строительной продукции и входит в проект в виде отдельного раздела. Под проектом в данном контексте понимают комплекс инженерных решений, оформленных в виде комплекта технико-экономических документов, расчетов, позволяющих судить о целесообразности и качестве будущего здания или сооружения.

    Работу  по проектированию выполняют по договору с заказчиком проектные, проектно-строительные организации и другие юридические  и физические лица, имеющие лицензионные права на проектирование. По договору заказчик обязан передать исполнителю  задание на проектирование. В задании на проектировании указываются технические параметры проектируемого объекта, сроки строительства, стадийность проектирования и другие исходные данные, необходимые для качественной разработки проектно-сметной документации. При этом задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено самим проектировщиком. Проектировщик согласно статье 761 Гражданского кодекса РФ несет ответственность за качестве проектно-сметной документации, которая разрабатывается в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами.

    Проектно-сметная  документация, как и само строительство, должны выполняться, как правило, на конкурсной основе, в том числе  через торги подряда (тендер).

    Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений может разрабатываться, как правило, в одну или две стадии. На технически несложные объекты и типовые здания, а также объекты технического перевооружения разработка проектно-сметной документации осуществляется в одну стадию – рабочий проект. Проектирование более сложных объектов выполняется в две стадии:

    1-я  стадия – проект;

    2-я  стадия – рабочая документация.

    При одностадийном проектировании рабочий  проект разрабатывается на основании  утвержденного задания на проектирование и представляет собой проект, совмещенный с рабочей документацией.

    Проект  при двухстадийном проектировании включает две части:

1. Архитектурно-строительные чертежи, в том числе по инженерному оборудованию, организации строительства и др.;
2. Сметы и технико-экономические показатели.

    Утвержденный  проект служит основой для разработки рабочей документации.

    Рабочая документация включает весь комплект рабочих чертежей, по которым выполняются  все строительно-монтажные работы по запроектированному объекту. Рабочие  чертежи являются основой составления локальных и сводных ведомостей потребности в ресурсах, разработка локальных и объектных смет, входящих также в состав рабочей документации.

    В соответствии с Инструкцией о  порядке проведения государственной  экспертизы проектов строительства (РДС11-201-95), введенной в действие Министром России с 01 июля 1995 г., а также СНиП 11.01-95 проектно-сметная документация подлежит государственной экспертизе и последующему утверждению независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности проектов.

    Экспертиза  градостроительной и проектно-сметной  документации проводится:

• в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы (Главгосэкспертизе России);
• в организациях вневедомственной экспертизы в субъектах РФ;
• в отраслевых экспертных подразделениях министерства и ведомств;
• в других специально уполномоченных на то государственных органах.

    Основная  цель экспертизы – соблюдение государственных  норм и правил.

    По  результатам экспертизы составляется заключение, которое является обязательным для исполнения заказчиками, проектными, подрядными и другими заинтересованными организациями.

    Заключение  утверждается руководителем экспертного  органа и направляется заказчику  или в утверждающую проект инстанцию.

    Сроки проведения комплексной Государственной экспертизы проектов не должны превышать 45 дней. Рассмотрение в органах экспертизы откорректированной по ее замечаниям документации должно быть выполнено не более чем в 30 дней. 
 
 
 
 

1.2. Состав проектно-сметной документации: проект организации строительства, технологическая часть, локальные и объектные сметы, сводный сметный расчет и т.д. 

    Состав  сметной документации, и последовательность ее разработки показаны в табл. 1 и на рис.2

    Таблица 1

    Состав  и формы сметной документации

    Локальные сметы (сметные расчеты) являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам.

    Объектные сметы (сметные расчеты) определяют сметную стоимость строительства  объекта путем объединения в своем составе данных из локальных смет (сметных расчетов).

    Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются, как правило, для определения  прочих затрат, сопутствующих строительству  и не учтенных сметными нормативами (компенсации в связи с изъятием земель под застройку, премии за ввод в действие объекта в срок и досрочно и др.).

