Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта

                                                  Содержание: 

Введение 

          Данная курсовая работа посвящена одному из направлений имущественного управления - управление недвижимым имуществом. Стратегической целью управления недвижимым имуществом является обеспечение его устойчивого развития.

          Цель данной курсовой - оценить  проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования недостроенного объекта.

          На основании проведения сравнительной  оценки требуется выбрать наиболее  доходный вариант использования объекта с учетом вероятностных факторов влияния макросреды на прогнозируемую доходность.  

      В результате проведения реформ в России в ее национальной экономике, в том  числе и в инвестиционно-строительной сфере, произошли существенные изменения.

      В инвестиционно-строительной сфере, прежде всего, необходимо отметить следующие перемены, имеющие непосредственное отношение к решению задач в данной области деятельности:

• изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;
• произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций;
• образовались новые структуры управления строительством: корпоративные, вертикально-интегрированные и девелоперские организации.

      Большое внимание в последнее время уделяется  изучению и расширению опыта девелоперской  деятельности как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере. Отличительной особенностью деятельности девелоперских организаций является то, что они в полной мере несут ответственность за строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости, а также за реализацию готовой строительной продукции или налаживание ее эксплуатации.

      Девелопмент – это особый вид бизнеса, конечной целью которого является увеличение рыночной стоимости продукции строительства (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых девелоперскими организациями (девелоперами). 

     На  базе анализа разработок и практики развития девелопмента необходимо выделить следующие функции девелопмента:

- определение  объема платежеспособного спроса  на продукцию девелоперской организации;

- оценка  собственных производственно-финансовых  и административных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;

- выбор  наиболее перспективных ниш для  производственной, финансовой и  управленческой деятельности;

- обеспечение  финансирования инвестиционно-строительных  проектов;

- подготовка  инвестиционно-строительных проектов;

- получение  необходимых разрешений, оформление  инвестиционно - строительной деятельности;

- обеспечение  координации с организациями-партнерами;

- осуществление  инвестиционно-строительных проектов;

- реализация  продукции девелоперской организации. 

      Наряду  с перечисленными функциями девелоперская  организация, по сути, в тех же объемах  выполняет функции, присущие всем строительным организациям:

• обеспечение эффективного организационно-экономического развития;
• планирование производства и договорной работы, финансово- экономический и бухгалтерский учет и их анализ;
• информационно-аналитическое обеспечение;
• технический надзор;
• обеспечение положительного имиджа организации на рынке соответствующей продукции и услуг, а также во властных структурах;
• решение социальных и кадровых задач.

      Генеральная цель девелоперской организации  — это организация и управление практической реализацией инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию объектов недвижимости с повышенной расчетной  доходностью девелоперов. 
 

             В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». 
  

 Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы: 

1. Объекты,  являющиеся недвижимостью по  своей природе: земельные участки,  участки недр; 

2. Объекты,  прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам.  

3. Объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ. 
 

1. Исходные  данные по варианту 30

Местоположение  объекта: район Головинский, улица Флотская, дом 5, корпус 2 

Величина  арендной платы за земельный участок (у.д.е. в год): 

Среднерыночная  цена продажи объекта  перед реконструкцией (1000 у.д.е.) =  9730 

Инвестиционные затраты на реконструкцию (1000 у.д.е.): 

Стоимость привлечения заемного капитала: 25% 

Бухгалтерская и рыночная стоимость  объекта после  проведения реконструкции: 

Годовая норма амортизационных  отчислений: 4%

Способ  начисления амортизации: равномерный  способ для всех вариантов. 

Доля  привлеченного капитала в инвестиционных затратах (в %):

Период  выплаты привлеченного капитала: 10 лет.

Способ  погашения долга: равными долями по 10% с первым платежом. 

Ставка  налога на прибыль: 20% 

Прогнозные  данные основных экономических  показателей 

Стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий  ремонт (у.д.е./м²) 

Данные  по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м²)

без учета НДС и  операционных расходов 

Данные  по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества (у.д.е./м²) 

Исходные  данные по балансам площадей профилям проектных  решений

2. Исследование сегментов  рынка недвижимости  и конкурентов

2.1 Исследование тенденций  на рынке недвижимости.

Ситуация  на рынке жилья 

Анализ  ситуации в  г.Москва 2010г. 

