Введение

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

     Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1

     Общие понятия оценки недвижимости

     Основные  цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

     Объект  оценки – имущество, предъявляемое к оценке. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

     В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

     База  оценки может быть основана на следующих  видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

     Рыночная  стоимость имущества может быть определена при наличии следующих  условий:

     · рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

     · покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы  о предмете сделки и действуют  только в целях максимального  удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

     · имущество обращается или продается  за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным  покупателям;

     · оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

     Результатом оценки является итоговая величина стоимости  объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении  сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

     Нормативно-правовая база оценочной деятельности:

     1. Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"  от 29.07.1998г. №135-ФЗ

     2. ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению  оценки», утвержденным Приказом  Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256

     3. ФСО № 2 «Цель оценки и виды  стоимости», утвержденным Приказом  Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255

     4. ФСО № 3 «Требования к отчету  об оценке», утвержденным Приказом  Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254

     5. ФСО № 4 «Определение кадастровой  стоимости», утвержденным Приказом  Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2

     Основные  подходы к оценке недвижимого имущества.

     Подход  к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Различают следующие подходы к оценке недвижимости:

• доходный подход;
• сравнительный подход;
• затратный подход.

     Доходный  подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

     В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в  зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.

     Применяя  доходный подход к оценке, оценщик должен:

     а) установить период прогнозирования. Под  периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование  количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

     б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

     в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

     г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

     В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок.

     Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать  следующим основным критериям:

     -стороны  сделки имеют достаточное представление о данном рынке;

     -стороны  сделки не связаны между собой  какими-либо иными отношениями,  могущими повлиять на цену  сделки;

     -данные  о цене сделки получены от  лица, незаинтересованного в ее  искажении.

     Основной  критерий выбора информации, которая  может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.

     Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи  и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

     Если  такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным  подходом не используется.

     Любое отличие условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть уточнено при  анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов;
• Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
• Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

     В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

     Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

     Специфической областью применения затратного подхода  является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.

     Точность  полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о  стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при  сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3

     Основные  методы оценки недвижимости

     Метод капитализации доходов

     Суть  метода капитализации доходов —  определение стоимости объекта  недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

     Базовая формула:

     C = NOI / Rk

     где

     C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

     NOI — Чистый операционный доход  или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

     Rk — Коэффициент капитализации

     Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

     Rk = Rn + Nv

     где

     Rk — коэффициент капитализации

     Rn — ставка доходности инвестора  на вложенный капитал — ожидаемая  инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

     Nv — норма возврата капитала  — процентная ставка которая  обеспечивает возврат первоначальных  инвестиций. Ставка разделяет доход  на две части: возмещение капитальных  вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

     В оценочной практике используются три метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

     Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

     Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

     Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

     Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

     Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

     Метод дисконтирования денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

     Применяется метод ДДП, когда:

     • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

     • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

     • потоки доходов и расходов носят  сезонный характер;

     • оцениваемая недвижимость – крупный  многофункциональный коммерческий объект;

     • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

     Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 
 
 

     Глава 4

     Процедура оценки

     4.1. Доходный.

Арендная плата = 12 т.р.

Коммунальные  услуги = 4 т.р.

Потенциальный доход = 12 х 12 мес.=144 т.р.

Действительный  доход = 144 т.р.- 4 т.р. х 12 мес. = 96 т.р.

Ставка за риск = 15 %                                   Vд. = 96 т.р. / 15 % = 640 т.р. 
 
 
 
 
 

4.2. Сравнительный подход.

Vд. = 3384 т.р.

4.3. Затратный. 

Стоимость кв.м.=30т.р.

Год постройки = 1963 г.

Стоим. вост. =35.1 кв.м х 30 т.р=1053.р.

Износ фун. = 65%

Износ неустр. = 10 %

Износ накоп. = 1053 т.р. х 0,65 + 1053т.р. х 0,1 = 789.75 т.р.

Vд. = 1053т.р. – 789.75т.р. = 263.25 т.р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 5.

Сведение  результатов.

5.1. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

     Для определения рыночной стоимости  оцениваемого объекта были рассмотрены  три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

     На  основании проведенного анализа, наиболее целесообразно применение к оценке рыночной стоимости оцениваемой  квартиры сравнительного подхода, в  частности, метода сравнения продаж.

     В результате выполненных расчётов был  получен следующий результат рыночной стоимости: 

Vд. = 3031.2 

5.2. Итоговая величина стоимости объекта оценки 

Рыночная стоимость 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: Намский улус с. Намцы ул. Колмогорова 4 кв. 1 на дату оценки 10.04.2011 г. округленно составляет:

 3030 (Три миллиона тридцать тысяч) рублей

Глава 6

Среда местоположения

Местоположение Объект оценки расположен в Намском районе село Намцы. Улице Колмогорова 4 кв.1 .

Окружение. Объект находится на расстоянии 50 метров от берега протоки. На расстоянии 500 м находятся Котельная. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации находились в работоспособном состоянии.

Степень застройки  района где расположен объект 100%.

    К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. Расположен в центре;
2. наличие рядом магазина, ЖКХ, водоем;
3. Баня, земельный участок, душевая кабина, теплый гараж (на два блока)
4. Огород, пашня,

Глава 7 Общие сведения

7.1. Описание основных параметров здания.

Техническое обследование проведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком:

7.2. Строительные характеристики объекта оценки