Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

ФГОУ  ВПО «Саратовский ГАУ им. Н. И. Вавилова»

Факультет «Природообустройство и лесное хозяйство»

Кафедра «Организация и управление инженерными работами»

Курсовой  проект

по дисциплине: «Управление недвижимостью»

на тему: «Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости» 
 
 
 

                                                          Выполнил:

                                                          студент

                                                          4 курса

                                                          группы Н-402

                                                          шифр:

                                                          Шыхалиев Т.Ф.

                                                          Проверил:

                                                                                      Трушин Ю. Е. 
 
 

Саратов – 2010 
 
 

Содержание 

Введение 

1 Городское  пространство и его влияние  на стоимость объектов недвижимости

1.1 Городское пространство

1.2 Влияние  городского пространства на стоимость  объектов недвижимости

2 Практическая часть

2.1 Исходные  данные 

1. Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.

2.1.2 Характеристика  исходных данных о рыночной  ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

2.2 Формирование  денежных потоков от эксплуатации  реконструируемого объекта

2.3 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

2.4 Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

2.5 Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически  
эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

2.6 Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте

Список  использованной литературы

      Введение

     В складывающихся в настоящее время  в России рыночных отношениях значительная роль отводится институту частной  собственности и особенно недвижимости.

     Согласно  Российскому законодательству (Гражданский  кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относится подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     В России рынок недвижимости традиционно  классифицируются по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей; то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости – это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, самолеты (согласно Российскому законодательству).

     Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать, основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жильё в России – частная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города района).

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

     Управление  недвижимостью – осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах общества.

     Управление  недвижимостью включает:

      1 Систему законодательного и  нормативного регламентирования  и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

      2. Оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты недвижимости;

       З. Управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.

     Управление  недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на привлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

       Основной задачей этого вида  предпринимательской деятельности  является достижение максимальной эффективности использования  
недвижимости в интересах собственника.

     Функция принятия управленческих решений есть важнейшая задача системы сервейнга. В управлении недвижимостью принятие решений представляется как процесс планирования с этапами:

1. Анализ и постановка проблемы;
2. Поиск альтернатив решений;

     З. Оценка и принятие решений.

     Целью экономической оценки является определение  возможностей реализации проекта и определение его рентабельности. Количественным показателем экономической выгоды проекта является доход, получаемый на инвестируемый капитал. Управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости.

1. Городское пространство  и её влияние  на стоимость

объектов недвижимости 

1.1 Городское пространство 

     Городское пространство, то есть ограниченное городскими границами и визуальными способностями  наблюдателя трёхмерное пространство, является основным фактором, формирующим представление городского жителя об окружающей его среде [4, 5]. Таким образом, данный термин относится больше к урбанистической философии или социологии, являясь предметом изучения данных дисциплин.

     Городская среда оценивается наблюдателем как соединительная бестелесная ткань между наполняющими город объектами, в том числе домами, которые представляются самостоятельными пространственными единицами с объемами вложенных друг в друга подпространств [3].

     Традиционный  психологический стереотип восприятия открытого городского ландшафта как внешней среды — в силу масштабности, дистанции восприятия, изменяемости образа соответственно сезонам года, суточному ритму освещенности и погоды и самой технологии функционирования — нередко переключается на орбиту его осознания как интерьера города.

     Один  из визуальных феноменов освоения городского пространства (имеется в виду открытая территория с достаточной дистанцией обзора) — присоединение к нему в разных пейзажных ракурсах объектов, расположенных вне ограниченной зоны наблюдения, более того, закрепление за этой территорией статуса видовой площадки [1, 3].

     Высокие эстетические качества пейзажа от объекта  вошли, например, в канонические предписания для строителей тибетских монастырей [2]. Согласно им строящийся объект должен эстетично вливаться в окружающий ландшафт и даже несколько дополнять его в глазах смотрящего.

     Другой  феномен связан с характером оценки городского пространства, недоступного (в общем случае) непосредственному наблюдению, и основан он на мнемонических свойствах памяти, способствующих пространственной ориентации по подсознательной фиксации зрительных образов. Накопление образов происходит в движении, последовательно, и только после нескольких прогонов пространственные параметры среды закрепляются в памяти в виде системы симультанных (единовременных) образов. При этом образ в памяти конструируется как ряд впечатлений от реперов — плоскостных, объемных или расположенных как фигуры на шахматной доске [6]. Свойство человеческой психики удерживать в памяти предпочтительно положительные эмоции, игнорируя негативные, способствует формированию образа городской среды как партитуры знакомой и любимой музыки, навеянной памятными ассоциациями с хорошей погодой, приятными встречами, эстетическим наслаждением от старинной архитектуры, памятников, могучих деревьев [3].

     В чувственный комплекс благоприятных  впечатлений входят ощущение климата  и состояния погоды, затрата физических усилий на преодоление пространства (уклоны, извилистый маршрут), цвет сооружений или колорит сезона, привычная ориентация векторов движения.

     Степень замкнутости или раскрытости пространства, мысленно или реально отчужденного от остальной городской среды символическими или физическими границами, поддерживается средствами его насыщения: функциональными элементами (зданиями или сооружениями в центре или по контуру границ), формой благоустройства (геометрически правильный в плане сквер поддерживает впечатление замкнутости, расставленные с равными интервалами фонари создают ощущение ритма и покоя), регулирующей людские и транспортные потоки информацией (дополненной рекламой, корректирующей мотивацию действий горожан) [1].

     В качестве конкретных объектов планировочных  мероприятий сложившейся исторически или задуманной и осуществленной схемы пространственной организации выступают городские площади различных форм, основанных на сочетании периметральной застройки и омываемых средой объектов [4, 5].

     Как объект функциональной и художественной гармонизации городское пространство (улица, площадь) представляет поле деятельности специалистов различных профессий, действия которых редко бывают согласованными [4]. Из-за этого достигнутое единство художественного образа среды по ритму членений объемов, цветовой гармонии, наличию акцента, скрепляющего стилистическую целостность пространства, попирается вводом диссонансных объектов (например, здания, резко отличного от существующей застройки масштабом или стилистикой). Время, конечно, лечит, и дисгармоничное сооружение может оказаться лишь началом в осуществлении общей урбанистической концепции эпохальной смены масштабности среды. Однако дисгармонизация городского пространства и нарушение вековых эстетических норм строительства приводит к весьма негативным последствиям [2].

     Примером  тому может служить город Тольятти, который строился по типовым проектам при полном отсутствии продуманной градостроительной политики [1]. В настоящее время, данное городское образование лидирует по количеству психических заболеваний у его жителей и случаев суицида.

     В общем случае радикальные одномоментные преобразования, завершаемые на время сдачи объекта праздником гармонии в архитектуре, практически не осуществимы из-за несостоятельности градостроительных прогнозов, разрушаемых стихийной практикой [4, 5].

     Один  из наиболее негативных процессов строительной динамики в коммерчески привлекательных городах — стремительное уничтожение еще сохранившихся открытых зеленых пространств торговыми объектами и транспортными трассами, принимающими вид сложных кольцевых многоярусных развязок как следствия попыток предотвращения надвигающегося коммуникационного коллапса. Современный город всё чаще принимает вид урбанистического заводского комплекса, в котором человеку отводится роль «отдельной детальки».

     1.2 Влияние городского  пространства на  стоимость

     объектов  недвижимости 

     Среди множества факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость недвижимости, можно выделить три наиболее важных - местоположение, местоположение и местоположение. Именно так, ибо неудачное местоположение объекта недвижимости не могут компенсировать ни дорогостоящая реклама, ни высококачественная отделка, ни удобный подъезд и парковка. Таким образом, городское пространство, то есть то, что непосредственно окружает объект недвижимости, является одним из основных пенообразующих факторов [1, 2, 6].

     Естественно, речь в данном случае идет о рыночной стоимости в обмене - той стоимости, по которой объект может быть беспрепятственно реализован на открытом рынке.

     Влияние местоположения на рыночную стоимость  недвижимости переоценить трудно. Местоположение объекта не только почти "монопольно" формирует рыночную стоимость недвижимости, но и обозначает пределы для его разумных улучшений [2]. Так, например, высококачественная отделка помещения магазина, расположенного на окраине города или в промышленной зоне, вряд ли оправдана, если количество посетителей ограничено типом того окружения, в котором помещение расположено.

     Местоположение  каждого объекта уникально - объект недвижимости, расположенный на одной стороне улицы, может обладать рыночной стоимостью, превышающей в два, три и более раз стоимость объекта, расположенного на противоположной стороне улицы из-за разницы в плотности людских потоков, возможности подъезда и стоянки [3, 6].

     Таким образом, все остальные факторы, формирующие рыночную стоимость недвижимости (уровень отделки, состояние коммуникаций, возможность стоянки) оказывают положительное влияние на стоимость недвижимости только в том размере, в каком это оправдано местоположением.

     Каждый  объект недвижимости (земельный участок) неповторим и имеет специфическую  систему качественных и количественных характеристик, которые должны учитываться при оценке его стоимости. Качество – это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство – качество, признак, составляющий отличительную особенность объекта, проявляющуюся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественных измерениях [4, 5].

     Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

     При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, отчетности, бюджетному контролю и аудиту, трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т. е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования). Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и вооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные факторы влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них [1, 4, 5].

     Описание  земельного участка производится по установленной системе показателей, включающей [4, 5]:

     1)  наименование субъекта земельного  права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты;

     2)  адресные ориентиры – район  (жилой массив, промзона и др., поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках));

     3)  документы, устанавливающие и  удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.);

     4)  категория земель, целевое назначение и фактическое использование;

     5)  код классификатора земель;

     6)  площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок;  площадь фактическая, в том  числе постороннего пользования  (глубина, ширина, форма);

     7)  площадь санитарно-защитной зоны или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка;

     8)  вид земельного права (собственность  – частная, государственная и  др., пользование);

     9)  поверхностный и подпочвенный  слой, ландшафт, контуры и топография;

     10)  улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

     Более подробно можно охарактеризовать земельный  участок по данным его паспорта, который содержит [4, 5]:

     ·  экспликацию земель (застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями);

     ·   размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

     ·   расчетную и рыночную стоимость  земельного участка;

     ·   балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

     ·   общую стоимость земельного участка  и строений;

     ·   налог на стоимость недвижимости;

     ·  инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

     ·   экологические показатели;

     ·  градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона и др.);

     ·     залежи полезных ископаемых. 

    2. Практическая часть 

    2.1 Исходные данные 

    2.1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 

    В распоряжении фирмы имеется нежилое  помещение площадью 2750 кв.м, которое  предлагается реконструировать согласно трём предлагаемым вариантам (А, В и  С).

    Составим  баланс площадей по всем вариантам инвестиционного проекта (табл. 2.1 – 2.3). 

    Таблица 2.1 Баланс площадей варианта А

    В здании по варианту инвестиционного проекта А преимущественную площадь занимает производственный цех – 1650 м²; офисные помещения располагаются на 687,5 м², под технические помещения отводится 412,5 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 2750 м². 

    Таблица 2.2 Баланс площадей варианта В 

    В здании по варианту инвестиционного проекта В преимущественную площадь занимает клуб – 1650 м²; помещения под ресторан располагаются на площади 412,5  м²; административные помещения занимают - 275 м²; под технические помещения отводится – 412,5 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 2750 м².

    Таблица 2.3 - Баланс площадей варианта С

    В здании по варианту инвестиционного проекта С преимущественную площадь занимают торговые помещения - 1512,5 м²; помещение под кафе располагается на площади 165,0 м²; под офисные помещения отводится 660 м²; под техническое помещение отводится 412,5 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 2750 м². 

    2.1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию 

    Рыночная  ситуация по рассматриваемому объекту  недвижимости во временной промежуток с 2010 по 2015 годы характеризуется параметрами, представленными в табл. 2.4.

    Таблица 2.4- Исходные данные о рыночной ситуации