          По данным Росстата, в течение января-ноября 2010 г. в России было введено 43,6 млн. кв. м жилой недвижимости, что составляет 96% от объема строительства жилья, зафиксированного в аналогичном периоде 2009 г., и 82% от уровня, запланированного на 2010 г. В Москве за рассматриваемый период было введено 1,37 млн. кв. м жилья. Падение объемов строительства в Москве по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. составило 24% и оказалось намного значительнее, чем в среднем по России. План по вводу жилья в Москве в 2010 г. по итогам 11 месяцев года был выполнен на 45%. 

Предложение 
            2010 г. на рынке недвижимости характеризуется выходом значительного объема новых проектов эконом-класса. Причем данная тенденция, наметившаяся в начале года, не потеряла актуальности и концу года. Суммарная жилая площадь объектов, вышедших на рынок в течение года, оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Тем не менее, стоит отметить, что в сегменте эконом-класса время экспозиции объектов значительно меньше, чем в других сегментах рынка жилья, для наиболее ликвидных объектов данный показатель иногда не превышает нескольких дней. Суммарная жилая площадь объектов бизнес-класса, вышедших на рынок в течение 2010 г., составляет порядка 500 тыс. кв. м, в т.ч. около 80 тыс. кв. м в формате апартаментов.  Таким образом, по состоянию на конец 2010 г. объем предложения на рынке новостроек Москвы составил около 200 объектов. Несмотря на незначительное изменение суммарного объема предложения на рынке (выход новых проектов был компенсирован завершением или приостановкой продаж по старым), в структуре предложения на рынке новостроек постепенно увеличивается доля эконом-класса. По состоянию на декабрь 2010 г. данный показатель находится на уровне порядка 20%. Кроме того, проекты в данном сегменте становятся более масштабными и зачастую предусматривают такую дополнительную опцию, как отделка, которая, как правило, включена в стоимость квартиры. Основной объем предложения на первичном рынке жилья по-прежнему приходится на новостройки бизнес-класса.

Спрос 
           По данным Управления Росреестра по Москве в 2010 г. было заключено 85 650 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что в 1,5 раза больше чем в 2009 г. (тогда было заключено 55 673 сделки). Более того данный показатель является максимальным для рынка жилой недвижимости Москвы за последние 6 лет. Выход на рынок отложенного спроса пришелся на традиционно активный весенний период. Летом спрос упал, что было связано как с влиянием сезонного фактора, так и с аномальной жарой, наблюдавшейся в июле-августе 2010 г. В 4 квартале активность покупателей вернулась на высокий уровень, аналогичный весенним показателям. В отличие от 2009 г., когда спрос преимущественно предъявлялся на объекты вторичного рынка, в 2010 г. покупатели вернулись в сегмент новостроек: рост продаж отмечали все застройщики, возобновившие активное строительство своих объектов. При этом наибольшим спросом пользовались новостройки с хорошей динамикой стройки и адекватным соотношением цена/стадия/качество. После принятия поправок в 214-ФЗ (июнь 2010 г.) было отмечено ощутимое увеличение числа сделок, совершаемых по договорам долевого участия. Так, по данным Управления Росреестра по Москве в 1-м полугодии 2010 г. было зарегистрировано порядка 232 ДДУ, во 2-м же полугодии было зарегистрировано уже 1 170 подобных сделок. В 2010 г. на фоне либерализации условий (сроки, первоначальный взнос, ставки) произошло заметное оживление отрасли ипотечного кредитования относительно «провального» 2009 г. В течение 2010 г. объем задолженности по ипотечным кредитам оставался относительно стабильным (в 2009 г. наблюдалась отрицательная динамика данного показателя). По данным Управления Росреестра по Москве, в 2010 г. было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г. Доля от общего числа зарегистрированных сделок в 2010 г. составила 23% (в 2009 г. доля ипотечных сделок в Москве находилась на уровне 15%).  

Ценовая ситуация на рынке.

