Экономическая оценка объекта недвижимости

       3.2 Экономическая оценка  объекта недвижимости 

     3.2.1 Определение сметной стоимости объекта недвижимости

     Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений, определяемая сметными документами, характеризует  величину средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектом.

     Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, включающая в себя локальные  сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат, сводные сметные расчеты стоимости строительства, сводки затрат.

     Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, инженерным сетям, дорогам и т.д. на основе объемов работ, определяемых в составе рабочего проекта, рабочей документации.

     Объектные сметы объединяют в своем составе  данные из локальных смет на объект в целом.

     Сводные сметные расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав [7].

Сводный сметный расчет по данному объекту  приведен в приложении Д.

     Сметная стоимость строительства составляет 160 915 700 рублей в ценах по состоянию на 2008 г. 

       3.2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

       С формированием рыночных отношений  понятия «недвижимость» и «оценка  различных объектов недвижимости»  стали широко использоваться на практике.  Понятие «недвижимость» было введено  в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

       Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса РФ к  недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

       Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или  группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; стационарные сооружения благоустройства территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ земельного участка; другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

       Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

       - одна из сторон не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать исполнение;

       - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

       - объект оценки представлен на  открытый рынок в форме публичной  оферты;

       - цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект  оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

       платеж  за объект оценки выражен в денежной форме [7].

       Стандарты Российского общества оценщиков  определяют рыночную стоимость как  расчетную величину, равную денежной сумме, за которую предполагается переход имущества от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения [8].

       При определении рыночной стоимости  недвижимости используются три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода. 

       3.2.3 Описание объекта оценки

       Объектом  оценки является 4-х этажное административное здание со встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 8 автомобилей по ул. Ленина в г. Нерюнгри. Характеристики объекта оценки приведены в таблице 3.2.1.

       Таблица 3.2.1 – Характеристика объекта оценки

       Таблица 3.2.1 – Продолжение 

       3.2.4 Расчет стоимости объекта затратным подходом

       Затратный подход основан на том, что стоимость  определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего) [9].

       При определении стоимости нового объекта в зависимости от многих факторов (целей оценки, количестве и качестве собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик) используют либо затраты на воспроизводство, либо затраты на замещение [12, с. 22].

       Затраты на воспроизводство – затраты на создание объекта в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта, используя те же материалы, стандарты, проекты.

       Затраты на замещение – затраты на создание объекта в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов.

       Наиболее  предпочтительным является расчет затрат на воспроизводство, так как он дает наиболее реальное представление об объекте оценки. При расчете затрат на замещение определяются затраты на создание объекта, отличающегося от оцениваемого по ряду характеристик, так как полезность сравниваемых объектов носит весьма субъективный характер.

       Применение  затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях [12, с.211]:

       1)   когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

       2) в случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

       3) когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

       4)   для оценки объектов незавершенного строительства;

       5)  для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

       6)   для оценки в целях страхования;

       7)   для переоценки основных фондов предприятий;

       8)   в случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов оценки.

       Методы  расчета стоимости нового строительства:

       1) метод сравнительной единицы  предполагает расчет стоимости  создания объекта сравнительной  единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована с учетом различий в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности).

       При определении полной стоимости скорректированная  стоимость единицы умножается на количество единиц сравнения.

       2) метод разбивки по компонентам. Стоимость объекта определяется как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

       Стоимость каждого компонента получается исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

       Сзд = [ Σ Vj * Cj ] * Кн,                                             (3.1)

       где Vj – объем j-го компонента;

       Cj – стоимость единицы объема;

       Кн  – коэффициент корректировки.

       3) метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

       Этапы затратного подхода:

       1) расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью её оптимального использования;

       2)   расчет стоимости воспроизводства или замещения;

       3)   определение величины накопленного  износа здания;

       4)   определение итоговой стоимости объекта

       Сзп = Сз + Снс– Ин ,                (3.2)

       где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, руб.;

       Сз  – стоимость земельного участка, руб.

       Ссн – стоимость нового строительства здания, руб.;

       Ин  – накопленный зданием износ, руб.

       Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

       Для оценки рыночной стоимости земельного участка было выбрано 4 объекта-аналога  с похожими характеристиками в г. Нерюнгри. Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 3.2.2.

       Аналог  № 1.Земельный участок площадью 1500 м².

       Аналог  № 2. Земельный участок площадью 5900 м².

       Аналог  № 3. Земельный участок площадью 4900 м².

       Аналог  № 4. Земельный участок площадью 3100 м². 
 

       Таблица 3.2.2 - Определение стоимости 1 м² земельного участка

       Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

       Для согласования широко используются различные  методы. В частности, суждение о стоимости  объекта можно принять в результате анализа четырех показателей [13]:

       1)  среднего арифметического значения скорректированных цен – 117 р.

       2)  модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены. Округлим значения скорректированных цен до 0,5 и получим наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены земельного участка.

     Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто  встречающееся:

     114,44    95,83    124,08   133,54  

     Примем  модальное значение равным 114,44 р./м2.

       3)  медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений – 114,44 р.

       4)  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки – 124,08 р.

       Стоимость 1 м² земельного участка в итоге  принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

       С = (117 + 114,44 + 114,44 + 124,08) / 4 = 117,49 р./м².

       Сз = С · Sуч-ка,                      (3.3)

       где С – стоимость единицы сравнения, р./м²,

       S_уч-ка – площадь земельного участка.

       Сз = 117,49 ·3800 = 446 462 руб.

       Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство  нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. При проведении оценки, прежде всего, был произведен сбор и анализ информации о величине издержек, соответствующих стоимости нового строительства зданий, входящих в состав оцениваемого объекта.

       Издержки, соответствующие стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости, определяются как сумма  прямых издержек, косвенных издержек и предпринимательской прибыли.

       Стоимость строительства нового здания рассчитывается с учетом положений Распоряжения Комитета по управлению Государственным имуществом Республики Саха (Якутия) №1266-р от 20.09.2002 г. по формуле 3.4.

       где С_смет – сметная стоимость строительства в ценах 2008 г., рублей.

       КИ₁ – косвенные затраты, не учтенные сметой;

       ПП  – прибыль предпринимателя.

       В соответствии с рекомендациями Комитета по управлению Государственным имуществом Республики Саха (Якутия) изложенными в распоряжении №1266-р от 20.09.2002г. величина косвенных затрат не учтенных в смете (КИ₁) составляет 5% от стоимости строительства и учитывают затраты на покупку мощностей то теплу и электроэнергии для жилых, административных, культурно – бытовых и торговых зданий.

       Налог на добавленную стоимость (НДС)  составляет  18 %.

       Прибыль предпринимателя – денежное вознаграждений, которое ожидает получить предприниматель  в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Величина прибыли предпринимателя составляет 15 % от величины всех затрат на строительство.

       Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение [13]. 

       В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

       Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

       Функциональным  износом называется величина, характеризующая  степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, а также объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям

       Внешний (экономический износ) – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Внешний износ может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды [9].

       В связи с тем, что объектом оценки является новое строительство, осуществляемое в нормативные сроки, накопленный  износ объекта равен нулю.

       Расчет  стоимости объекта затратным  подходом приведен в таблице 3.2.3.

       Таблица 3.2.3 – Расчет стоимости объекта затратным подходом

       Таблица 3.2.3 – Продолжение