    Сводные сметные расчеты стоимости строительства  предприятий, зданий и сооружений (или  их очередей) составляются на основе объектных  смет (сметных расчетов), локальных смет на общеплощадочные работы и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

    Сводка  затрат составляются в том случае, когда в состав стройки входят объекты производственного, жилищно-гражданского и другого назначения, стоимость  которых определяется самостоятельными сводными сметными расчетами.

    Если  проектом предусматривается ввод предприятия (учреждения) пусковыми комплексами, то в составе сметной документации разрабатываются ведомости сметной  стоимости строительства объектов, входящих в пусковые комплексы. 

    В тех случаях, когда при строительстве  предприятия, здания и сооружения предусматривается  осуществлять природоохранные мероприятии, составляется ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей природной среды. 
 
 
 
 
 

    При составлении сметных расчетов (смет) могут использоваться следующие  методы:

• ресурсный – калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах статей затрат по видам ресурсов;
• ресурсно-индексный – сочетание ресурсного метода с индексами на ресурсы;
• базисно-индексный – использование системы текущих и прогнозных индексов по отношению к сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен по единичным расценкам;
• на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных по аналогам – использование укрупненных показателей стоимости и стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемым.

    Результаты  вычислений и итоговые данные в сметной  документации рекомендуется приводить:

• в локальных сметных расчетах (сметах) – с округлением до рубля;
• в объектных сметных расчетах (сметах) и в сводном сметном расчете стоимости строительства – в тысячах рублей, с округлением до двух знаков после запятой.

1.2.1. Локальные сметные  расчеты (сметы) 

    Локальные сметы на строительные работы, на монтаж и приобретение технологического оборудования составляются по формам №4,5,6.

    Локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные  виды строительных и монтажных работ, а также на стоимость оборудования составляются исходя из следующих данных:

• параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях;
• объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам;
• номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов;
• действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных и регулируемых цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

    Локальные сметные расчеты (сметы) составляются:

1. по зданиям и сооружениям: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т.п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и др.;
2. по общеплощадочным работам: на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.

    При проектировании сложных зданий и сооружений, осуществлении разработки технической документации для строительства несколькими проектными организациями, а также при формировании сметной стоимости по пусковым комплексам допускается составление на один и тот же вид работ двух и более локальных сметных расчетов (смет).

    В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных в  разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам  работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы «нулевого цикла») и надземную часть.

    Локальный сметный расчет (смета) может иметь  разделы:

• по строительным работам – земляные работы; фундаменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия и т.п.;
• по специальным строительным работам – фундаменты под оборудование; специальные основания; обмуровка, изоляция и т.п.;
• по внутренним санитарно-техническим работам – водопровод, канализация, отопление и т.п.;
• по установке оборудования – приобретение и монтаж технологического оборудования; металлические конструкции и т.п.

    Стоимость определяется локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную  прибыль. Прямые затраты учитывают  стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и  эксплуатации строительных машин. Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением. Сметная прибыль – сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

    Начисление  накладных расходов и сметной прибыли при составлении локальных сметных расчетов (смет) без деления на разделы производится в конце расчета (сметы) за итогом прямых затрат, а при формировании по разделам – в конце каждого раздела и в целом по сметному расчету (смете). 

1.2.2. Объектные сметные расчеты (сметы) 

    Объектные сметы разрабатываются по форме  №3 на строительство каждого здания, сооружения, входящего в состав предприятия, очереди или пускового комплекса.

    Сметная стоимость определяется по прейскурантам, укрупненным сметным нормам, укрупненным единичным расценкам и привязанным к местным условиям строительства сметам к типовым и повторно применяемым экономичным индивидуальным проектам, а при отсутствии этих норм и счет – по единичным расценкам на строительные работы и единичным расценкам на монтаж оборудования.

    Объектные сметы, объединяющие локальные сметы ,составляются по установленной форме  и содержат показатели стоимости: строительных и монтажных работ, оборудования, инвентаря, мебели, а также величину прочих затрат.

    Объектная смета не составляется в тех случаях, когда по объекту имеется только один вид работ. При этом средства на лимитируемые затраты учтены в локальной смете.

