Экономика недвижимости. 7

Содержание

Введение

1. Характеристика доходного подхода.
2. Характеристика сравнительного подхода.
3. Характеристика затратного подхода.

Заключение

Список используемой литературы

Практическая часть

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время  недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом  собственников. По своей оценочной  стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных  направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого  имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна  как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько  методов оценки недвижимого и  другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Характеристика доходного подхода.

 

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов  или выгод, то есть отражает:

·  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·  риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой  доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)

Принцип                                         Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип,  на котором базируется оценка  по доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный  контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и  тип землепользования

Рис. 1

Основное преимущество доходного подхода по сравнению  с рыночным и затратным заключается  в том, что он большей степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода  возможно применение двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·  дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим  критериям 

(рис. 2)

 

 

 

 

Критерии сравнения методов доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать  конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение
		размер
		потенциальная доходность

Рис. 2.

В основе данных методов  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов  капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 

 

 

 

 

2. Сравнительный  подход

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление  различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

Основным условием применения методов сравнительного подхода  при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность  качественной информации о сделках  с аналогичными объектами. Если рынок  недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

К факторам ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

· - уникальность оцениваемого объекта;

· -закрытость экономической  информации, которая для приобретателя доходный недвижимости обычно является приоритетной;

· -недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя;

· -кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования  даже качественной информации в связи  с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.

Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на территориальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены. Специфические черты недвижимости - прикрепленность к земельному участку, длительный срок создания и высокая стоимость единичного товара - осложняют гибкую реакцию предложения на изменение спроса.

Анализ спросам и  предложения для оценки рыночной стоимости учитывает, с одной  стороны, количество потенциальных пользователей недвижимости конкретного назначения с учетом их покупательной способностей, с другой - все имеющиеся непроданные объекты, а так же объекты находящиеся в стадии реконструкции, проектирования и строительства. Замещение. В соответствии с принципом замещение стоимость объекта оценки лимитируется ценой, которую готов заплатить разумный независимый инвестор за аналогичный по полезности и востребованности объект собственности, объективность расчетов сравнительного подхода существенно зависит от активности рынка и качества информации. Внешние факторы. Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения. Цена аналогов формируется с учетом таких факторов, как объекты окружения, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, развитость инфраструктуры, состояние экологии и др., Кроме факторов внешнего окружения, оценщик обязан проанализировать динамику общеэкономического развития. Рост экономической активности или ее спад оказывает влияние на рыночную цену объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

3. Затратный  подход.

Для оценки стоимости  приносящей доход собственности  может быть использован затратный  подход. В этом случае оценивают  стоимость полного воспроизводства  или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Результатом является оценочная стоимость собственности.

При затратном подходе  важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной  стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта.

Восстановительная стоимость  объекта определяется расходами  в текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения  определяется расходами в текущих  ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современною объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации, необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание?

Затратный подход применяется  для целей:

1) налогообложения имущества  физических и юридических лиц  или ареста объектов недвижимости, когда нужно выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок);

2) выделения части  имущественного комплекса, на  который будет наложен арест;

3) осуществления технико-экономического  обоснования нового строительства;

4) выбора наилучшего  и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

5) выбора профиля объекта  недвижимости;

6) итогового согласования  стоимости объекта недвижимости,

7) оценки зданий специального  назначения;

8) оценки объектов  на "пассивных" секторах рынка,

9) страхования и т.д.

Технология применения затратного подхода

Алгоритм реализации затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.

1. Определение рыночной  стоимости земельного участка,  на котором находится объект  недвижимости.

2. Расчет стоимости  замещения или восстановительной стоимости объекта недвижимости.

3. Определение всех  видов износа объекта недвижимости  физического, функционального и  внешнего,

4. Расчет стоимости  объекта недвижимости за минусом  износа путем вычитания из  затрат на его воспроизводство или замещение общего износа объекта недвижимости.

5. Определение общей  стоимости объекта недвижимости  и земельного участка путем  суммирования этих стоимостей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в  ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости  от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривала  разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

 

Глава 2. Практическая часть

 

2.1 Задача 1

 

 Определить стоимость  объекта недвижимости методом  дисконтированных денежных потоков.  Исходные данные представлены  в виде Таблицы 1.

Таблица 1 –  Исходные данные

 

№	Показатель
1	Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.	310
2	Прогнозный период, лет	4
3	Ежегодный темп прироста арендной платы, %	9%
4	Площадь оцениваемого объекта, кв.м.	1100
5	Из нее сдается в  аренду, %	20%
6	Процент недозагрузки, %
	1 год	25%
	2  год	25%
	3 год	20%
	4 год	15%
7	Постпрогнозный период	15%
8	Период недозагрузки, месяцев в год
	1 год	3
	2 год	2
	3 год	2
	4 год	2
	постпрогнозный период	2
9	Потери при сборе  арендной платы, % от потенциального валового дохода	4%
10	Площадь земельного участка, кв.м.	350
11	Ставка земельного налога, долл./кв.м.	2
12	Коэффициент категории  земли (на вид деятельности арендатора)	4
13	Инфляционный коэффициент  земельного налогообложения (ежегодно)	1,1
14	Коэффициент земельного налогообложения на областной центр	2,4
15	Индекс роста МРОТ (ежегодно)	1,1
16	Ставка НДС, %	20,00%
17	Ставка налога на имущество, %	2,00%
18	Восстановительная стоимость  объекта на дату оценки, млн. долл.	1,2
19	Норма амортизации, % в  год	1,10%
20	Срок жизни объекта  в базовом периоде, лет	40
21	Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости	30,00%
		затраты на реконструкцию  распределены равномерно на весь прогнозный период
22	Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода	20%
23	Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.	110
24	Срок ипотечного кредита, лет	10
25	Ставка процента по кредиту, % в год	7%
26	Ставка налога на прибыль, %	24,00%
27	Безрисковая ставка процента, %	16,00%
28	Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев	3
29	Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %	3,50%
30	Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет	10
31	Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет	5
32	Вероятность получения  доходов по ставке дисконтирования  низка и временных пределов их получения нет
	Доходы от объекта  недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом
	Реверсия рассчитывается по модели Гордона
	Прочие факторы не учитываются

 

Решение:

 

 Для определения  стоимости объекта недвижимости, сначала необходимо произвести  расчеты, представленные в виде  Таблицы 2.

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 – Расчет данных, необходимых для решения задачи

Показатель	Способ расчета
1	2
Потенциальный валовый  доход (ПВД)   Потенциальный валовый  доход – доход, который можно  получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов.   ПВД – максимально  возможный доход в расчете  на год.	ПВД = Sоб * Ап , = 1100*310= 341000   где:   Sоб – общая площадь  объекта недвижимости (вне зависимости  от площади, сдаваемой в аренду) – 1100;   Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости. 310.
Потери от недозагрузки (Пн)   Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта  на части площади, места общего пользования и т.д.)	Пн = ПВД *Кн = 341000*0,23 = 78430,       , = 25%* 11/12 = 0,23   где:   Кн – коэффициент  недозагрузки;   Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей) - 25% ;   Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах 11.
Потери при сборе  арендной платы (Пса)	Определяются или по рыночной информации, или по экспертному  заключению оценщика.- 4% от ПВД, а значит Пса = 341000-4% = 13640
Действительный валовый  доход	ДВД = ПВД – Пн –  Пса ,   [п. 1 – п. 2 – п. 3] =   341000-78430-13640 = 248930
Операционные расходы (ОР)   Операционные расходы  – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные  с получением действительного валового дохода.	[п. 6 + п. 11 + п. 12] =   69134+57816+36000 = 126950
Условно постоянные расходы (ПОИ)   Условно постоянные расходы  – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг.	[п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10] =   3080+23736+42318 = 69134
Арендная плата за землю	Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту  расположения объекта недвижимости. В г. Пензе:   Апз = Sзу * Сн * Кв * Ка =   350*2*1,1*4 = 3080,   где:   Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок;   Sзу – площадь земельного  участка -350;   Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной  зоны- 2;   Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога – 1,1;   Ка – коэффициент  вида деятельности арендатора.- 4
Налог на имущество	Рассчитывается согласно действующим нормативам:   Ни = СГСИ * Сни = 1186800*2%= 23736   где:   Ни – сумма налога на имущество;   СГСИ – среднегодовая  стоимость имущества ;   Сни – ставка налога на имущество – 2%.   Для целей оценки среднегодовую  стоимость объекта недвижимости рассчитывают:   = 1186800   где:   ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества  на начало и конец года (периода  прогноза).   Остаточная стоимость  равна:   ОС = ПС – И = 1200000-1,10%= 1186800   где:   ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта  недвижимости по затратному подходу -1,2 .   И – износ (накопленная  амортизация) недвижимого имущества  по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений -1,10%.
Налог на добавленную  стоимость    (НДС)	Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет   = 248930*0,17 = 42318   где:   НДС - налог на добавленную стоимость;   ДВД – действительный валовый доход - 248930;   d – ставка налога  на добавленную стоимость -20 %.
Страховые платежи	По факту, в зависимости  от условий страхования объекта  недвижимости.
Условно переменные расходы (ПИ)   Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.	По фактическим затратам, или в процентах от действительного  валового дохода.   Условно переменные расходы  включают:   - коммунальные платежи;   - охрана;   - текущие ремонтные  расходы;   - расходы на рекламу;   - расходы на управление  объектом недвижимости    Т.к. 20% от ДВД, то следует = 248930-20% = 49786
Резерв на замещение (РЗ)   Резерв на замещение  – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.)	Рассчитывается согласно действующим нормативам   Т.к 20 % от восстановительной  стоимости, то 1200000-30% =360000
Чистый операционный доход (ЧОД)	[п. 4 - п. 5]   248930-126950 = 121980
Платежи банку за кредит (Пк)	По факту, в зависимости  от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле  самоамортизирующегося кредита:   = 110000*7%/0,29 = 7700       где:   D – периодический  платеж по кредиту;   M – сумма ипотечного  кредита -110000;   iк – ставка процента  по кредиту- 7%;   tк – срок полной  амортизации ипотечного кредита  -12.
Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно)	[п. 13 - п. 14]   121980-7700=114280
Налог на прибыль (Нп)	Рассчитывается согласно действующим нормативам:   Нп = ЧОДно * Снп = 114280*24% = 27427,2   где:   Снп – ставка налога на прибыль – 24%.
Поток денежных средств (ПДС)	[п. 15 - п. 16]   114280-27427,2 = 86852,8

 

Решение:

 

Сначала определяется Реверсия по модели Гордона:

Р = 114280/ (2- 9%) = 634888,9

где:

Р – реверсия (выручка  от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода;

 

 ПДСt+1 – поток денежных  средств, приносимый объектом  недвижимости в первый постпрогнозный  период (t+1);

 

i – ставка дисконтирования;

 

g – темп прироста  потока денежных средств в  первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).

 

Только потом рассчитывается стоимость объекта недвижимости методом ДДП по формуле:

 

,

 

С = 114280+634888,9= 749168,8

 

где:

 

PVtПДС – текущая  стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);

 

PVt+1Р – текущая стоимость  реверсии (выручки от перепродажи  объекта недвижимости) в первый  постпрогнозный период (t+1)

 

 Метод дисконтирования  денежных потоков основан на  прогнозировании потоков от данного  бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

 

 Преимущества метода  дисконтирования денежных потоков: 

 

 – учитывает динамику  рынка; 

 

 – применим в  условиях нестабильного рынка; 

 

 – учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

 

 – применим для  объектов, находящихся на стадии  строительства или реконструкции. 

 

 Однако метод довольно  сложен в применении, к тому  же высока вероятность ошибки  в прогнозировании, неточность  увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

 

Приложение 2

 

2.2 Задача 2

 

 Определить стоимость  объекта недвижимости, с помощью  ипотечно-инвестиционного анализа.  Исходные данные представлены, в  виде Таблицы 3.

 

 Таблица 3 – Исходные  данные

Показатели
Потенциальный валовый  доход, тыс. долл.	95
Потери при сборе  платежей, % от потенциального валового дохода	2%
Прочие доходы, тыс. долл.	1
Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода	0%
Ипотечный кредит, тыс. долл.	520
Срок амортизации ипотеки, лет	31
Ставка процента по ипотеке, % в год	11%
Ставка дисконтирования, %	16%
Предполагаемый год  продажи собственности	26
Ежегодный прирост стоимости, %	1%
Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.	650

 

Сначала необходимо найти ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита:

 

 

 

 

 

DSm = = 520000*0,01= 5200 $

 

 

 где DSm - ежемесячное  обслуживание долга,

 

I - первоначальная сумма  ипотечного кредита –520000,

 

i - годовая ставка процента  по кредиту -11 %,

 

t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит - 31.

 

Далее, рассчитывается фактор аннуитета отражает текущую стоимость  единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

 

 

 

PWAF = 0,96/16%= 6,25

 

 Где, 

 

Y - ставка отдачи на  собственный капитал -16%,

 

T - период владения  собственностью - 26.

 

 Далее, рассчитывается  фактор текущей стоимости реверсии, отражающий текущую стоимость  единицы за период при заданной  ставке дисконта:

 

 

 

PWF = 1/ 27,83 = 0,04

 

Остаток ипотечного долга  при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации:

 

 

 

 

 

 

где  - фактор текущей  стоимости аннуитета.

 

OS = 5200*99 = 514800 $

 

 

 

Теперь найдем цену перепродажи  собственности, которая рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

 

RP = P * (1 + d) T

 

RP = 6500000*26,46 = 17199000 $,

 

где

 

RP - цена перепродажи  собственности;

 

P - первоначальная стоимость  собственности - 650000;

 

d - рост (снижение) стоимости  собственности за год -1%;

 

T - период владения  собственностью – 26.

 

Для оценки стоимости  недвижимости текущий остаток ипотеки  следует прибавить к стоимости  собственного капитала. Подобным образом  оцениваются все доходы. Остаток  ипотеки равен текущей стоимости  требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом:

 

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP

 

где,

 

V - стоимость собственности (первоначальная),

 

PWAF - фактор текущей  стоимости аннуитета по ставке  отдачи на собственный капитал  – 6,25,

 

PWF - фактор текущей  стоимости реверсии по ставке  отдачи на собственный капитал  – 0,04,

 

PS - выручка при перепродаже  недвижимости - 16684200,

 

Если принять, что 

 

PS = RP – OS

 

PS= 17199000-514800 = 16684200 $

 

 где RP - цена перепродажи  собственности - 17199000,

 

CF - денежные поступления

 

NOI - чистый текущий  операционный доход 

 

DS - обслуживание долга  (годовое) 

 

NOI = Потенциальный валовый доход - Потери при сборе платежей + Прочие доходы - Операционные расходы

 

NOI = 95000-2%+1000-0% = 94100

 

DS = DSm*12

 

DS= 5200*12 = 62400,

 

 Если принять, что: 

 

CF = NOI - DS

 

CF =94100-62400 = 31700

 

OS - остаток ипотечного  долга при перепродаже -94100

 

MP - текущий остаток  основной суммы ипотеки

 

MP = CF*PWAF = 31700*6,25 = 198125

 

тогда формула (*) примет вид:

 

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP

 

V = 6,25*(31700)+0,04*(16684200)+198125 = 198125 + 667368 + 198125 = 1063618 $

 

 Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод

 

оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение  общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и  инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности, рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.