Экономическое обоснование эффективности сделок

Федеральное агентство по образованию РФ 

Сибирская Государственная Автомобильно-Дорожная Академия (СибАДИ) 

Инженерно-Строительный Институт (ИСИ) 

Кафедра: Недвижимость и строительный бизнес 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

                   по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему «Экономическое обоснование эффективности сделок» 

                                              Выполнила:

                                              Студентка  группы 41ЭУН 

                                              Крупина Инна Михайловна

                                              Приняла: преподаватель

                                              Мельник Марина Леонидовна 
 
 
 
 
 
 
 
 

Омск 2011 

Содержание 

      Введение…………………………………………………………..…3

1. Основные аспекты операций с недвижимостью и

статистический обзор………………………………………………...6

1.1. Обзор рынка недвижимости………………………………………….6

1.2. Тенденции  развития рынка недвижимости…………………………12

1.3. Достоинства  и недостатки вторичного жилья……………………...14

1.4. Операции  с жилыми помещениями………………………...……….18

2. Экономическое  обоснование эффективности сделок………….….....28

2.1. Динамика  развития вторичного жилья г.  Омска. 

Статистический  обзор цен на жилье в Омске. …………………..……..28

2.2. Характеристика  объекта исследования……………………………..35

2.3. Прогнозирование  динамики изменения стоимости………………..39

2.4. Обоснование  эффективности предложенных сделок……………...42

Заключение………………………………………………………………..46

Список литературы……………………………………………………….48 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

   Недвижимость  – это то, что не может быть разделено на части без ущерба для объекта. К недвижимости относятся  объекты, внесенные в государственный  реестр и имеющие регистрационный номер.

   Недвижимое  имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

    В круг имущества, относимого к недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.).

    Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и

служит  базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и

организаций всех форм собственности. В России происходит активное

формирование  и развитие рынка недвижимости и  все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, ействующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

   Особенности недвижимости – это искусственность  происхождения, неподвижность, уникальность, долговременность создания и эксплуатации, высокая стоимость и социальная значимость, большое количество субъектов управления, вследствие этого возникает специфика управления недвижимостью. Под управлением недвижимостью понимают обезличенное целесообразное изменение ее состояния.

   Недвижимое  имущество предназначено для  длительного использования, срок которого может исчисляться и десятилетиями, и веками, что требует значительных затрат на его поддержание в надлежащем состоянии, а также особого учёта недвижимого имущества и фиксации в едином документе (общероссийском реестре) всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такого имущества.

     Рынок недвижимости сегментирован. Самым  большим сегментом является рынок  жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Основные  аспекты операций с недвижимостью и статистический обзор
1. Обзор рынка недвижимости

    Начало  развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 г. Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 

Особенности рынка недвижимости

   Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

   Функционирование  рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

   Профессиональными участниками рынка являются риэлторы, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

   Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения.

Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная  функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

    Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что он находится на завершающей  стадии первого этапа своего развития при формировании первичного рынка недвижимости и переходе ко второму этапу – этапу подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложений финансов для получения постоянного дохода, повышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

    Современное российское законодательство при всем его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле. Экономическая же ситуация на современном этапе крайне неблагоприятна для развития рынка недвижимости из-за неудач инвестиционной политики. Развитие рынка недвижимости сдерживается отсутствием четкого законодательства о земле. В настоящее время частная собственность на землю признается лишь для участков следующего целевого использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприятиями. Особенно сложна ситуация с земельными участками в городах, где проживает три четверти населения РФ.

Для повышения  эффективности рынка недвижимости необходимо также активное содействие риелторов, юристов, финансовых организаций, правительственных органов и оценщиков недвижимости. В развитых странах оценщики играют особую (всеми признанную) роль, без которой невозможно цивилизованное функционирование рынка недвижимости.

      В марте 2011 года продолжилось  восстановление рынка недвижимости  городов РФ. Все больше и больше городов имеют положительный прирост уровня средней цены предложения и всё меньше тех городов, где этот показатель снижается. В целом ситуация на региональных рынках выглядит стабильной, серьезных изменений в сценарии их развития не отмечается. В марте 2011 г., в среднем, по 36 исследованным Аналитическим Центром ГдеЭтотДом.Ру городам цены предложения на вторичном рынке стали выше на 0,7% (в феврале наблюдался рост цен на уровне 0,8%). В феврале 2011 рост цен на вторичное жилье в Москве составил 0,4%, в Московской области – немного больше - 0,6%, а в Санкт-Петербурге – 0,3%. В 2011 году темпы роста цен на жилье в российских регионах в среднем превышают столичный уровень.

    В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) цены предложения на вторичном рынке за март 2011 года стали больше на 0,8%, а в целом за первый квартала 2011 года на 1,9%. 
В марте 2011 года максимальные темпы роста цен (среди 36 исследованных городов) зафиксированы в Рязани (3,0%), Красноярске (2,2%) и Иваново (1,9%), а снижения - в Воронеже (-0,4%), Ульяновске (-0,2%) и Туле (-0,2%).  

МОНИТОРИНГ  ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ  РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РФ 

2. Тенденции развития рынка недвижимости

    Завершение  периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного  к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке  не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой.

       Стабилизация числа сделок и  цен на вторичном рынке жилья  является следствием, прежде всего  макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок  недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

       Можно также предположить, что  в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.

          При этом если всплеск предложения  на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным  ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлтерских фирм.

       В то же время эта стабилизация  не снимет  общей проблемы –  рынок жилой недвижимости в  обозримой перспективе будет  испытывать дефицит спроса, что  может существенно снизить доходы  от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

       В этих условиях необходимо  существенное расширение спектра  услуг, предоставляемых фирмой  клиенту: банковские расчёты,  транспортные услуги, услуги нотариуса,  возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и прочее, повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

    Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и, являющихся, по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

     В 2010 году недвижимость в России стала более доступной. В стране понизились цены во всех сферах жилой недвижимости. При этом наиболее значительно уменьшилась цена частных домов, земельных участков и квартир на первичном рынке недвижимости в России. Следует отметить, что указанное снижение расценок на недвижимость в России выразилось главным образом в том, что разброс цен на жилье стал еще более значительным. Так, максимально дешевым жилье стало в Тамбовской области, но еще более дорогими стали квартиры в Москве. Так цена новостроек в Москве составляет сегодня 143,9 тысячи руб. за кв.м., а в Тамбове 28,3 тысячи руб. за кв.м. Жилье на вторичном рынке недвижимости в России предлагает соответственно в 167.5 и 28.9 тысячи руб. за кв. м. Соответствующие цифры приводит Росстат. 
При этом наиболее значительными для рынка недвижимости в России стали, следующие тенденции. Увеличение объема предложения и деловой активности. Так, на московском рынке недвижимости в июне прошлого года удалось продать 8959 единиц жилья, что аналогично пиковым показателям продаж в столице до мирового экономического кризиса. На этом фоне годовой оборот московского рынка жилых объектов может достичь в скором времени 120 тысяч сделок, что по прогнозам специалистов окажется рекордным показателем за всю историю столичного рынка жилой недвижимости. 
    В структуре рынка жилой недвижимости в России значительно увеличилось число альтернативных сделок с жильем. В особенности активно проводился обмен квартирами между жителями Москвы и Петербурга. За исключением этого весьма значительно возросло число сделок по обмену загородных домов и коттеджей на квартиры в городах. При этом в 2010 г. вновь активно заработала ипотека. Стоимость ипотеки в ряде ведущих банков смогла достичь докризисных показателей в размере 10-12.5 процентов годовых. Это дало возможность россиянам покупать с помощью ипотеки до 20 процентов от всего реализуемого жилья. Для сравнения на долевое участие в строительстве приходится не более 2-3 процентов сделок. Так по данным за осень 2010 г. в Москве зарегистрировали 7601 сделка с недвижимостью, из них 1566 сделок заключили с помощью ипотечного кредитования и только 112 контракт пришелся на приобретение недвижимости в России, предлагаемого в рамках долевого строительства. 
       На вторичном рынке недвижимости в России заметен рост деловой активности. К примеру, в Подмосковье и Москве рост числа сделок составил осенью 2010 г. 60 процентов и 150 процентов в сравнении с сентябрем. При этом в сравнении с первичным рынком недвижимости в России тут не было отмечено значительного увеличения объемов предложения. Всего же по самым новым статистическим данным на вторичный рынок недвижимости в России приходилось до 79.2 процентов от общего объема проводимых сделок. При этом здесь покупателей в наибольшей степени интересовало бюджетное, но качественное по доступным ценам. 
          Что касается рынка загородной недвижимости в России, то за прошлый год большая часть предложений была на объекты в строящихся поселках. К примеру, в Подмосковье они занимали 65 процентов от общего объема предложения жилых объектов. Следует отметить, что готовые поселки загородных домов занимали только 32.5 процентов рынка загородной недвижимости. Глобальной тенденцией стало повышение объемов предложения готовых загородных домов и коттеджей. Это связано главным образом с тем, что из-за невысокой покупательской активности выросли сроки экспозиции объектов.

3. Достоинства и недостатки вторичного жилья

Преимущества

    Ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном  рынке жилья гораздо проще  получить, схемы его распространяются на вторичное жилье практически без ограничений. Риск потери денег при покупке минимален.

    На  вторичном рынке можно приобрести квартиру и сразу жить в ней.

    Вторичный рынок жилья подразумевает гораздо  меньшие хлопоты, связанные с  организационными сложностями, например, оформлением документов в различных  учреждениях – детский сад, школа, поликлиника и т.д., в отличие  от квартир в новостройках.

    Большой плюс в том, что вторичное жилье можно приобрести практически любом нужном Вам районе.

    На  рынке вторичного жилья есть достаточно крепкие кирпичные дома, например, 80-х годов постройки. В этом случае соотношение цена-качество достигает  максимально выгодной точки.

    Обжитый район, наличие в непосредственной близости автобусной остановки, социальных учреждений, магазинов, зеленых насаждений, заранее известно состояние подъездов.

Недостатки.

   Главный минус на вторичном рынке –  состояние дома. В собственной  квартире можно сделать все, включая замену перекрытий, но сам дом отремонтировать невозможно. Могут быть скрытые дефекты и т.д., которые достаточно сложно выявить. Это степень износа здания и инженерных коммуникаций, социальная неоднородность жильцов дом.

   Цены  на вторичное жилье более высокие по отношении к подобному объекту на первичном рынке. Квартиры, построенные в последние годы, выходят на вторичный рынок. В основном, это жилые помещения в кирпично-монолитных домах. Но, как правило, они переоценены своими владельцами на 15-20 процентов. Тем не менее, это наиболее качественное предложение.

   Если  это центр города,  велика вероятность, что практически любой дом в интересах неких организаций могут признать якобы аварийным или предназначенным под снос. Жильцов могут расселить, дом реконструировать и продать квартиры в нем по достаточно высокой стоимости.

Существуют  категории вторичного жилья,  например, "хрущевки", цены на которые практически не растут даже в период ценового бума. В силу их некачественности, конструкторских недостатков, неудачных планировок спрос на них практически отсутствует и тем более не появится в будущем.