    В объектных сметах показывается сметная  стоимость оборудования, предусмотренного рабочими чертежами, вне зависимости от стадийности проектирования. В объектной смете отдельно показываются: нормативная трудоемкость, сметная з/п и показатели единичной стоимости на 1 м³ объема, 1 м² площади зданий и сооружений и т.д.

    За  итогом объектной сметы справочно  показываются возвратные суммы, которые определяются суммированием возвратных сумм, приведенных во всех относящихся к этому объекту локальных сметах. 

1.2.3. Сводный сметный расчет стоимости строительства 

    Сметная стоимость работ и затрат, предусмотренных проектом, включая сметную стоимость строительных и монтажных работ, затрат на приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, а также всех сопутствующих затрат, определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства предприятия, здания или сооружения.

    Посылки сводного сметного расчета стоимости  строительства должны иметь ссылки на номер объектного сметного расчета (объектной сметы) или сметного расчета  на отдельные виды затрат.

    Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, без начисления лимитируемых и прочих затрат, распределяется по соответствующим графам, обозначающим сметную стоимость строительных работ, монтажных работ, оборудования, мебели и инвентаря, прочих затрат и, наконец, общую сметную стоимость.

    Сводный сметный расчет содержит 12 глав:

    Глава 1. Подготовка территории строительства;

    Глава 2. Основные объекты строительства;

    Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения;

    Глава 4. Объекты энергетического хозяйства;

    Глава 5. Объекты транспортного хозяйства  и связи;

    Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения;

    Глава 7. Благоустройство и озеленение территории;

    Глава 8. Временные здания и сооружения;

    Глава 9. Прочие работы и затраты;

    Глава 10. Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия (учреждения) и авторский надзор;

    Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров;

    Глава 12. Проектные и изыскательные  работы.

    В сводном сметном расчете отдельной  строкой следует предусматривать  резерв средств на непредвиденные работы и затраты, исчисляемый в процентах от общей сметной стоимости строительства.

    Сводный сметный расчет составляется в целом  на строительство предприятия, здания, сооружения независимо от числа генеральных  подрядных организаций, осуществляющих строительство. 

1.2.4. Сводка затрат 

    Сводка  затрат составляется в следующих  случаях:

1. По проектируемому предприятию одновременно со строительством производственных объектов предусмотрено строительство объектов жилищно-гражданского назначения или базы строительной индустрии;
2. За счет средств на производственно строительство запроектированы на обособленной территории или в других населенных пунктах объекты жилищно-гражданского назначения, базы строительной индустрии, профтехучилища, профилактория, пионерские лагеря, объекты подсобного сельского хозяйства и бытового обслуживания населения, объекты городского наземного пассажирского транспорта, дорог, путепроводов, других инженерных сооружений и др.

    В сводку затрат объекты городского пассажирского  транспорта, дороги, путепровода и другие инженерные сооружения включаются в том случае, когда в акте о выборе площадки для строительства установлена необходимость строительства новых объектов городского пассажирского транспорта, а объекты битового обслуживания населения – при строительстве комплексов и объектов, на которых численность работающих составляет 1500 чел. и более и при наличии разрешения местных органов власти.

    Сводка  затрат может составляться также  при разработке проектно-сметной  документации на строительство крупных  предприятий в отдельных неосвоенных районах, где отсутствует база строительной индустрии. В этом случае в сводку затрат включаются сводные сметные расчеты на строительство основного предприятия и заводов стройиндустрии. 

1.3. Технико-экономическое обоснование как основной этап начала строительства. 

    Система ценообразования  в проектном комплексе

    Реализация  замысла заказчика и проектных  решений проектировщика требует  значительных затрат трудовых, материально-технических  и финансовых ресурсов. Уровень эффективности капитальных вложений инвестора зависит от экономичности проекта. Экономическое обоснование опирается на общую с архитектурным поиском методологию принятия проектных решений. Поиск оптимального архитектурно-проектного решения базируется на использовании объективных критериев технико-экономических показателей (ТЭП) и «Рекомендаций» по определению укрупненных показателей стоимости строительства, изыскательных и проектных работ (базовые цены).

    К основным технико-экономическим показателям  относятся: