Экономика недвижимости. 2
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Сущность, общая классификация и признаки недвижимости
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи в введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всем мире.
В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:
Земельные участки
Участки недр и фонды недр
Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону;
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.
В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. В то е время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и пр.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав .
Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений включает в себя:
1. Физический объект:
Местоположение
Площадь и границы
Объем
Размер (высота, длина, ширина)
Форма участка
Ландшафт
Залежи ископаемых
Тип почвы
Физические характеристики
Внешняя среда
Архитектура и материалы
Внутренняя планировка здания (помещения)
Долговечность
Целевое назначение
Неподвижность – прочная связь с землей
2. Объект экономических отношений:
Товар
Капитал в вещной форме
Полезность
Доходность
Издержки содержания
Ликвидность
Финансовый актив
Стоимость
Цена
Налогообложение
Инвестирование
Спрос и предложение
Уникальность
Многократность использования, а земли – бесконечно
Капиталоемкость
Удовлетворение потребностей людей
Средство производства
Средство производства
Ценность местонахождения
3. Объект правовых отношений – вещных прав:
Право собственности
Право пожизненного наследуемого владения
Право постоянного пользования
Право хозяйственного ведения
Право оперативного управления
Траст
Право залога, лизинга, аренды, застройки
Сервитуты
Право бессрочного постоянного пользования
Право членов семьи собственника жилого помещения
Право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем
Специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием
Иные права
Государственная регистрация прав и сделок
Юридическая связь с землей
4. Объект всеобщих социальных отношений (земля):
Место обитания людей всех поколений
Условие жизни людей
Невосполнимый природный ресурс
Источник благ
Пространственный базис размещения других объектов
Защищается на благо всех людей
Основа свободы и независимости людей
Престижность владения
Основа гордости и славы
Многофункциональное назначение
Условие формировании среднего слоя общества.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:
В виде физического объекта с определенными параметрами;
Определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
Вещного права на недвижимое имущество.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владения и пользования имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью. Но когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требовании по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.
Признаки недвижимости
1. Сущностные (родовые)
1.1. Степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
1.2. связь с землей – прочная физическая и юридическая связь
1.3. Форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостные формы
1.4.Состояние потребительской формы в процессе использования – не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
1.5. Длительность кругооборота (долговечность) – многократное использование, а земли – бесконечное при правильном использовании
1.6. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
1.7. Общественное значение – защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами
2. Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.) – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.
Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.
Общая классификация объектов недвижимости
Классификация – распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки и деления
Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов.
Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:
- наличие только одной ступени классификации
- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам
- высокая информационная насыщенность.
При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности.
Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам
1. Признаки – виды недвижимости одной ступени
2. функциональное назначение
производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара
непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
3. Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)
невоспроизводимые – земельные участки, недра, природные комплексы, водные объекты
воспроизводимые (искусственные) – здания, сооружения, многолетние насаждения
4. Степень готовности к эксплуатации
Введенные в эксплуатацию
Не завершенные строительством
5. Форма собственности
Частные
Государственные
Коллективные совместные
Коллективно-долевые
Общественных организаций
6. Отраслевая принадлежность – промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.
7. Возможность приватизации
Запрещенные
По разрешению правительства
Свободно приватизируемые
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:
Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход
Личная жилая недвижимость
Предназначенная для продажи как товар с целью с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью
Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.
Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого социального назначения.
2. Износ и амортизация недвижимости
Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а его стоимость переносится по частям на впускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.
Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по любым причинам. Различают физический и моральный износ. При физическом износе (Иф) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина Иф определяется по соотношению фактического (Тф) и нормативного (Тн) сроков службы при линейном способе начисления амортизации:
Иф = Тф / Тн * 100%
Моральный износ первого рода – вследствие удешевления воспроизводства объектов
Моральный износ второго рода – в результате создания новых, более экономичных, объектов.
Моральный износ первого рода (Им1) можно рассчитать на основе балансовой (Сб) и восстановительной стоимости (Св) объекта:
Моральный износ второго рода (Им2) в конечном итоге выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) а аналогичного нового (Дн):
Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е.е с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.
Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.
1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле
где
На – норма амортизации, %; Спб – первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.
Расчет амортизационных отчислений: 100 000 * 10 / 100 = 10 000
2. способ уменьшаемого остатка – начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
Расчет амортизационных отчислений:
100 000 * 2 * 10 / 100 = 20 000 (1-й год)
90 000 * 2 * 10 / 100 = 18 000 (2-й год) и т.д.
3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе – число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока службы объекта
На – норма амортизационных отчислений за год; n – число лет использования объекта; N – число лет, оставшихся до конца срока службы объекта (1-й год – 20 лет, 2-й год – 19 лет и т.д.); ∑n – сумма чисел лет срока службы объекта.
Так, при 20-летнем сроке службы объекта:
∑n = 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+
1-й год: На = 20/210*100=9,5%
2-й год: На = 19/210*100=9,05%
3-й год: На = 18/210*100=8,57%
А1= 10 000*9,5%/100=9500
При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный, экономический (внешний).
Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.
Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.
Функциональный износ означает несоответствие действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительной полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Например, если установка счетчиков расходы воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 рублей, а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 рублей, то устранимый функциональный износ составит сумму затрат – 10 000 рублей. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 рублей, то возникнет убыток – неустранимый функциональный износ 10 000 рублей (20 000 – 30 000).
Неустранимый функциональный износ – это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.
Экономический (внешний) износ – это убытки, оказываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.
Понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, может оказаться так, что новый объект полностью потерял потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А=0). Или наоборот, когда строение полностью амортизировано (А=100%), а износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.
3. Собственность на недвижимость в экономическом и юридическом отношении, содержание права собственности на недвижимость
В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Матенриально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. То есть в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.
В соответствии с законодательством РФ собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории всех народов страны.
Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход – ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках. Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):
1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Владение – фактическое обладание замлей путем отвода участка на местности; перенесения в натуру проектов землеустройства; создания зон с особыми условиями использования; исполнения генплана планировки и застройки; охраны от посягательств на участок.
2. пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Пользование – извлечение из земли полезных свойств или дохода путем свободного хозяйствования, рациональной организации территории, защиты земель от процессов разрушения, загрязнения и заражения вредителями; использования имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др.
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход. Распоряжение – определение юридической судьбы участка путем 1) изменения статуса участка (перевод из одной категории в другую, установление определенного порядка пользования, возведение строений на участке и др.); 2) изменения состава лиц – собственников, владельцев и пользователей участка (отчуждение участка, передача в аренду, невозможность существования бесхозных участков).
Общие права и обязанности собственников земельных участков
1. Права
Владеть, пользоваться и распоряжаться участком
Самостоятельно хозяйствовать на земле
Использовать имеющиеся на участке породы, лес, воду
Производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждения
Возводить строения и сооружения
Проводить мелиоративные работы
Передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения
Продавать, дарить, обменивать, сдавать в залог и аренду, передавать по наследству
Вносить в уставный капитал кооперативов, Ао и товариществ
На возмещение стоимости и убытков при изъятии участка.
2. Ограничения прав
Вблизи водоемов запрещается распашка земель и применение химикатов
Установлен особый режим использования земель в пределах технических и охранных зон
Ограничены посевы некоторых культур вблизи сортоучастков
Использование земли пока в основном на условиях аренды в г. Москве
Не допускается деятельность на особо охраняемых землях
Нормирование размера земельных участков и т.д.
3. Обязанности
1) Позитивные:
Нести бремя содержания земли и риск ее порчи
Рационально использовать в соответствии с целевым назначением
Применять природоохранные технологии
Своевременно выплачивать земельный налог
Осуществлять меры по охране земель
Своевременно предоставлять сведения о состоянии и использовании земель
При строительстве учитывать действующие нормы и правила
2) Негативные:
Не нарушать права и интересы других собственников и землепользователей
Соблюдать порядок пользования лесными угодьями и другими объектами природы
Не допускать ухудшения экологии
3) специальные: склоновые участки обрабатывать поперечным способом и т.д.
Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.
Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:
- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность:
- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;