В последние  месяцы 2010 г. цены на первичное жилье  в Москве демонстрировали рост, и по итогам декабря 2010 г. средняя цена на рынке московских новостроек достигла значения $5 350 (168,5 тыс. руб.) за кв. м. Рост за 4 квартал 2010 г. составил 3,3% в долларах и 2,9% в рублях.. На средний уровень цен новостроек эконом-класса в 2010 г. сильно повлияло изменение структуры предложения, в частности выход на рынок объектов по ценам ниже рыночных. Таким образом, за год (декабрь 2010 г. к декабрю 2009 г.) средняя долларовая цена снизилась на 7% (в рублях – на 4,3%). Динамика средней цены на вторичном рынке в рассматриваемом периоде была положительной, тем не менее месячные темпы роста цен не превышали 1%. По итогам декабря 2010 г. средняя цена на вторичном рынке жилья Москвы составила $5 950 (181,4 тыс. руб.) за кв. м. Долларовые цены за 4 квартал 2010 г. выросли на 2,6%, рост рублевых цен составил около 2,2%. В целом за 2010 г. рост средних долларовых цен на первичном рынке жилья составил 11% в рублях и 8% в долларовом эквиваленте. Аналогичные приросты на рынке вторичного жилья составили 10% в рублях и 9,2% в долларах. Наиболее высокие цены на рынке жилья в декабре 2010 г. традиционно зафиксированы в ЦАО, где средняя стоимость кв. м на первичном рынке составляет $13 900 за кв. м, на вторичном - $11 600 за кв. м. Минимальные цены на рынке жилья в декабре 2010 г. зафиксированы в ЮАО, где предлагается порядка 65% от общего объема предложения в сегменте эконом-класса: $3 730 за кв.м на первичном и $4 300 за кв.м на вторичном рынке. 
 

Ставки  аренды

            Уровень арендной платы на элитное жилье Москвы в течение всего 2010 г. показывал уверенный рост. При этом наиболее активные темпы роста были отмечены в начале года - рост уровня арендной платы за первые 5 месяцев составил порядка 15%. Влияние на это оказал достаточно большой ряд факторов: общее оздоровление экономики, постепенное восстановление цен на рынке купли-продажи элитного жилья, сезонные всплески активности, а также наметившийся в целом на рынке оптимистичный настрой игроков. В итоге к концу 2010 г. средний уровень арендной платы достиг показателя $7 900 за квартиру в месяц, увеличившись относительно показателей конца 2009 г. почти на 20%. Максимальный уровень арендной платы, запрашиваемый за квартиру, к концу 2010 г. находился на уровне $32 200 в месяц - за такую цену была выставлена квартира площадью 226 кв. м с эксклюзивным ремонтом в одной изэлитных новостроек Арбата. Стоит отметить, что уже на протяжении нескольких лет верхняя граница предложения аренды элитного жилья Москвы находится на уровне $25 000-30 000 в месяц, что соответствует «психологическому» порогу арендаторов. Квартиры с более высокими ценами, как правило, не отражают реальной стоимости и, соответственно, не находят своего арендатора. 

Ситуация  на рынке коммерческой недвижимости 

   За 9 месяцев 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию 263 тыс. м² современных коммерческих площадей. Это рекордно низкий показатель за период с 2003 года.

   Вместе  со снижением темпов прироста предложения, уменьшается и доля вакантных площадей — в начале октября она составляла 2,5%.

   В то же время аналитики прогнозируют, что 2011 год станет рекордным по инвестиционным сделкам с торговыми объектами. За 9 месяцев совокупный объем сделок в сегменте превысил 1,5 млрд. долларов — около 40% от всех транзакций на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

   Средняя арендная ставка по сравнению с августом снизилась на 5% и составила 521 $ за м² в год, что соответствует уровню укрепления доллара в сентябре.

   Объем предложения коммерческой недвижимости в сентябре вырос на 4%. Всего в сентябре экспонировалось 598 объектов площадью 259 тыс. м², из них 75 объектов предлагалось в центре и 523 — за пределами Садового Кольца.

   Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в сентябре по сравнению с августом снизилась на 13% и составила 1682 $ за м² в год. Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в сентябре не изменилась и осталась на уровне 755 $ за м² в год. Тем не менее, с учетом ослабления рубля, этот факт свидетельствует о том, что интерес арендаторов к коммерческим помещениям в периферийной части города вырос. По всей вероятности, это связано с началом сезонного потребительского спроса в торговле.

    
Предложение коммерческой недвижимости

         В третьем квартале 2011 года предложение  качественных коммерческих площадей  продолжило плавно сокращаться,  при этом темпы нового строительства  остаются достаточно низкими.  Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

   По  состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в  торговых центрах составляет около 7,67 млн. кв.м, из которых 3,99 млн. кв.м - торговые площади. Уровень вакантных площадей в опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год. 

   Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 кв.м коммерческих, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.  
Говоря о структуре объектов коммерческих недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех площадей (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% коммерческих пощадей  имеют расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца.